Acheter une maison au Portugal : 10 conseils d'experts

Introduction : L’art d’acheter intelligemment une maison au Portugal – Conseils d’experts locaux

Acquérir une propriété au Portugal représente un rêve pour de nombreux investisseurs internationaux, vacanciers et familles souhaitant s’installer dans un cadre de vie méditerranéen, riche en soleil, en culture et en offre immobilière variée. Toutefois, l’achat immobilier dans un pays étranger comme le Portugal s’accompagne d’enjeux juridiques, fiscaux et culturels qu’il ne faut pas sous-estimer. Maîtriser ce parcours demande donc anticipation, compréhension du marché local et accompagnement d’experts fiables. IMMO ABROAD, en tant que spécialiste de la transaction immobilière portugaise, vous propose à travers cet article de découvrir 10 conseils exclusifs recueillis auprès de véritables professionnels établis au Portugal.

Pourquoi choisir le Portugal pour acheter un bien immobilier ?

Le Portugal connaît depuis plusieurs années un véritable essor sur le marché immobilier, grâce à une combinaison unique de facteurs attrayants : climat tempéré, sécurité, coût de la vie raisonnable, infrastructures modernes et fiscalité avantageuse, notamment pour les résidents étrangers. Le pays attire retraités, jeunes actifs, entrepreneurs et investisseurs du monde entier, séduits par la douceur de vivre à la portugaise et un patrimoine architectural remarquable : de Lisbonne l’effervescente à l’Algarve baignée de soleil, en passant par Porto, Coimbra ou les villages pittoresques, les opportunités ne manquent pas !

Outre son attractivité touristique, le Portugal propose un éventail de biens pour tous les profils : appartements contemporains, maisons de maître rénovées, quintas typiques, villas en bord de mer, terrains à bâtir ou projets neufs. Du chic cosmopolite des grandes villes à la tranquillité rurale de l’intérieur, il s’agit d’un marché dynamique et en pleine évolution, ouvert aux acquéreurs étrangers.

Comprendre le marché immobilier portugais

Avant de se lancer dans une démarche d’achat, il est primordial de saisir les spécificités du marché local. Le Portugal a vu ses prix croître substantiellement depuis 2015, tout en restant attractif comparé à d’autres pays européens. Mais la situation varie fortement selon les régions : le littoral (Lisbonne, Cascais, Porto, Algarve) présente des coûts plus élevés avec une forte demande, tandis que les zones rurales ou du nord offrent des valeurs plus abordables.

La stabilité politique et économique, les programmes de "Résidence Non-Habituelle" (RNH) et de "Golden Visa" ont aussi contribué à attirer de nouveaux acquéreurs, dynamisant le secteur et professionnalisant les acteurs locaux. Le marché portugais reste cependant accessible et bénéficie d’un cadre légal rassurant pour les étrangers. Il est essentiel d’être bien informé sur les tendances, la fiscalité, les conditions d’emprunt et les perspectives d’évolution des prix.

Conseil n°1 : Définir ses besoins et son budget avec précision

Le point de départ incontournable pour un achat réussi réside dans la définition méthodique de vos attentes et de vos possibilités financières. Posez-vous les bonnes questions : s’agit-il d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif ? Quels sont vos critères impératifs (surface habitable, nombre de chambres, prestations, proximité des commerces ou de la mer, piscine, vue, potentiel de rénovation, accessibilité…) ?

Calculez avec rigueur votre capacité d’achat en tenant compte non seulement du prix du bien, mais aussi des frais annexes : taxes d’acquisition, frais de notaire, éventuelle commission d’agence, coûts de rénovation ou d’entretien, charges de copropriété, fiscalité locale, assurance, etc. Il est fréquent d’observer une différence de 7 à 10 % entre le prix affiché et le coût global d’une acquisition au Portugal.

