Comprendre la fiscalité lors de l’achat d'un bien immobilier en Espagne en 2025

L’acquisition d’une propriété en Espagne est un projet à la fois passionnant et complexe, qui suscite de nombreuses interrogations, notamment en matière de fiscalité. Bien plus qu’un simple engagement financier, l’achat immobilier en Espagne suppose une parfaite compréhension des différents types de taxes et frais susceptibles d’impacter l’acheteur. Avec l’évolution constante des réglementations et la complexité du système fiscal espagnol, il est essentiel d’être accompagné et parfaitement informé avant d’initier une telle démarche. Découvrez dans ce guide complet tout ce que vous devez savoir sur les belastingen bij aankoop van een woning in Spanje in 2025 – soit, les taxes à prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne pour l’année 2025.

Les principes généraux de la fiscalité immobilière en Espagne

En Espagne, l’achat d’une propriété est soumis à diverses obligations fiscales. Ces dernières varient selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’un bien existant (seconde main), mais elles reposent sur certains principes communs. Dès lors que vous devenez propriétaire, vous êtes assujetti à un ensemble de taxes initiales lors de l’achat, puis à des impositions récurrentes en tant que propriétaire. Une distinction fondamentale s’impose également entre les résidents et non-résidents fiscaux, ainsi qu’entre les personnes physiques et morales.

• Distinction entre bien neuf et bien existant : Chaque catégorie entraîne une nature et un montant de taxes différents.
• Lieu d’implantation du bien : Les taxes sont généralement prélevées par les communautés autonomes, créant une diversité selon la région où vous achetez.
• Statut de l’acheteur : Résidents et non-résidents ne sont pas taxés de la même manière sur certains aspects, tout comme les sociétés.

L’impôt sur la valeur ajoutée (IVA) : la TVA espagnole

L’une des principales taxes lors de l’achat d’un bien immobilier neuf en Espagne est l’IVA, équivalente à la TVA française ou à la BTW belge. Pour les achats réalisés en 2025, les taux appliqués sont déterminants et doivent être anticipés lors de la constitution de votre budget immobilier.

Quand doit-on payer l’IVA ?

L’IVA s’applique exclusivement lors de l’achat d’une propriété neuve auprès d’un promoteur ou constructeur professionnel. La revente entre particuliers, en revanche, n’est pas concernée par cette taxe, mais par une autre (l’impôt sur les transmissions patrimoniales, voir plus loin).

Quel est le taux de l’IVA en 2025 ?

• Biens résidentiels (logements neufs): Le taux général reste fixé à 10% du prix d’achat, à régler au moment de la signature devant notaire.
• Locaux commerciaux et terrains à bâtir: Ici, le taux applicable monte à 21%.

Il est fondamental de noter que cette taxe s’ajoute au prix affiché et qu’elle ne peut généralement pas être déduite, sauf exceptions précises liées au statut professionnel de l’acquéreur dans des contextes particuliers.

Le droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

En complément de l’IVA pour l’achat de neuf, l’acheteur doit s’acquitter du droit d’actes juridiques documentés (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, ou AJD). L’AJD vise à taxer l’inscription du bien immobilier à l’enregistrement foncier espagnol ainsi que toute formalisation d’actes juridiques devant notaire.

Application et taux de l’AJD en 2025

• Le taux dépend de la communauté autonome où se situe le bien, généralement entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur déclarée lors de la vente.
• Il s’applique, en plus de l’IVA, lorsque la transaction concerne un bien neuf.

L’AJD constitue une part significative de la fiscalité à l’acquisition. Pour anticiper son montant exact, il est indispensable de consulter le tarif en vigueur dans la région ciblée.

L’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : la taxe sur les logements anciens

Lorsqu’on achète un bien de seconde main (c’est-à-dire ayant déjà eu un ou plusieurs propriétaires), l’IVA ne s’applique plus. A la place, l’acquéreur doit payer l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), l’impôt sur les transmissions patrimoniales.

Taux de l’ITP en 2025

• Le taux de l’ITP est également fonction de la communauté autonome, variant généralement entre 6 % et 11 % de la valeur du bien.
• En règle générale, le taux moyen se situe autour de 8 %.

Des taux réduits existent dans certains cas spécifiques (jeunes acheteurs, familles nombreuses, achat pour résidence principale, etc.), mais ceux-ci sont strictement réglementés et demandent une analyse individualisée. Il demeure donc crucial de demander conseil auprès d’un spécialiste pour optimiser sa fiscalité selon sa situation personnelle.

