Introduction : L’Italie, une destination privilégiée pour les acquéreurs étrangers
L’Italie, célèbre pour son patrimoine culturel, son art de vivre, sa cuisine raffinée et ses paysages enchanteurs, suscite un engouement croissant auprès des investisseurs immobiliers étrangers. De la douceur de la Toscane aux rives ensoleillées de la Sicile, en passant par les somptueuses villas du lac de Côme et les villages pittoresques des Pouilles, l’Italie propose une diversité inégalée de biens immobiliers attractifs. Mais avant de concrétiser un rêve méditerranéen, la question légitime se pose : est-il possible pour un étranger d’acheter un bien immobilier en Italie ? Quelles en sont les conditions, les démarches à suivre, et les particularités juridiques et fiscales ?
Cet article se propose de répondre de manière approfondie à toutes ces interrogations, afin d’offrir un guide complet et rigoureux pour accompagner les futurs acquéreurs dans leur projet immobilier italien. Découvrez point par point les règles, modalités et précautions à prendre pour acheter une maison en Italie en tant qu’étranger, avec la garantie d’un accompagnement professionnel et une démarche sécurisée.
La réglementation sur l’acquisition immobilière par les étrangers en Italie
La libre acquisition immobilière : principe général
La législation italienne relative à l’achat immobilier est réputée ouverte et accueillante vis-à-vis des ressortissants étrangers. En principe, tout individu, quel que soit son pays d’origine, peut acquérir un bien immobilier sur le sol italien. Cette ouverture s’explique par le principe de réciprocité inscrit dans la loi italienne : il stipule que si un Italien peut acheter un bien dans votre pays d’origine, alors vous pouvez acheter un bien en Italie. C’est ce que l’on appelle le mécanisme de réciprocité (“condizione di reciprocità”).
Le principe de réciprocité : une vérification essentielle
La question de la réciprocité concerne principalement les acheteurs non ressortissants de l’Union européenne. Un ressortissant français, belge, suisse, luxembourgeois ou néerlandais est exonéré de cette formalité. Pour un ressortissant d’un pays tiers, la situation doit être vérifiée au cas par cas, par le notaire italien chargé de la transaction. La liste des pays bénéficiant de la réciprocité est régulièrement mise à jour par le ministère italien des Affaires étrangères.
Exemples de pays avec lesquels la réciprocité est reconnue : Canada, États-Unis, Australie, Suisse, Norvège, Japon, et de nombreux autres pays. La réciprocité peut parfois être partielle ou comporter des restrictions (nombre de propriétés, type d’utilisation, etc.). Le notaire est votre interlocuteur essentiel pour valider ce point.
Différences entre résidents et non-résidents pour l'achat d'un bien en Italie
Définition de la résidence fiscale
Il est primordial de distinguer la notion de résidence, car elle impacte significativement l’acquisition immobilière et le traitement fiscal. Un non-résident est toute personne qui n’a pas son domicile ou sa résidence principale en Italie. Un résident fiscal est une personne physique dont le centre d’intérêt vital est situé en Italie, ou qui y séjourne plus de 183 jours par an.
Possibilité d’achat pour les non-résidents
Les non-résidents, c’est-à-dire les personnes ne vivant pas habituellement en Italie, peuvent acheter librement une maison, un appartement, une villa ou tout autre bien immobilier. Il est donc possible d’acheter une résidence secondaire, un investissement locatif ou tout simplement un pied-à-terre pour les vacances.
Conséquences sur la fiscalité et les frais annexes
La distinction entre résident et non-résident a des conséquences directes sur :
- Le taux d’imposition applicable lors de l’achat (droits de mutation, TVA éventuelle...)
- L’éligibilité à certains allègements fiscaux (notamment “prima casa” pour la première résidence principale)
- Le régime d’imposition des loyers perçus en cas de mise en location
- L’obligation de déclarer le bien dans le pays d’origine de l’acheteur
Les premiers pas : préparation administrative et légale
Le Codice Fiscale, sésame administratif
Avant toute démarche d’achat immobilier, il est impératif d’obtenir un Code Fiscal italien (“Codice Fiscale”). Ce numéro d’identification personnelle est indispensable pour toute opération légale en Italie : il se rapproche de l’équivalent du numéro national d’identification dans d’autres pays.
- Comment l’obtenir ? : Il s’obtient gratuitement auprès de l’Agence des Impôts italienne (Agenzia delle Entrate), ou via un Consulat italien à l’étranger.
- Documents requis : Pièce d’identité, justificatif de domicile.