Anticipez le financement : Si vous prévoyez de recourir à un crédit, il est conseillé d’obtenir un accord de principe auprès d’une banque portugaise ou internationale dès le début.
Respectez vos priorités : Faites la liste de vos critères, de l’essentiel à ce qui serait un plus.
Restez flexible : Le marché portugais peut réserver de belles surprises, il arrive que le "coup de cœur" se produise là où on ne l’attend pas.

Conseil n°2 : Privilégier les conseils de professionnels locaux et certifiés

Le paysage immobilier portugais diffère sensiblement des standards européens. Bien que le secteur soit très réglementé, tous les intermédiaires n’offrent pas le même niveau de compétence, de fiabilité ou d’intégrité. Pour sécuriser votre projet, il est impératif de faire appel à des experts reconnus, implantés durablement, parlant votre langue et capables de vous accompagner à chaque étape : agents immobiliers licenciés (détenteurs d’une carte AMI), avocats spécialisés, notaires, fiscalistes, géomètres…

Exigez la transparence : Un professionnel sérieux proposera un mandat clair, détaillera ses honoraires et vous informera des particularités administratives ou juridiques propres à chaque situation.
Valorisez la connaissance du terrain : Une agence de proximité détient un réseau de partenaires sélectionnés, ainsi qu’une parfaite maîtrise des quartiers, prix, dynamiques et pièges à éviter.
Contrôlez les références : Demander des exemples de transactions similaires ou interroger d’anciens clients est une démarche judicieuse.

IMMO ABROAD se distingue par son enracinement local fort, son multilinguisme et son accompagnement sur mesure destiné à une clientèle internationale exigeante.

Conseil n°3 : Identifier la région et le type de bien adapté à votre projet

Le choix du lieu est déterminant et doit résulter d’une réflexion approfondie. Chaque secteur portugais possède ses atouts et ses particularités – que ce soit Lisbonne la vibrante, Porto la culturelle, l’Algarve l’ensoleillée ou la tranquillité de la région Centre. Visitez plusieurs villes et villages, écoutez le ressenti local, comparez la qualité de vie, le dynamisme économique, la présence d’écoles internationales, la desserte aéroportuaire, l’offre de loisirs, etc.

Quant au type de bien, il existe de nombreuses options :

Appartements modernes : Idéals pour un pied-à-terre ou un investissement locatif dans les centres urbains actifs.
Maisons traditionnelles (“quintas”, “casas antigas”) : Offrent cachet, histoire, souvent des jardins mais nécessitent parfois des rénovations.
Villas récentes ou sur plan : Proposent luxe, confort et constructions aux normes actuelles.
Terrains à bâtir : Pour ceux souhaitant un projet sur mesure, attention aux règles urbanistiques locales.

Faites-vous accompagner par des experts pour éviter les déconvenues, notamment sur certains secteurs où les titres de propriété, règles de construction ou servitudes peuvent présenter des complexités méconnues.

Conseil n°4 : Maîtriser le processus juridique et administratif portugais

L’acquisition d’un bien au Portugal obéit à une procédure spécifique et rigoureuse, qui protège l’acheteur comme le vendeur. Pour éviter tout écueil, il est fondamental de bien comprendre les différentes étapes et de s’entourer d’un avocat expérimenté, qui mènera toutes les vérifications nécessaires (urbanisme, cadastre, éventuelles hypothèques ou charges…) :

Obtention du NIF (Numéro d’Identification Fiscal) : Indispensable pour tout acte d’achat, ce numéro se demande auprès du service des impôts local ou par procuration via un représentant.
Signature d’un contrat de réservation (“Contrato de Promessa de Compra e Venda” – CPCV) : Ce précontrat engage les deux parties et précise les conditions de la vente ainsi que la date butoir pour l’acte définitif. Un acompte, généralement entre 10 et 20%, est habituellement versé à ce stade.
Vérifications juridiques : Contrôle de la régularité du bien, absence d’hypothèque ou de dette, conformité urbanistique, etc.
Financement et démarches bancaires : Si recours à un crédit, finalisation du dossier avec l’établissement prêteur.
Acte de vente (“Escritura Pública”): L’acte authentique est signé devant notaire. Le paiement du solde intervient à cette étape.
Enregistrement : Le bien doit être déclaré à la conservation foncière (“Conservatória do Registo Predial”) et aux services fiscaux, pour le paiement des taxes et l’immatriculation définitive.