Frais de notaire, d’enregistrement et accessoires : les indispensables du processus d’achat

En dehors des impôts stricto sensu, l’achat immobilier en Espagne entraîne divers frais annexes, dont le règlement est, dans la quasi-totalité des cas, à la charge de l’acquéreur.

Les honoraires de notaire

Le notaire joue un rôle central dans la validation de la transaction immobilière en Espagne. Ses émoluments, fixés sur une grille tarifaire officielle, varient selon le prix du bien, mais tournent habituellement autour de 0,5 % à 1 % du montant de la vente. Ces honoraires couvrent la préparation et la signature des actes de vente, les contrôles juridiques et le conseil dispensé, mais peuvent légèrement fluctuer en fonction de la complexité du dossier.

Frais d’enregistrement au Registre de la Propriété

L’inscription de la vente au Registre de la Propriété espagnol est obligatoire et génère des frais supplémentaires. Ils représentent en général entre 0,2 % et 0,5 % du prix d’achat. Ce processus garantit la publicité et la légalité de la transaction, et protège l’acquéreur contre d’éventuelles contestations futures.

Autres frais accessoires

• Traductions assermentées : Pour les acheteurs étrangers, certains documents doivent être traduits par des traducteurs assermentés.
• Honoraires d’avocats ou de conseillers juridiques : Très recommandés pour les non-résidents, ils permettent de sécuriser l’opération et de vérifier la régularité des titres.
• Ouverture de compte bancaire local : Nécessaire pour la plupart des transactions, elle peut générer des frais modestes.

Les taxes locales récurrentes après l’achat

Être propriétaire en Espagne engage à s’acquitter de différentes taxes locales annuelles, qui viennent s’ajouter aux coûts d’acquisition.

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) : la taxe foncière espagnole

L’IBI est la principale taxe foncière, payable chaque année par le propriétaire quel que soit son statut de résident. Son montant dépend de la valeur cadastrale attribuée au bien par la mairie. Les taux varient selon la municipalité, entre 0,4 % et 1,1 % de cette valeur.

La taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères

Certaines communes prélèvent également une contribution annuelle pour la collecte des déchets, généralement modeste mais variable localement.

Taxes de copropriété et charges communautaires

• Si vous achetez dans une copropriété, des charges de communauté sont à prévoir (ascenseur, piscine, entretien des parties communes, etc.).
• Celles-ci sont votées chaque année et dépendent des équipements et du standing de la résidence.

La Plus-value municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

La fiscalité espagnole prévoit une taxe communale lors de la revente d’un bien, appelée plus-value municipale ou “Plusvalía”. Cette taxe concerne davantage les vendeurs, mais il arrive, dans certains cas, que l’acquéreur accepte d’en assumer la charge afin de faciliter la transaction.

Calcul et réforme 2025

Le calcul de la plus-value municipale a été réformé récemment afin de mieux refléter la plus-value réelle réalisée lors de la vente d’un bien. Chaque commune applique son propre barème selon la durée de possession et la valeur cadastrale du terrain.

Fiscalité des non-résidents lors de l'achat d’un bien immobilier

L’Espagne attire de nombreux investisseurs et acheteurs étrangers. Le statut de non-résident requiert une attention particulière, notamment en matière déclarative et successorale.

Déclaration d’acquisition et obligations fiscales

• L’achat d’un bien immobilier en Espagne, même par des non-résidents, implique l’obligation de s’enregistrer auprès de l’administration fiscale espagnole.
• Le paiement des taxes susmentionnées (ITP/IVA et AJD, frais de notaire, IBI...), s’effectue selon les mêmes règles que pour les résidents.
• Les non-résidents doivent également déclarer leur possession dans leur pays d’origine selon la législation nationale (cf. obligation de déclaration de patrimoine à l’étranger).

L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

En tant que non-résident, vous êtes redevable de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si vous percevez des revenus locatifs en Espagne. Si le logement est vacant, un revenu théorique calculé sur la valeur cadastrale est imposé selon un barème spécifique (généralement autour de 19 % à 24 % selon la nationalité, notamment pour les ressortissants de l’UE ou hors UE).

