Investir dans l'immobilier espagnol via votre BV néerlandaise : le guide complet des avantages et des pièges fiscaux

De plus en plus d'entrepreneurs et d'investisseurs néerlandais s'intéressent au marché immobilier espagnol. L'Espagne offre un climat attractif, une économie dynamique et une demande croissante de logements, tant pour la résidence principale que pour les loisirs. Mais comment aborder efficacement cette question si vous souhaitez investir via votre société à responsabilité limitée (SRL) néerlandaise ? Cet article complet vous expliquera les avantages fiscaux et les pièges à éviter. Nous vous guiderons pas à pas à travers les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de l'investissement immobilier espagnol via votre SRL néerlandaise.

1. Pourquoi investir dans l'immobilier espagnol via votre BV ?

L'investissement immobilier à l'étranger, notamment en Espagne, a fortement augmenté ces dernières années. De nombreux entrepreneurs néerlandais choisissent d'investir via leur société à responsabilité limitée (SRL) plutôt que de manière privée. Quelles sont les raisons de ce choix ?

• Professionnaliser la propriété immobilière : en investissant via votre SARL, vous séparez votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel. Cela offre protection et clarté.
• Optimisation fiscale : La structure BV peut – si elle est bien conçue – offrir des avantages fiscaux, tels que l’étalement de l’impôt sur les sociétés et l’utilisation de déductions d’investissement.
• Constituer un fonds de pension : l'immobilier espagnol peut servir de pilier stable au sein du portefeuille de pension d'un entrepreneur.
• Croissance du capital et rendements : Le marché immobilier espagnol offre des rendements attractifs, non seulement grâce à l'appréciation du capital mais aussi grâce aux revenus locatifs.
• Flexibilité de transfert : Avec la propriété d’une entreprise, il est plus facile de transférer des biens immobiliers à la prochaine génération ou aux partenaires.

Bien que les avantages soient nombreux, cette voie nécessite une préparation minutieuse. La réglementation fiscale et juridique aux Pays-Bas et en Espagne est complexe et exige une approche sur mesure. Nous approfondirons ce sujet dans les sections suivantes.

2. La structure juridique : Comment acheter une propriété espagnole via votre BV néerlandaise ?

La première étape consiste à déterminer la structure juridique. Un bien immobilier espagnol peut être acquis de plusieurs manières :

1. Achat direct par la BV néerlandaise : votre BV devient propriétaire du bien espagnol. C'est la solution la plus courante pour les entrepreneurs possédant déjà une BV.
2. Création d'une filiale espagnole : Votre BV néerlandaise crée une société à responsabilité limitée (SL) espagnole, qui acquiert ensuite le bien. Cela peut être avantageux pour des investissements de grande envergure ou si vous souhaitez gérer plusieurs biens.
3. Achat via une structure holding : Si vous possédez plusieurs sociétés privées à responsabilité limitée ou filiales, une structure holding peut offrir des avantages fiscaux et juridiques.

Chaque structure présente ses propres avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de responsabilité et de flexibilité. Il est essentiel de consulter au préalable un spécialiste des structures transfrontalières.

Aspects notariés lors d'un achat en Espagne

En Espagne, les achats immobiliers se font toujours devant notaire. Si votre société à responsabilité limitée (SARL) est l'acheteur, elle doit être représentée par un administrateur qualifié. Vous devrez fournir un extrait officiel de la Chambre de commerce, ainsi qu'une procuration si vous ne pouvez pas signer en personne. Le notaire espagnol examinera tous les documents afin de s'assurer que la SARL est bien autorisée à acheter.

Immatriculation et preuve de propriété

Après la signature de l'acte de vente, le bien est enregistré au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad). Cette procédure diffère du système néerlandais et exige une documentation précise. Assurez-vous que toutes les informations concernant votre société à responsabilité limitée (SRL) sont exactes et complètes.

3. Avantages fiscaux d'investir via votre BV néerlandaise

Investir via une SARL offre non seulement une protection juridique, mais peut également générer d'importants avantages fiscaux. Nous abordons ci-dessous les plus importants.

