Acheter une maison au Portugal en tant qu'étranger : règles

Introduction au Marché Immobilier Portugais pour les Acheteurs Étrangers

L’acquisition d’une propriété au Portugal attire depuis de nombreuses années les investisseurs et acquéreurs étrangers. Qu’il s’agisse de profiter du climat doux, de la qualité de vie exceptionnelle ou des avantages fiscaux, le Portugal est devenu une destination de choix pour ceux qui souhaitent acheter un logement. Ce phénomène se traduit par une augmentation constante du nombre de transactions immobilières impliquant des non-résidents. Cependant, acheter une woning (maison) au Portugal en tant qu’étranger requiert une connaissance approfondie des règles, des droits et des risques particuliers liés à ce marché. Ce guide détaillé vous accompagne à chaque étape cruciale du processus, vous prépare à relever les défis spécifiques et vous permet d’optimiser votre projet immobilier portugais.

Pourquoi Investir dans l’Immobilier Portugais ?

Avant de se lancer dans un achat immobilier, il convient de comprendre ce qui fait la singularité du Portugal pour les acheteurs non-résidents. Plusieurs atouts majeurs encouragent à investir dans ce pays :

Stabilité Politique et Juridique : Le Portugal est membre de l’Union européenne et jouit d’un environnement politique stable, avec des lois claires régissant l’investissement étranger.
Qualité de Vie Exceptionnelle : Climat tempéré, paysages variés, gastronomie raffinée et sécurité font du Portugal une destination prisée.
Avantages Fiscaux : Le régime du résident non habituel (RNH) offre des incitations fiscales attractives aux nouveaux résidents fiscaux étrangers.
Accessibilité : Desservi par de nombreux vols directs et bénéficiant d’infrastructures modernes, le pays facilite tant les séjours que le télétravail.
Prix de l’Immobilier Compétitifs : Bien que certains marchés comme Lisbonne ou l’Algarve connaissent une hausse, le Portugal propose encore des régions où acheter demeure accessible.

Ces atouts font ainsi du Portugal un marché particulièrement convoité, que l’on cherche une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.

Accès au Marché Immobilier Portugais : Les Possibilités Légales

L’un des principaux avantages pour les étrangers souhaitant acheter une woning au Portugal est l’absence de restrictions discriminatoires selon la nationalité. Que vous soyez ressortissant d’un pays membre de l’UE/Espace Économique Européen, ou d’un État tiers, les règles sont pour l’essentiel similaires :

Légalité de l’Acquisition : Le Portugal autorise l’achat d’un bien immobilier par des non-résidents sans condition préalable de résidence sur le territoire.
Acquisition directe ou par société : Il est possible d’acheter à titre personnel ou via une société, portugaise ou étrangère, selon l’optimisation recherchée.
Nécessité d’un numéro fiscal (NIF) : Tout acheteur doit obtenir un « Número de Identificação Fiscal » pour pouvoir conclure l’opération immobilière.

Des démarches spécifiques sont toutefois requises et certains aspects administratifs peuvent complexifier la transaction pour les non-connaisseurs.

Comprendre le Processus d’Achat Immobilier : Étapes Clés

Acheter une maison au Portugal implique le respect d’un processus juridique et administratif précis, favorable à la sécurité des transactions. Ce processus se décompose généralement en plusieurs étapes majeures :

Recherche du bien idéal : Sélection contrastée selon les régions, allant des biens urbains à Lisbonne ou Porto, aux villas en Algarve, ou aux maisons traditionnelles dans l’intérieur.
Vérifications préalables (due diligence): Vérification de la situation juridique du bien (propriété, charges, absence d’hypothèque ou dette, conformité urbanistique, etc.).
Négociation et offre d’achat : Présentation d’une offre écrite, parfois assortie d’une caution initiale (sinal).
Signature du compromis de vente (« Contrato de Promessa de Compra e Venda ») : Accord formel engageant vendeurs et acquéreurs, assorti du versement d’un acompte (habituellement 10 %).
Prendre un avocat ou notaire : Obligatoire pour la signature de l’acte authentique et souvent recommandé pour la vérification des documents.
Obtention d’un financement : Si besoin, démarches auprès des banques portugaises pour un crédit immobilier.
Signature de l'acte authentique (Escritura Pública): Signature officielle devant notaire, transfert du solde du prix d’achat et remise des clés.
Enregistrement à la « Conservatória do Registo Predial » : Inscription dans le registre foncier, garantissant la pleine propriété de l’acquéreur.