- Quand le demander ? Il doit être obtenu impérativement avant la signature de tout acte authentique ou compromis de vente.
L’ouverture d’un compte bancaire en Italie
Pour régler les frais d’acquisition et le prix de vente, l’acheteur étranger aura généralement besoin d’ouvrir un compte bancaire sur place. La justification de l’origine des fonds fait partie des contrôles anti-blanchiment de capitaux imposés par la loi italienne. Ce compte servira également pour le paiement des charges, impôts fonciers, et services publics liés au bien immobilier.
Les banques italiennes proposent souvent des services en anglais et sont habituées à accompagner les clients internationaux. Il peut être utile de consulter un conseiller francophone spécialisé dans l’accompagnement d’acheteurs étrangers.
Les étapes détaillées de l’achat immobilier en Italie
1. Recherche du bien et négociation
Le marché immobilier italien se caractérise par une grande diversité d’offres, tant au niveau des prix que des types de biens disponibles. L’accompagnement par un professionnel expérimenté permet de cibler les biens correspondant à vos critères et à votre budget, tout en évitant les pièges courants.
- Vérification de la conformité urbanistique et cadastrale
- Évaluation de l’état général du bien (diagnostics techniques, éventuels travaux à prévoir)
- Consultation des charges de copropriété ou de consortia
- Examen des éventuelles servitudes ou hypothèques inscrites sur le bien
La négociation du prix et des conditions fait partie intégrante du processus italien ; il n’est pas rare que le prix affiché soit supérieur au prix finalement conclu, les marges de négociation variant selon les régions et le type de bien.
2. Proposition d’achat (“Proposta di Acquisto”)
Elle correspond à une offre écrite et formalisée émise par l’acheteur, qui engage le vendeur à réserver le bien jusqu’à la signature d’un accord définitif. Un dépôt de garantie (“caparra confirmatoria”) représentant généralement entre 5% et 10% du prix du bien est versé à cette occasion.
- La proposition précise le prix, les modalités de paiement, la durée de validité de l’offre.
- En cas d’acceptation, la somme versée est imputée sur le prix final.
- En cas de refus, la somme est généralement restituée.
3. Compromis de vente (“Compromesso” ou “Preliminare di Vendita”)
C’est l’équivalent du « compromis de vente » dans la plupart des pays francophones, et il s’agit d’un engagement ferme et définitif entre les parties.
Le compromis contient toutes les informations essentielles du contrat final :
- Description précise du bien
- Conditions suspensives (obtention du financement, régularisation urbanistique, etc.)
- Montant du dépôt de garantie (en général 10% du prix d’achat)
- Date de la signature de l’acte authentique (“Rogito”)
La signature du compromis peut être réalisée devant notaire ou sous seing privé, mais l’intervention du notaire apporte une sécurité juridique supérieure. En cas de désistement injustifié de l’acheteur, le dépôt de garantie est perdu ; en cas de désistement du vendeur, la somme doit être restituée au double.
4. Recherches notariales et contrôle de conformité
Le notaire (notaio) joue un rôle central dans la transaction. C’est lui qui réalise toutes les vérifications nécessaires :
- Contrôle de propriété (titre et historique du bien)
- Recherche d’hypothèques, servitudes ou inscriptions éventuelles
- Vérification de la régularité cadastrale et urbanistique
- Contrôle de la conformité avec la législation anti-blanchiment
Le notaire est garant de la bonne exécution de la vente et rédige un rapport officiel consignant toutes les informations légales du bien.
5. Signature de l’acte authentique (“Rogito Notarile”)
Le Rogito est l’acte définitif de vente, signé en présence du notaire. À ce stade, le paiement du prix du bien et des frais afférents complète la transaction. Le notaire procède ensuite à la transcription de la vente auprès de la Conservation des hypothèques et du Cadastre, officialisant ainsi le changement de propriétaire.
- Une traduction assermentée peut être prévue si l’acheteur ne comprend pas l’italien.
- L’acheteur reçoit une copie officielle de l’acte notarié et devient, à compter de l’acte, pleinement propriétaire du bien.
Les frais d’acquisition immobilière en Italie
Droits de mutation (“Imposta di Registro”) et TVA
Le coût d’achat comprend plusieurs taxes et frais obligatoires :
- Imposta di Registro (droit d’enregistrement) : taux de 9% pour une résidence secondaire, ou de 2% pour une première résidence principale (“prima casa”) sous certaines conditions.
- TVA (“IVA”) : si le bien est vendu par un promoteur neuf, la TVA remplace l’Imposta di Registro, au taux de 10% ou 22% selon les cas.
