Introduction : Investir dans la pierre française en tant qu’acheteur étranger

L'achat d'une propriété en France attire chaque année des milliers d'investisseurs internationaux, séduits par le charme patrimonial, la diversité des paysages, la qualité de vie et la stabilité du marché immobilier français. Que ce soit pour une résidence secondaire en Provence, un appartement parisien ou une villa sur la Côte d’Azur, chaque projet implique de se confronter à un certain nombre de règles, de particularités juridiques et de procédures administratives. Cet article, entièrement conçu par IMMO ABROAD pour guider les acquéreurs non-résidents, propose une exploration exhaustive des réglementations et démarches à suivre pour réussir votre acquisition tout en respectant la législation française.

Comprendre le cadre juridique : peut-on acheter librement en tant qu’étranger ?

La France applique le principe de non-discrimination dans l’accès à la propriété immobilière pour les non-résidents. En effet, aucun texte légal ne limite l’achat d’un bien immobilier sur le territoire français à une nationalité ou une résidence spécifique. Néanmoins, l’investisseur étranger devra se conformer à certaines formalités et déclarations spécifiques, notamment pour ce qui concerne la lutte contre le blanchiment, la fiscalité applicable, et l’éventuelle acquisition de terres agricoles ou de biens sensibles pour la sécurité nationale.

Cadre général pour les acheteurs étrangers

• Accès universel : Toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité, peut acquérir un bien immobilier en France sans avoir besoin de visa ou de permis spécial.
• Absence de quotas : Il n’existe pas de limites quantitatives à l’investissement étranger sur le marché immobilier français.
• Droits identiques : Les droits d’un acheteur étranger sont similaires à ceux des citoyens français (hors spécificité de certains régimes matrimoniaux ou fiscaux étrangers pouvant impacter la structuration de l’achat).

Exceptions et restrictions particulières

Si l’accès à la propriété est ouvert, certaines catégories de biens (notamment dans le secteur agricole, forestier ou foncier proche de sites stratégiques) peuvent être soumises à des procédures de préemption ou à une autorisation administrative (notamment en matière de sécurité nationale ou de protection des terres agricoles par la SAFER). Ces cas restent toutefois marginaux pour les acquéreurs visant une résidence principale ou secondaire classique.

Premières démarches : constitution du dossier d'achat

Le bon déroulement d'un projet d’acquisition par un étranger repose sur l’anticipation des démarches administratives et la constitution diligente de son dossier d’acheteur. La préparation rigoureuse des éléments justificatifs permet de fluidifier la signature du compromis et l’acte authentique.

• Pièce d’identité valide : Passeport en cours de validité ou pièce nationale selon le pays d’origine.
• Justificatif de domicile: Attestation sur l’honneur, facture d’eau/électricité, ou document équivalent dans le pays d’origine.
• Preuve de solvabilité : Copies de relevés bancaires, attestations de fonds, ou lettre de garantie d’un organisme financier.
• Extrait de naissance traduit : Pour les actes authentiques ou certaines formalités notariales, la production d’un acte de naissance traduit en français (parfois apostillé) peut être exigée.

L’ensemble de ces documents pourra être demandé lors de l’avant-contrat (compromis) et sera systématiquement vérifié par le notaire chargé de la transaction.

Le rôle du notaire dans une transaction immobilière pour non-résidents

Le notaire tient une fonction clé dans la sécurisation de l’acquisition immobilière en France, qu’il s’agisse d’un investisseur français ou étranger. Pour le non-résident, il constitue le garant de la conformité juridique de la transaction, et un interlocuteur indispensable pour la traduction et la compréhension des actes.

• Vérification des titres : Le notaire s’assure que le vendeur est bien propriétaire du bien et qu’il n’existe pas d’hypothèques ou de servitudes non déclarées.
• Rédaction de l’avant-contrat (compromis) : L’étape formelle où l’acheteur et le vendeur s’engagent mutuellement dans la transaction, sous conditions diverses (obtention d’un prêt, diagnostic technique, etc).
• Signature de l’acte authentique : L’acte notarié confère la valeur légale au transfert de propriété. Le notaire procède également au paiement des droits de mutation et à l’enregistrement auprès du service de la publicité foncière.
• Assistance linguistique : Les notaires expérimentés avec des clients étrangers peuvent proposer des actes traduits ou recourir à l’intervention d’un interprète assermenté.

Pour un acheteur résidant à l’étranger, il est possible de recourir à une procuration (en français, dûment apostillée) afin de signer l’acte sans déplacement, ce qui facilite grandement les opérations tout en assurant un haut niveau de sécurité.

Processus d'achat pas à pas : de l’offre à la remise des clés

L’acquisition d’un bien par un non-résident suit les mêmes étapes fondamentales que pour un ressortissant français, avec quelques particularités administratives et logistiques.

