Introduction au Marché Immobilier Espagnol : Un Aperçu pour les Investisseurs Internationaux

Le marché immobilier espagnol, souvent perçu comme un eldorado pour les investisseurs européens et mondiaux, attire chaque année des milliers d’acheteurs désireux de profiter du climat méditerranéen, de la culture vibrante et d’un style de vie attractif. Cependant, l’achat d’un bien en Espagne n’est pas dénué de complexité, notamment en ce qui concerne la fiscalité et les coûts associés. Dans cette goud 2025, nous vous guidons à travers l’ensemble des charges et procédures liés à l’acquisition, à la détention et à la vente d’un bien immobilier en Espagne. Ce panorama complet, adapté spécialement pour les francophones intéressés par l’investissement en Espagne, s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels du secteur.

Les Différents Types de Biens Immobiliers en Espagne

Avant de plonger dans la fiscalité et les coûts, il convient de distinguer les diverses typologies de biens immobiliers disponibles en Espagne :

• Résidences principales : logements destinés à l’habitation principale du propriétaire.
• Résidences secondaires : appartements, maisons ou villas utilisés pour les vacances ou de façon saisonnière.
• Biens locatifs : investissements destinés à générer un revenu locatif, régulier ou saisonnier.
• Biens commerciaux : locaux à usage professionnel, commerces ou bureaux.

La nature du bien, son emplacement et son usage influencent directement la fiscalité applicable et les obligations qui incombent au propriétaire.

Principaux Coûts d’Acquisition d’un Bien Immobilier en Espagne

Frais de Notaire

L’intervention d’un notaire espagnol est obligatoire lors d’un transfert de propriété. Les honoraires sont réglementés par l’État, variant généralement entre 0,5% et 1% du prix d’achat, selon la complexité et la valeur du bien.

Frais d’Enregistrement auprès du Registre de la Propriété

Après la signature chez le notaire, le bien doit être inscrit au Registre de la Propriété. Les coûts sont généralement compris entre 0,1% et 0,3% du prix de vente.

Imposition sur l’Achat : TVA et Droit de Mutation

La fiscalité applicable à l’acquisition dépend bien entendu du type de bien :

• Neuf : assujetties à la TVA (IVA) espagnole (10%), et à la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD), entre 0,5% et 1,5% selon les régions.
• Ancien : soumis au droit de mutation (ITP), dont le taux varie de 6% à 11% en fonction de la région et du montant de la transaction.

Honoraires d’Agence Immobilière

Les commissions des agences sont traditionnellement payées par le vendeur, mais il convient de clarifier ce point lors de la négociation. Elles oscillent typiquement entre 3% et 5% du prix de vente.

Comprendre les Impôts Locaux sur la Propriété

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L’IBI est l’impôt foncier municipal, équivalent à la taxe foncière en France. Il est dû annuellement par tout propriétaire, et basé sur la valeur cadastrale du bien (valor catastral). Le taux, décidé par chaque commune, oscille en général entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale. Il finance les services municipaux tels que la voirie, l’éclairage ou la collecte des ordures.

La Taxe sur la Collecte des Ordures Ménagères

Prélevée séparément ou incluse dans l’IBI selon les régions, cette taxe vise à couvrir le service de gestion des déchets.

Autres Taxes Communales

• Taxe sur l’eau, l’assainissement et l’environnement : généralement facturée indépendamment.
• Taxe pour l’éclairage public : rare, mais possible selon certaines régions.

Le montant total de ces taxes varie considérablement d’une région à l’autre, soulignant l’importance d’un audit fiscal préalable à l’achat.

Fiscalité Générale sur la Propriété Immobilière pour Résidents et Non-résidents

Les règles de fiscalité diffèrent selon que le propriétaire est résident fiscal espagnol ou non.

Propriétaires Résidents

Un résident fiscal espagnol, c’est-à-dire une personne vivant plus de 183 jours par an en Espagne ou dont le centre d’intérêts économiques s’y trouve, doit déclarer l’intégralité de ses revenus mondiaux.

• Revenus fonciers : inclus dans l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF).
• Valeur imputée pour usage personnel : si le bien n’est pas loué, une valeur locative fictive est déclarée (1,1% à 2% de la valeur cadastrale selon les cas).

