La pénurie de logements locatifs en Espagne est un échec politique : les taxes de transfert élevées et autres taxes ainsi que les goulots d'étranglement complexes et lents des permis bloquent le passage de la location à la propriété.

Résumé exécutif.

La crise du logement en Espagne n'est pas principalement imputable à des propriétaires avides ou à une invasion d'Airbnb. C'est la conséquence prévisible de taxes d'entrée élevées à l'achat (notamment l'impôt régional sur les transmissions patrimoniales, ITP, auquel s'ajoutent les droits de timbre et autres frais) et d'un processus d'obtention de permis de construire lent, coûteux et incertain, qui limite l'offre. Alors qu'il est exceptionnellement coûteux de devenir propriétaire et que la construction de logements est particulièrement lente, la pression ne peut se répercuter que sur les loyers. Le plafonnement des prix et les restrictions locatives ne font que déplacer la pénurie ; ils ne la résolvent pas. L'Espagne doit abaisser les taxes sur les transactions à l'achat, accélérer la délivrance des permis et stabiliser la réglementation, afin que les locataires puissent accéder à la propriété et que les promoteurs puissent développer l'offre à grande échelle.

1) Le « coût de la propriété » : l’Espagne anticipe les coûts et bloque la mobilité des locataires

Pour un ménage moyen passant de la location à la propriété d'un bien immobilier ancien, l'Espagne prélève des frais de transaction parmi les plus élevés d'Europe, principalement la taxe régionale de mutation (ITP), généralement de 6 à 10 % du prix (par exemple, 10 % dans la Communauté valencienne pour les achats courants), ainsi que les droits de notaire, d'enregistrement et de timbre sur les hypothèques. Pour les constructions neuves, les acheteurs paient une TVA de 10 % (IVA) au lieu de l'ITP, plus un droit de timbre (AJD) qui varie généralement de 0,5 à 1,5 % selon la région, auxquels s'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement. Au total, il est courant qu'un ménage supporte entre 10 et 14 % de frais de transaction totaux pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire.

Ces coûts sont importants, car les locataires font des calculs. Un jeune couple qui envisage un appartement de revente de 200 000 € à Valence doit débourser environ 20 000 € rien qu'en ITP (10 %), avant les frais de notaire, d'enregistrement et autres, soit facilement entre 25 000 et 28 000 €. Pour de nombreux ménages, surtout sans aide familiale, ce coût est prohibitif et retarde, voire annule, l'accession à la propriété. Conséquence inévitable : la demande reste bloquée sur le marché locatif, ce qui fait grimper le stock limité.

Plage de l'ITP et variabilité régionale. En Espagne, l'ITP est fixé par les communautés autonomes et se situe généralement entre 6 % et 10 % pour les acquéreurs ordinaires, avec des taux réduits uniquement dans des cas précis (par exemple, familles nombreuses, acquéreurs handicapés, logements sociaux ou tranches de revenus spécifiques). Pour les constructions neuves, la TVA à 10 % s'applique à l'échelle nationale, avec une AJD supérieure fixée régionalement.
Les coûts globaux dépassent régulièrement 10 %. Les guides professionnels et juridiques situent systématiquement le coût total d'acquisition (taxes, notaire, enregistrement, frais juridiques et hypothécaires) entre 10 et 14 % pour de nombreux acheteurs, selon la région et la structure de financement.

Implications politiques. Si l'État souhaite inciter les locataires à acheter, le premier levier, sensible aux prix, est immédiat : réduire l'ITP (ou proposer des crédits d'accession à la propriété à large échelle) et alléger l'AJD pour les acheteurs lambda. En attendant, l'échelle entre la location et l'accession à la propriété reste étroite.

