Introduction aux obligations fiscales lors de la location de biens immobiliers en Espagne pour les non-résidents

La propriété immobilière en Espagne séduit de nombreux investisseurs étrangers. Le charme méditerranéen, le climat agréable et l’opportunité d’obtenir des revenus locatifs attractifs motivent chaque année des milliers de non-résidents à acheter, puis à louer un bien immobilier espagnol. Cependant, la dimension fiscale de la location doit impérativement être comprise dans toute sa complexité, car les obligations diffèrent selon le statut de résidence et le pays d’origine du propriétaire.

Cette analyse exhaustive offre un panorama complet sur les obligations fiscales lors de la location de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents. Nous abordons tous les aspects : définitions clefs, taxes applicables, mécanismes de déclaration, spécificités propres aux conventions fiscales bilatérales, conseils pour optimiser la situation fiscale et risques en cas de non-conformité. Elle s’adresse aux investisseurs exigeants, soucieux de conformité et de performance, recherchant l’expertise de référence.

Définition du statut de non-résident fiscal en Espagne

Avant de plonger dans les obligations fiscales précises, il est indispensable de clarifier la notion de non-résident fiscal en Espagne. Selon la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, est considérée comme non-résidente toute personne physique qui :

• ne séjourne pas plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol ;
• n’a pas en Espagne le centre principal de ses activités ou de ses intérêts économiques ;
• n’a pas son conjoint, ni ses enfants mineurs dans cet État, sous certaines conditions.

Cette distinction a une importance capitale, car les non-résidents sont soumis à des régimes fiscaux distincts par rapport aux résidents espagnols, tant au niveau du calcul des impôts que des modalités de déclaration.

Les implications du statut de non-résident

Les revenus de source espagnole perçus par un non-résident (qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale) sont imposés via l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Ce régime touche spécifiquement les revenus issus de la location d’un bien immobilier situé en Espagne.

La détermination du statut de résidence fiscale dépendra également d’éventuelles conventions fiscales signées entre l’Espagne et le pays d’origine du propriétaire, qui précisent les règles d’assiette, d’imputation et d’exonération des revenus.

Présentation du système fiscal espagnol pour les revenus locatifs des non-résidents

L’Espagne offre un dispositif de taxation dédié aux propriétaires non-résidents qui mettent en location leur bien immobilier. Grâce à la mise en place de procédures et de barèmes bien distincts, ce cadre juridique encadre de manière exhaustive toutes formes de revenus immobiliers générés.

L’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

La colonne vertébrale de l’imposition est l’IRNR (Imposition sur le Revenu des Non-Résidents), qui s’applique à tout revenu issu de la location d’un bien immobilier en Espagne détenu par une personne ou une entité non-résidente. Cette taxe est indépendante de la nationalité du propriétaire, l’essentiel étant qu’il soit considéré fiscalement comme non-résident.

L’impôt est prélevé à la source (mais supporté par le propriétaire), et est à déclarer périodiquement selon des procédures normalisées.

Revenus locatifs imposables

Tous les loyers perçus, qu’il s’agisse de locations saisonnières (de courte durée) ou de locations de longue durée, sont concernés. Toute somme payée par le locataire ou toute valeur reçue en nature entre dans le champ d’application de l’IRNR.

Nos engagements en matière de conformité fiscale

IMMO ABROAD s’assure que ses clients bénéficient d’un accompagnement rigoureux pour respecter les échéances et modalités dictées par l’administration fiscale espagnole. La maîtrise parfaite des rouages du système fiscal local est un gage de tranquillité pour tout investisseur exigeant.

Barèmes et modalités de calcul de l’imposition pour les non-résidents

Le taux d’imposition et les modalités de calcul différent pour les résidents de l’Union européenne (UE), de l’Espace Économique Européen (EEE), y compris la Norvège et l’Islande, et pour les résidents d’autres pays. Il est crucial de saisir ces distinctions avant d’élaborer toute stratégie locative.

Taux d’imposition applicables

• Non-résidents résidant dans l’UE ou l’EEE : Depuis 2023, le taux de l’IRNR applicable aux personnes physiques est de 19 %. Ce taux s’applique sous réserve qu’il existe un échange d’informations fiscales entre l’Espagne et le pays concerné.
• Non-résidents hors UE/EEE : Le taux est porté à 24 %. Il cible la quasi-totalité des autres juridictions, sauf exception prévue par une convention fiscale.

Des modalités spécifiques s’appliquent aux personnes morales, nécessitant un accompagnement professionnel pour optimiser la déclaration.

Mode de calcul de l’assiette fiscale

L’assiette est déterminée à partir du loyer brut perçu sur l’ensemble de l’exercice fiscal. Cependant, les règles de déduction varient selon le pays de résidence :

• Résidents UE/EEE : Possibilité de déduire, proportionnellement à la durée de la location, certaines charges effectives (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, assurances, impôts locaux, amortissements selon des règles précises) – à condition que ces charges soient directement liées au bien loué et effectivement supportées.
• Résidents hors UE/EEE : Taxation sur le loyer brut, sans droit à déduction. Ce principe se traduit par une imposition plus forte en pratique.