Propriétaires Non-résidents

Un non-résident ne déclare que ses revenus de source espagnole. Il doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) :

• Usage personnel : taxation sur la valeur locative imputée (normalement 2% de la valeur cadastrale).
• Location : imposition sur les loyers perçus, 24% pour les non-résidents hors UE/EEE, 19% pour ceux de l’UE/EEE. Les déductions sont possibles pour les résidents UE/EEE.

Imposition sur les Revenus Locatifs : Régime Général et Fiscalité Optimisée

Principes Généraux

Le propriétaire bailleur, qu’il soit résident ou non, doit déclarer les loyers perçus. La fiscalité varie selon le type de location :

• Location à long terme (contrat classique) : régime ordinaire, possibilité de déduire diverses charges (intérêts, assurances, travaux, impôts locaux…).
• Location saisonnière (locations touristiques) : régime spécifique, déclarations mensuelles ou trimestrielles. Imposition sur le bénéfice net.

Optimisation Fiscale pour les Non-Résidents Européens

Les propriétaires ressortissants de l’UE/EEE bénéficient depuis quelques années d’une imposition plus avantageuse grâce à l’harmonisation européenne. Ils peuvent déduire la plupart des charges liées à la propriété (frais d’entretien, taxes, amortissements…), tandis que les non-résidents hors UE/EEE sont imposés sur le brut.

Impôts sur la Plus-value lors de la Revente

Calcul de la Plus-value

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition (majoré des frais et travaux justifiés) et le prix de revente. Elle est imposée différemment selon le statut du vendeur.

Non-Résidents

• Taux d’imposition : 19% sur la plus-value nette.
• Prélèvement à la source : lors de la vente, l’acheteur retient 3% du prix de vente (retenue sur compte), à régulariser ensuite.

Résidents

• Taux progressifs de 19% à 28% (selon la nouvelle loi de finances 2025) sur la plus-value révisée.
• Exonérations partielles pour les plus de 65 ans en cas de résidence principale ou réinvestissement dans une nouvelle résidence principale en Espagne.

La Plus-value Municipale (Plusvalía Municipal)

Cette taxe, appelée Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, est perçue par la municipalité. Elle porte uniquement sur l’augmentation de la valeur du terrain (et non du bâti), et varie selon la municipalité, le nombre d’années écoulées entre l’achat et la revente, et la valeur cadastrale. Son calcul a été récemment réformé pour mieux refléter la logique de gain effectif.

Succession et Transmission de Propriétés : Implications Fiscales

Les Droits de Succession

Les règles successorales espagnoles sont régionales et connaissent des différences notables en matière de taux, d’abattements et de bénéficiaires. Si le défunt était non-résident, ce sont les règles nationales qui s’appliquent, sauf disposition contraire. La transmission de biens à des enfants ou au conjoint peut bénéficier d’allègements importants selon la région.

Droits de Donation

Les donations immobilières sont taxées. Les non-résidents bénéficient désormais d’un alignement législatif, leur permettant d’accéder au régime avantageux des résidents selon la localisation du bien.

L'Approche Régionale des Taxes : Exemples de Catalogne, Valence, Andalousie, Madrid et Baléares

Les Communautés Autonomes espagnoles disposent de larges compétences fiscales. Voici un panorama de quelques régions particulièrement attractives pour l’investissement immobilier étranger :

Catalunya (Catalogne)

• ITP (droit de mutation) : 10% sur l’ancien.
• AJD : entre 1,5% et 2%
• Abattements spécifiques possibles pour familles nombreuses ou jeunes acquéreurs.

Communauté Valencienne

• ITP : généralement 10%, réductions possibles pour primo-accédants ou familles nombreuses.
• Régimes spécifiques selon la destination (résidence principale, location…)

Andalousie

• ITP modulé : entre 7% et 10% selon le prix du bien.
• Régime d’imposition simplifié depuis 2021 pour dynamiser l’investissement.

Madrid

• ITP : 6% sur l’ancien, l'un des plus faibles d’Espagne.
• AJD : 0,75%

Baléares

• ITP progressif : de 8% à 13% selon la part du prix excédant certains seuils pour les biens de luxe.