Impact des réformes fiscales prévues pour 2025

L’année 2025 annonce plusieurs évolutions fiscales en Espagne qui pourraient affecter les acquéreurs de biens immobiliers :

• Harmonisation possible des taux d’ITP entre régions, pour plus de transparence et d’égalité fiscale sur le territoire.
• Révisions du calcul de la plus-value municipale, notamment pour renforcer la progressivité et éviter la sur-taxation en cas de baisse réelle des prix de l’immobilier.
• Digitalisation accrue des démarches administratives, simplifiant le paiement des taxes et leur contrôle.
• Possibles nouvelles mesures incitatives pour les acheteurs résidents, telles des taux réduits pour l’achat de première résidence principale ou pour les jeunes ménages.

Rester informé(e) de ces évolutions législatives est donc indispensable pour anticiper et optimiser le coût total de l’investissement immobilier.

Autres fiscalités à anticiper : impôt sur la fortune et structure d’acquisition

L’achat d’un bien immobilier, outre les droits de mutation, peut avoir un impact sur l’impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio). Cet impôt touche les patrimoines nets supérieurs à un certain seuil (généralement 700 000 € par contribuable, montant susceptible de varier selon la région). Les non-résidents sont assujettis sur leurs seuls biens situés en Espagne.

Acquisition en nom propre ou via structure juridique

• L’acquisition en nom propre reste la voie la plus courante et la plus simple juridiquement.
• L’acquisition via société peut être appropriée pour certains projets (investissement locatif, transmission familiale, optimisation fiscale), mais requiert une analyse personnalisée afin d’en maîtriser tous les effets juridiques, fiscaux et comptables.

Il est vivement conseillé de solliciter un audit auprès d’un expert fiscaliste local ou international, en particulier s’il s’agit d’un achat complexe ou d’un investissement significatif.

L’importance d’être accompagné : expertise et sécurisation du projet

Le système fiscal espagnol figure parmi les plus complexes d’Europe en matière immobilière, du fait de la multiplicité des taxes, de la diversité régionale et de l’évolution permanente des réglementations. Pour garantir la réussite et la transparence de votre acquisition, il est indispensable de se faire accompagner :

• Par des spécialistes maîtrisant chaque étape du processus, de la négociation au paiement des taxes en passant par la rédaction des actes.
• Par une équipe adaptée à votre profil (résident, non-résident, investisseur, particulier, entreprise).
• Par des interlocuteurs locaux, connaissant parfaitement les circuits administratifs, fiscaux et bancaires espagnols.

Ce recours à l’expertise professionnelle lors de l’acquisition permet d’éviter les pièges courants, d’anticiper les situations et d’optimiser le coût fiscal de votre projet.

Étapes concrètes du paiement des taxes après l’achat

Chaque taxe s’acquitte selon une procédure précise :

1. Signature de l’acte : Paiement de l’IVA et de l’AJD (pour le neuf), ou de l’ITP (pour l’ancien) devant notaire, le jour même ou dans les jours suivants.
2. Dépôt au Bureau d’Enregistrement : Enregistrement de la propriété et paiement des frais correspondants, souvent géré par le notaire ou l’avocat.
3. Déclaration des taxes annuelles : Paiement de l’IBI, IRNR, taxe sur les déchets et autres redevances locales.
4. Tenue de la comptabilité : Notamment pour les investisseurs louant leur bien, obligation de déclaration trimestrielle ou annuelle selon le cas.
5. Régularisation fiscale : Contrôle et paiement de l’impôt sur la fortune si le seuil est dépassé.

Le non-respect de ces étapes expose à des majorations, pénalités voire, dans les cas extrêmes, à l’annulation de la vente ou à des difficultés juridiques ultérieures.

Quels documents conserver pour une gestion fiscale sécurisée ?

Une documentation exhaustive revêt une importance capitale. Voici les pièces à réunir et à conserver :

• Copia simple de l’acte d’achat (escritura de compraventa).
• Justificatifs de paiement des taxes (reçus de l’IVA, AJD, ITP, IBI, etc.).
• Déclarations fiscales annuelles et correspondances administratives.
• Contrats de fourniture et d’entretien, attestations de propriété, polices d’assurance habitation.

En cas de revente, ces documents permettent de justifier le prix d’acquisition, le bon acquittement des taxes, et facilitent toutes démarches d’actualisation ou de régularisation.

Questions fréquemment posées (FAQ) sur la fiscalité immobilière en Espagne

Quels sont les délais pour le paiement des taxes à l’achat ?

