Taxes lors de l'achat immobilier en Espagne : nouveautés 202

Introduction à la Fiscalité Immobilière en Espagne en 2025

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne attire chaque année de nombreux investisseurs étrangers et résidents, séduits par la douceur de vivre, la stabilité du marché et la richesse culturelle du pays. Toutefois, la question de la fiscalité demeure centrale lors d’un achat immobilier. À l’aube de 2025, le cadre fiscal espagnol connaît des évolutions majeures, impactant acheteurs, vendeurs, et investisseurs. Cet article exhaustif vous guide dans les méandres des taxes immobilières espagnoles, en détaillant les changements clés à anticiper pour l’année à venir avec clarté et précision.

Panorama Général du Marché Immobilier Espagnol

Avant d’aborder les subtilités fiscales, il convient de brosser un tableau global du marché immobilier espagnol. Depuis plusieurs années, l’Espagne figure en tête des destinations européennes pour l’investissement immobilier, grâce à ses régions prisées telles que l’Andalousie, la Costa Blanca, la Costa Brava ou Madrid. La stabilité juridique, la diversité de l’offre, ainsi que la forte demande internationale contribuent à l’attrait du pays.

Cependant, le succès du marché engendre une évolution constante de la réglementation fiscale. En 2025, les autorités espagnoles adaptent la législation pour garantir une transparence accrue, accorder une protection renforcée aux acheteurs et optimiser la collecte fiscale. Comprendre ces mécanismes est fondamental pour mener une acquisition réussie et sécurisée.

Présentation des Taxes Immobilières en Espagne

Acheter un bien immobilier en Espagne s’accompagne de diverses taxes spécifiques et de frais annexes, qui varient en fonction de la nature du bien, de sa localisation ou du statut de l’acheteur (résident ou non-résident). Il est essentiel de distinguer les taxes principales : la TVA (ou IVA), l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), la taxe sur les Actes Juridiques Documentés ainsi que la fameuse Plusvalía.

La TVA/IVA : applicable principalement sur les biens neufs.
L’ITP : concerne l’achat de biens immobiliers anciens ou de seconde main.
AJD ou Impôt sur les Actes Juridiques Documentés : souvent lié à l’utilisation d’un acte notarié.
Plusvalía : taxe municipale sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain.

Dès 2025, certains de ces impôts voient leurs taux ajustés et leurs règles de calcul modifiées. D’autres se voient renforcés par de nouvelles obligations déclaratives ou de contrôle.

La TVA sur l’Achat de Biens Neufs en 2025

L’un des piliers du système fiscal espagnol en matière immobilière est la TVA – en espagnol « Impuesto sobre el Valor Añadido », abrégé IVA. Cette taxe, fixée à 10 % pour l’achat de logements neufs (première habitation, vente directe par le promoteur), reste une constante en Espagne. Toutefois, en 2025, le gouvernement espagnol introduit plusieurs précisions :

Clarification de la définition du « bien neuf » pour intégrer certains biens rénovés en profondeur.
Uniformisation du taux de TVA dans toutes les Communautés autonomes.
Renforcement des contrôles pour éviter les requalifications frauduleuses.

Pour les locaux commerciaux, la TVA reste de 21 %. Il est capital, lors de l’acquisition, de bien vérifier la nature du bien et de consulter un expert fiscal afin de déterminer la taxe applicable.

Processus de Paiement de la TVA

La TVA est généralement réglée lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le paiement est exigible en une seule fois, sauf cas très spécifiques. Il est à noter que la TVA s’applique également sur les achats de garages et de débarras vendus simultanément avec l’habitation principale, cependant les taux et modalités peuvent, là aussi, évoluer selon la législation locale.

Nouvelle Réglementation de l’ITP sur les Biens de Seconde Main

Lorsque l’on achète un bien de seconde main, c’est l’ITP – « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » – qui s’applique. Les taux de cet impôt varient traditionnellement selon les Communautés autonomes, oscillant généralement entre 6 % et 10 %. En 2025, de nouvelles mesures harmonisent et actualisent ces taux :

Plafond national fixé à 9 %, mais des réductions possibles pour les primo-accédants, familles nombreuses, et jeunes acheteurs.
Application d’une base de calcul améliorée, tenant compte de la valeur cadastrale mais aussi de l’état du marché local.
Obligation de déclaration renforcée, orchestrée par les Notaires en collaboration avec les autorités fiscales régionales.