Ce parcours relativement balisé garantit la sécurité des transactions mais exige une attention accrue lors de chaque étape, surtout en tant qu’acheteur étranger.

Rôles et Devoirs des Parties Prenantes

Pour sécuriser votre opération d’achat, il est essentiel de comprendre le rôle des différents intervenants du marché immobilier portugais :

Agent Immobilier : Il agit pour l’acheteur ou le vendeur et facture généralement une commission (rémunérée par le vendeur).
Notaire : Garantit la légalité de l’acte de vente, collecte les taxes, contrôle les identités et la conformité des titres.
Avocat : Spécialiste du droit immobilier, il réalise les audits juridiques et accompagne les démarches contractuelles, en particulier utile pour les étrangers.
Banque : Intervient pour le financement ; les conditions pour non-résidents diffèrent très légèrement concernant le ratio prêt/valeur.

Travailler avec un réseau de professionnels de confiance, comme IMMO ABROAD, vous permet ainsi d’éviter les écueils et d’assurer la conformité de chaque phase de l’acquisition.

Obtention du Numéro Fiscal Portugais (NIF)

Le NIF constitue l’identifiant fiscal portugais, requis pour diverses opérations administratives, bancaires et bien entendu l’achat immobilier. Voici ce qu’il faut retenir :

Où l’obtenir ? Auprès du « Serviço de Finanças » (bureau des impôts) ou d’un guichet unique « Loja do Cidadão ».
Documents : Passeport ou carte d’identité, justificatif de domicile, parfois une procuration si vous déléguez la démarche.
Délai : Généralement, le NIF est délivré immédiatement.
Particularités pour les non-résidents : Obligation de désigner un représentant fiscal domicilié au Portugal si vous résidez à l’étranger.

Le NIF est impératif pour toute transaction notariale, ouverture de compte bancaire, et abonnement aux services publics.

Spécificités de l’Achat en Tant qu’Étranger

L’achat immobilier lorsque l’on n’est pas résident s’accompagne de formalités et de précautions additionnelles :

Vérification du statut foncier : Les acquéreurs étrangers doivent vérifier l’absence de charges cachées sur le bien, comme une hypothèque non mentionnée ou une servitude, ce qui peut être complexe dans les zones rurales.
Ouverture d’un compte bancaire au Portugal : Nécessaire pour payer les taxes, charges et obtenir éventuellement un prêt.
Signature de procurations : Pratique courante pour les étrangers : elle permet de mandater un avocat ou notaire pour agir en leur nom lors de la signature finale.
Respect du contrôle des changes : Si vous transférez des fonds importants depuis l’étranger, il est recommandé d’anticiper les formalités bancaires.

Dans ce contexte, être accompagné par des experts sur place sécurise l’investissement et évite les mauvaises surprises.

Le Cadre Juridique : Contrats et Garanties

Le droit portugais prévoit plusieurs types de contrats et de garanties à chaque stade du processus :

Contrat de réservation : Document informel qui engage les parties à poursuivre la négociation pendant un délai donné, souvent assorti du versement d’un petit acompte.
Compromis de vente (Promesse) : Le « Contrato de Promessa de Compra e Venda » est le pré-contrat le plus courant. Il engage formellement les deux parties, qui fixent le prix, la date limite de signature de l’acte définitif, les conditions suspensives (obtention de prêt...), etc.
Acte authentique : La « Escritura Pública » constitue le contrat définitif. Signé devant notaire, il effectue le transfert de propriété. Les fonds doivent être disponibles au moment de la signature.