Conseil clé : Refusez tout achat cash ou “sous le manteau” ; la sécurité du système portugais repose sur la transparence de toutes les démarches.

Conseil n°5 : Surveiller la fiscalité et les frais annexes

Acquérir un bien immobilier au Portugal, c’est aussi anticiper un certain nombre de taxes, droits et frais annexes obligatoires. Ceux-ci varient selon le type de propriété, la valeur déclarée et l’évolution de la législation.

Frais à l’acquisition

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) : Impôt variable selon la valeur du bien et la nature de l'acquéreur (résidence principale ou secondaire).
Droit de timbre (“Imposto do Selo”) : 0,8 % du prix d'achat.
Honoraires de notaire, d’avocat et frais d’enregistrement : Environ 1 à 2 % du montant du bien.
Frais bancaires et d’éventuelle expertise technique : Reliés au type de prêt, varie selon la banque et les garanties apportées.

Fiscalité annuelle

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : Taxe foncière annuelle, de 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale.
Taxe d’habitation : Dans certains cas, selon l’usage.

La fiscalité sur les plus-values, revenus locatifs ou transmissions successorales peut également impacter votre projet. Il est vivement recommandé de consulter un fiscaliste portugais afin d’optimiser votre situation, notamment si vous êtes non résidents ou bénéficiaire du statut RNH.

Conseil n°6 : Analyser le potentiel locatif et la rentabilité du bien

Nombre d’acheteurs étrangers combinent plaisir d’une résidence secondaire et stratégie d’investissement locatif, notamment dans les villes touristiques ou en bord de mer. Le Portugal offre d’excellents rendements locatifs, mais ceux-ci dépendent de plusieurs facteurs : emplacement, attractivité saisonnière, qualité du bien, gestion sur place, fiscalité applicable…

Location saisonnière : Forte demande dans l’Algarve, à Lisbonne, Porto, Cascais ou Nazaré. Il convient de vérifier les autorisations de location touristique ("Alojamento Local"), la régulation de la copropriété, la demande, la législation en vigueur et les obligations déclaratives.
Location résidentielle longue durée : Plus stable, moins rentable mais fiscalement intéressante, souvent adaptée à un investissement patrimonial.
Analysez les taux d’occupation : Un accompagnement local professionnel permet d’estimer précisément la période de location potentielle, le montant des loyers et la rentabilité nette de l’opération.

IMMO ABROAD accompagne également la gestion locative, la commercialisation des biens et vous épaule dans toutes les démarches fiscales auprès des autorités portugaises.

Conseil n°7 : S’assurer de la conformité du bien et planifier les rénovations

De nombreux biens portugais, notamment anciens, recèlent un charme unique mais nécessitent un diagnostic technique approfondi : structure, plomberie, électricité, toiture, isolation, conformité aux normes actuelles… Comme dans tout pays, l’achat d’une maison imposante ou en pierre dans le Douro, l’Alentejo ou le centre-ville historique de Porto peut révéler des coûts cachés si le diagnostic préachat est négligé.

Expertise immobilière : Faites réaliser systématiquement une inspection par un expert indépendant afin d’évaluer l’état général, les éventuels vices cachés ou non-conformités urbanistiques.
Permis de construire : Toute extension ou rénovation de grande ampleur est soumise à autorisation préalable auprès des services municipaux (“Câmara Municipal”). Le respect des contraintes patrimoniales ou paysagères est particulièrement strict dans les centres historiques ou les zones Natura 2000.
Chiffrage des travaux : Demandez plusieurs devis à des entreprises portugaises qualifiées. Un bon interlocuteur local maîtrise la langue, les prix du marché et la disponibilité des artisans.