A cela s’ajoutent :
- Imposta ipotecaria (taxe hypothécaire) : 50 € pour l’habitation principale (“prima casa”), 50 € pour les autres cas
- Imposta catastale (taxe cadastrale) : 50 € pour l’habitation principale, 50 € pour les autres cas
Honoraires du notaire
Les frais de notaire varient de 1% à 2% environ du prix d’acquisition, selon la complexité de la transaction. Ces honoraires rémunèrent les contrôles de conformité, la préparation et la signature de l’acte.
Commissions d’agence
La commission de l’agence immobilière, si l’acquéreur a recours à ses services, est généralement comprise entre 3% et 5% du prix de vente, à répartir entre vendeur et acheteur selon les usages locaux.
Frais annexes et coûts récurrents
À l’achat s’ajoutent les charges annuelles :
- IMU (Impôt municipal unique), uniquement pour les résidences secondaires
- TASI (taxe sur les services municipaux) et TARI (taxe sur les déchets)
- Charges de copropriété le cas échéant
- Assurance habitation
La fiscalité applicable aux propriétaires étrangers
Déclarations fiscales en Italie
Un propriétaire non-résident doit s’acquitter des impôts locaux sur la propriété (IMU, TASI, TARI) et déclarer tout revenu locatif généré par la location du bien. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF) au taux progressif, ou peuvent bénéficier, sous conditions, du régime forfaitaire de la “cedolare secca” (taxe à taux fixe sur les loyers résidentiels).
Obligation déclarative dans le pays d’origine
Dans la plupart des pays européens, la possession d’un bien à l’étranger impose d’en faire la déclaration aux autorités fiscales nationales, même si les impôts sont déjà acquittés en Italie, afin d’éviter la double imposition. L’existence de conventions fiscales bilatérales permet, dans l’écrasante majorité des cas, d’éviter la double taxation.
Régimes fiscaux avantageux pour les retraités et gros investisseurs
L’Italie a récemment mis en place des régimes fiscaux attractifs pour encourager le transfert de résidence fiscale :
- Imposition forfaitaire de 7% pour les retraités étrangers qui s’installent dans le Sud de l’Italie
- Forfait fiscal pour les “high net worth individuals”, avec un impôt fixe annuel sur les revenus mondiaux pour les nouveaux résidents
La sécurité juridique de l’achat immobilier en Italie
L’intervention obligatoire du notaire
La mission du notaire consiste à garantir, en tant qu’officier public, la conformité de la transaction, la validité des titres de propriété, et l’inscription du nouveau propriétaire au registre public. L’acte notarié authentifie la vente et protège l’acheteur contre toute contestation postérieure.
Garanties contre les malfaçons et vices cachés
En Italie, la loi protège l’acheteur contre les vices cachés. Lorsqu’il s’agit d’un bien neuf vendu par un promoteur, la garantie décennale du constructeur s’applique pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Pour les biens anciens, l’acheteur doit procéder à toutes les diligences nécessaires (diagnostics, expertises) avant l’achat, toute réclamation ultérieure devant être motivée par la découverte d’un vice non décelable lors de la visite.
Il est recommandé de réaliser un audit technique ou une expertise immobilière approfondie, en particulier pour les bâtisses anciennes.
Contrôle anti-blanchiment et provenance des fonds
La législation italienne impose un contrôle strict de la trace des fonds servant à l’achat d’un bien immobilier. Vous devrez justifier auprès du notaire et de la banque l’origine licite des sommes versées. En cas de suspicion, le notaire a l’obligation d’effectuer un signalement auprès du Procureur de la République.
Particularités régionales et zones protégées
Zones à statut spécial : côte, montagnes, patrimoine historique
Certaines zones d’Italie bénéficient d’un statut particulier, avec des limitations à l’achat pour protéger le patrimoine naturel et culturel :
- Zones côtières protégées (ex. Cinque Terre, Amalfi, Sardaigne) : procédures d’autorisation supplémentaires, droit de préemption de l’État ou de la commune
- Centres historiques classés : restrictions sur les travaux et rénovations, contrôle des biens d’intérêt historique ou artistique
- Zones rurales agricoles : règles spécifiques de destination et d’utilisation des sols
L’accompagnement par un professionnel local est essentiel pour ne pas méconnaître une réglementation destinée à préserver l’équilibre territorial italien.
