Dans les prochaines années, la réglementation du logement en Espagne va connaître d'importantes modifications. De nouvelles directives européennes imposent aux logements d'être plus économes en énergie et mieux isolés. À partir de 2030, des exigences plus strictes sont attendues concernant l'étiquetage énergétique, l'isolation et la consommation d'énergie des logements.
Pour de nombreuses maisons anciennes en Espagne, cela signifie souvent que des rénovations sont nécessaires avant leur vente ou leur location. Parallèlement, de nouvelles techniques de construction, comme l'utilisation de matériaux d'isolation performants, de systèmes de façade perméables à la vapeur et de maisons préfabriquées à haute performance énergétique, permettent aux habitations modernes d'être mieux préparées pour l'avenir.
Dans cet article, nous expliquons quels changements sont à venir, ce qu'ils signifient pour les propriétaires et les acheteurs, et pourquoi les méthodes de construction durables prennent une importance croissante sur le marché immobilier espagnol.
Beaucoup de gens ne réalisent pas encore ce qui va arriver au parc de logements entre 2027 et 2035.
Le problème majeur : les maisons espagnoles sont mal isolées.
La plupart des maisons en Espagne ont été construites avant 2006, mais même longtemps après cette date, les normes en matière d'isolation des habitations en Espagne étaient particulièrement faibles.
Cette année-là, la première norme énergétique sérieuse a été introduite :
Código Técnico de la Edificación (CTE).
Avant cette date, les règles suivantes s'appliquaient :
pratiquement aucune isolation
simple vitrage
Beaucoup de béton sans rupture de pont thermique
mauvaise isolation du toit
Résultat:
Étiquette énergétique | Pourcentage de logements en Espagne |
A–B | ±5% |
CD | ±20% |
E | ±30% |
F–G | ±45% |
Environ 75 % des maisons appartiennent donc à la catégorie D.
Une forte ruée vers les rénovations se poursuivra dans les années à venir.
Ce que l'Europe souhaite en 2030
Les nouvelles règles européennes proviennent de
Directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB).
But:
réduire drastiquement la consommation d'énergie des logements
accélérer la rénovation des maisons anciennes
Pour l'Espagne, cela signifie probablement :
Année | Classe d'énergie minimale |
2030 | étiquette E |
2033 | étiquette D |
2040+ | direction A/B |
Les logements portant le label F ou G doivent donc être rénovés.
Pourquoi la rénovation n'est souvent pas rentable
De nombreuses maisons existantes sont structurellement difficiles à améliorer.
Problèmes :
construction en béton
De nombreuses maisons espagnoles sont :
ossature en béton
remplissage en briques
Cela rend l'isolation difficile et très coûteuse.
Isolation de façade
Options :
Isoler à l'intérieur
perte d'espace
problèmes d'humidité
Isolation extérieure (SATE / ETICS)
80 à 150 € par m² de façade
Isoler le toit
Souvent nécessaire :
toit ouvert
nouvelle isolation
nouvelle toiture
Remplacement des fenêtres
Les nouvelles fenêtres coûtent souvent :
6 000 € à 20 000 € par maison
coûts de rénovation typiques
Rénovation | Frais |
isolation de façade | 10 000 € – 30 000 € |
isolation de toiture | 8 000 € – 20 000 € |
fenêtres | 6 000 € – 20 000 € |
installations | 5 000 € – 15 000 € |
Surclassement total en catégorie D : 30 000 € – 80 000 €
Pour de nombreuses maisons, cela n'est pas économiquement intéressant.
C'est pourquoi il y aura un énorme marché de remplacement.
De nombreuses maisons ne seront pas rénovées mais démolies ou remplacées.
Raisons :
durée de rénovation
exigences énergétiques strictes
construction neuve plus rapide
Et l'Espagne a un deuxième problème :
Pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction
Selon le ministère espagnol, le secteur de la construction a :
Pénurie de 700 000 travailleurs d'ici 2030
De nombreux travailleurs de la construction sont :
plus de 50 ans
peu de nouveaux apports
C’est pourquoi le secteur préfabriqué connaît une croissance si rapide.
La construction préfabriquée résout plusieurs problèmes à la fois :
✔ moins de main-d'œuvre
✔ construction plus rapide
✔ meilleure isolation
✔ coûts prévisibles
Les maisons préfabriquées permettent souvent d'obtenir automatiquement :
étiquette A ou B
faibles coûts énergétiques
Pourquoi la construction en bois est particulièrement intéressante
La construction à ossature bois présente des avantages majeurs en matière de besoins énergétiques :
valeur d'isolation
Par exemple, un mur :
Bois de 140 mm + isolation
isolation extérieure supplémentaire
Valeur U :
0,15 – 0,20 W/m²K
C'est bien mieux que la construction traditionnelle.
Le marché qui est créé
Selon plusieurs études, en Espagne d'ici 2050 :
Dix millions de logements seront rénovés ou remplacés.
Il s'agit de l'une des plus importantes transformations du secteur de la construction en Europe.
L'attente :
Année | Part préfabriquée |
2024 | ±3% |
2030 | ±10% |
2040 | ±25% |
Des bâtiments préfabriqués sont déjà disponibles en Europe du Nord :
40 à 50 %
UrbanRise
Partenaire préfabriqué d'IMMO ABROAD : le concept de bâtiment s'inscrit parfaitement dans cette tendance :
production préfabriquée moderne
villas économes en énergie
acheteurs internationaux
Et les acheteurs étrangers portent une attention croissante à :
consommation d'énergie
coûts d'entretien
durabilité
Une maison préfabriquée neuve portant le label A est donc beaucoup plus attrayante qu'une vieille maison portant le label F.