Anticipez également sur la durée des travaux, les exigences en matière de performance énergétique, les diagnostics obligatoires à présenter lors de la revente, etc.

Conseil n°8 : Gérer la langue et la culture locale avec ouverture

Vivre ou acheter au Portugal, c’est aussi plonger dans une culture différente, en apparence très proche mais dotée de particularités qu’il est fondamental de comprendre. Les démarches administratives se font en portugais, tout comme la plupart des contrats, correspondances ou procédures officielles. Il est donc utile de s’appuyer sur un traducteur ou des professionnels francophones/anglophones, mais également d’apprendre les bases de la langue pour gagner en autonomie.

Les Portugais accordent une grande valeur à la relation humaine, à la confiance mutuelle et au dialogue. La politesse (“por favor”, “obrigado”), la ponctualité, la patience et le respect du rythme local font partie des atouts à cultiver lors de vos échanges, visites ou négociations.

Immergez-vous : Assistez à des événements locaux, découvrez la cuisine, les traditions, les marchés.
Renseignez-vous sur les us et coutumes : Chaque région possède ses spécificités, plusieurs fêtes populaires, gastronomie typique, modes de vie ruraux ou urbains.
Faites-vous recommander : Un professionnel reconnu comme IMMO ABROAD bénéficie souvent d’un excellent réseau sur place.

Conseil n°9 : Anticiper la vie quotidienne et l’intégration locale

Acheter une maison, c’est s’inscrire dans la durée. Que vous envisagiez une résidence principale ou secondaire, il importe d’anticiper la qualité de vie, l’accès aux services, l’environnement immédiat et votre future intégration sur place :

Scolarité : Le Portugal dispose d’écoles internationales réputées à Lisbonne, Porto, Cascais, l’Algarve… mais la carte scolaire dans les secteurs ruraux est à vérifier.
Santé : Un excellent système public de santé coexiste avec des cliniques privées pour un accès facilité et multilingue en zone touristique.
Transports : Le réseau routier est moderne, le train relie rapidement les grandes villes, la présence de plusieurs aéroports internationaux est un atout.

Pour une intégration parfaite, acceptez d’aller à la rencontre de vos voisins, de découvrir les associations locales, de profiter de la qualité de vie portugaise et de ses paysages grandioses. Cultivez le sens du contact “à la portugaise”, qui privilégie la simplicité, la convivialité et l’ouverture.

Conseil n°10 : Prendre son temps et valider chaque étape

C’est une évidence, mais il s’agit sans doute du conseil le plus essentiel pour un achat immobilier à l’étranger : prenez votre temps à chaque étape.

Visite approfondie : Ne vous contentez pas d’une seule visite ou d’un tour virtuel. Revenez à différentes heures de la journée, rencontrez les voisins, interrogez les commerçants alentours.
Analyse comparative : Visitez plusieurs biens, comparez les prestations, les prix, les situations juridiques. Méfiez-vous des offres “trop belles pour être vraies”.
Validation documentaire : Demandez toutes les garanties (diagnostics, plans, titres de propriété, conformité des travaux effectués, factures, autorisations, etc.). Faites-vous expliquer chaque document important, n’acceptez aucune zone d’ombre.
Négociation : Une marge de négociation existe souvent au Portugal, mais elle dépend de la situation du vendeur et des tendances du marché local.

Votre agent et avocat sont là pour vous protéger : leur objectif est de défendre vos intérêts, de négocier les meilleures conditions, et d’éviter toutes les déconvenues qui pourraient survenir après l’achat.

Étude de cas : Témoignages d’acquéreurs internationaux au Portugal

Pour mieux illustrer la diversité des expériences d’achat immobilier au Portugal, nous vous proposons ici plusieurs témoignages recueillis par IMMO ABROAD auprès de clients ayant concrétisé leur projet dans différentes régions.

