Het tekort aan huurwoningen in Spanje is een falend beleid: hoge overdrachts- en andere belastingen en ingewikkelde en trage vergunningverleningsproblemen staan de overstap van huren naar kopen in de weg....

Samenvatting.

De Spaanse huizencrisis is niet in de eerste plaats het gevolg van "hebzuchtige verhuurders" of een "Airbnb-invasie". Het is het voorspelbare resultaat van hoge instapbelastingen op aankopen (met name de regionale Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, plus zegelrecht en andere kosten) en een trage, kostbare en onzekere bouwvergunningsaanvoer die het nieuwe aanbod beperkt. Wanneer het ongewoon duur is om eigenaar te worden en ongewoon langzaam om meer woningen te bouwen, kan de druk nergens anders heen dan naar de huren. Prijsplafonds en huurbeperkingen verschuiven de schaarste slechts; ze lossen het niet op. Spanje moet de transactiebelastingen op aankopen verlagen, de vergunningverlening versnellen en de regels stabiliseren, zodat huurders kunnen doorgroeien naar eigendom en ontwikkelaars op grote schaal aanbod kunnen toevoegen.

1) De ‘eigendomstol’: Spanje legt de kosten op de voorgrond en blokkeert de mobiliteit van huurders

Voor een gemiddeld huishouden dat overstapt van huren naar het kopen van een bestaande woning, heft Spanje een aantal van de zwaarste transactiekosten van Europa, met als belangrijkste kosten de regionale overdrachtsbelasting (ITP), die doorgaans 6% tot 10% van de prijs bedraagt (bijvoorbeeld 10% in de regio Valencia voor standaard aankopen), plus notaris-, registratie- en zegelrecht op hypotheken. Bij nieuwbouw betalen kopers 10% btw (IVA) in plaats van ITP, plus zegelrecht (AJD), dat doorgaans varieert van 0,5% tot 1,5%, afhankelijk van de regio, wederom bovenop de notaris- en registratiekosten. Alles bij elkaar is het normaal dat een huishouden 10% tot 14% aan totale transactiekosten betaalt om de drempel van huurder naar eigenaar te overschrijden.

Deze kosten zijn belangrijk omdat huurders de berekeningen maken. Een jong stel dat een appartement van € 200.000 in Valencia wil kopen, moet alleen al aan ITP (10%) zo'n € 20.000 betalen, exclusief notaris-, registratie- en andere kosten – al snel € 25.000 tot € 28.000. Voor veel huishoudens – vooral zonder hulp van familie – is dit onbetaalbaar en wordt de verhuizing uitgesteld of geannuleerd. Het onvermijdelijke resultaat: er blijft meer vraag hangen op de huurmarkt, waardoor een beperkt aanbod wordt opgekocht.

ITP-bereik en regionale variatie. De Spaanse ITP wordt vastgesteld door de autonome regio's en ligt doorgaans tussen de 6% en 10% voor gewone kopers, met verlaagde tarieven alleen in specifieke gevallen (bijvoorbeeld grote gezinnen, kopers met een beperking, sociale huurwoningen of specifieke inkomensgroepen). Voor nieuwbouw geldt landelijk 10% btw, met daarbovenop de AJD die per regio wordt vastgesteld.
De totale kosten bedragen doorgaans meer dan 10%. Branche- en juridische gidsen schatten de totale aankoopkosten (belastingen + notariskosten + kadasterkosten + juridische kosten + hypotheekkosten) voor veel kopers consequent tussen de 10% en 14%, afhankelijk van de regio en de financieringsstructuur.

Beleidsimplicatie. Als de staat wil dat huurders kopen, is de eerste hefboom prijsgevoelig en direct: verlaag de ITP (of bied brede kredieten voor een eerste woning aan) en verlaag de AJD voor typische kopers. Totdat dat gebeurt, blijft de "ladder" van huren naar kopen bij de eerste trede afgezaagd.