Étape 1 : Recherche et offre d’achat

Après sélection du bien d’intérêt, l’acheteur émet une offre formelle, rédigée de préférence en français et précisant les modalités (prix, conditions suspensives, délai de validité). Il est conseillé de réaliser, avec l’assistance d’un conseiller IMMO ABROAD, une analyse préalable du marché local et une vérification des diagnostics obligatoires fournis par le vendeur.

Étape 2 : Signature du compromis de vente

Ce contrat préliminaire lie juridiquement les parties sous réserve des conditions prévues (obtention du financement, absence de servitudes cachées, etc.). À ce stade, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix de vente), conservé par le notaire. Les clauses suspensives protègent particulièrement l’acheteur étranger en cas de difficulté de financement ou de litige sur le titre de propriété.

Étape 3 : Obtention du financement

L’acquéreur étranger peut solliciter un prêt immobilier en France, sous réserve d’acceptation par une banque locale. Une attestation bancaire ou une offre de prêt est souvent requise avant l’étape suivante. Il est impératif d’anticiper les délais et exigences bancaires, qui peuvent inclure des garanties accrues pour les non-résidents.

Étape 4 : Signature de l’acte authentique

Dans les deux à trois mois suivant le compromis, le notaire procède à la signature définitive, c’est à ce moment que le transfert de propriété est effectif et que le solde du prix de vente est versé. La remise des clés intervient lors de la même cérémonie.

Obligations fiscales du non-résident : impôts, taxes et déclarations

L’achat immobilier par un étranger en France implique l’assujettissement à une série de taxes et d’obligations déclaratives, dont la connaissance approfondie permet d’éviter les mauvaises surprises.

Les droits de mutation et frais de notaire

L’acquéreur est redevable de droits de mutation, qui s’ajoutent aux frais de notaire. Ces frais représentent en moyenne entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition pour un bien ancien (moins pour le neuf). Ils incluent :

• Droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière
• Émoluments du notaire
• Frais administratifs divers

Taxe foncière et taxe d’habitation

En tant que propriétaire, le non-résident doit s’acquitter annuellement de la taxe foncière. Si le bien n’est pas loué ou occupé à l’année, une taxe d’habitation reste due (selon les cas, notamment pour les résidences secondaires).

Imposition des revenus locatifs

Un propriétaire étranger qui loue son bien français doit déclarer ses revenus locatifs en France. Les conventions fiscales bilatérales déterminent si ces revenus sont également imposés dans le pays d’origine ou seulement en France.

Impôt sur la plus-value

En cas de revente avec gain, l’acheteur non-résident est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière selon les barèmes français, avec d’éventuelles exonérations ou abattements pour durée de détention. Le non-résident sera obligatoirement assisté d’un représentant fiscal pour les mutations supérieures à 150 000 € (hors UE, hors EEE).

Transferts de fonds internationaux : conformité bancaire et traçabilité

Transférer des fonds importants à destination de la France depuis l’étranger nécessite de respecter des réglementations strictes en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux (LCB-FT).

• Origine des fonds : Les banques françaises et le notaire demandent systématiquement de justifier l’origine des sommes versées.
• Déclarations de capitaux : Les transferts supérieurs à 10 000 € doivent être déclarés auprès de la Banque de France.
• Convertibilité : Certains pays ont des réglementations restrictives sur la sortie de capitaux. L’acheteur doit anticiper le transfert et son calendrier pour éviter tout blocage.

IMMO ABROAD assiste ses clients internationaux dans la complétude du dossier financier et la gestion des relations bancaires, pour une fluidité optimale de la transaction.

Structures d’acquisition : acheter en nom propre ou par société ?

L’investisseur étranger a la possibilité d’acheter un bien en nom personnel ou à travers une structure juridique type SCI (Société Civile Immobilière) ou autre société adaptée. Le choix dépend des objectifs patrimoniaux, successoraux et fiscaux.

Achat en nom propre

• Simple et direct, conseillé pour une résidence secondaire familiale ou un investissement sans co-acquéreurs nombreux.
• Transmission directe aux héritiers mais possible exposition au droit français sur les successions, même si la résidence fiscale de l’acquéreur est étrangère.

Achat via une société (SCI notamment)

• Facilite la gestion partagée, la succession et la transmission du patrimoine immobilier entre plusieurs actionnaires.
• La SCI doit être immatriculée en France, ce qui implique des formalités spécifiques (rédaction de statuts, immatriculation au registre du commerce, tenue d’une comptabilité).
• Les revenus locatifs, la cession de parts ou la revente du bien sont soumis à une fiscalité adaptée aux sociétés.

Le recours à des juristes spécialisés est fortement recommandé pour déterminer la meilleure structuration, selon les objectifs et la convention fiscale entre la France et le pays de résidence de l’acquéreur.