Julien et Béatrice, famille française installée à Lisbonne

“Nous cherchions une maison familiale avec jardin, proche des écoles françaises. Grâce à l’accompagnement d’IMMO ABROAD, nous avons pu découvrir des quartiers inconnus du grand public et réaliser un achat sécurisé. Leur expertise locale nous a permis d’éviter des biens mal documentés et d’obtenir un financement avantageux auprès d’une banque portugaise partenaire.”

Karl, investisseur allemand à l’Algarve

“Ayant déjà investi dans l’immobilier en Espagne, j’ai été séduit par l’attractivité de l’Algarve pour la location touristique et la qualité de vie. Le processus de vérification juridique a été rigoureux et finalement rassurant ; grâce à un avocat recommandé par IMMO ABROAD, chaque étape a été transparente, sans mauvaise surprise.”

Anaïs, retraitée belge dans le Douro

“Je rêvais d’un havre de paix dans le Douro, entourée de vignobles. La maison de mes rêves avait besoin de rénovation : l’équipe a négocié avec des artisans locaux, sécurisé tous les permis et assuré le suivi des travaux même à distance. Je recommande leurs services pour tout acquéreur étranger.”

Ces expériences, parmi tant d’autres, illustrent à quel point un accompagnement de qualité, la connaissance du marché et le dialogue permanent avec les experts locaux sont déterminants.

Les tendances de l’immobilier portugais en 2024 et perspectives d’avenir

Le marché portugais fait preuve d’une grande résilience et continue d’attirer une clientèle internationale diversifiée : retraités en quête de qualité de vie, jeunes actifs attirés par la vitalité de Lisbonne ou Porto, investisseurs séduits par l’essor du tourisme et l’urbanisme innovant. On observe ces dernières années une progression rapide des prix sur le littoral, un attrait croissant pour les villages de l’intérieur, et une demande accrue pour les projets de rénovation dans le respect du patrimoine.

Soutien de la législation : Le pays continue d’offrir des dispositifs comme le RNH et le Golden Visa, même si ceux-ci évoluent régulièrement.
Recherche de durabilité : Les acheteurs sont attentifs à la performance énergétique, la qualité des matériaux, la gestion de l’eau et la protection des espaces naturels.
Montée de la digitalisation : Nombreuses visites virtuelles, démarches administratives en ligne, solutions de gestion locative digitale sont désormais disponibles.

Si les prix restent plus abordables que dans le reste de l’Europe occidentale, le marché exige une plus grande réactivité, une connaissance très fine des quartiers et une analyse approfondie de la valeur réelle de chaque bien. Un accompagnement expert tel que celui de IMMO ABROAD est la clé pour transformer votre projet en succès durable.

Accompagnement sur-mesure par IMMO ABROAD : gage de sérénité pour votre investissement

Acheter une maison ou un appartement à l’étranger, loin de sa langue maternelle et de ses repères, soulève légitimement des doutes et des inquiétudes. C’est pourquoi IMMO ABROAD propose un accompagnement global, de la première prise de contact à la remise des clés (et au-delà) :

Conseil personnalisé : Entretien approfondi pour cibler vos attentes, vos contraintes et votre budget.
Sourcing sur-mesure : Présélection de biens correspondant à vos critères, organisation des visites, rapports détaillés en français, anglais ou néerlandais.
Négociation et validation juridique : Pilotage des vérifications notariales, conformité des documents, négociation des conditions et du prix final.
Gestion des démarches administratives : Ouverture de comptes bancaires, obtention du NIF, raccordements, assurances, fiscalité locale, démarches d’enregistrement.
Accompagnement post-achat : Mise en relation avec des professionnels pour la gestion locative, le design d’intérieur, la rénovation, le suivi des travaux, etc.

Grâce à ce suivi complet, chaque client bénéficie d’une tranquillité d’esprit totale, quelle que soit la complexité de son projet ou sa connaissance initiale du marché portugais.

