Introduction à la Fiscalité des Résidences Secondaires en France

Investir dans une résidence secondaire en France séduit chaque année de nombreux étrangers, notamment des Néerlandais en quête de soleil et de douceur de vivre. Outre la beauté des paysages français et la diversité culturelle, la France offre un large éventail de propriétés, des villas méditerranéennes aux chalets alpins, en passant par les charmantes maisons rurales. Cependant, devenir propriétaire d'un second bien immobilier dans l'Hexagone implique de bien comprendre les aspects fiscaux spécifiques à ce type d’investissement. La législation évolue régulièrement, et en 2025, de nouvelles orientations fiscales pourraient affecter les propriétaires. Ainsi, il est essentiel de connaître les différentes taxes, impôts et obligations administratives pour optimiser son projet et éviter les mauvaises surprises.

Cet article exhaustif rédigé par IMMO ABROAD vise à vous fournir un panorama complet et précis de la fiscalité applicable à une résidence secondaire en France en 2025. Qu’il s’agisse de l’achat, de la détention, de la location ou de la vente, chaque étape possède ses particularités fiscales et administratives. Découvrez ce que vous devez absolument savoir pour planifier sereinement votre projet immobilier et parfaitement maîtriser tous les aspects liés aux impôts sur votre maison de vacances en France.

Définitions Clés : Résidence Principale Versus Résidence Secondaire

Avant d’aborder la fiscalité, il importe de bien cerner la distinction fondamentale entre résidence principale et résidence secondaire en droit français. Cette différenciation n’est pas qu’administrative, elle a des conséquences majeures sur les charges fiscales qui pèsent sur le bien.

Résidence principale

Il s’agit du logement où le propriétaire ou le locataire réside habituellement et effectivement, c’est-à-dire la majeure partie de l’année. La résidence principale donne droit à des allègements fiscaux et à un traitement de faveur sur certains impôts et taxes (exonération partielle de taxe d’habitation, abattement sur la plus-value, etc.).

Résidence secondaire

Une résidence secondaire est tout autre logement dont vous êtes propriétaire et qui n'est pas votre principal lieu de vie. Il peut s’agir d’une maison de vacances ou d’un appartement destiné à des séjours occasionnels. En France, la résidence secondaire est soumise à une pression fiscale plus forte et ne donne pas droit aux mêmes avantages.

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : calcul spécifique sur la valeur totale du patrimoine immobilier.
• Taxe d’habitation : maintenue pour les résidences secondaires alors qu’elle tend à disparaître pour les principales.
• Plus-value immobilière : abattements moins favorables en cas de revente.

Quelles Sont les Taxes à l’Achat d’une Résidence Secondaire en France ?

Frais de Notaire : Ce que Vous Devez Anticiper

Lors de l’acquisition, l’acheteur doit s’acquitter de frais de notaire englobant droits de mutation, honoraires et divers débours. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) forment la part la plus significative de ces frais (environ 80 % du total) et varient selon la localisation du bien. Pour l’ancien, ces frais s’établissent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat. Pour le neuf, ils sont plus faibles, autour de 2 à 3 %.

Taxes Spécifiques pour les Acheteurs non-Résidents

Il n’existe pas de surtaxe affectant l’achat par des étrangers. Les ressortissants de l’UE bénéficient en principe des mêmes droits que les acheteurs français. Toutefois, à l’achat s’ajoutent parfois des frais bancaires ou des conditions de crédit plus strictes pour les acquéreurs non-résidents, avec des demandes de garanties renforcées.

La Taxe Foncière : Un Impôt Local Incontournable

La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire d’une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, bâtis ou non bâtis. Calculée sur la valeur cadastrale du bien, elle inclut la taxe communale et éventuellement la taxe pour la gestion des ordures ménagères.

Calcul et Répartition

• Le montant dépend de la commune où se situe la propriété, chaque municipalité décidant de son taux.
• Une partie du produit de cette taxe finance les infrastructures locales et les services publics.
• Pour 2025, la révision des bases cadastrales est prévue. Cette révision peut entraîner, selon la région, une nette augmentation du montant à payer.