2) Le goulot d’étranglement des permis : des autorisations lentes, coûteuses et incertaines étouffent l’offre

Le processus d'obtention des permis de construire en Espagne demeure trop lent et fragmenté. Avant même l'apparition des dernières réglementations (zonage, rapports environnementaux, contrôles du patrimoine), les diagnostics internationaux signalaient depuis longtemps la complexité et la longueur du processus d'obtention des permis de construire. L'ancien référentiel Doing Business de la Banque mondiale (dont la dernière publication intégrale date de 2020) recensait environ 13 procédures et des mois de délai pour obtenir un permis de construire commercial de base en Espagne (spécifique à chaque ville, mais environ six à douze mois dans le cas standard). Quel que soit le chiffre exact pour une municipalité donnée, le constat général reste le même : les délais longs et imprévisibles sont la norme, avec de multiples agences et des étapes successives.

Deux effets pratiques en aval en découlent :

Moins de logements ont été commencés et livrés. Lorsque la file d'attente s'allonge et que les règles changent en cours de route, les projets stagnent. Les promoteurs privés construisent moins, de manière rationnelle, et les petits constructeurs se retirent. Les données nationales et celles du courtage pour 2024-2025 montrent une demande robuste, mais une pénurie d'offre – précisément ce que produisent les longs pipelines. CBRE, par exemple, a fait état d'une forte croissance des ventes et des prix en 2024, la pénurie d'offre étant pointée du doigt comme le principal défi.
Des coûts plus élevés intégrés aux loyers et aux prix. Chaque mois supplémentaire dans la file d'attente des permis entraîne des coûts de financement, des frais généraux et des primes de risque supplémentaires, qui sont finalement intégrés aux loyers (pour les nouveaux logements locatifs) et aux prix de vente (pour les constructions destinées à la vente). Sans compter l'hétérogénéité régionale des réglementations, qui augmente les frais juridiques et décourage l'investissement.

Pour être juste, le volume des permis (en flux) peut rebondir même en dépit des lourdeurs administratives ; l'indice des permis de construire d'Eurostat a montré que l'Espagne figurait parmi les pays de l'UE ayant enregistré les plus fortes hausses en 2023 (+ 25,3 % en termes de surface habitable). Cependant, un rebond des autorisations après un ralentissement dû à la pandémie n'équivaut pas à un pipeline performant et prévisible. Les autorisations peuvent augmenter à partir d'un niveau bas et rester néanmoins trop peu nombreuses et trop lentes pour enrayer la pénurie dans les grandes zones urbaines.

Implications politiques. L'Espagne a besoin de délais légaux, de guichets uniques de soumission numérique et de règles de « réputation approuvée » qui empêchent une administration qui ne prend pas de décision à temps de bloquer indéfiniment les projets. Sans certitude procédurale – et pas seulement sans augmentation des subventions – le déficit d'offre persiste.

3) Que se passe-t-il lorsqu'on taxe la propriété et qu'on limite l'offre ? Les loyers augmentent.

Les indices de premier ordre se trouvent dans les séries de prix des loyers et les indicateurs d'offre. Les indicateurs de marché indiquent régulièrement des loyers records ou quasi records dans de nombreuses villes, signe clair que la demande dépasse l'offre.

La série de locations d'Idealista a signalé des niveaux de loyer records ou presque records dans toute l'Espagne à plusieurs moments entre 2023 et 2025, avec des augmentations annuelles à deux chiffres dans certains instantanés et le pipeline toujours serré.
L'inventaire des propriétés à vendre diminue dans de nombreuses provinces et capitales. De récents rapports sur les données du portail mettent en évidence une forte baisse de l'offre depuis 2019 (par exemple, l'inventaire national en vente a diminué d'environ 39 % en moyenne, tandis que celui des grandes villes a diminué d'environ 47 à 53 %), ce qui renforce la tension du marché. La diminution de l'inventaire « à la hausse » signifie qu'un plus grand nombre de locataires restent locataires.

Et la réponse politique de l'Espagne ? Privilégier le plafonnement et les restrictions des loyers plutôt que les deux leviers qui libèrent réellement les locataires : la réduction du coût de la propriété et l'accélération de l'offre de logements neufs.