Acquisition par des personnes morales et investissement institutionnel

Les personnes morales étrangères – sociétés, fonds d’investissement, trusts – peuvent acquérir des biens en France, sous réserve de respecter les procédures de déclaration destinées à lutter contre le blanchiment de capitaux et à garantir la transparence des bénéficiaires effectifs.

• Déclaration des bénéficiaires effectifs : Depuis 2017, toute société acquérant un bien doit déposer la liste de ses bénéficiaires effectifs au registre du commerce.
• Contrôle accru sur l’origine des fonds : Les notaires exercent une vigilance renforcée sur l’origine et la structure du capital social lorsqu’il s’agit d’investisseurs non-européens.
• Fiscalité adaptée : L’impôt sur les sociétés ou sur les revenus immobiliers s’applique en fonction de la forme juridique de l’acquéreur.

IMMO ABROAD collabore avec des conseils spécialisés (avocats fiscalistes, commissaires aux comptes) pour orchestrer l’ensemble du processus dans la plus stricte conformité.

Acquisition de terres agricoles, forêts et biens en zones protégées : régimes spécifiques

L’acquisition de biens ruraux ou situés en zones protégées mobilise des réglementations spécifiques, dont une appréhension fine est indispensable pour tout investisseur étranger :

Action de la SAFER

La SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) dispose d’un droit de préemption sur toutes les transactions portant sur des terres agricoles, forêts et certains biens ruraux. Une déclaration préalable est obligatoire ; la SAFER peut décider d’acquérir le bien en substitution à l’acheteur pressenti, afin de maintenir la vocation agricole ou environnementale des parcelles.

Biens immobiliers proches de sites sensibles ou classés

L’acquisition dans des zones militaires, côtières, ou classées au titre du patrimoine national requiert l’obtention d’autorisations spécifiques pouvant aller jusqu’à une enquête de sécurité ou un agrément préfectoral (notamment pour les ressortissants hors Union européenne).

IMMO ABROAD informe systématiquement ses clients de toute restriction ou formalité supplémentaire applicable selon la localisation du bien convoité.

Succession et transmission : quelles règles pour les propriétaires étrangers ?

La transmission d’un bien immobilier français acquis par un non-résident est encadrée par des règles particulières, issues du droit international privé et du code civil français.

Règles successorales et loi applicable

Depuis 2015 (entrée en vigueur du Règlement européen successoral), tout ressortissant de l’Union européenne – ou d’un pays tiers souhaitant bénéficier de la flexibilité de la loi du dernier domicile – peut préciser dans son testament la loi nationale applicable à sa succession. À défaut, la loi française s’appliquera à l’ensemble du patrimoine immobilier situé en France.

Fiscalité successorale

Les droits de succession s’appliquent sur les biens français, même si les héritiers résident à l’étranger. Le barème et les abattements diffèrent selon le lien de parenté entre le défunt et les bénéficiaires.

Conseils IMMO ABROAD pour anticiper la transmission

• Rédiger un testament auprès d’un notaire français, pour sécuriser la volonté de l’acquéreur étranger.
• Envisager la structure (SCI, démembrement de propriété) adaptée à la situation matrimoniale et familiale.

Droits et obligations de l’acheteur non-résident : protection du consommateur

Le non-résident bénéficie d’une protection juridique renforcée, à l’instar de tout particulier achetant en France :

• Droit de rétractation : Tout acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification effective du compromis signé, applicable également aux étrangers.
• Diagnostic technique : Le vendeur est tenu de fournir un dossier complet sur l’état du logement (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.).
• Garantie sur vices cachés : L’acheteur dispose d’un recours en cas de découverte d’un vice caché postérieur à la vente, pouvant entraîner l’annulation ou la réduction du prix.

IMMO ABROAD, fort de son expérience internationale, sensibilise ses clients étrangers à toutes leurs prérogatives pour une acquisition en toute confiance.

Fiscalité internationale : conventions bilatérales et double imposition

Les conventions fiscales signées entre la France et de nombreux pays permettent d’éviter la double imposition des revenus et plus-values issus de biens immobiliers détenus en France. Chaque situation étant spécifique, une analyse au cas par cas s’impose :

• Revenus locatifs : Imposés en France, parfois crédit d’impôt dans le pays d’origine.
• Plus-value à la revente : Barème et exemptions propres au droit français mais incidence possible sur la déclaration totale de revenus dans le pays d’origine.

L’assistance de fiscalistes expérimentés en matière internationale est recommandée pour optimiser la fiscalité de l’investisseur étranger, notamment en cas de détention du bien via une structure juridique (SCI, société étrangère).

Visa, résidence et conditions de séjour : faut-il résider en France ?

L’acquisition immobilière en France n’offre pas automatiquement de droit à la résidence ou à un visa long séjour. Cependant, selon le profil de l’acquéreur et sa nationalité, certaines facilités administratives peuvent être sollicitées pour les séjours de longue durée.