Après la signature de l’acte, vous disposez généralement de 30 jours ouvrés pour régler l’ITP ou l’AJD. Le non-respect de ce délai expose à des pénalités (intérêts moratoires, amendes).

Existe-t-il des exonérations ou abattements fiscaux ?

Certains acheteurs peuvent bénéficier d’abattements, essentiellement conditionnés à leur statut personnel ou à la nature du projet (achat de première résidence, famille nombreuse…). Les critères varient selon la communauté autonome et sont à vérifier au cas par cas.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui. Aucune restriction n’est imposée aux non-ressortissants espagnols pour l’achat de biens. L’obtention d’un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est toutefois obligatoire pour procéder à l’achat et au paiement des taxes.

Que faire en cas de contestation de la valeur de la propriété par l’administration fiscale ?

L’administration dispose d’un droit de contrôle et peut revaloriser un bien sous-évalué pour calculer les taxes. Il est possible de contester la revalorisation en introduisant un recours, accompagné d’expertises appropriées.

Cas pratiques : simulation de budget d'achat et calcul des taxes

Pour mieux appréhender la fiscalité lors d’un achat en Espagne, rien ne vaut l’illustration concrète. Voici deux scénarios types :

Premier cas : achat d’un appartement neuf pour 300 000 € à Valence

• IVA (10 %) : 30 000 €
• AJD (1,5 %) : 4 500 €
• Notaire et enregistrement (1,2 % environ) : 3 600 €
• Total des taxes et frais : 38 100 € (hors charges diverses et honoraires de conseil)

Deuxième cas : achat d’une maison ancienne pour 350 000 € en Andalousie

• ITP (8 %) : 28 000 €
• Notaire et enregistrement (1,2 % environ) : 4 200 €
• Total des taxes et frais : 32 200 €

Ces montants ne tiennent pas compte des éventuelles réductions, abattements ou frais spécifiques. Les charges annuelles à venir (IBI, IRNR, etc.) doivent également être incorporées dans votre planification financière globale.

Anticiper la fiscalité lors de la revente du bien

Au-delà des taxes à l’achat, il est capital d’anticiper la fiscalité applicable lors de la revente :

• Plus-value immobilière : L’Espagne taxe la plus-value réalisée lors de la revente, à un taux variant généralement entre 19 % et 23 % pour les personnes physiques, selon le montant de plus-value nette. Ce taux s’applique sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, en tenant compte de certains frais et revalorisations.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalia Municipal) : À régler auprès de la mairie, selon la durée de détention du bien.
• Pour les non-résidents, un prélèvement de 3 % du prix de vente est effectué à titre d’acompte sur l’impôt sur la plus-value.

Il est donc avisé, dès l’achat, de conserver tous les justificatifs de dépenses (travaux, frais, honoraires...) permettant de minorer ultérieurement la plus-value taxable.

Veille juridique et adaptation aux évolutions fiscales espagnoles

La fiscalité espagnole immobilière est en perpétuel mouvement. Les taux, abattements, procédures et dispositifs sont révisés régulièrement. Pour les acheteurs, se tenir informé(e) via des experts constitue ainsi une garantie de sécurité et d’économie. L’anticipation fiscale, la veille des réformes annoncées et la personnalisation des stratégies sont les clés pour une acquisition réussie et optimisée.

Conclusion : réussir son projet immobilier en Espagne en maîtrisant la fiscalité avec IMMO ABROAD

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne offre de magnifiques opportunités mais demeure exigeante en matière de démarches fiscales et administratives. Un investissement bien mené repose sur la connaissance approfondie des taxes lors de l’achat (belastingen bij aankoop van een woning in Spanje in 2025), des frais annexes, des obligations post-achat et de la fiscalité éventuelle à la revente. Un accompagnement hautement qualifié, une préparation méticuleuse du budget et une parfaite conformité avec la réglementation en vigueur sont les seuls garants du succès et de la tranquillité d’esprit.

IMMO ABROAD se positionne comme votre partenaire de confiance pour sécuriser, simplifier et optimiser toute acquisition immobilière en Espagne, 2025 et au-delà.

Chaque projet est unique, chaque situation mérite une solution personnalisée et une vigilance professionnelle de tous les instants. C’est l’assurance de transformer un rêve immobilier en réalité pérenne, dans la transparence et le respect total de la législation espagnole.