2) Het knelpunt bij de vergunningen: trage, kostbare en onzekere goedkeuringen belemmeren het aanbod

De Spaanse bouwvergunningsprocedure blijft te traag en gefragmenteerd. Zelfs vóór de nieuwste regelgeving (zoneringsoverlays, milieurapportages, erfgoedcontroles) hebben internationale diagnostieken al lang de complexiteit en tijd van "het omgaan met bouwvergunningen" aangekaart. Het voormalige Doing Business-kader van de Wereldbank (voor het laatst volledig gepubliceerd voor 2020) registreerde ongeveer 13 procedures en maanden aan verstreken tijd om een basisvergunning voor commerciële bouw in Spanje te verkrijgen (stadsspecifiek, maar grofweg zes tot twaalf maanden in het gestandaardiseerde geval). Wat het exacte cijfer voor een bepaalde gemeente ook is, de algemene lijn blijft: lange, onvoorspelbare tijdlijnen zijn de norm, met meerdere instanties en opeenvolgende stappen.

Er zijn twee praktische gevolgen:

Er worden minder woningen gebouwd en opgeleverd. Wanneer de wachtrij langer wordt en de regels halverwege veranderen, komen projecten stil te liggen. Particuliere ontwikkelaars bouwen rationeel minder, en kleine bouwers haken af. De nationale en makelaarsgegevens voor 2024-2025 laten een robuuste vraag zien, maar een schaarste aan aanbod – precies wat lange pijplijnen opleveren. CBRE rapporteerde bijvoorbeeld een sterke omzet- en prijsgroei in 2024, waarbij "aanbodtekort" als de grootste uitdaging werd aangemerkt.
Hogere kosten verdisconteerd in huurprijzen en -prijzen. Elke extra maand in de wachtrij voor vergunningen brengt financiering, overhead en risicopremies met zich mee – die uiteindelijk worden verrekend in de huurprijzen (voor nieuwe huurwoningen) en verkoopprijzen (voor nieuwbouwwoningen). En dan hebben we het nog niet eens gehad over de regionale heterogeniteit van regels die de juridische kosten verhogen en investeringen afschrikken.

Eerlijkheidshalve moet worden gezegd dat het aantal vergunningen (als stroom) zelfs te midden van bureaucratie kan toenemen; de bouwvergunningsindex van Eurostat toonde aan dat Spanje in 2023 tot de grootste EU-groeiers behoorde (+25,3% in vloeroppervlakte) – maar een herstel van het aantal vergunningen na een pandemie-inzinking is niet hetzelfde als een hoogwaardige, voorspelbare pijplijn. Het aantal vergunningen kan stijgen vanaf een laag niveau en toch te weinig en te traag zijn om de schaarste in grote stedelijke gebieden te verminderen.

Beleidsimplicaties. Spanje heeft wettelijke termijnen, digitale indieningen via één loket en regels voor "goedgekeurd" nodig, zodat een overheid die niet op tijd beslist, projecten niet voor onbepaalde tijd kan blokkeren. Zonder procedurele zekerheid – en niet alleen meer subsidies – blijft het aanbodtekort bestaan.

3) Wat gebeurt er als je het eigendom belast en het aanbod beperkt? Dan stijgen de huren.

Het eerste bewijs is te vinden in de huurprijsreeksen en aanbodstatistieken. Marktvolgers laten herhaaldelijk record- of bijna-recordhuren zien in veel steden, een duidelijk teken dat vraag > aanbod:

De huurreeks van Idealista heeft in Spanje op meerdere momenten in de periode 2023-2025 record- of bijna-recordhuurniveaus laten zien, met in sommige gevallen jaarlijkse stijgingen met dubbele cijfers en de pijplijn is nog steeds krap.
De voorraad te koop is in veel provincies en hoofdsteden afgenomen; recente rapportages op portalgegevens laten een sterke daling van het aanbod zien sinds 2019 (bijvoorbeeld een landelijke daling van de voorraad te koop met gemiddeld ongeveer 39%; grote steden met 47-53%), wat de krapte op de markt onderstreept. Minder voorraad om op te stijgen betekent dat meer huurders als huurder vastzitten.

En wat is de Spaanse beleidsreactie? Focus op huurplafonds en -beperkingen in plaats van op de twee middelen die huurders daadwerkelijk bevrijden: het verlagen van de huurprijs en het versnellen van het aanbod van nieuwe woningen.