Coûts Annexes à Prendre en Considération

Charges de Copropriété (Communauté de Propriétaires)

Les logements situés dans des immeubles ou résidences avec espaces communs impliquent le paiement de charges annuelles, fixées par l’assemblée générale des copropriétaires (ascenseurs, piscines, jardin, gardiennage...).

Assurances Obligatoires

• Assurance habitation : recommandée, sinon obligatoire si le bien est financé par crédit hypothécaire.
• Assurance propriétaire-bailleur (en cas de location) : protège contre les impayés ou les détériorations locatives.

Crédit Immobilier et Frais Associés

Pour les acheteurs sollicitant un crédit immobilier, plusieurs frais sont à prévoir :

• Frais de dossier bancaire
• Évaluation immobilière obligatoire : environ 300 à 600 €
• Inscription hypothécaire au registre de la propriété

Entretien et Travaux

Il faut anticiper un budget annuel pour l’entretien du bien, surtout lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien destiné à la location saisonnière.

Spécificités pour les Acheteurs et Propriétaires Étrangers

Obtention du Numéro d’Identification des Étrangers (NIE)

Toute démarche immobilière nécessite d’obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero), indispensable pour l’enregistrement de l’achat, la souscription de contrats d’eau, d’électricité, ou l’ouverture d’un compte bancaire local.

Ouverture d’un Compte Bancaire Espagnol

Même si la loi ne l’impose pas, disposer d’un compte bancaire local facilite grandement le règlement des taxes, des charges et la souscription d’assurances.

Gestion à Distance et Mandat

De nombreux investisseurs non-résidents font appel à un avocat ou à un conseiller de confiance pour la gestion, via un poder notarial (procuration), autorisant celui-ci à signer en leur nom chez le notaire ou à s’occuper des formalités fiscales et administratives.

La Fiscalité 2025 : Nouveautés et Tendances à Anticiper

Évolutions des Taux et Barèmes

La loi de finances 2025 prévoit une révision à la hausse des barèmes de la plus-value à la revente pour les hauts patrimoines. En outre, plusieurs régions ont modifié les taux d’ITP et introduit de nouveaux abattements ciblés pour les acquéreurs primo-accédants ou les familles nombreuses.

Fiscalité Verte et Taxe sur les Logements Inutilisés

Face à la crise du logement et à la raréfaction des logements abordables dans les grandes villes, une fiscalité verte est en évolution : plusieurs villes testent une taxe sur les logements vacants, incitant à la location de biens inoccupés.

Renforcement du Contrôle Fiscal et Lutte contre la Fraude

La digitalisation des registres et le partage d’informations entre autorités fiscales européennes rendent inévitable la transparence fiscale et la conformité des déclarations, notamment pour les non-résidents.

Erreurs Courantes à Éviter lors de l’Achat et de la Gestion

• Ignorer les différences régionales : la fiscalité varie fortement d’une autonomie à l’autre, il est risqué de se fier à un modèle unique.
• Sous-estimer les coûts additionnels : frais de notaire, taxes municipales, travaux de mise aux normes…
• Négliger la régularité du bien : tout bien doit être vérifié quant à sa légalité urbanistique, la conformité de ses surfaces et l’absence de dettes associées.
• Oublier les obligations déclaratives : même vacant, un bien doit faire l’objet de déclarations fiscales annuelles.
• Se passer de conseiller local : l’accompagnement d’un avocat, d’un fiscaliste ou d’un administrateur de biens est fortement recommandé pour sécuriser l’opération.

FAQ – Réponses à vos Principales Questions sur Taxes et Coûts

Dois-je payer l’IBI même si je ne vis pas en Espagne ?

Oui, l’IBI est dû par tout propriétaire, résident ou non. Le non-paiement expose à des majorations et saisies éventuelles.

Quels sont les risques en cas de non-déclaration des revenus locatifs ?

Les autorités espagnoles croisent désormais les données fiscales et bancaires. En cas de détection d’une non-déclaration, les sanctions peuvent atteindre 150% des sommes dues, sans compter les intérêts de retard.

Combien coûte en moyenne l’achat d’un bien de 250 000 € en 2025 (hors travaux) ?