Achat en copropriété ou dans des résidences avec services
Dans le cas de l’achat d’un appartement ou d’une villa dans un ensemble résidentiel, le régime de la copropriété italienne (“condominio”) implique des droits et des obligations (assemblées, charges, règlement intérieur). Pour les résidences de tourisme ou “fractional ownership”, des règles particulières s’appliquent en matière de répartition des coûts, de gestion des services communs et de droits d’utilisation.
Achat d’un bien pour la location saisonnière ou l’investissement
Les règles de la location touristique en Italie
De nombreux étrangers achètent un bien en Italie dans l’optique de le louer à des touristes. La règlementation des locations saisonnières diffère selon les communes et régions. Points à retenir :
- Inscription du bien dans le registre communal ou régional de locations saisonnières
- Respect des règles sanitaires et de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs...)
- Déclarations fiscales spécifiques des revenus locatifs
- Obligation de collecter et déclarer la taxe de séjour à la mairie
Rentabilité et valorisation du patrimoine
L’Italie connaît une demande touristique forte, surtout dans certaines régions (Lacs, Villes d’Art, Côte Amalfitaine, Toscane, Pouilles, Sicile…). Les taux de rendement locatif y sont souvent attractifs, surtout si le bien est bien situé, en bon état, et bénéficie d’une gestion professionnelle de la location de courte durée. Il convient toutefois d’analyser les coûts (entretien, fiscalité, gestion) et d’anticiper la saisonnalité.
Acquisition d’un bien par l’intermédiaire d’une société
Achat au nom d’une personne physique ou morale
Un étranger peut acheter un bien immobilier en Italie aussi bien à titre personnel que via une société, italienne ou étrangère. L’achat par le biais d’une société (SCI, SRL, etc.) est fréquent dans une optique patrimoniale, de transmission, ou d’optimisation fiscale et successorale.
L’acquisition par une société implique un formalisme plus contraignant et une vérification encore accrue des fonds. La fiscalité applicable dépend de la nature du bien (instrumental ou non), de l’activité de la société, et de sa résidence fiscale effective.
Il est recommandé de consulter un cabinet de conseil fiscal international pour structurer l’opération au mieux des intérêts de l’acheteur.
Achat immobilier en Italie par des ressortissants britanniques, suisses, et des pays hors UE : les cas particuliers
Royaume-Uni et Brexit
Depuis le Brexit, les ressortissants britanniques sont assimilés à des citoyens de pays tiers, mais l’Italie continue à leur accorder la possibilité d’acheter un bien immobilier, conformément à la réciprocité existante avec le Royaume-Uni. Il n’y a pas, à ce jour, d’interdiction particulière ni de quotas.
La Suisse et autres pays hors Espace économique européen
Les ressortissants suisses bénéficient de la réciprocité et peuvent librement devenir propriétaires en Italie. Pour d’autres pays, la vérification de la réciprocité s’impose systématiquement (voir première section).
La Turquie, la Russie, le Maroc, l’Algérie, l’Afrique du Sud, l’Ukraine, la Chine et divers pays d’Asie ont des accords variables avec l’Italie. Certaines catégories professionnelles, telles que le personnel diplomatique, peuvent bénéficier de dérogations spécifiques.
Transfert et succession d’un bien immobilier italien acquis par un étranger
Transmettre son bien à ses héritiers
La succession d’un bien en Italie est soumise au droit italien, qui reconnaît la liberté testamentaire mais réserve une part aux héritiers directs (“quota di legittima”). L’héritier doit déclarer la succession auprès de l’Agence des impôts italienne dans les délais légaux. Des conventions internationales permettent d’éviter la double imposition sur les successions.
Donation de son vivant
La donation d’un bien immobilier en Italie par un étranger est possible, mais doit s’effectuer devant notaire, dans le respect des règles de capacité et de fiscalité en vigueur. Les droits de mutation gratuits sont régis par les tranches d’héritage et le lien de parenté.
Points de vigilance et pièges à éviter lors d’un achat en Italie
Vérification de la situation urbanistique et cadastrale
Nombre de biens italiens, particulièrement dans les zones rurales, présentent des irrégularités urbanistiques résultant de constructions annexes non déclarées ou de modifications non autorisées. L’acheteur étranger doit systématiquement exiger une attestation de conformité urbanistique, afin d’éviter toute difficulté pour la revente ou la réalisation de travaux ultérieurs.
Gestion des frais et charges cachées
Outre les taxes et charges régulières, certains villages ou lotissements imposent des cotisations spéciales pour entretenir les infrastructures de la commune (voiries, éclairage, assainissement…). Il est conseillé de se renseigner sur le coût total de détention (“costo di mantenimento”) auprès du syndic ou de la commune.