4) Huurplafonds en ‘stressgebieden’: de optiek is sterk, de doorvoer is zwak

De Spaanse Woningwet van 2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) stelt landelijk maximumprijzen voor huurverhogingen vast en geeft regio's de bevoegdheid om "probleemwijken" aan te wijzen met prijsplafonds, met name voor grote verhuurders. In de periode 2022-2024 stelde de regering ook landelijke maximumprijzen in voor jaarlijkse huurverhogingen (2% in 2022-2023; 3% in 2024). Catalonië ging nog verder: vanaf maart 2024 hanteerde het huurplafonds gekoppeld aan een referentie-index in tientallen gemeenten, met beperkte uitzonderingen (bijvoorbeeld bepaalde renovaties, langlopende contracten tot 10 jaar).

Deze beleidsfamilie is populair, maar kent twee structurele zwakheden:

Het pakt symptomen aan, niet oorzaken. Plafonds kunnen de huurgroei voor woningen tijdelijk vertragen, maar ze creëren geen woningen. Zonder de doorstroming van vergunningen te stimuleren en de aankoopbelasting te verlagen, zodat huurders kunnen overstappen naar koop, herschik je schaarste in plaats van deze te elimineren.
Het kan het toekomstige aanbod verminderen. Wereldwijd bewijs en eenvoudige projectberekeningen tonen aan dat wanneer de verwachte huuropbrengsten administratief worden gemaximeerd terwijl de Spaanse belastingen en heffingen hoog blijven, er minder projecten worden gerealiseerd. Het resultaat is minder nieuwe huurvoorraad, of een overstap naar ongereguleerde segmenten (middellangetermijnverhuur voor bedrijven, studentenhuisvesting met diensten, enz.), of gewoon geen project.

Beleidsimplicatie. Als prijscontroles worden gehandhaafd, moeten deze gepaard gaan met compenserende maatregelen die de kosten voor de productie van gereguleerde woningen verlagen – bijvoorbeeld ITP/AJD-vrijstellingen voor kopers van nieuwbouwwoningen, dichtheidsbonussen en gegarandeerde deadlines voor vergunningen voor betaalbare projecten, en voorspelbare indexeringsregels om de financieringsmogelijkheden te behouden.

5) Uitgewerkte voorbeelden: hoe beleidskeuzes de vraag naar huurwoningen in de weg zitten

Voorbeeld A: Koper van wederverkoop in Valencia vs. ITP.

Doelhuis: wederverkoopappartement van € 220.000 in de wijk L'Horta.
ITP tegen 10%: €22.000.
Notaris + griffie + juridisch (illustratief): € 1.500–€ 2.000.
Indien gefinancierd, komen daar nog hypotheek-AJD en bankkosten bij.

Dit huishouden moet € 25.000 tot € 30.000 extra sparen bovenop de aanbetaling. Velen kunnen dat niet, dus blijven ze huren en concurreren ze om de beperkte voorraad.

Voorbeeld B: Nieuwbouw startersappartement vs. BTW + AJD.

Doelhuis: nieuwbouw van € 210.000 in de corridor Murcia-Alicante.
BTW (10%): € 21.000 (in plaats van ITP).
AJD (bijvoorbeeld 1,0%) op akte-/hypotheekelementen: ~€ 2.100 (ter illustratie; regiospecifiek).

Kopers worden geconfronteerd met een belastingbedrag van meer dan € 23.000,- exclusief kosten. Ook dit is een aanzienlijk obstakel.

Voorbeeld C: Kleine projectontwikkelaar in een middelgrote stad.

Grond veiliggesteld, project is bescheiden (20 eenheden).
Tijdsrisico: maandenlange vergunningsprocedures voor meerdere vestigingen.
Financiering: elke extra maand brengt rente en overhead met zich mee; als er halverwege het proces regels worden aangepast, bestaat het risico dat er opnieuw moet worden gewerkt.
Door de strengere huurcontroles en de hogere bouwkosten, dalen de verwachte rendementen. De rationele uitkomst is uitstel, inkrimping of annulering. Combineer dit gedrag met tientallen kleine en middelgrote projectontwikkelaars en je krijgt structureel te weinig rendement.