Limiter la charge de l'impôt sur le revenu

Les bénéfices que votre SARL génère grâce à la location ou à la vente de biens immobiliers espagnols sont généralement soumis à l'impôt sur les sociétés. Aux Pays-Bas, ce taux est de 19 % jusqu'à 200 000 € et de 25,8 % au-delà (chiffres de 2024). Ce taux est généralement inférieur au taux d'impôt sur le revenu le plus élevé des cases 1 et 2.

Pas d'impôt sur la fortune dans la case 3

Aux Pays-Bas, les particuliers paient l'impôt sur la fortune (ICF) sur leurs actifs mondiaux, y compris les biens immobiliers étrangers, dans la case 3. Si le bien immobilier appartient à votre société à responsabilité limitée (SRL), il n'est pas soumis à l'ICF. Cela peut réduire considérablement vos dépenses annuelles.

Prévenir la double imposition : la convention fiscale entre les Pays-Bas et l'Espagne

Grâce à la convention fiscale entre les Pays-Bas et l'Espagne, la double imposition est évitée autant que possible. L'autorité fiscale principale en matière de biens immobiliers est l'Espagne, le pays où le bien est situé. Les Pays-Bas accordent une réduction pour éviter la double imposition. En pratique, cela signifie que vous n'êtes souvent imposé en Espagne que sur les revenus du bien, tandis qu'aux Pays-Bas, l'imposition est limitée, voire inexistante.

Utilisation de l'exonération de participation

Si votre SARL investit via une filiale espagnole, l'exonération de participation peut s'appliquer. Cela signifie que les bénéfices de la filiale espagnole (tels que les revenus locatifs ou les plus-values) restent exonérés d'impôt aux Pays-Bas sous certaines conditions. Ceci est particulièrement avantageux pour les investissements importants.

Optimiser les structures de financement

En finançant un bien immobilier au sein de la SARL par des capitaux empruntés (prêts), les intérêts peuvent être déduits du bénéfice imposable, ce qui réduit la charge fiscale effective.

Attention : des règles strictes s'appliquent aux déductions d'intérêts, tant aux Pays-Bas qu'en Espagne. Consultez toujours un conseiller fiscal avant d'obtenir un financement.

4. Impôts espagnols : à quels prélèvements votre BV devra-t-elle faire face ?

Bien que votre SARL soit une personne morale néerlandaise, elle est soumise à divers impôts espagnols lorsqu'elle gère des biens immobiliers espagnols. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des impôts les plus importants.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

En tant que non-résident, votre société à responsabilité limitée (SRL) est imposée en Espagne sur les revenus immobiliers via l' impôt sur les revenus des non-résidents (IRNR). Cet impôt s'applique aussi bien aux revenus locatifs réguliers qu'à un montant forfaitaire si le bien n'est pas loué. Le taux standard pour les sociétés est de 25 %.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Il s'agit de l'impôt foncier espagnol, comparable à l'impôt foncier néerlandais (OZB). Son montant dépend de la valeur du bien et de la commune où il est situé. L'IBI est prélevé annuellement.

Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune)

L'Espagne dispose d'un impôt sur la fortune qui peut également s'appliquer aux sociétés étrangères dépassant certains seuils d'actifs. Les taux et les exonérations varient selon les régions. Renseignez-vous bien pour éviter les mauvaises surprises.

Impuesto sobre la Renta de Sociedades (impôt sur les sociétés Espagne)

Si votre BV néerlandaise crée une filiale espagnole, celle-ci est soumise à l'impôt espagnol sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades) sur les bénéfices mondiaux. Le taux de base est de 25 %.

Taxe de mutation (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Lors de l'achat d'un bien immobilier existant, votre société à responsabilité limitée (SRL) paie des droits de mutation. Leur taux varie selon la région, généralement entre 6 % et 10 % du prix d'achat. Remarque : pour les constructions neuves, la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD) s'appliquent.

5. Pièges et risques fiscaux liés à l'investissement immobilier espagnol via votre BV

Investir via une BV néerlandaise offre de nombreux avantages, mais comporte également des risques importants qui peuvent impacter négativement vos rendements. Nous abordons les risques les plus courants.