Voici une estimation des coûts annexes en dehors du prix d’achat :

• ITP (droit de mutation) : environ 25 000 € (varie selon régions)
• Notaire : 1 250 à 2 500 €
• Registre : 250 à 750 €
• Frais d’agence (si à la charge de l’acheteur) : 7 500 à 12 500 €
• Total estimé : entre 34 000 et 41 500 €

À ces sommes, s’ajoutent les futurs impôts locaux et charges annuelles.

Puis-je déduire mes charges et travaux de mes revenus immobiliers ?

Oui, pour les résidents et les non-résidents de l’UE/EEE, la plupart des dépenses récurrentes sont déductibles du revenu locatif net, à condition de disposer de justificatifs détaillés.

Procédures et Calendrier Fiscal en Espagne

Dates Clés

• Déclaration annuelle des revenus de location : généralement entre avril et juin pour l’exercice précédent.
• Déclaration IRNR (non-résidents) : trimestrielle pour les revenus locatifs, annuelle pour l’usage personnel.
• IBI : facturation annuelle ; modalités de paiement fixées par chaque commune.

Documents à Prévoir

• Certificat d’enregistrement (nota simple cadastrale)
• Factures et preuves de paiement pour toutes les déductions sollicitées
• NIE pour tout déclarant étranger
• Justificatifs bancaires pour la perception ou l’émission de paiements

Cas Particuliers : Fiscalité des Sociétés et Fonds d’Investissement

Achat via une Société (SL espagnole ou société étrangère)

Les sociétés espagnoles, assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS, 25%), peuvent acheter et gérer des biens, mais l’administration veille particulièrement à l’usage effectif et à la transparence fiscale. Les sociétés étrangères doivent se conformer aux règles anti-abus et déclarer tout bénéficiaire effectif.

Sociétés Civiles et SCI Françaises Propriétaires en Espagne

La détention de biens espagnols par le biais d’une SCI est autorisée, mais implique des obligations déclaratives complexes, tant en France qu’en Espagne. Un conseil juridique est indispensable pour éviter la double imposition ou les erreurs d’interprétation fiscale.

L’Accompagnement sur-mesure par IMMO ABROAD

L’acquisition, la détention, la gestion ou la revente d’un bien immobilier en Espagne nécessitent une expertise pointue et actualisée. Votre interlocuteur doit vous proposer un accompagnement personnalisé, adapté à votre situation et à vos objectifs, afin d’optimiser durablement votre investissement immobilier.

Grâce à une parfaite connaissance des contraintes légales, fiscales et administratives, IMMO ABROAD vous guide à chaque étape pour sécuriser vos démarches, anticiper les charges et respecter toutes vos obligations.

To-do list pour un Achat Immobilier Réussi en Espagne

1. Établir votre budget global, en intégrant tous les coûts annexes (fiscaux, administratifs, travaux...)
2. Obtenir un NIE et ouvrir un compte bancaire espagnol.
3. Vérifier la légalité et la situation cadastrale du bien convoité.
4. Estimer le montant des taxes annuelles et des charges de copropriété.
5. Anticiper la fiscalité applicable à votre statut de résident ou non-résident.
6. Recourir à un professionnel du droit local (avocat, notaire) pour l’audit et la signature.
7. Gérer vos obligations déclaratives dès l’acquisition.
8. Planifier la transmission et anticiper l’impact des successions ou donations.

Conclusion : Saisir les Opportunités en Toute Sécurité

L’Espagne demeure l’une des destinations phare pour l’investissement immobilier, mais elle exige une maîtrise parfaite de ses cadres fiscaux, juridiques et administratifs qui évoluent sans cesse. Les nouveautés 2025, en matière de taxes sur l’achat, la détention ou la revente, instaurent un environnement réglementaire dynamique, nécessitant anticipation et préparation.

En confiant votre projet à IMMO ABROAD, vous vous assurez d’une vision exhaustive des coûts, d’une adaptation permanente à la législation, et d’un accompagnement sur-mesure à chaque étape de votre parcours immobilier.

S’informer, planifier et se faire accompagner sont la clé pour réussir votre investissement en toute sérénité, optimiser votre fiscalité et protéger durablement votre patrimoine en Espagne.