L’ITP reste une charge majeure pour l’acquéreur d’un bien ancien – il est donc primordial d’en maîtriser le calcul et d’anticiper son paiement dans le budget global de l’achat.

La Taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) en 2025

L’AJD – ou « Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » – est une taxe perçue lors de la formalisation d’un acte notarié faisant foi d’une transaction immobilière. En principe, elle varie de 0,5 % à 1,5 % de la valeur de l’acte mais, en 2025, le taux est réévalué dans certaines régions pour les biens résidentiels d’une valeur supérieure à 500 000 euros.

Cette taxe s’ajoute à la TVA ou à l’ITP selon la nature du bien et s’avère souvent incomprise par les acquéreurs. Pour 2025, une attention particulière est portée à l’exactitude de la valeur déclarée, sous peine de pénalités en cas de sous-évaluation.

Réduction de l’AJD pour les acheteurs primo-accédants de moins de 35 ans : nouveau dispositif pour 2025.
Dispense partielle pour les projets de rénovation énergétique certifiés.
Transformation progressive de la procédure déclarative, désormais 100 % digitalisée.

Plusvalía Municipale : Ce qui Change en 2025

La Plusvalía est une taxe municipale appliquée sur la plus-value générée par la cession du terrain – « Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». Elle s’applique à la vente, donation ou succession d’un bien et se calcule sur la valeur cadastrale du terrain multipliée par le nombre d’années de détention. En 2025, des réformes profondes sont mises en œuvre :

Introduction d’un système de calcul à double choix : forfaitaire ou basé sur la plus-value réelle selon la documentation fournie.
Exonérations automatiques pour les transactions résultant d’une perte de valeur avérée.
Pérennisation de la déclaration en ligne, avec contrôle accru de la véracité des informations transmises.

La Plusvalía peut varier fortement selon la commune – il est donc recommandé de s’informer localement et de prévoir une marge budgétaire lors de la revente ou de la transmission.

Obligations pour Non-Résidents

Les non-résidents sont eux aussi soumis à la Plusvalía, que ce soit lors de la vente ou de l’acquisition par succession. La réforme 2025 simplifie les démarches déclaratives et généralise le recours au mandataire local pour toutes les formalités administratives.

Impôts sur la Propriété Immobilière : IBI et Taxes Locales

Posséder un bien en Espagne engendre le paiement annuel de l’IBI – « Impuesto sobre Bienes Inmuebles » – équivalent de la taxe foncière. Calculé sur la base cadastrale, son taux oscille généralement entre 0,4 % et 1,1 %, selon la situation géographique du bien. D’autres taxes locales s’ajoutent, telles que la taxe sur les ordures ménagères, le stationnement ou la collecte des eaux pluviales.

À partir de 2025, diverses municipalités réévaluent la valeur cadastrale de leur territoire, notamment pour les zones urbaines rénovées ou touristiques. Cet ajustement peut influer sensiblement sur le montant de l’IBI. Il est donc conseillé de bien s’informer sur les évolutions cadastrales avant d’investir.

Fiscalité des Non-Résidents et Résidents à Compter de 2025

Le statut fiscal de l’acheteur influe notablement sur l’imposition. En Espagne, un non-résident – c’est-à-dire une personne passant moins de 183 jours par an sur le territoire – est soumis à une imposition distincte sur les revenus et sur la propriété. En 2025, les règles suivantes s’appliquent :

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : taux fixe de 24 %, excepté pour les citoyens UE/EEE (19 %).
Déclaration annuelle obligatoire pour tout revenu généré par la location du bien, même occasionnelle.
Possibilité de déductions spécifiques pour rénovations énergétiques ou reventes sous certaines conditions.

Les résidents, quant à eux, voient leur impôt foncier intégré dans leur déclaration de revenus globale (IRPF). Les réformes 2025 prévoient l’intégration des revenus locatifs dans le calcul du revenu imposable, sur la base d’éléments fournis par le cadastre et la banque centrale espagnole.