Foire aux questions (FAQ) : tout savoir avant d’acheter au Portugal

Vous vous posez de nombreuses questions avant de franchir le pas ? Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes sur l’achat immobilier au Portugal :

Puis-je acheter un bien au Portugal sans être résident ?
Oui, le marché est ouvert aux étrangers, sans restriction de nationalité. Il est simplement obligatoire d’obtenir un numéro fiscal et de respecter le processus légal en vigueur.
Quels sont les délais moyens pour finaliser l’achat ?
Comptez en moyenne 6 à 12 semaines entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, selon la complexité de l’opération.
Peut-on acheter à distance / à l’étranger ?
Oui, l’ensemble des démarches peut être piloté par procuration, avec traduction assermentée des documents et représentation par avocat.
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier au Portugal pour un étranger ?
Les banques portugaises proposent des financements aux non-résidents, sous réserve d’une analyse de votre dossier et souvent avec un apport de 20-30 % minimum du prix du bien.
Dois-je engager un avocat pour l’achat d’un bien ?
C’est fortement recommandé pour sécuriser chaque étape, notamment le contrôle des titres, la rédaction des actes et la régularité administrative.
Comment fonctionne la succession pour une maison au Portugal ?
La transmission des biens est encadrée, avec une fiscalité favorable entre conjoints et descendants, mais il est préférable de planifier votre succession avec un notaire ou un fiscaliste.
Quels sont les risques à éviter ?
Méfiance face aux offres trop attractives, vérifiez toujours la régularité du titre de propriété, l’absence d’hypothèques ou de servitudes, la conformité aux normes urbanistiques, etc.

Conclusion : préparer et réussir votre achat au Portugal avec IMMO ABROAD

Acheter un bien au Portugal, que ce soit pour y vivre, profiter des beaux jours ou investir, exige une approche structurée, réfléchie et un accompagnement sans faille. En suivant ces 10 conseils d’experts locaux, vous maximisez vos chances de réussite : définition claire du projet et du budget, connaissance fine du marché et des régions, maîtrise du cadre légal et fiscal, accompagnement personnalisé – autant d’étapes qui distinguent un achat réussi d’une opération risquée.

Grâce à l’expertise, au réseau et à l’engagement de IMMO ABROAD, chaque projet devient une expérience fluide, humaine et sécurisée. Vous bénéficiez de l’écoute d’un interlocuteur unique, de la force d’une équipe implantée sur le terrain et d’un suivi sur le long terme, que votre rêve soit une maison de caractère dans la campagne portugaise, un appartement moderne à Lisbonne ou un investissement locatif en bord de mer.

Contactez nos experts pour une étude personnalisée et commencez dès aujourd’hui à concrétiser votre projet de vie au Portugal dans les meilleures conditions.

Annexes et ressources utiles pour aller plus loin

Liste des documents à réunir pour l’acquisition (NIF, pièce d’identité, justificatifs de fonds, etc.)
Glossaire des termes portugais indispensables dans l’immobilier
Conseils pour ouvrir un compte bancaire au Portugal
Calendrier des différentes étapes de l’achat
Recommandations sur l’assurance habitation et les garanties à privilégier
Points-clés de la législation portugaise en vigueur
Contacts de professionnels agréés : notaires, avocats, architectes, entreprises de rénovation

Mot de la fin de nos experts

S’émerveiller chaque matin devant un paysage atlantique, goûter à la gastronomie locale, vivre au rythme d’un pays ouvert et chaleureux : acheter un bien au Portugal, c’est s’ouvrir à une nouvelle aventure, à la fois accessible et exaltante pourvu que l’on s’entoure des bons professionnels. Le véritable luxe aujourd’hui, c’est l’assurance d’un accompagnement sur-mesure et la certitude d’un investissement pérenne, à votre image.

IMMO ABROAD vous souhaite la bienvenue sous le soleil du Portugal !