Exemptions et Allègements

Très rares sont les cas d’exemption totale pour les résidences secondaires. Seules certaines propriétés, par exemple classées comme biens ruraux exploités ou logements délabrés dans l'attente de rénovation, peuvent obtenir une remise temporaire.

La Taxe d’Habitation : Toujours d’Actualité sur les Résidences Secondaires

Contrairement à la résidence principale, la taxe d’habitation n’a pas été supprimée pour les résidences secondaires. Au contraire, certaines communes touristiques appliquent désormais une majoration allant jusqu'à 60 % pour lutter contre la “désertification” des centres-villes et soutenir l'accès au logement des locaux.

Calcul de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires

• Basée sur la valeur locative cadastrale.
• Le taux varie selon la commune, et la majoration dépend des politiques locales.
• En 2025, un plus grand nombre de villes sont susceptibles d’opter pour cette surtaxe.

Cas des Locations Saisonnières

Si le bien est mis régulièrement en location de courte durée, il pourrait être requalifié en hébergement touristique, soumis à d’autres taxes (voir la section correspondante).

Les Taxes à la Location d’une Résidence Secondaire

De nombreux propriétaires de résidences secondaires cherchent à optimiser leurs coûts par la location saisonnière ou annuelle. Cette activité entraîne des conséquences fiscales particulières.

Taxe de Séjour

Instituée par la plupart des communes touristiques, la taxe de séjour s’ajoute au tarif payé par les locataires lors de leurs séjours. Le montant dépend du standing du logement et de la durée de location :

• Collectée par le propriétaire ou la plateforme (Airbnb, Abritel, etc.) et reversée à la commune.
• Obligation déclarative stricte, contrôlée par les services fiscaux.

Impôts sur les Revenus Locatifs

Les loyers perçus sont imposables en France, quelle que soit votre résidence fiscale. Le régime fiscal dépend du type de location :

• Location meublée : imposée au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec possibilité d’opter pour le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges effectives).
• Location vide : imposition au régime des revenus fonciers, avec possibilité d’un abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier) si les revenus n’excèdent pas 15 000 € par an, ou régime réel avec déduction des charges.

Prélèvements Sociaux

Même si vous êtes non-résident, les revenus locatifs perçus en France sont soumis à des prélèvements sociaux (17,2 % en 2024, susceptible d’être révisé en 2025). Certains accords bilatéraux peuvent permettre une exonération partielle mais le régime reste strict.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Quand Entrer en Ligne de Compte ?

L’IFI s’applique si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier (français et mondial pour les résidents fiscaux, français seulement pour les non-résidents) dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Englobe toutes les propriétés, y compris les résidences secondaires, terrains, parts de SCI, etc.
• L’abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s’applique pas ici.
• Déclaration obligatoire même pour les non-résidents si la valeur des biens situés en France dépasse le seuil d’imposition.

Calcul et Barème de l’IFI

L’impôt est progressif, de 0,5 à 1,5 %, selon des tranches définies. La déclaration se fait annuellement en même temps que l’impôt sur le revenu. Les dettes liées à acquisition ou travaux peuvent être déduites, sous conditions.

La Plus-Value Immobilière en Cas de Revente

La vente d’une résidence secondaire est imposable sur la plus-value réalisée, à la différence de la résidence principale qui bénéficie d’une exonération complète sous conditions.

Calcul de la Plus-Value Taxable

1. Prix de cession – Prix d’acquisition = Plus-value brute
2. Ajout des frais d’acquisition, dépenses de travaux (sous conditions de justificatifs), et abattements pour durée de détention

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu mais reste assujettie aux prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans.

Barème d’Imposition

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (susceptibles d’évolution)
• Majoration possible pour les plus-values exceptionnelles (au-delà de 50 000 €)

Cas Particuliers

• Exonération possible en cas de première vente d’un bien immobilier en France, sous conditions de réinvestissement.
• Déductions spécifiques en cas d’héritage ou de dons.