Le mode de calcul doit systématiquement faire l’objet d’un contrôle rigoureux pour éviter tout redressement fiscal ultérieur.

Principales charges déductibles pour les non-résidents de l’UE/EEE

Les contribuables non-résidents, dès lors qu’ils résident dans l’Union européenne ou l’Espace Économique Européen, peuvent alléger leur base imposable en tenant compte d’un certain nombre de charges admissibles. La liste exhaustive et la documentation sont essentielles pour sécuriser les réductions fiscales obtenues.

Exemples typiques de charges déductibles

1. Frais de gestion et d’administration : Honoraires d’agence, frais de gestion locative, services professionnels.
2. Réparations et entretien : Interventions destinées à maintenir le bien en bon état (plomberie, électricité, peinture), à l’exclusion des dépenses d’amélioration ou d’agrandissement.
3. Charges de copropriété : Frais récurrents payés à la communauté des propriétaires.
4. Impôts locaux : IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers), taxes de collecte d’ordures ménagères, etc.
5. Assurances : Primes visant à couvrir les risques locatifs ou la responsabilité civile.
6. Intérêts d’emprunt : Exclusivement la partie “intérêts” des échéances de crédit liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien.
7. Amortissement du bien : Limité à 3 % de la valeur la plus élevée entre le coût d’acquisition et la valeur cadastrale.

Pour être valides, ces charges doivent être dûment justifiées (factures, contrats, pièces comptables) et directement connectées à la gestion du bien loué. IMMO ABROAD accompagne ses clients dans la constitution, la vérification et l’archivage de tous ces justificatifs.

Déclaration des revenus locatifs : procédures, échéances et formulaire 210

En qualité de non-résident propriétaire bailleur, la déclaration fiscale relève d’une procédure spécifique imposée par l’administration espagnole, principalement au travers du formulaire 210 (“Modelo 210”).

Périodicité de la déclaration

• Déclaration trimestrielle obligatoire : Pour les revenus de location, le dépôt du formulaire 210 s’effectue généralement chaque trimestre civil (janvier-mars, avril-juin, etc.). Cette périodicité est imposée, même si le bien n’a généré du revenu locatif que sur une partie du trimestre, imposant une discipline administrative stricte.
• Date limite de déclaration : Le dépôt et le paiement de l’impôt doivent intervenir dans les 20 premiers jours du mois suivant la fin de chaque trimestre civil (jusqu’au 20 avril, 20 juillet, 20 octobre et 20 janvier pour les trimestres concernés).

En cas de pluralité de biens ou de revenus dans différentes régions, une déclaration distincte est généralement exigée pour chaque propriété.

Utilisation du Modelo 210

Le “Modelo 210” doit être complété avec précision et accompagné des justificatifs correspondant aux déductions opérées. L’administration espagnole privilégie désormais les dépôts électroniques – via certificat digital ou procuration à un représentant fiscal. La déclaration doit mentionner :

• les coordonnées du propriétaire ;
• la localisation et la description du bien ;
• le montant total des loyers facturés et encaissés durant la période ;
• les charges éventuellement déductibles (UE/EEE uniquement) ;
• le montant de l’impôt dû.

Modalités de paiement

Le paiement doit être effectué simultanément au dépôt du formulaire, via virement bancaire ou prélèvement. Tout retard engendre des intérêts de retard et, potentiellement, des pénalités administratives substantielles.

La convention fiscale entre l’Espagne et le pays d’origine : éviter la double imposition

La location d’un bien espagnol par un non-résident fiscal peut exposer le contribuable au risque de double imposition : d’une part en Espagne (lieu de situation de l’immeuble), d’autre part dans le pays de résidence du propriétaire (rattachement personnel). Or, la plupart des États européens et de nombreuses juridictions mondiales ont signé avec l’Espagne des conventions fiscales bilatérales précisant la répartition du droit d’imposition.

Fonctionnement de la convention fiscale

Les conventions fiscales suivent, dans la majorité des cas, le modèle de l’OCDE, et prévoient :

• Le droit d’imposer au pays où l’immeuble est situé : L’Espagne conserve le droit d’imposer les revenus fonciers générés sur son territoire.
• La possibilité d’imposition dans le pays de résidence : Le pays de résidence peut imposer ces mêmes revenus, sous réserve de l’octroi d’un crédit d’impôt ou d’une exonération selon les modalités prévues dans la convention.
• Crédit d’impôt ou exonération : Pour éviter la double imposition, le résident doit, dans la plupart des cas, déclarer le revenu foncier espagnol dans son pays et demander la prise en compte de l’impôt acquitté en Espagne.

Il est essentiel de vérifier la teneur précise de la convention signée entre l’Espagne et votre pays, car les dispositions varient selon les accords.

