Inleiding: De Kracht van de Nederlandse B.V. als Vastgoedinvesteerder in Spanje

Steeds meer ondernemers en investeerders richten hun blik op het buitenland, en in het bijzonder op Spanje, wanneer het gaat om investeren in vastgoed. De aantrekkelijke prijzen, het zonnige klimaat en het levensritme trekken niet alleen toeristen, maar ook slimme beleggers. Maar wat moet u allemaal weten als u overweegt om met uw Nederlandse besloten vennootschap (B.V.) Spaans onroerend goed aan te kopen of te exploiteren? In dit uitgebreide artikel loodsen wij u door alle juridische, fiscale en praktische aspecten waar u mee te maken krijgt. We kijken van A tot Z naar het oprichten en inzetten van uw Nederlandse B.V. als vastgoedinvesteerder in Spanje, en delen essentiële aandachtspunten die het verschil maken tussen succes en onaangename verrassingen.

Waarom Kiezen voor Spaans Vastgoed?

Het investeren in Spaans vastgoed door een Nederlandse B.V. is een strategie die door steeds meer ondernemers wordt onderzocht. Spanje is populair vanwege de gunstige leefomstandigheden, mooie locaties en prijs-kwaliteitverhouding. De vastgoedmarkt in Spanje biedt kansen, of het nu gaat om appartementen aan de kust, landelijke villa’s of commerciële panden.

• Gunstig klimaat en hoge levensstandaard: Dit zorgt voor constante vraag naar verhuurobjecten.
• Stabiele vraag naar huurwoningen: Vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, Costa Blanca en grote steden zoals Barcelona en Madrid.
• Beschikbaarheid van diverse vastgoedtypen: Van stijlvolle appartementen tot exclusieve villa’s en commerciële ruimtes.

Verder kan investeren via een Nederlandse B.V. fiscale voordelen bieden, afhankelijk van uw situatie. Maar om succesvol te zijn, zijn er een aantal belangrijke overwegingen.

Het Juridisch Kader: Vastgoedbezit in Spanje door een Nederlandse B.V.

Voordat u overgaat tot aankoop, is het belangrijk het juridisch kader te begrijpen. De regels voor buitenlandse investeerders in Spaans vastgoed zijn toegankelijk, maar verschillen van de Nederlandse situatie.

Eigendomsvorm en Registratie

Uw Nederlandse B.V. kan direct Spaans vastgoed op haar naam registreren. In Spanje worden zowel natuurlijke als juridische personen erkend als mogelijke eigenaren van onroerend goed. De uiteindelijke registratie vindt plaats bij het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) op naam van de B.V., zoals deze is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel in Nederland.

Notariële overdracht

De eigendomsoverdracht in Spanje geschiedt voor een Spaanse notaris. De B.V. moet zich daar (via een vertegenwoordiger, meestal een bestuurder of gevolmachtigde) identificeren. De notaris zal ook relevante documenten eisen, waaronder uitreksels uit het Nederlandse Handelsregister, een legalization door middel van apostille en – indien nodig – beëdigde vertalingen.

Fiscaal identificatienummer (NIE/CIF)

Een cruciaal element is het verkrijgen van een Spaans fiscaal nummer. Voor een Nederlandse B.V. is dit het Código de Identificación Fiscal (CIF). Zonder geldig CIF-nummer kan de B.V. geen officiële transacties in Spanje verrichten. Dit nummer wordt aangevraagd bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria).

Het Aankoopproces Uitgelegd

Het proces van een vastgoedtransactie met een Nederlandse B.V. als koper wijkt af van het gebruikelijke particuliere traject. Hier volgt een stapsgewijze uitleg.

1. Oriëntatie: Inventariseer het aanbod, de locatie en het type onroerend goed dat aansluit bij uw investeringsstrategie.
2. Financiële check & due diligence: Laat een gedegen onderzoek uitvoeren naar de juridische en bouwkundige staat van het pand.
3. Intentieverklaring of reserveringscontract: Hiermee reserveert u het object, doorgaans tegen een geringe aanbetaling. Op dat moment wordt ook het eerste bewijs gevraagd van de bevoegdheid van de Nederlandse B.V. om in Spanje rechtshandelingen te verrichten.
4. Formalisering notariële overdracht: De daadwerkelijke eigendomsoverdracht vindt plaats bij de notaris middels een escritura pública (notariële akte van overdracht).
5. Registratie kadaster: Na ondertekening wordt de akte ingeschreven bij het Spaanse kadaster.
6. Start exploitatie/verhuur: Na registratie kan het pand geëxploiteerd worden binnen de route die het beste bij uw onderneming past.

Tijdens iedere stap is het van belang goed geïnformeerd te zijn over verplichtingen, beperkingen en (lokale) regelgeving.