Fiscalité Internationale : Double Imposition et Conventions Bilatérales

La France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition sur les revenus immobiliers et les plus-values.

Impositions Parallèles

Dans la majorité des cas, les revenus et plus-values sont imposés en France, mais doivent être intégrés dans votre déclaration de revenus nationale. Selon la convention, des dispositifs de crédit d’impôt ou d’exemption existent afin d’éviter une double taxation.

Formalités et Obligations

• Obligation de déclaration auprès du fisc français, même pour les non-résidents.
• Respect des échéances fiscales propres à chaque type de revenu (location, plus-value, IFI).

Fiscalité Locale et Taxes Additionnelles

Surtaxes sur les Logements Vacants

Dans certaines zones urbaines tendues, une taxe sur les logements vacants (TLV) peut être due si votre bien est inoccupé plus de 1 an. Les communes touristiques renforcent aussi de plus en plus leur arsenal fiscal pour limiter le nombre de résidences secondaires.

Taxe sur les Ordures Ménagères

Elle est généralement incluse dans la taxe foncière. Son montant dépend du service rendu par la collectivité, mais il varie fortement selon le volume de vacanciers ou de résidents occasionnels.

Taxe d’Aménagement en Cas de Travaux

Tout projet de construction ou d’agrandissement de plus de 5m² entraîne le paiement d’une taxe d’aménagement. Son montant résulte d’une base fixe (par m²) multipliée par le taux communal en vigueur. D’autres contributions peuvent s’ajouter pour la création de piscine ou la construction d’annexes.

Succession, Transmission et Donation d'une Résidence Secondaire

Transmettre une résidence secondaire à ses héritiers est assorti de droits de succession. La fiscalité varie selon le lien de parenté et la valeur du patrimoine transmis.

Droits de Succession

• Base de calcul : valeur vénale réelle du bien au moment du décès.
• Barème progressif selon lien familial (descendants, ascendants, frères et sœurs…)
• Possibilité de démembrement de propriété pour optimiser fiscalement la transmission.
• Existence d’abattements et exonérations selon les cas (ex : entre époux, partenaires liés par un PACS, etc.).

Donation de Résidence Secondaire

La donation est également soumise à droits, avec des abattements renouvelables tous les 15 ans selon le bénéficiaire. Il existe des stratégies de transmission anticipée (démembrement, SCI) pour alléger la charge fiscale future.

Immobilier, Fiscalité Verte et Nouvelles Réglementations en 2025

Le paysage fiscal évolue en France sous l’impulsion d’enjeux climatiques et sociaux majeurs. Les résidences secondaires ne sont pas épargnées par la pression de la transition énergétique et les nouvelles normes.

Tendances Législatives Pour 2025

• Rénovation énergétique obligatoire : de nombreuses communes exigent désormais un diagnostic énergétique et des travaux pour la vente ou la location (loi Climat et Résilience).
• Surtaxes écologiques : certains territoires appliquent une taxe supplémentaire en cas de mauvais classement énergétique (passoires thermiques).
• Aides et crédits d’impôt : en contrepartie, les propriétaires réalisant des travaux d’amélioration peuvent bénéficier de subventions ou de réductions fiscales.

Impact de la Fiscalité Verte sur les Résidences Secondaires

En 2025, ceux qui n’adaptent pas leur bien aux exigences environnementales pourront se voir imposer des coûts additionnels, notamment dans les grandes zones touristiques ou sur le littoral.

Modalités de Paiement des Taxes et Impôts

La gestion des paiements liés à une résidence secondaire requiert organisation et rigueur, surtout pour les propriétaires non-résidents.

Déclarations en Ligne

• La déclaration d’impôt sur le revenu et de l’IFI se fait en ligne, avec création d’un espace particulier fiscal sur le site officiel dédié.
• Taxes locales : avis d’imposition envoyés généralement à l’automne de chaque année, paiement en ligne possible, voire obligatoire pour les montants supérieurs à un certain seuil.

Retard ou Défaut de Paiement

Les retards entraînent des pénalités et majorations automatiques. Les impôts locaux sont recouvrés avec une grande rigueur, des saisies sur compte bancaire ou sur le bien peuvent survenir en dernier recours.