Conséquence sur la déclaration d’impôt dans le pays de résidence

En règle générale, le contribuable déclare dans son pays de résidence mondiale l’intégralité de ses revenus, y compris ceux provenant de la location en Espagne. Après calcul de l’impôt local, il pourra déduire du montant dû le crédit d’impôt correspondant à l’impôt déjà versé en Espagne, plafonné généralement au montant de l’impôt espagnol (ou à la fraction correspondante).

IMMO ABROAD fournit à ses clients un accompagnement pour la traduction des documents, le suivi des flux fiscaux transfrontaliers et la certification des paiements permettant l’obtention du crédit d’impôt dans leur pays d’origine.

Autres obligations fiscales et taxes annexes pour le bailleur non-résident

Indépendamment de l’IRNR, le non-résident bailleur en Espagne doit également s’acquitter de taxes annexes ayant un impact direct sur la rentabilité locative. La bonne anticipation et planification de ces coûts accessoirisent l’offre d’IMMO ABROAD dans une recherche constante d’optimisation.

L’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI)

L’IBI – Impôt sur les Biens Immobiliers – est une taxe foncière locale due chaque année par tout détenteur (personne physique ou morale) d’un bien immobilier en Espagne. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien, fixée par la commune.

• Elle doit être acquittée même en l’absence de revenus locatifs (par exemple, en cas de vacance locative).
• Le défaut de paiement entraîne des procédures de recouvrement pouvant aller jusqu’à la saisie du bien.

Taxe sur la collecte des déchets et autres services communaux

Certaines municipalités facturent également une taxe additionnelle couvrant la collecte des ordures, l’éclairage public, ou des contributions spéciales liées à la voirie ou à des équipements communs. Ces frais sont généralement facturés chaque année, sur la base de la situation au 1^er janvier.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) et autres taxes indirectes éventuelles

En règle générale, la location de logements résidentiels est exonérée de TVA (IVA). Toutefois, si le bien est loué “meublé et équipé” avec services similaires à l’hôtellerie, ou s’il s’agit d’un local commercial, la TVA peut s’appliquer (au taux ordinaire de 21 %).

Les investisseurs proposant des locations saisonnières avec services doivent faire l’objet d’une analyse fiscale approfondie, car le régime de TVA est différent, impliquant parfois une déclaration supplémentaire.

Formalités administratives complémentaires pour les non-résidents bailleurs

La gestion d’un patrimoine locatif espagnol implique d’autres formalités administratives auxquelles tout bailleur non-résident doit se soumettre afin d’éviter d’éventuels litiges ou des blocages bancaires.

Obtention du NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) est obligatoire pour toute démarche fiscale, bancaire ou notariée en Espagne, que ce soit pour l’achat, la location ou la vente d’un bien immobilier.

• Le NIE s’obtient auprès de la police nationale espagnole ou des consulats espagnols à l’étranger.
• Son absence peut empêcher le dépôt des déclarations fiscales et entraîner le blocage de certains paiements locatifs ou prélèvements d’impôts.

Ouverture d’un compte bancaire en Espagne

Recommandé (mais non obligatoire), le compte bancaire espagnol facilite le paiement des taxes et la perception des loyers, ainsi que l’inscription au prélèvement automatique de l’IBI et d’autres charges. Il simplifie la vie du bailleur à distance, tout en permettant de justifier facilement tous les flux financiers en cas de contrôle fiscal.

Mandat à un représentant fiscal

L’administration espagnole recommande fortement aux non-résidents d’avoir un représentant fiscal domicilié en Espagne, chargé de centraliser la correspondance administrative, de gérer les notifications fiscales et d’assurer un suivi fluides des obligations courantes. En cas d’absence de représentant, le risque de recevoir tardivement des notifications critiques augmente fortement.

IMMO ABROAD propose, dans ses packages “gestion intégrale”, une solution complète de représentation fiscale et administrative pour maximiser la sécurité.

Gestion et obligations en cas de location touristique (location de courte durée)

La location touristique a connu une croissance exponentielle ces dernières années, attirant de nombreux propriétaires non-résidents désireux de rentabiliser leur investissement grâce à l’essor de plateformes numériques spécialisées. L’encadrement fiscal et réglementaire de cette activité est cependant plus complexe et plus évolutif que la location de longue durée traditionnelle.

Enregistrement et licence obligatoire

La location touristique est soumise à l’obtention préalable d’une licence ou d’un numéro d’enregistrement spécifique auprès des autorités locales. Chaque Communauté autonome (Catalogne, Andalousie, Communauté valencienne, Baléares, etc.) fixe ses propres critères et procédures. L’absence de cette licence peut entraîner des sanctions sévères, incluant des amendes pouvant excéder plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Obligations fiscales attachées à la location touristique

• IRNR : L’imposition des revenus locatifs s’opère selon les mêmes principes que pour la longue durée, avec déclaration trimestrielle via le formulaire 210. Les règles de déduction demeurent identiques selon le pays de résidence du bailleur.
• TVA : La location ponctuelle avec services hôteliers similai...