Taxation des Locations de Biens Immobiliers : Nouvelles Obligations

La location d’un bien en Espagne, qu’il s’agisse d’une location longue durée ou touristique, engendre une fiscalité spécifique. Depuis 2025, de nouveaux dispositifs renforcent la lutte contre la fraude et protègent les locataires ainsi que les propriétaires déclarant leurs revenus :

Obligation pour les plateformes internet de transmettre les données locatives aux autorités fiscales.
Nouveaux taux d’imposition proportionnels à la durée de la location et au type de bien loué.
Instauration d’une déduction renforcée pour les rénovations visant l’amélioration énergétique du parc locatif.

Les investisseurs doivent dorénavant tenir une comptabilité rigoureuse et s’assurer de la conformité des déclarations pour éviter amendes et redressements.

Le Cas Spécifique de la Location Touristique

La fiscalité des locations touristiques est particulièrement encadrée en Espagne. Les Communautés autonomes disposent de leur propre réglementation. En 2025, la coordination entre les autorités fiscales nationales et régionales est renforcée et l’obligation de déclaration préalable est généralisée à la quasi-totalité du territoire.

Les résidences louées via des plates-formes numériques doivent impérativement être enregistrées et les propriétaires sont tenus de fournir, chaque trimestre, un relevé détaillé des locations et des montants perçus.

Frais et Honoraires Annexes à Devancer

Outre les taxes, l’achat d’un bien en Espagne implique le paiement de divers frais annexes, souvent sous-estimés par les acquéreurs internationaux :

Frais de notaire : proportionnels à la valeur de l’acte, ils varient habituellement entre 0,5 % et 1 %.
Frais d’inscription au registre de la propriété : compris entre 0,1 % et 0,5 %.
Honoraires d’agences immobilières : généralement pris en charge par le vendeur mais soumis à vérification contractuelle.
Conseil juridique : fortement recommandé, il permet d’anticiper les risques juridiques et fiscaux.

En 2025, une grille plafonnée des honoraires de notaires est instaurée pour assurer une meilleure transparence et limiter les dérives tarifaires dans certaines régions à fort attrait touristique.

Influence des Communautés Autonomes sur la Fiscalité Immobilière

Il est primordial de comprendre que l’Espagne fonctionne sous le principe de la décentralisation fiscale. Chaque Communauté autonome possède une large marge de manœuvre pour ajuster les taux et modalités d’application de certains impôts. Pour 2025, ce principe se voit à la fois consolidé et harmonisé :

Fixation de taux planchers et plafonds par l’État, mais possibilité laissée aux régions d’innover sur les déductions ou exonérations.
Création de simulateurs fiscaux régionaux pour estimer en ligne le coût total de l’achat immobilier.
Obligation pour chaque notaire de remettre un « résumé fiscal personnalisé » à l’acheteur, sur la base de la localisation du bien.

En conséquence, il peut exister des différences notables de fiscalité pour un bien similaire situé à Madrid, en Catalogne ou en Andalousie. Il est donc indispensable de se renseigner précisément avant toute acquisition.

Nouveaux Avantages et Incitations Fiscales pour 2025

Face au défi climatique et à la nécessité de renouveler le parc immobilier, le gouvernement espagnol déploie dès 2025 plusieurs incitations fiscales significatives :

Déductions sur l’ITP et l’AJD pour achat de biens dédiés à la rénovation énergétique : jusqu’à 25 % du coût des travaux sur la base imposable.
Réduction temporaire des taux de TVA pour les acquisitions dans les zones rurales ou fragilisées.
Exonération partielle de plusvalía pour les ventes de biens détenus plus de 20 ans.
Primes fiscales pour les achats par des primo-accédants de moins de 30 ans.

Ces mesures, souvent conditionnées à la fourniture de certificats techniques ou à l’engagement de résider dans le bien, visent à encourager les investissements responsables et durables. Leur mise en œuvre concrète diffère toutefois selon les régions.

Étapes Juridiques et Fiscales de l’Achat Immobilier en Espagne

L’acquisition d’un bien immobilier conformément à la réglementation espagnole suit un parcours jalonné d’étapes obligatoires et de vérifications incontournables, que l’on ne saurait négliger sous peine de voir l’achat retardé ou compromis. Pour 2025, ces étapes sont plus rigoureusement encadrées et digitalisées :

Obtention du NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) : indispensable pour tout acte d’achat, ouverture de compte ou paiement d’impôts.
Signature d’un compromis de vente (arras) : document engageant, assorti d’un versement préalable (environ 10 % du prix).
Vérifications juridiques (due diligence) : contrôle des titres de propriété, absence d’hypothèques ou de dettes, conformité urbanistique.
Règlement des taxes et émoluments : paiement de l’ITP ou de la TVA, de l’AJD et des frais de notaire.
Inscription au registre foncier : garantit la propriété et conditionne l’accès au crédit hypothécaire.
Déclaration fiscale trimestrielle ou annuelle : selon le statut résident/non-résident et le type d’utilisation du bien.