Conseils d’Optimisation et de Préparation pour 2025

Face à l’évolution constante de la réglementation, il est conseillé d’anticiper ses déclarations et paiements, et d’optimiser la fiscalité de sa résidence secondaire.

Audit Fiscal

• Réaliser un audit complet de sa situation patrimoniale et fiscale permet de détecter d’éventuelles failles ou opportunités.
• Accompagnement par des experts recommandés, connaissant les subtilités locales et internationales.

Adaptation du Patrimoine

• Démembrement de propriété : transmission en nue-propriété aux héritiers tout en conservant l’usufruit pour réduire l’assiette taxable.
• Location saisonnière : optimiser les périodes de location pour compenser la fiscalité accrue.
• Travaux de rénovation : se mettre en conformité avec la réglementation énergétique pour éviter les surtaxes futures, profiter des aides à la rénovation.

Risques et Contrôles Fiscaux sur les Résidences Secondaires

La France accentue ses contrôles sur les non-déclarations ou déclarations inexactes, notamment sur les revenus locatifs et plus-values immobilières. Les bases cadastrales sont croisées avec les plateformes de réservation afin de repérer les éventuels oublis fiscaux.

Amendes et Sanctions

• Pénalités de 10 % à plus de 80 % suivant la gravité de la fraude.
• Saisies et ventes forcées possibles en cas de dettes fiscales prolongées.
• Mise à jour régulière des coordonnées à l’administration française indispensable.

Cas Spécifiques : Résidence Secondaire et Fiscalité pour les Retraités, Héritiers ou Investisseurs

Résidences Secondaires et Retraités

Pour les retraités installés pour partie de l’année en France, il faut prêter une attention particulière à leur statut fiscal afin d’éviter toute requalification en résident fiscal et, par conséquent, une imposition sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux en France.

Héritiers et Succession Multinationale

Dans le cadre d’un héritage, la loi française s’applique à tous les biens immobiliers situés sur le territoire, même si le défunt ou les bénéficiaires résident à l’étranger. Une coordination avec le droit international privé est souvent nécessaire.

Investisseurs : SCI et Autres Structurations

Nombreux sont les investisseurs étrangers qui passent par une Société Civile Immobilière (SCI) pour faciliter la gestion, l’achat en indivision, la transmission ou la cession progressive du bien à leurs héritiers, tout en optimisant certains aspects fiscaux. Ce montage requiert toutefois un conseil adapté pour éviter les pièges fiscaux et administratifs.

Fiscalité et Évolution des Prix de l’Immobilier en France en 2025

Les tendances macro-économiques influencent le marché des résidences secondaires : la fiscalité est l’un des critères de choix, au même titre que l’emplacement ou la valeur potentielle du bien. En 2025, l’évolution des taux d’intérêt, le dynamisme du marché locatif touristique, et les politiques de régulation des grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.) pourraient modifier le rendement global d’un investissement en résidence secondaire.

Taxation et Rentabilité

Évaluer la fiscalité totale avant l’achat permet de calculer le rendement réel attendu et d’anticiper les charges récurrentes.

Conclusion : Maîtriser la Fiscalité d’une Résidence Secondaire Français en 2025

Acquérir ou détenir une résidence secondaire en France demeure un rêve pour beaucoup, mais ce rêve doit être piloté avec rigueur et anticipation, en particulier sur les aspects fiscaux. L'année 2025 s’annonce comme une nouvelle étape d’ajustement législatif : entre fiscalité verte, surtaxes locales, révision des bases cadastrales, la planification patrimoniale devient incontournable.

Qu’il s’agisse d’acheter, de louer, de vendre ou de transmettre votre propriété, IMMO ABROAD vous accompagne pour sécuriser chacun de vos projets et vous assurer une pleine conformité avec la réglementation française. Profitez de l’expérience de professionnels pour optimiser la fiscalité de votre résidence secondaire, anticiper les nouveautés de 2025 et faire vivre votre rêve français en toute sérénité.