4) Plafonnement des loyers et « zones en difficulté » : l’image est forte, le rendement est faible

La loi espagnole sur le logement de 2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) autorise des plafonds d'actualisation des loyers à l'échelle nationale et permet aux régions de désigner des « zones résidentielles en difficulté » avec des plafonds de prix, notamment pour les grands propriétaires. Entre 2022 et 2024, le gouvernement a également imposé des plafonds nationaux sur les actualisations annuelles des loyers (2 % en 2022-2023 ; 3 % en 2024). La Catalogne est allée plus loin : à partir de mars 2024, elle a appliqué des plafonds de loyer indexés sur un indice de référence dans des dizaines de communes, avec quelques exceptions (par exemple, certaines réhabilitations, contrats de longue durée jusqu'à 10 ans).

Cette famille de politiques est populaire, mais elle présente deux faiblesses structurelles :

Il s'attaque aux symptômes, et non aux causes. Les plafonds peuvent ralentir temporairement la croissance des loyers des logements couverts, mais ils ne créent pas de logements. Sans débloquer le débit des permis et réduire les taxes d'achat pour permettre aux locataires de devenir propriétaires, on réorganise la pénurie au lieu de la supprimer.
Cela peut réduire l'offre future. Des données mondiales et des calculs de base sur les projets montrent que lorsque les rendements locatifs potentiels sont plafonnés administrativement, alors que les impôts et taxes espagnols restent élevés en début de période, moins de projets sont rentables. Il en résulte une diminution du parc locatif neuf, ou un basculement vers des segments non réglementés (locations d'entreprise à moyen terme, colocation étudiante avec services, etc.), voire l'absence totale de projet.

Implications politiques. Si le contrôle des prix est maintenu, il doit être associé à des mesures compensatoires réduisant le coût de production des logements réglementés, par exemple des exonérations ITP/AJD pour les acheteurs de logements neufs en accession à la propriété, des primes de densité et des délais garantis pour l'obtention des permis de construire pour les programmes à prix abordables, ainsi que des règles d'indexation prévisibles pour préserver la viabilité du financement.

5) Exemples concrets : comment les choix politiques piègent la demande dans la location

Exemple A : Acheteur revendeur à Valence contre ITP.

Cible : Appartement en revente à 220 000 € dans le quartier de l'Horta.
ITP à 10% : 22 000 €.
Notaire + greffe + avocat (à titre indicatif) : 1 500 à 2 000 €.
En cas de financement, les frais d'hypothèque, d'AJD et de banque s'ajoutent.

Ce ménage doit économiser entre 25 000 et 30 000 € en plus de tout apport personnel. Beaucoup n'en ont pas les moyens ; ils restent donc locataires et se disputent les logements en nombre limité.

Exemple B : Appartement neuf d'entrée de gamme vs. TVA + AJD.

Logement cible : 210 000 € de construction neuve dans le corridor Murcie-Alicante.
TVA (10%) : 21 000 € (au lieu de l'ITP).
AJD (disons 1,0 %) sur les éléments d'acte/d'hypothèque : environ 2 100 € (à titre indicatif ; spécifique à la région).

Les acheteurs sont confrontés à une taxe de plus de 23 000 € avant frais, ce qui constitue encore une fois un obstacle important.

Exemple C : Petit promoteur dans une ville de taille moyenne.

Terrain sécurisé, projet modeste (20 unités).
Risque lié au calendrier : plusieurs mois d’autorisation dans plusieurs bureaux.
Financement : chaque mois supplémentaire brûle des intérêts et des frais généraux ; les règles à mi-parcours modifient le risque de reprise du travail.
Avec le durcissement des contrôles des loyers et la hausse des coûts de construction, les rendements attendus se réduisent. La conséquence logique est de retarder, de réduire ou d'annuler les projets. Si l'on additionne ce comportement chez des dizaines de promoteurs de petite et moyenne taille, on obtient un résultat structurellement insuffisant.