Des sanctions, notamment la perte de l’acompte par l’acquéreur ou son doublement par le vendeur, encadrent le respect des engagements pris. Ces mécanismes renforcent la sécurité des transactions pour toutes les parties, y compris les acquéreurs étrangers.

Acquisition avec Financement : Crédit Immobilier au Portugal

Beaucoup d’acheteurs étrangers financent leur acquisition par un crédit bancaire local. L’accès au crédit dépend du profil de l’acheteur, de la valeur du bien, et de la banque choisie. Voici comment se déroule la démarche de financement :

Ouverture d’un compte bancaire portugais : Indispensable, notamment pour les versements et prélèvements locaux.
Constitution du dossier : Passeport, justificatif de revenus et d’emploi, avis d’imposition, extraits de compte, NIF, compromis de vente, etc.
Evaluation du bien : Chaque banque mandate un expert pour une estimation immobilière avant d’accorder le prêt.
Montant du financement : Généralement, les banques financent 60% à 80% de la valeur, le solde devant être apporté par l’acheteur étranger.
Taux d’intérêt : Les crédits immobiliers portugais privilégient des taux variables (indexés sur l’Euribor), mais des offres à taux fixes sont envisageables.
Durée : Pouvant aller jusqu’à 30 ans, sous réserve de conditions spécifiques pour les non-résidents.

L’accompagnement par un courtier ou un conseiller bancaire est conseillé pour optimiser le taux, anticiper les besoins d’assurance (vie, habitation), et maîtriser les conditions contractuelles.

Fiscalité de l’Achat Immobilier au Portugal

L’achat d’un bien immobilier au Portugal implique la prise en compte de plusieurs taxes et impôts, à la fois lors de l’acquisition et tout au long de la détention du bien :

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) : Droits de mutation dus à chaque acquisition, calculés selon le prix, la typologie et l’usage du bien (principale, secondaire ou investissement). Le taux va de 0% à 8%, avec des exonérations partielles possibles.
IS (Imposto de Selo) : Taxe de timbre, 0,8% du prix déclaré à l’achat.
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : Taxe foncière annuelle, calculée selon la valeur fiscale cadastrale du bien et fixée par la municipalité (0,3% à 0,8% pour les logements).
Plus-value : Imposable lors de la revente, calculée sur la différence entre valeur d’achat et de vente, avec des conditions particulières applicables aux non-résidents.
Impôts sur le revenu locatif : En cas de location du bien, les revenus générés sont imposables, selon un régime forfaitaire ou réel pour les non-résidents.

Une bonne anticipation fiscale est donc primordiale. La pertinence du choix du statut fiscal personnel (RNH, société, indivision, etc.) doit être étudiée en amont avec un professionnel compétent.

Résidence, Séjour et Permis de Résidence (“Golden Visa”, RNH...)

Investir dans un bien immobilier au Portugal peut ouvrir la voie à différents statuts de séjour. Voici les principaux ces dernières années :

Résidence Non-Habituelle (RNH) : Statut fiscal très attractif, il permet de bénéficier d’une imposition réduite, voire nulle, sur certains revenus pour une durée maximale de dix ans.
Golden Visa : Programme destiné aux grands investisseurs permettant d’accéder à un titre de séjour portugais en échange d’un investissement immobilier minimum dans certains secteurs géographiques (critères et zones d’éligibilité mis à jour régulièrement par le gouvernement).
Visa de résidence de droit commun : Pour les citoyens non européens, un achat immobilier peut faciliter la demande de visa pour résidence, notamment pour les retraités, indépendants ou entrepreneurs.

Ces régimes font du Portugal un pays pionnier en matière de mobilité internationale, mais leur cadre est évolutif : il convient de se tenir informé des dernières réglementations.