6) De eigen doelstellingen van de overheid worden ondermijnd door haar fiscale en administratieve opzet

Spanje zegt dat het wil: (i) dat huurders eigenaar worden; (ii) een betaalbaarder aanbod; (iii) stabiele huren; (iv) leefbare, duurzame steden. Maar de instrumenten – hoge aankoopbelastingen en trage vergunningen – bereiken het tegenovergestelde:

Hoge belastingen bij aankoop verhinderen dat huurders overstappen naar eigenaarschap, waardoor de vraag zich concentreert op huurwoningen.
Het trage vergunningenstelsel beperkt het nieuwe aanbod, waardoor schaarste zowel de prijzen als de huren opdrijft.
Reactieve huurcontroles zorgen er vervolgens voor dat er minder wordt geïnvesteerd in huurwoningen, waardoor er schaarste ontstaat.

Ja, er zijn nieuwe subsidievoorstellen (bijvoorbeeld een huurkoopregeling voor jongeren en een uitgebreid "bono joven"-concept), maar geldtransfers aan de vraagzijde zonder hervormingen aan de aanbodzijde riskeren de prijzen op te drijven. Zelfs sommige bondgenoten waarschuwen dat subsidies in krappe markten tot inflatie kunnen leiden, tenzij ze gepaard gaan met hervormingen aan de aanbodzijde.

7) Hoe zou een Spaans huisvestingspakket eruit zien dat de mobiliteit en het aanbod bevordert?

A. Verminder de eigendomsbelasting.

Verlaag de ITP voor eerste huizen en tranches met een gemiddelde prijs (bijvoorbeeld naar 3-5% over de eerste € 200.000-€ 250.000 overal) en verlaag de AJD voor typische hypotheken.
Tijdelijke ITP/AJD-vakanties voor kopers die binnen bijvoorbeeld 24 maanden van een gereguleerde huurwoning naar een eigen woning verhuizen.
Overdraagbare belastingvoordelen voor huishoudens die al meer dan drie jaar huren in ‘stressgebieden’ en binnen hetzelfde gebied een woning kopen. Deze worden gefinancierd door de centrale overheid om regionale inkomstentekorten te voorkomen.

(Spanje stelt het BTW-tarief voor nieuwe woningen al centraal vast op 10%; op regionaal niveau ligt de marge bij ITP/AJD.)

B. Zet de vergunning op een klok.

Wettelijke beslissingstermijnen (bijv. 90/120/180 dagen per projectniveau) met een veronderstelde goedkeuring als een bestuursorgaan geen besluit neemt.
Digitale vergunningen via één loket met parallelle verwerking van technische rapporten. Stop met het forceren van opeenvolgende papierjachten.
Uniforme controlelijsten en modelverordeningen zijn door de autonome regio's overeengekomen om juridische onduidelijkheid te beperken.

(De onregelmatige planning van Spanje is goed gedocumenteerd; een herziening van de regels en processen is de snelste manier om jarenlang aanbod te verkrijgen zonder nieuwe subsidies.)

C. Zorg dat de huurvoorwaarden aansluiten op de haalbaarheid.

Als prijsplafonds politiek niet onderhandelbaar zijn, combineer ze dan met compensaties: versnelde vergunningen, dichtheidsbonussen, BTW/ITP-verlichting voor betaalbare woningen en stabiele indexering voor langetermijncontracten.
Stel grondig gerenoveerde woningen (energie-/toegankelijkheidsupgrades) voor een bepaalde periode vrij van plafonds, zodat er ruimte is voor kwaliteitsverbeterende investeringen. In het Catalaanse kader wordt hier al rekening mee gehouden via uitzonderingen van maximaal +10% in gerechtvaardigde gevallen.

D. Meet wat belangrijk is.

Publiceer kwartaaldashboards over vergunningenleidingen (aanvragen, goedkeuringen, gemiddelde beslissingsdagen per gemeente en projecttype).
Houd bij hoe vaak een huurder een huis koopt, naast ITP/AJD-ontvangsten, om aan te tonen hoeveel belastingverlagingen de mobiliteit ten goede komen.

8) Het weerleggen van de gebruikelijke tegenargumenten

“Maar de Spaanse woningvoorraad is enorm: meer dan 27 miljoen woningen!”

Ja – en dat geldt ook voor leegstaande, verouderde, tweede huizen en locaties die niet bij elkaar passen. Voorraad = aanbod waar mensen het nodig hebben. De mijlpaal van 2024 heeft de huurprijzen in belangrijke metropolen niet kunnen tegenhouden, omdat nieuwe, goed gelegen en aan de regelgeving voldoende woningen schaars blijven waar de vraag zich concentreert.