6) Les objectifs du gouvernement lui-même sont compromis par sa conception fiscale et administrative

L'Espagne affirme vouloir : (i) que les locataires deviennent propriétaires ; (ii) une offre plus abordable ; (iii) des loyers stables ; (iv) des villes vivables et durables. Or, ses instruments – des taxes d'achat élevées et des permis lents – produisent l'effet inverse :

Les taxes d’achat élevées empêchent les locataires de devenir propriétaires, concentrant ainsi la demande sur les locations.
La lenteur du processus d'octroi des permis limite l'offre nouvelle, de sorte que la pénurie soutient à la fois les prix et les loyers.
Les contrôles réactifs des loyers dépriment alors les nouveaux investissements locatifs, enfermant ainsi la pénurie.

Certes, de nouvelles propositions de subventions existent (par exemple, une ligne d'aide à la location-accession pour les jeunes et un concept élargi de « bono joven »), mais les transferts monétaires axés sur la demande, sans réformes de l'offre, risquent de faire grimper les prix. Même certains alliés avertissent que les subventions peuvent être inflationnistes sur des marchés tendus, à moins d'être associées à des réformes de l'offre.

7) À quoi ressemblerait un programme de logement espagnol favorable à la mobilité et à l’offre ?

A. Réduire le coût de la propriété.

Réduisez l'ITP pour les tranches d'achat d'une première maison et les tranches à prix modéré (par exemple, jusqu'à 3 à 5 % sur les premiers 200 000 à 250 000 € partout) et réduisez progressivement l'AJD pour les prêts hypothécaires classiques.
Des vacances ITP/AJD limitées dans le temps pour les acheteurs qui passent d'une location réglementée à l'accession à la propriété dans un délai de 24 mois, par exemple.
Crédits d’impôt portables pour les ménages qui ont loué dans des « zones en difficulté » pendant plus de 3 ans et qui achètent dans la même zone, financés par le gouvernement central pour éviter les trous de recettes régionales.

(L’Espagne fixe déjà au niveau central la TVA à 10 % sur le parc résidentiel neuf ; la marge de manœuvre revient à l’ITP/AJD au niveau régional.)

B. Mettre un permis sur une horloge.

Délais de décision statutaires (par exemple, 90/120/180 jours par niveau de projet) avec approbation réputée si une administration ne parvient pas à décider.
Permis numériques à guichet unique avec traitement parallèle des rapports techniques ; cessez de forcer les recherches papier séquentielles.
Des listes de contrôle uniformes et des ordonnances modèles ont été convenues par les communautés autonomes pour réduire l’ambiguïté juridique.

(Les échéanciers inégaux de l’Espagne sont bien documentés ; un redémarrage des règles et des processus est le moyen le plus rapide de gagner des années d’approvisionnement sans nouvelles subventions.)

C. Aligner les règles de location sur la faisabilité.

Si les plafonds de prix ne sont pas politiquement négociables, associez-les à des compensations : permis accélérés, bonus de densité, exonération de TVA/ITP pour les unités abordables et indexation stable pour les contrats à long terme.
Exempter les unités profondément rénovées (améliorations énergétiques/d'accessibilité) des plafonds pendant une période définie pour débloquer des investissements améliorant la qualité - déjà envisagés dans le cadre de la Catalogne via des exceptions allant jusqu'à +10 % dans des cas justifiés.

D. Mesurez ce qui compte.

Publier des tableaux de bord trimestriels sur le processus de délivrance des permis (demandes, approbations, nombre médian de jours de décision par municipalité et par type de projet).
Suivez les transitions de locataire à propriétaire ainsi que les reçus ITP/AJD pour prouver les gains de mobilité résultant des réductions d'impôts.

8) Réfuter les contre-arguments habituels

« Mais le parc immobilier espagnol est énorme : plus de 27 millions de logements ! »

Oui, et cela inclut les résidences secondaires vacantes, obsolètes et mal situées. Le stock est inférieur à l'offre là où les gens en ont besoin. L'échéance de 2024 n'a pas empêché la hausse des loyers dans les principales métropoles, car les logements neufs, bien situés et conformes aux normes restent rares là où la demande est concentrée.