Où se trouvent les plus grandes opportunités pour les entreprises de construction en Espagne ?
Pas seulement sur le littoral, mais aussi dans les zones de forte croissance :
Costa Blanca
acheteurs internationaux
Murcie / Costa Calida
terrains abordables
région de Valence à l'intérieur des terres
De nombreuses maisons vétustes, et davantage d'acheteurs étrangers en quête d'espace.
Andalousie
besoin de rénovation considérable
Tarragone
Nombreux terrains constructibles à proximité de la côte à des prix attractifs
Cadix / Costa de La Luz
Nombreux terrains constructibles à proximité de la côte à des prix attractifs
De nouvelles techniques de construction qui permettront aux logements en Espagne d'être prêts pour 2030
Outre des réglementations énergétiques plus strictes, de nouveaux systèmes de construction émergent, rendant les habitations plus durables, plus sûres face aux incendies et nécessitant peu d'entretien. Des matériaux innovants sont utilisés, notamment dans la construction préfabriquée et à ossature bois, dont les performances sont bien supérieures à celles de la construction espagnole traditionnelle.
Les systèmes avec isolation en fibres de bois et façades perméables à la vapeur en sont un bon exemple.
Isolation en fibres de bois – par exemple Steico Flex
Une évolution importante est l'utilisation d'isolants en fibres de bois naturelles, comme le Steico Flex.
Cet isolant est composé de fibres de bois compressées et est utilisé dans :
murs
toits
étages
Ce matériau présente plusieurs avantages :
très bonne isolation thermique
excellente isolation acoustique
régulateur d'humidité
entièrement recyclable
De plus, sa flexibilité lui permet de s'insérer parfaitement entre les montants en bois et de réduire les ponts thermiques.
Un autre avantage est que l'isolation en fibres de bois conserve la chaleur plus longtemps, ce qui permet de garder les maisons plus fraîches en été dans les climats chauds comme l'Espagne.
Panneaux de façade tels que Steico Universal Dry
Une autre technique innovante consiste à utiliser des panneaux de façade en fibres de bois tels que Steico Universal Dry.
Ce type de plaque remplit plusieurs fonctions simultanément :
isolation thermique
protection contre le vent
protection contre la pluie
Support pour plâtre ou enduit
Autrement dit : un seul panneau remplace plusieurs couches dans la construction de la façade.
De plus, ces plaques sont :
hydrofuge
perméable à la vapeur (l'humidité peut diffuser vers l'extérieur)
Convient pour la finition directe du plâtre
Cela les rend idéales pour les maisons préfabriquées à haute efficacité énergétique.
systèmes de façades ouvertes à la vapeur
Une différence importante par rapport à la construction traditionnelle est que les systèmes modernes sont ouverts à la vapeur.
Cela signifie :
L'humidité peut s'échapper de la structure
aucune condensation dans le mur
moins de risques de moisissures
L'isolation en fibres de bois peut absorber l'humidité et la libérer ultérieurement, contribuant ainsi à maintenir un climat intérieur plus stable.
C'est un avantage considérable sous le climat méditerranéen.
Enduit minéral flexible (façade sans entretien)
Ces panneaux isolants sont souvent recouverts d'un enduit minéral flexible.
Avantages de ces nouveaux rendus :
élastique (ne se fissure pas lorsque la structure bouge)
hydrofuge
vapeur ouverte
pratiquement sans entretien
longue durée de vie
Cela permet d'associer une façade lisse enduite à une construction à ossature bois.
Sécurité incendie des isolants en fibres de bois
Beaucoup de gens pensent que la fibre de bois est moins résistante au feu que l'isolation synthétique, mais en pratique, elle est souvent plus sûre.
Isolation en fibres de bois :
carbonisation à l'extérieur lors de la combustion
forme une couche protectrice
produit moins de fumée toxique
Cependant, certains isolants synthétiques comme le PSE peuvent fondre et couler en cas d'incendie.
C’est pourquoi les systèmes en fibres de bois sont de plus en plus utilisés dans les maisons durables et résistantes aux incendies.
Pourquoi ces techniques sont importantes pour l'avenir
En raison des exigences énergétiques plus strictes, la construction traditionnelle en Espagne deviendra de plus en plus difficile à respecter.
De nouveaux systèmes tels que :
Isolation en fibres de bois
constructions ouvertes à la vapeur
rendus flexibles
murs préfabriqués
Rendre possible la construction de maisons avec :
étiquette énergétique A ou supérieure
coûts énergétiques très bas
climat intérieur sain
coûts d'entretien minimaux
Le secteur de la construction en Espagne est confronté à une transition majeure.
Les nouvelles réglementations en matière de performance énergétique encouragent l'utilisation de systèmes de construction modernes tels que l'isolation en fibres de bois, les façades perméables à la vapeur et les enduits nécessitant peu d'entretien.
Ces techniques permettent de construire des maisons :
plus économe en énergie
plus durable
sécurité incendie
plus confortable
Cela offre une formidable opportunité aux entreprises spécialisées dans la construction préfabriquée et à ossature bois, car cette méthode de construction correspond parfaitement aux exigences de l'avenir.
Pourquoi 2030 sera un tournant décisif
Je m'attends à ce que trois choses se produisent simultanément aux alentours de 2028-2032 :
Des règles énergétiques plus strictes
prix de l'énergie plus élevés
Pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction
Cela rend la construction traditionnelle de plus en plus coûteuse.
Le préfabriqué devient souvent :
plus rapide
moins cher
plus économe en énergie
Aux Pays-Bas et en Allemagne, il est déjà évident que la construction préfabriquée peut souvent être réalisée 30 à 40 % plus rapidement que la construction traditionnelle.