Double imposition due à une structure incorrecte

Si la structure fiscale n'est pas correctement définie, votre SARL pourrait être imposable sur les mêmes revenus aux Pays-Bas et en Espagne. Cela entraîne une double imposition. Par conséquent, faites toujours évaluer par un spécialiste si votre structure est optimale.

Résidence fiscale et « substance »

L'administration fiscale espagnole surveille de près la gestion effective des sociétés étrangères qui possèdent et exploitent des biens immobiliers en Espagne. S'il s'avère que la BV est effectivement gérée depuis l'Espagne, elle peut être considérée comme un contribuable espagnol. Cela entraîne une imposition intégrale en Espagne et peut également avoir des conséquences fiscales aux Pays-Bas.

Assurez-vous que votre BV dispose d'une substance suffisante aux Pays-Bas, par exemple en ayant un bureau, des employés ou des réunions du conseil d'administration aux Pays-Bas.

Règlement de la retenue à la source espagnole aux Pays-Bas

Il n'est parfois pas possible de compenser intégralement la retenue à la source payée en Espagne avec l'impôt sur les sociétés néerlandais. Cela peut entraîner un taux d'imposition effectif plus élevé. Effectuez un calcul préliminaire du taux d'imposition attendu dans les deux pays.

Déductibilité limitée des frais

Toutes les dépenses engagées en Espagne ne sont pas automatiquement déductibles aux Pays-Bas. Les règles fiscales varient selon le pays et le type de dépenses. Gardez cela à l'esprit lors du calcul de votre déclaration.

Sous-estimer les impôts fonciers et autres prélèvements

Outre les taxes d'acquisition et de mutation, vous devrez également payer chaque année des impôts locaux, tels que l'IBI (impôt sur le revenu), la taxe d'élimination des déchets et, éventuellement, l'impôt sur la fortune. Ne sous-estimez pas ces frais lors du calcul de votre rendement net.

6. Financer un bien immobilier espagnol via votre BV néerlandaise

Le financement est un élément clé de votre stratégie d'investissement. Votre société à responsabilité limitée peut acquérir le bien immobilier espagnol par apport de fonds propres, par emprunt ou par une combinaison des deux.

Utilisation des capitaux propres

Si votre SARL dispose de réserves suffisantes, elle peut acquérir le bien immobilier sans financement externe. Cela offre une flexibilité maximale et évite les frais d'intérêts. Cependant, il faut tenir compte de la situation de liquidité de votre SARL et de l'impact sur ses autres activités.

Capital d'emprunt : emprunt par l'intermédiaire de la BV

Votre BV peut contracter un prêt commercial auprès d'une banque néerlandaise ou espagnole. Les conditions, les taux d'intérêt et les modalités varient selon l'organisme prêteur. N'oubliez pas que les banques espagnoles sont généralement plus strictes lorsqu'elles accordent des prêts à des entités étrangères.

Prêts interentreprises

En tant que directeur général et actionnaire majoritaire (DGA), vous pouvez prêter de l'argent à votre société à responsabilité limitée (SRL) pour l'achat de biens immobiliers espagnols. Veillez à bien vous renseigner sur les règles fiscales relatives aux transactions commerciales et aux taux d'intérêt afin d'éviter tout problème avec l'administration fiscale.

Mix de financement fiscalement optimal

En combinant capitaux propres et emprunts, vous maximisez les avantages fiscaux, comme les déductions d'intérêts. Effectuez toujours au préalable un calcul détaillé de l'impact sur la trésorerie, le rendement et la charge fiscale.

7. Louer un bien immobilier espagnol via votre BV : considérations fiscales et juridiques

La location immobilière en Espagne est une option populaire pour accroître la rentabilité. Cependant, des réglementations spécifiques s'appliquent en Espagne et aux Pays-Bas.

Taxe locative espagnole

Les revenus locatifs d'un bien immobilier espagnol sont imposables en Espagne. Votre société à responsabilité limitée (SRL) paie 25 % d'impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs nets. Les frais directement liés à la location, tels que l'entretien, les taxes municipales et les assurances, sont déductibles.