Méfiance envers les ventes entre particuliers sans notaire
Toute transaction doit inévitablement passer devant notaire, avec une vérification intégrale des titres. Les achats “clefs en main” conclus sans l’assistance d’un professionnel présentent des risques importants de contestation, de non-conformité et d’éviction. La sécurisation maximale est garantie par la présence à chaque étape d’un spécialiste expérimenté, de la négociation jusqu’à la signature définitive.
Se faire accompagner : le rôle-clé du conseil professionnel
La valeur ajoutée d’un accompagnement spécialisé
Le marché immobilier italien, bien que dynamique et attrayant, présente des spécificités locales, juridiques et fiscales. Un accompagnement personnalisé et professionnel tout au long du processus est la garantie de sécuriser chaque étape, d’anticiper les points techniques et fiscaux, et de négocier avec succès les meilleures conditions pour votre acquisition. Démarches administratives, sélection du bien, négociation, audit technique, obtention de financements, formalisation de la vente, gestion locative... autant d’étapes où l’expertise est une valeur sûre à chaque instant.
Le rôle du notaire, de l’agent immobilier, et du fiscaliste
La collaboration tripartite entre l’acquéreur, le notaire et l’agent immobilier permet d’éviter les écueils, d’assurer la transparence totale de la transaction, et d’optimiser la structuration fiscale et patrimoniale de l’investissement, en fonction de votre situation personnelle. Un expert fiscaliste international pourra également anticiper les conséquences dans votre pays d’origine.
Vivre en Italie après l’acquisition : démarches post-achat
Organisation et mise en service du bien
Après l’achat, il convient de :
- Ouvrir les abonnements d’eau, gaz, électricité, internet, vérifier les compteurs
- Souscrire une assurance habitation adaptée
- Informer la commune de l’emménagement, si la résidence devient principale
- Mettre à jour les prélèvements pour le paiement des charges
- Obtenir, le cas échéant, un permis de séjour (“permesso di soggiorno”) si la durée de résidence dépasse 90 jours pour les non-européens
Intégration locale, fiscalité et vie courante
L'installation en Italie offre une qualité de vie exceptionnelle, une gastronomie célébrée, et une offre culturelle inépuisable. Sur le plan administratif et fiscal, il est utile de se rapprocher des guichets d’accueil local (comune, sportelli polifunzionali, etc.) pour faciliter son intégration.
Perspectives et tendances du marché immobilier italien pour les acheteurs étrangers
Dynamique des prix et attractivité des régions
Le marché immobilier italien est en pleine mutation depuis plusieurs années, avec une hausse soutenue dans les “hot spots” touristiques (Milan, Venise, Florence, Rome, lacs du Nord, Sicile, Pouilles...) et une stabilité, voire une légère baisse, dans certaines provinces rurales ou villes du Sud. Le marché offre de formidables opportunités d’investissement à moyen et long terme, tant en valorisation patrimoniale qu’en rendement locatif.
Nouveaux programmes, rénovation, offres de “villes à un euro”
Certaines régions italiennes (Sicile, Basilicate, Molise) proposent des programmes d’acquisition à prix symbolique pour relancer la rénovation des centres historiques. La condition impérative est d’engager à rénover intégralement les biens dans un délai contraint. Les “villes à un euro” attirent les investisseurs avisés désireux de restaurer des bâtiments de caractère, mais exigent un projet solide, une bonne gestion des travaux, et la connaissance des obligations administratives locales.
Conclusion : Réaliser un achat immobilier en Italie en toute sécurité
Acquérir un bien immobilier en Italie en tant qu’étranger est parfaitement possible, attractif et porteur de valorisation, à condition de respecter scrupuleusement les étapes administratives, fiscales et juridiques propres au pays. Après avoir vérifié la condition de réciprocité, obtenu le Codice Fiscale, et sélectionné le bien en parfaite connaissance des règles d’urbanisme, l’accompagnement par un professionnel spécialisé tel qu’IMMO ABROAD permet de garantir une transaction sans mauvaises surprises et un investissement pérenne.
L’Italie séduit chaque année des milliers d’acheteurs venus du monde entier, fascinés par son art de vivre, sa richesse culturelle et la beauté de ses paysages. Que le but soit une résidence secondaire, un pied-à-terre pour la retraite ou la constitution d’un patrimoine familial à transmettre aux générations futures, le marché italien recèle d’innombrables opportunités à saisir.
En vous entourant de conseils experts, vous franchirez en toute sérénité les étapes réglementaires vers la propriété, ouvrant ainsi la porte à de merveilleux moments sous le soleil de la péninsule.