Risques et Pièges à Éviter pour les Acheteurs Étrangers

Tout marché dynamique attire aussi son lot de risques, souvent amplifiés pour les non-résidents. Voici les principaux écueils et conseils pour les éviter :

Absence de due diligence : Il est impératif de vérifier la régularité juridique du bien par l’audit de notaires ou avocats (propriété, hypothèques, œuvres non déclarées, conformité urbanistique…).
Conflits de copropriété : Bien connaître le règlement d’immeuble, la situation financière de la copropriété et d’éventuels litiges en cours.
Sous-estimation des charges et taxes : Les coûts récurrents (IMI, charges d’entretien, travaux éventuels) doivent être budgétisés pour éviter de mauvaises surprises.
Méconnaissance du marché : S’informer sur les tendances locales, les futurs projets d’urbanisation, ou un marché survalorisé dans certaines zones touristiques.
Arnaques : Prudence avec les annonces non vérifiées, les intermédiaires non agréés ou les versements sur des comptes non protégés. Toujours privilégier la transparence et les partenaires reconnus.

D’autres risques spécifiques concernent le financement (taux variables), la volatilité monétaire pour les non-euro, ou encore les différends contractuels liés à la barrière de la langue. L’intervention d’un accompagnateur expert s’impose alors naturellement.

Réglementations Urbanistiques et Patrimoniales

Le respect du droit de l’urbanisme et des règles patrimoniales constitue parfois une contrainte méconnue par les acquéreurs étrangers. Voici les grands principes à appréhender :

Permis et conformité : Toute construction, extension, rénovation, ou modification d’usage requiert un permis de la mairie. Un logement acquis sans conformité risque des sanctions, voire l’ordre de démolir les parties illicites.
Zones protégées : Certains biens, en centre historique ou en zone classée, sont soumis à des règles spéciales de conservation ; toute intervention nécessite l’accord préalable des autorités compétentes.
Cadastre : La conformité cadastrale garantit le bon enregistrement du bien et l’absence de litiges sur les limites de propriété.

Extraire et analyser le « Certidão de Teor » (attestation de propriété foncière) et le certificat énergétique du bien font partie des vérifications incontournables avant tout achat.

Utilisation du Bien : Résidence, Location, Investissement

L’achat d’une maison au Portugal par des étrangers peut répondre à divers objectifs, chacun apportant son lot de particularités :

Résidence principale ou secondaire : Les conditions légales sont identiques, mais certains avantages fiscaux comme le RNH impliquent de respecter un seuil minimal de présence sur le territoire.
Location traditionnelle : Déclaration obligatoire des revenus, imposition forfaitaire pour non-résidents et respect des normes de sécurité et d’hygiène.
Location touristique (Alojamento Local) : Le marché locatif de courte durée est très développé, notamment dans les zones touristiques. Il requiert un enregistrement spécifique (AL) auprès de la mairie, ainsi que le respect strict de la législation sur la sécurité, l’hygiène, et les taxes applicables.

Un conseil : s’informer sur les quotas municipaux, de plus en plus restrictifs pour l’octroi de licences de location touristique, surtout dans les centres urbains saturés.

Transmission, Héritage et Succession : Règles Spécifiques aux Non-Résidents

En tant que propriétaire étranger, il est essentiel de préparer la transmission de votre bien selon les règles juridiques lusophones :

Loi applicable : Depuis la réforme européenne, vous pouvez choisir d’appliquer le droit successoral de votre pays d’origine à votre patrimoine immobilier au Portugal. Cette option doit être formalisée dans un testament. À défaut, c’est la loi portugaise qui s’appliquera.
Absence de droits de succession : Au Portugal, il n’y a pas de droits de succession entre conjoints ou enfants ; pour d’autres héritiers, une taxe de 10% sur la valeur cadastrale s’applique.
Modalités du transfert : Déclaration fiscale auprès du « Serviço de Finanças » dans les trois mois suivant le décès, puis inscription à la conservatoire foncière.