« Les permis s'améliorent ; Eurostat indique des gains en 2023. »

Un certain rebond est visible dans les permis de construire après la pandémie, mais une amélioration à partir d'une base faible ne signifie pas qu'elle soit suffisamment rapide pour répondre à la demande actuelle et à la formation des ménages, et ne résout pas non plus l'imprévisibilité municipale.

« Le plafonnement des loyers est nécessaire en temps de crise. »

Ils peuvent aplatir la courbe à court terme pour les locataires existants, mais ils ne les incitent pas à accéder à la propriété et peuvent décourager l'investissement qui permettrait de remédier à la pénurie. Sans réductions des ITP/AJD et sans réforme des permis, les plafonds ne font que redistribuer les difficultés.

9) Une feuille de route pratique à court terme (12 à 24 mois)

Pacte national-régional sur la mobilité : réductions ITP cofinancées sur les achats de premier logement jusqu'à un plafond de prix par province ; allègement AJD sur les prêts hypothécaires de démarrage ; éligibilité simple (résidence + premier achat).
Arrêté royal relatif à la simplification administrative : imposer des délais d'autorisation uniformes et un traitement numérique unique avec des procédures d'approbation réputée pour des classes de projets définies.
Accélérateurs d'offre abordable : bonus de densité et permis accélérés pour les projets promettant des loyers inférieurs à l'indice pendant 15 ans, associés à des compensations TVA/ITP qui maintiennent le TRI viable même avec des loyers modérés.
Transparence : des tableaux trimestriels de classement des délais d'obtention des permis pour exercer une pression constructive sur les municipalités en retard ; des indicateurs publics de délai d'obtention des permis (permis de délivrer).

10) Conclusion : Arrêtez de blâmer les locataires. Commencez à améliorer la fiscalité et la bureaucratie.

La pénurie de logements locatifs en Espagne n'est pas une faute morale des propriétaires ; c'est la conséquence mécanique d'une conception fiscale et administrative. Des taxes d'achat élevées empêchent les locataires d'acheter ; la lenteur des permis de construire freine la construction de nouveaux logements ; les plafonds tentent ensuite de rationner un marché immobilier statique. Si l'Espagne souhaite une véritable mobilité – des locataires devenant propriétaires, un rattrapage de l'offre, une stabilisation des loyers –, elle doit réduire le coût de la propriété et accélérer le processus. Tout le reste n'est que du théâtre politique.

Sources et lectures complémentaires (sélection)

Taxes et frais d'achat (ITP 6 % à 10 % par région ; TVA de 10 % sur les nouvelles constructions ; fourchettes AJD ; caractéristiques typiques des notaires/registres) : Wise (aperçu), Lawants (tranches de coûts), Taxadora (guide ITP 2025), Terreta Espagne / guides sectoriels sur les coûts globaux de 10 % à 14 %.
Permettre la complexité et les délais (procédures ; mois de temps écoulé dans les cas standardisés) : Doing Business de la Banque mondiale (profil économique de l'Espagne ; extrait de la banque de données).
Offre/demande et prix (loyers proches de records ; pénurie signalée ; stocks en baisse) : série de locations Idealista ; note de marché CBRE ; couverture médiatique des baisses des stocks de vente par rapport aux pics de 2019.
Loi sur le logement 2023 et plafonds de loyer (plafonds nationaux de mise à jour de 2 %/3 % ; zones en difficulté ; indice de Catalogne et exceptions) : note de Clifford Chance ; guide SPI ; notes d'Ashurst ; résumés de mise en œuvre en Catalogne.
Contexte (jalon du parc immobilier ; mise en garde contre le rebond de l'indice des permis) : Spanish Property Insight sur 27 millions de logements ; indice Eurostat des permis de construire.
Annonces politiques récentes (aide à la location-accession pour les jeunes ; subventions locatives élargies) : couverture par El País des annonces de septembre 2025.