La digitalisation progressive des démarches en 2025 accélère ces procédures, mais exige également d’être vigilant sur la saisie et la justification des informations transmises.

Revente Immobilière et Réformes de 2025

La cession d’un bien immobilier en Espagne entraîne plusieurs obligations fiscales, modifiées pour mieux encadrer les flux financiers en 2025 :

Imposition sur la plus-value : calculée sur la différence entre prix d’achat et prix de vente, déduction faite des frais et taxes.
Paiement de la Plusvalía municipale : selon la nouvelle méthode de calcul double forfait/réel.
Obligation déclarative pour les non-résidents : retenue à la source de 3 % sur le prix de vente, à régulariser après la transaction.
Possibilité d’exonération en cas de réinvestissement dans la résidence principale : sous réserve de remplir les nouvelles conditions (délai, montant, nature du bien).

Les notaires ont désormais l’obligation de contrôler la conformité des fonds et de signaler toute opération suspecte au fisc. La coopération entre les autorités fiscales espagnoles et les administrations étrangères est également intensifiée afin d’éviter la double imposition ou la fraude.

Héritages et Donations : Ce Qui Évolue en 2025

L’Espagne est réputée pour taxer héritages et donations de façon régionale. Dès 2025, plusieurs ajustements visent à simplifier et à harmoniser ces procédures :

Grille nationale de base révisée, avec exonérations renforcées pour les transmissions entre ascendants et descendants directs.
Obligation de déclaration en ligne et paiement accéléré des droits de succession.
Introduction de déductions pour transmission de biens rénovés énergétiquement.
Exonération partielle pour donation à but de création d’entreprise ou de maintien de résidence principale.

Il reste néanmoins primordial de consulter un expert pour chaque cas particulier, car les différences territoriales sont importantes et les montants peuvent varier du simple au triple selon les régions.

Gestion Administrative et Déclarations Obligatoires à Partir de 2025

Le renforcement du contrôle fiscal en Espagne s’accompagne en 2025 de nouveaux outils numériques et d’une procédure déclarative revisitée :

Déclaration d’achat immobilier en ligne : obligatoire dans les 30 jours suivant la signature de l’acte, via un portail centralisé.
Notifications automatiques entre notaires, banques et administration fiscale : traçabilité renforcée des fonds et prévention du blanchiment.
Obligation de fournir la preuve du virement bancaire pour tout paiement supérieur à 1000 euros.
Déclaration annuelle simplifiée pour les non-résidents : formulaire numérique multilingue avec transmission automatique des montants dus.
Prise en compte des crypto-actifs en cas d’utilisation lors de la transaction : nouvelle rubrique dans la déclaration.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des amendes immédiates et l’annulation de la transaction immobilière ou bancaire. Il convient donc de s’entourer de professionnels aguerris et de bien anticiper chaque étape.

Conséquences de la Fiscalité 2025 sur le Marché et Stratégies d’Achat

L’évolution de la fiscalité immobilière en 2025 a de multiples ramifications sur les stratégies d’achat, qu’il s’agisse d’investissement locatif, de résidence principale ou secondaire. Voici les principaux impacts anticipés :

Accroissement de la transparence du marché : meilleures garanties pour les acquéreurs et limitation des abus administratifs.
Stimulation des rénovations vertes : les avantages fiscaux incitent à privilégier des biens à moderniser, idéaux pour une montée en gamme du patrimoine.
Resserrement du crédit bancaire : les banques, incitées à plus de prudence, exigent des garanties accrues et une justification rigoureuse de l’origine des fonds.
Ralentissement possible dans certaines régions à régime fiscal moins attractif : nécessité de bien comparer l’impact global des taxes avant de choisir sa localisation.