Acquisition sans résidence permanente

Il est parfaitement possible d’acheter un bien en France, de le gérer à distance ou d’y effectuer de courts séjours touristiques, sans prétendre à la résidence permanente. Un visa Schengen touristique suffit pour la plupart des séjours de moins de 90 jours consécutifs.

Les régimes spéciaux de séjour (visa longue durée, “passeport talent”, etc.)

Dans certains cas (investissement substantiel, création d’entreprise, activité professionnelle, retraite), l’acheteur peut solliciter auprès du consulat français un visa long séjour, dont l’octroi dépend de la valorisation de son investissement et de la viabilité de son projet. Toutefois, l’acquisition immobilière en tant que telle n’est pas, à ce jour, un motif automatique d’attribution de carte de séjour “investisseur”.

Location saisonnière et gestion à distance : particularités pour les étrangers

La mise en location saisonnière (type Airbnb, Booking, etc.) d’un bien acquis en France par un non-résident expose à une série de règles spécifiques, tant sur le plan fiscal que réglementaire :

• Autorisation de location : Certaines villes imposent un changement d’usage ou un enregistrement spécifique des biens proposés en location courte durée.
• Fiscalité : Les revenus générés par la location saisonnière sont imposés en France, et doivent être déclarés (régime micro-BIC ou réel selon le chiffre d’affaires).
• Gestion à distance : Il est conseillé de recourir à des sociétés spécialisées (gestion immobilière, conciergerie) afin de s’assurer du bon entretien du bien et de la satisfaction de la clientèle, tout en respectant la réglementation locale.

IMMO ABROAD propose à ses clients internationaux des solutions sur mesure pour l’exploitation rentable et sécurisée de leur bien à distance.

Risques et pièges à éviter pour l’acheteur étranger

Le marché immobilier français, bien que transparent et réglementé, présente certains écueils pour l’acheteur non averti :

• Mauvaise connaissance de la législation : Une erreur de compréhension peut coûter cher (clause restrictive, non-conformité urbanistique, etc.).
• Problèmes de change et de transfert : Les variations de devises et les frais bancaires inattendus peuvent impacter le coût global de l’opération.
• Surévaluation du bien : Un marché parfois localement très concurrentiel exige une analyse rigoureuse pour éviter la surenchère.
• Absence de conseil patrimonial : Négliger la structuration juridique (SCI, démembrement, testament) peut conduire à une fiscalité excessive ou à des blocages successoraux.

Le recours à IMMO ABROAD offre les garanties d’un accompagnement sur mesure, alliant expertise locale et conscience des défis internationaux.

Accompagnement IMMO ABROAD : expertise dédiée aux acquéreurs étrangers

L’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident est un projet ambitieux, qui requiert la combinaison d’une parfaite connaissance des réglementations, d’une anticipation des procédures, et d’un accompagnement personnalisé. IMMO ABROAD se positionne comme le partenaire de confiance des investisseurs internationaux souhaitant allier efficacité, sécurité et sérénité :

• Analyse personnalisée de la situation juridique, patrimoniale et fiscale de chaque client
• Constitution du dossier d’achat et assistance dans la préparation des pièces requises
• Sélection rigoureuse des biens et vérification de la conformité urbanistique et cadastrale
• Interface bancaire et sécurisation des flux financiers
• Représentation légale, assistance notariale, services de traduction et d’interprétariat
• Conseils sur la structuration patrimoniale la plus adaptée (achat en propre, en société, démembrement, etc.)
• Anticipation des enjeux successoraux en concertation avec des notaires spécialisés
• Audit des dispositifs de location saisonnière ou longue durée, et gestion locative intégrée

Grâce à une équipe multilingue et à un réseau d’experts présents dans toute la France, IMMO ABROAD accompagne chaque acquisition de A à Z, gage d’une transaction réussie quels que soient la nationalité ou la résidence du client.

Conclusion : Le succès d’un achat sécurisé et conforme grâce à IMMO ABROAD

Acquérir un bien immobilier en France en tant qu’étranger reste à la fois accessible et attractif, sous réserve de respecter un cadre juridique précis et d’anticiper les particularités liées au statut de non-résident. De la sélection du bien à la structuration de l’acquisition, en passant par la maîtrise fiscale et organisationnelle, IMMO ABROAD fournit aux acquéreurs internationaux toutes les clés pour sécuriser leur investissement. La réussite d’une telle opération ne doit rien au hasard : elle repose sur la compétence, la rigueur et la capacité à se conformer sans faille à la législation locale. IMMO ABROAD, par l’étendue de ses services et son savoir-faire, demeure le partenaire incontournable de toute acquisition par un non-résident désireux de profiter du meilleur du marché immobilier français.