Location courte durée (location de vacances)

Si vous louez votre bien à des touristes pour une courte durée, des règles supplémentaires s'appliquent. De nombreuses régions exigent un permis de location et vous devez vous acquitter de la taxe de séjour. De plus, les implications fiscales des locations de courte durée diffèrent de celles des locations de longue durée.

Aspects TVA/IVA de la location

Selon la nature de la location, vous pouvez être assujetti à la TVA (IVA) en Espagne. Les locations de courte durée peuvent parfois être soumises à la TVA, tandis que les locations de longue durée ne le sont généralement pas. Consultez votre administration fiscale locale pour éviter des cotisations supplémentaires.

Location via des plateformes de médiation

Si vous utilisez des plateformes de location, vous devez vous assurer que tous vos revenus sont correctement déclarés en Espagne. L'administration fiscale espagnole reçoit de plus en plus d'informations de la part des plateformes et vérifie activement les revenus locatifs non déclarés.

8. Cession, vente ou donation de biens immobiliers espagnols au sein de la structure BV

Il arrive un moment où vous souhaitez vendre, transférer ou donner votre bien immobilier. La structure de la SARL joue également un rôle important dans ce contexte.

Vente de biens immobiliers espagnols par la BV

Lorsque votre SARL vend le bien, le bénéfice est imposé en Espagne à 25 % de l'impôt sur les sociétés. Vous devez également tenir compte des impôts locaux, comme la plus-value municipale (impôt sur la plus-value foncière).

Transfert au sein de la structure holding

Si votre SARL fait partie d'une société holding, les biens immobiliers peuvent être transférés relativement facilement au sein du groupe. Cela offre une certaine flexibilité en cas de succession ou de restructuration d'entreprise.

Don ou transfert à un particulier

Si vous envisagez de transmettre le bien à vous-même ou de le donner à vos (petits-)enfants ultérieurement, vous serez soumis à l'impôt sur les donations et les mutations. Les taux et les exonérations varient considérablement entre les Pays-Bas et l'Espagne.

Planification successorale et succession

Il est judicieux d'envisager de transmettre vos biens de votre vivant. Une planification successorale judicieuse vous permettra d'éviter des charges fiscales et des complications juridiques inutiles à votre décès.

9. Considérations pratiques pour l'achat et la gestion

L'investissement commercial dans l'immobilier espagnol exige une approche professionnelle. Voici quelques considérations pratiques.

• Représentation locale : Assurez-vous qu'un contact ou un gestionnaire local fiable supervise la propriété et peut agir immédiatement en cas d'urgence.
• Entretien et assurance : Souscrivez une bonne assurance et assurez un entretien régulier pour éviter la dépréciation.
• Obligations déclaratives annuelles : Votre BV doit déposer une déclaration fiscale annuelle en Espagne pour l'IRNR et éventuellement l'IBI ou l'impôt sur la fortune.
• Administration transparente : conservez un enregistrement complet de tous les revenus et dépenses, pour les autorités fiscales espagnoles et néerlandaises.
• Gestion du risque de change : Les fluctuations de l'euro peuvent impacter vos rendements. Envisagez d'utiliser des comptes en devises ou des instruments de couverture, le cas échéant.

L'importance de la diligence raisonnable

Avant d'acheter, effectuez une vérification approfondie. Vérifiez le statut juridique du bien, les hypothèques existantes, le zonage et les taxes et charges impayées.

10. Questions fréquentes sur l'investissement immobilier espagnol via une BV néerlandaise

Est-il possible de faire un usage privé des biens immobiliers appartenant à la BV ?

Oui, mais cela a des implications fiscales. Si, en tant qu'administrateur ou actionnaire, vous utilisez le bien à titre privé, un loyer au prix du marché ou un avantage déterminable sera pris en compte. Il s'agit d'un avantage en nature imposable aux Pays-Bas.

Puis-je acheter une propriété espagnole avec plusieurs actionnaires ?

C'est possible. Votre SARL peut être constituée de plusieurs actionnaires. La participation immobilière sera ensuite répartie selon la structure du capital social. Assurez-vous d'avoir des accords clairs dans un pacte d'actionnaires.

Que se passe-t-il lorsque le directeur général décède ?