Il est vivement conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour organiser la transmission d’un bien portugais dans les meilleures conditions pour vos héritiers.

Assurances et Risques Associés à la Propriété

Comme partout, la détention d’un bien immobilier implique la souscription d’assurances adaptées :

Assurance habitation : Elle couvre les principaux risques (incendie, dégâts des eaux, vol…) et est généralement exigée en cas de financement par crédit bancaire.
Assurance responsabilité civile : Obligatoire pour la location touristique (Alojamento Local), elle couvre les dommages causés à des tiers.
Assurance risques divers : Tempêtes, infiltrations, sinistres climatiques (fréquents dans certaines régions), bris de glace, actes de vandalisme, etc.

L’étendue et le coût des polices d’assurance varient selon la localisation, la valeur et l’usage du bien.

Gestion du Bien à Distance : Conseils et Solutions

Pour un acheteur étranger non résident, plusieurs défis pratiques se posent pour assurer l’entretien, la gestion, et la sécurité de la propriété :

Services de gestion immobilière : Recourir à une agence spécialisée permet de déléguer l’entretien, les visites, la collecte des loyers, ou encore la gestion administrative du bien.
Sécurisation du bien : Installation de systèmes d’alarme connectés, surveillance ou intervention d’un concierge local.
Gestion fiscale à distance : Délégation à un comptable ou « representante fiscal » pour effectuer les déclarations annuelles et le paiement des taxes.

Adapter l’encadrement de la gestion à ses besoins permet une totale tranquillité d’esprit, tout en maintenant la rentabilité et la valeur du patrimoine acquis.

Investir dans les Différentes Régions Portugaises

Le Portugal offre une diversité géographique et culturelle qui se traduit par des marchés immobiliers à dynamique propre :

Lisbonne : Capitale dynamique, dotée d’un centre historique et de quartiers résidentiels variés. Prix élevés mais rendement locatif assuré, frais de transaction et taxes spécifiques dans certains quartiers.
Porto : Ville en pleine mutation et deuxième métropole économique du pays, avec une forte demande étudiante et touristique.
Algarve : Destination balnéaire internationale, villas en front de mer, golfs prestigieux, rendement saisonnier élevé mais marché saturé dans certaines communes.
Intérieur et Alentejo : Zones rurales, patrimoine naturel et tranquillité, prix abordables, souvent recherchés par les amateurs de vie authentique et durable.
Madère et Açores : Investissement exotique, climat doux, fiscalité allégée dans certains cas.

Un projet immobilier réussi dépend de la parfaite adéquation entre vos attentes, votre budget, et la dynamique locale. L’accompagnement par IMMO ABROAD permet une analyse et une sélection sur-mesure, parfaitement alignées à votre stratégie patrimoniale.

Actualités Législatives et Évolutions du Marché en 2024

Le secteur immobilier portugais continue de connaître d’importantes évolutions, tant au niveau de la législation que des tendances du marché :

Modifications du régime Golden Visa : Ces dernières années, le gouvernement a durci les critères d’obtention, limitant l’accès à certains investissements résidentiels dans les zones urbaines (Lisbonne, Porto), pour recentrer le dispositif sur l’intérieur du pays et les projets à portée économique ou écologique.
Renforcement de la législation sur la location courte durée : Plusieurs municipalités ont instauré des quotas et des restrictions pour les autorisations « Alojamento Local » afin de préserver le tissu résidentiel et réguler le marché locatif.
Hausse modérée des taux de crédit : En ligne avec la politique monétaire européenne, l’accès au crédit demeure favorable en 2024, mais les établissements demandent des garanties renforcées pour les étrangers.

Restez attentif aux évolutions réglementaires et à l’actualité du marché pour anticiper tout changement susceptible de modifier les conditions d’accès ou la rentabilité de votre investissement.