“De vergunningen verbeteren; Eurostat laat winst zien in 2023.”

Er is enig herstel zichtbaar in de vergunningen voor vloeroppervlakten na de pandemie. Deze verbetering vanaf een laag niveau betekent echter niet dat deze snel genoeg is om te voldoen aan de huidige vraag en huishoudensvorming. Ook lost het de onvoorspelbaarheid van gemeenten niet op.

“Huurplafonds zijn noodzakelijk in tijden van crisis.”

Ze kunnen de curve voor zittende huurders op korte termijn afvlakken, maar ze brengen huurders niet in eigendom en kunnen juist de investering afschrikken die de schaarste zou verlichten. Zonder bezuinigingen op ITP/AJD en hervormingen van de vergunningen, zorgen plafonds er vooral voor dat de pijn wordt herverdeeld.

9) Een praktische, kortetermijn-routekaart (12-24 maanden)

Nationaal-regionaal pact voor mobiliteit: medegefinancierde ITP-kortingen op de aankoop van een eerste woning tot een prijsplafond per provincie; AJD-korting op startershypotheken; eenvoudige toelatingsvoorwaarden (verblijf + eerste aankoop).
Koninklijk Besluit administratieve vereenvoudiging: uniforme vergunningstermijnen en een digitaal loket met terugwerkende kracht voor bepaalde projectklassen invoeren.
Versnellers voor betaalbaar aanbod: dichtheidsbonussen en versnelde vergunningen voor projecten die huurprijzen onder de index beloven voor 15 jaar, gecombineerd met BTW/ITP-compensaties die het interne rendement levensvatbaar houden, zelfs bij gematigde huren.
Transparantie: kwartaaloverzichten van vergunningstermijnen om constructieve druk uit te oefenen op achterblijvende gemeenten; openbare meetgegevens over de tijd die nodig is om vergunningen af te leveren.

10) Conclusie: Stop met het geven van de schuld aan de verhuurders. Begin met het oplossen van problemen met belastingen en bureaucratie.

Het tekort aan huurwoningen in Spanje is geen moreel falen van verhuurders; het is een mechanisch gevolg van fiscaal en administratief ontwerp. Hoge aankoopbelastingen verhinderen dat huurders kopen; trage vergunningen verhinderen de bouw van nieuwe huizen; plafonds proberen vervolgens een statische taart te rantsoeneren. Als Spanje echte mobiliteit wil – huurders die eigenaar worden, een toenemend aanbod, stabiliserende huren – moet het de kosten van het bezit verlagen en de aanleg versnellen. Al het andere is politiek theater.

Bronnen & verdere lectuur (selectie)

Aankoopbelastingen en -kosten (ITP 6%–10% per regio; 10% BTW op nieuwbouw; AJD-bereiken; typische notaris-/registratietarieven): Wise (overzicht), Lawants (kostenklassen), Taxadora (ITP-gids 2025), Terreta Spanje / branchegidsen met all-in kosten van 10%–14%.
Toegestane complexiteit en tijdlijnen (procedures; maanden verstreken tijd in gestandaardiseerde gevallen): Wereldbank Doing Business (Spanje economisch profiel; databankextract).
Vraag/aanbod en prijzen (huren naderen recordhoogtes; schaarste neemt toe; aanbod daalt): Huurserie van Idealista; marktbericht van CBRE; berichtgeving in de pers over daling van aanbod ten opzichte van piek in 2019.
Woningwet 2023 & huurplafonds (landelijke updateplafonds van 2%/3%; probleemgebieden; Catalaanse index & uitzonderingen): Clifford Chance-brief; SPI-gids; Ashurst-notities; samenvattingen van de implementatie in Catalonië.
Context (mijlpaal woningvoorraad; waarschuwing voor herstel vergunningenindex): Spaans vastgoedinzicht in 27 miljoen woningen; bouwvergunningenindex van Eurostat.
Recente beleidsaankondigingen (steun voor jongeren bij huurkoop; uitgebreide huursubsidies): verslag van El País over de aankondigingen van september 2025.