Les parts de la SARL appartiennent à la succession et sont transmises aux héritiers. Selon la structure, les héritiers peuvent conserver le bien, le vendre ou liquider la SARL. La planification successorale permet d'éviter toute imposition inutile.

Est-il judicieux de créer une société holding espagnole ?

Pour des investissements plus importants ou un portefeuille immobilier, une société holding espagnole peut s'avérer fiscalement avantageuse. Elle offre une certaine flexibilité en matière de ventes et de transferts et peut réduire la charge fiscale grâce à l'exonération des participations. Consultez votre médecin à ce sujet.

11. Documents et obligations juridiques importants

Lors de l'achat et de la gestion de biens immobiliers espagnols via votre BV, un certain nombre de documents essentiels sont impliqués.

• Acte d'achat (Escritura de compraventa) : Le document officiel de propriété, rédigé par un notaire espagnol.
• Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) : Preuve d'enregistrement de la propriété au nom de votre BV.
• Numéro NIE : Votre BV doit demander un numéro fiscal espagnol pour les non-résidents (Número de Identificación de Extranjero).
• Déclaration fiscale espagnole : Chaque année, votre BV doit déposer une déclaration d'impôt sur les sociétés espagnol ou IRNR.
• Permis locaux : Des permis supplémentaires peuvent être requis pour la location ou la rénovation.

Assurez-vous que tous les documents sont soigneusement conservés et prolongés ou renouvelés à temps.

12. Tendances et évolutions du marché immobilier espagnol

Le marché immobilier espagnol a connu des changements importants ces dernières années. Ces tendances influencent votre stratégie d'investissement en tant que société privée néerlandaise.

Demande croissante de propriétés locatives

La croissance économique, les investissements étrangers et le nombre croissant d'expatriés et de touristes stimulent la demande de biens locatifs. Cela crée des opportunités de location via votre société à responsabilité limitée (SRL).

Évolution des prix et des rendements

Dans des régions prisées comme la Costa Blanca, la Costa del Sol et les grandes villes comme Madrid et Barcelone, les prix de l'immobilier ont augmenté. Cela entraîne une hausse des prix, mais exige également une stratégie d'achat et une gestion des risques plus ciblées.

Durabilité et étiquettes énergétiques

L'Espagne impose des exigences de plus en plus strictes en matière de performance énergétique et de développement durable. Les biens immobiliers sans étiquette énergétique valide ou avec un score faible peuvent être plus difficiles à louer. Gardez cela à l'esprit lors de votre achat.

Numérisation des transactions immobilières

De plus en plus de processus liés aux achats, à la gestion et à la location sont dématérialisés. Cela offre des avantages en termes d'efficacité, mais exige également une attention particulière à la cybersécurité et à la protection des données.

13. Études de cas : Exemples pratiques d'investissement via une BV

Cas 1 : Investissement commercial dans un appartement de vacances sur la Costa del Sol

Un entrepreneur néerlandais achète un appartement à Marbella par l'intermédiaire de sa société à responsabilité limitée (SRL) existante, dans l'intention de le louer à des touristes. En achetant via sa SRL, il minimise son impôt sur le revenu et bénéficie de déductions d'intérêts sur le financement. Grâce à un gestionnaire immobilier local, le processus de location se déroule sans accroc et toutes les déclarations fiscales espagnoles sont déposées dans les délais.

Cas 2 : Création d'une filiale espagnole pour un portefeuille immobilier

Une société d'investissement crée une société à responsabilité limitée espagnole (SL), filiale d'une société à responsabilité limitée néerlandaise (BV). Grâce à cette structure, plusieurs biens immobiliers sont acquis, loués et finalement vendus sous forme de portefeuille. Grâce à l'application de l'exonération des participations, le bénéfice de la vente reste exonéré d'impôt aux Pays-Bas.

Cas 3 : Transférer des biens immobiliers espagnols à la génération suivante

Une entreprise familiale acquiert une villa en Espagne par l'intermédiaire de sa société à responsabilité limitée (SRL). Une planification successorale judicieuse dès le début permettra de transmettre le bien aux enfants de manière fiscalement avantageuse, sans droits de donation ni de succession élevés.