Études de Cas et Témoignages

Rien ne vaut l’exemple concret pour illustrer les spécificités de l’achat en tant qu’étranger au Portugal. Analysons plusieurs scénarios réels ayant permis à des investisseurs d’atteindre leurs objectifs :

Cas n°1 : Acquisition d’une villa en Algarve pour retraite

Monsieur B., résidant français, a acquis une villa avec vue sur mer à Lagos. Après avoir commencé par une recherche active à distance, il s’est déplacé pour sélectionner le bien avec un consultant d’IMMO ABROAD. L’accompagnement sur place a permis d’éviter un piège classique (extension illégale non déclarée sur l’une des propriétés visitées) et d’obtenir le meilleur prix. Il a demandé le régime RNH pour sa retraite, bénéficiant ainsi d’une fiscalité atténuée pendant dix ans.

Cas n°2 : Investissement locatif à Lisbonne par un non-résident

Une famille néerlandaise a identifié un appartement dans l’Alfama pour location touristique. Grâce à l’assistance juridique et à la gestion intégrée d’IMMO ABROAD, le dossier a été sécurisé, la licence « Alojamento Local » obtenue, et les revenus locatifs optimisés, en conformité avec la loi locale.

Cas n°3 : Achat patrimonial dans le Douro

Madame F., originaire de Belgique, a choisi un bien rural dans la région viticole du Douro. L’analyse patrimoniale a révélé que le bien comportait une part d’héritage indivis, générant un risque juridique. Après négociation par l’équipe IMMO ABROAD, la situation foncière a été régularisée et la future transmission à ses enfants anticipée.

Conseils Pratiques pour un Achat Réussi au Portugal

Anticipez vos objectifs : Définissez clairement votre projet, qu’il s’agisse d’une résidence, d’un investissement locatif ou d’un achat patrimonial.
Sélectionnez les bons partenaires : Privilégiez l’accompagnement d’experts multilingues connus pour leur fiabilité.
Élaborez un budget réaliste : Intégrez à la fois le prix d’achat, les taxes, les frais juridiques, et le coût des travaux éventuels.
Vérifiez la conformité : Exigez la régularité des titres et des permis avant tout engagement.
Prévoyez la fiscalité : Analysez les conséquences de chaque choix sur votre imposition locale et internationale.
Bâtissez votre réseau local : La connaissance du tissu économique et des prestataires (banque, artisans, administration) fluidifie tout le processus.

Un projet immobilier réussi au Portugal repose sur l’anticipation, la connaissance précise du marché, et surtout l’accompagnement par un professionnel reconnu tel qu’IMMO ABROAD.

Conclusion : Saisir l’Opportunité Portugaise en Toute Sécurité

Le rêve d’acheter une propriété au Portugal est désormais accessible à un large public international, qu’il s’agisse de s’installer durablement, préparer une retraite au soleil, ou dynamiser son patrimoine à travers l’investissement locatif. La réglementation accueille favorablement les étrangers, le cadre juridique protège efficacement les acquéreurs, et la richesse du territoire concentre des opportunités pour tous les goûts et tous les budgets.

Cependant, réussir son projet d’achat immobilier au Portugal implique de maîtriser des étapes juridiques, fiscales, et pratiques complexes qui requièrent un haut niveau de vigilance, surtout pour les non-résidents. Chaque phase du processus – de la sélection à l’enregistrement en passant par l’anticipation fiscale et la gestion locative – doit être abordée avec rigueur et professionnalisme.

L’assistance d’un expert dédié, tel qu’IMMO ABROAD, constitue la clé pour sécuriser et rentabiliser votre acquisition au Portugal. Grâce à une connaissance actualisée du marché, une veille juridique active et un réseau reconnu, IMMO ABROAD est à même de vous accompagner de la première réflexion jusqu’à la concrétisation et la valorisation durable de votre projet immobilier dans ce pays où il fait bon vivre et investir.

Donnez-vous les moyens de vos ambitions, sécurisez votre investissement, et profitez de tout ce que le Portugal a à offrir à ceux qui font le choix d’acheter et de s’y installer, aujourd’hui et pour les générations à venir.