Il est conseillé d’affiner sa stratégie d’achat en s’appuyant sur une simulation fiscale détaillée, qui doit tenir compte des spécificités régionales, du statut de l’acquéreur et de l’usage futur du bien.

Pourquoi Se Faire Accompagner par des Experts ?

L’achat immobilier en Espagne devient, à compter de 2025, une opération nécessitant l’appui de professionnels maîtrisant aussi bien la fiscalité locale que les procédures notariales. S’entourer d’experts permet d’éviter les mauvaises surprises, d’optimiser la fiscalité à chaque étape et de sécuriser juridiquement la transaction.

Calcul personnalisé des taxes selon la région et le profil.
Vérification de la conformité des actes et des déclarations.
Assistance dans la déclaration d’achat et de revenu, notamment pour les non-résidents.
Conseil stratégique sur le type d’investissement à privilégier (neuf, ancien, rénovation…).

Questions Fréquentes sur la Fiscalité Immobilière Espagnole en 2025

Quels sont les pièges fiscaux à éviter lors de l’achat ?

La sous-évaluation du prix dans l’acte notarié, le défaut de déclaration des revenus locatifs, ou encore l’oubli de la Plusvalía lors de la revente sont autant de pièges fréquents. L’anticipation, la transparence et le recours à des conseils experts permettent d’éviter des redressements fiscaux coûteux.

Est-il possible de réduire sa facture fiscale ?

Il existe plusieurs leviers pour optimiser la fiscalité d’un achat immobilier en Espagne : opter pour des biens nécessitant une rénovation énergétique (et profiter des déductions), acheter dans des régions à fiscalité réduite pour les primo-accédants, ou encore planifier l’investissement avec un réinvestissement rapide en cas de revente.

Les taxes et frais sont-ils les mêmes pour toutes les nationalités ?

La fiscalité de base ne varie pas selon la nationalité mais le statut de résident ou non-résident, la provenance des fonds et l’existence de conventions fiscales entre l’Espagne et le pays d’origine peuvent impacter l’imposition finale. Pour les citoyens de l’UE, certaines déductions sont accessibles, tandis que pour les non-résidents issus de pays tiers, les taux d’imposition peuvent être plus élevés.

Puis-je acheter en Espagne par le biais d’une société ?

Acheter via une société (espagnole ou étrangère) reste possible en 2025 mais implique des contraintes supplémentaires : obligation de transparence totale, contrôle renforcé de l’origine des fonds et fiscalité distincte, notamment sur la plus-value à la revente. Ce montage nécessite une optimisation juridique et fiscale sur-mesure.

Actualités et Perspectives d’Évolution Post-2025

La réforme de la fiscalité immobilière en Espagne continue d’évoluer. Les experts anticipent d’autres ajustements pour répondre aux enjeux climatiques, à la digitalisation croissante des transactions et à la fluidité du marché touristique. Parmi les tendances à surveiller dès 2025 :

Nouvelle réforme de la fiscalité électorale des logements vacants.
Déploiement de dispositifs incitatifs pour accélérer la transition énergétique du bâti existant.
Renforcement du contrôle anti-blanchiment dans les grandes villes.
Création de bonus fiscaux régionaux liés à la densification urbaine et au développement du logement social.

Rester informé des évolutions législatives est essentiel pour optimiser son investissement et éviter tout risque juridique ou fiscal.

Conclusion : Préparer son Achat Immobilier en Espagne en 2025

Acheter une propriété en Espagne requiert, en 2025 plus que jamais, une parfaite maîtrise de la fiscalité complexe et évolutive du pays. De la TVA à la Plusvalía, en passant par l’ITP, l’AJD et les taxes locales telles que l’IBI, chaque étape comporte ses spécificités. Les nouveaux dispositifs législatifs harmonisent le système tout en poursuivant l’objectif de transparence, d’équité et de développement durable.

Anticiper l’ensemble des taxes, s’informer sur les incitations disponibles, et s’entourer d’experts pour maximiser la sécurité et la rentabilité de la transaction s’imposent comme des réflexes incontournables. Cette préparation méthodique assure la sérénité de l’acquéreur et la viabilité de l’investissement à long terme, dans un marché espagnol résolument tourné vers l’innovation et la qualité.

Faites le choix de la sérénité, de la transparence et de l’excellence pour réaliser votre projet immobilier en Espagne en 2025.