14. Collaboration avec IMMO ABROAD : votre partenaire en immobilier commercial espagnol

Investir dans l'immobilier espagnol via votre BV néerlandaise nécessite un accompagnement expert et une connaissance approfondie des réglementations néerlandaise et espagnole. IMMO ABROAD bénéficie de nombreuses années d'expérience auprès des investisseurs professionnels pour l'achat, la location et la gestion de biens immobiliers espagnols. De la consultation initiale à la cession finale, en passant par toutes les étapes intermédiaires, nos spécialistes sont là pour vous accompagner.

• Conseil sur mesure : Nous analysons votre situation et vous conseillons la structure fiscale et juridique optimale.
• Expertise locale : Nos équipes en Espagne connaissent le marché et organisent toutes les questions pratiques sur place.
• Accompagnement en achat et en gestion : De la due diligence à la gestion locative, nous nous occupons de tout pour vous.
• Conseil fiscal et juridique : Nous travaillons avec des fiscalistes et des avocats spécialisés pour optimiser votre investissement.

Avec IMMO ABROAD, vous optez pour une approche professionnelle, fiable et personnalisée. Votre réussite est notre priorité.

15. Plan étape par étape : Comment investir avec succès dans l'immobilier espagnol grâce à votre BV

1. Identifiez vos besoins et vos objectifs : Déterminez le type de propriété, l’emplacement souhaité et le montant de l’investissement.
2. Obtenez des conseils sur la structure optimale : Choisissez l'achat direct via la BV ou via une filiale espagnole.
3. Organiser un financement : choisissez des capitaux propres, des emprunts ou une combinaison des deux.
4. Effectuer une due diligence : faire examiner la propriété sur le plan juridique et technique.
5. Finalisez l'achat chez le notaire espagnol : Rassemblez tous les documents nécessaires, y compris le numéro NIE et les statuts de la société à responsabilité limitée.
6. Enregistrer la propriété au registre foncier : Veiller à l'inscription correcte au nom de la BV.
7. Organiser la gestion et la location : nommer un gestionnaire local et demander les permis si nécessaire.
8. Prenez soin de votre déclaration d'impôts : Déposez votre déclaration d'impôts annuelle en Espagne et traitez les résultats dans votre administration BV néerlandaise.
9. Surveillez vos performances et révisez votre stratégie : évaluez les résultats périodiquement et optimisez si nécessaire.
10. Pensez au transfert ou à la vente à temps : planifiez soigneusement la stratégie de sortie et la planification successorale.

16. Perspectives d'avenir : Pourquoi l'immobilier espagnol reste attractif pour les sociétés privées néerlandaises

Le marché immobilier espagnol offre des perspectives intéressantes à long terme pour les investisseurs professionnels. Grâce à la croissance économique, à la stabilité du climat politique et à la demande croissante de biens locatifs, les rendements immobiliers espagnols restent attractifs. En investissant via votre société à responsabilité limitée néerlandaise, vous combinez avantages fiscaux et protection professionnelle. C'est le moyen idéal de se constituer un patrimoine international, à condition d'agir à temps et d'éviter les pièges.

17. Conclusion : Investir avec succès dans l'immobilier espagnol via votre BV néerlandaise

Investir dans l'immobilier espagnol via votre SARL néerlandaise offre d'importantes opportunités de rendement, de croissance du capital et d'optimisation fiscale. Cependant, cela nécessite également une préparation et un accompagnement professionnels. En choisissant la structure adéquate à l'avance, en comprenant les règles fiscales et en collaborant avec des spécialistes expérimentés, vous pouvez éviter les risques inattendus et maximiser votre investissement.

Que vous souhaitiez louer un appartement de vacances, constituer un portefeuille immobilier ou intégrer l'immobilier à votre plan de retraite, le marché espagnol offre de nombreuses opportunités aux sociétés à responsabilité limitée néerlandaises. Avec les connaissances et les partenaires adéquats, vous pouvez constituer un solide portefeuille immobilier international.

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier espagnol via votre BV ?

Contactez IMMO ABROAD pour une consultation personnalisée. Nos spécialistes se feront un plaisir de vous conseiller et de vous accompagner pour un investissement en Espagne serein et réussi.