Fiscale Implicaties bij Investeren met een Nederlandse B.V.

De fiscale structuur vereist bijzondere aandacht. In Spanje wordt een buitenlandse B.V. als eigenaar van vastgoed in verschillende gevallen als binnenlandse belastingplichtige aangemerkt. Dit betekent dat uw B.V. te maken krijgt met Spaanse belastingen, zelfs als de opbrengsten in Nederland worden verwerkt.

Belastingen in Spanje

• Vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades): Als eigenaar van verhuurd vastgoed betaalt uw B.V. 25% vennootschapsbelasting over de behaalde winst in Spanje.
• Onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI): Jaarlijkse gemeentelijke belasting over het bezit van vastgoed, te vergelijken met de Nederlandse OZB.
• Niet- ingezetenenbelasting (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR): Als de B.V. wordt aangemerkt als niet-ingezetene, geldt mogelijk een aanvullende belasting op inkomsten uit onroerend goed.
• Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Geldt bij aankoop van bestaand vastgoed, percentage varieert per regio (meestal 6-10%).
• BTW (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA): Van toepassing bij aankoop van nieuwbouw (meestal 10% voor residentieel vastgoed).

Belastingen in Nederland

Naast de Spaanse fiscaliteit kan Nederland ook belasting heffen, afhankelijk van hoe het vastgoed wordt ingezet. De Nederlandse B.V. rapporteert haar wereldwijde inkomsten, dus ook de winsten uit Spaans vastgoed, in de Nederlandse vennootschapsbelasting. Doorgaans wordt dubbele belasting voorkomen dankzij belastingverdragen tussen Nederland en Spanje. Echter, het vraagt om zorgvuldige boekhouding zodat aan alle fiscale verplichtingen wordt voldaan.

Dubbele Belastingheffing en Tax Planning

De belastingverdragen tussen Nederland en Spanje bevatten bepalingen om dubbele heffing zoveel mogelijk te vermijden, doch zijn er uitzonderingen en afwijkingen mogelijk. Voor een optimale fiscale inrichting is deskundig advies in beide landen essentieel, vooral wanneer er sprake is van financiering, groepsstructuren of winstuitkeringen.

• Aftrekposten en kosten: Veel kosten zijn aftrekbaar, zowel in Spanje als in Nederland, mits adequaat vastgelegd.
• Dividenduitkering: Over uitkeringen aan aandeelhouders gelden specifieke regels, waar niet alleen Nederlandse, maar ook Spaanse bronbelasting zich over kan uitstrekken.

Structureren van de Transactie: Direct Aankopen of via een Spaanse Entiteit?

Een centrale vraag is of uw Nederlandse B.V. direct het vastgoed aankoopt, of dat het verstandiger is een Spaanse dochter- of zustermaatschappij op te richten. Beide paden kennen eigen voor- en nadelen.

Direct Aankopen met de Nederlandse B.V.

• Voordeel: Eenvoud en directheid. Uw B.V. blijft centraal eigenaar, er zijn geen tussenhoudsters nodig.
• Nadeel: Gevoeligheid voor Spaanse fiscale claim bij exploitatiewinst en eventueel minder flexibiliteit bij verkoop of lenen.

Werken met een Spaanse (dochter-/zuster-)maatschappij

• Voordeel: Eenvoudigere operationele uitvoering, directe toegang tot lokale financiering, afscherming van risico’s.
• Nadeel: Opstartkosten en extra administratieve lasten door dubbele boekhouding en rapportageverplichtingen.

Welke structuur het best past, is sterk afhankelijk van uw beleggingsdoel, geplande activiteiten (verhuren, doorverkopen, eigen gebruik) en de omvang van het project.

Juridische en Praktische Documentatievereisten

Wie vastgoed aankoopt als ondernemende B.V., krijgt te maken met uitgebreide documentatie-eisen. Spaanse autoriteiten zijn bijzonder strikt op het gebied van anti-witwaswetgeving en de identificatie van uiteindelijk belanghebbenden (Ultimate Beneficial Owners, UBO’s).

Documenten

• Uittreksel Handelsregister: Recent uittreksel uit het Nederlandse Handelsregister van de B.V. (niet ouder dan 90 dagen), voorzien van apostille.
• Statuten: Geldend exemplaar van de statuten in beëdigde Spaanse vertaling.
• Besluitvorming: Bewijs van bevoegdheid: notulen of bestuursbesluit waarin de aankoop wordt goedgekeurd en een volmacht voor de uitvoerend persoon.
• Identificatie UBO’s: Passend bij de actuele regelgeving, telkens in gelegaliseerde vorm én in het Spaans.
• Belastingnummers: Zowel het Nederlandse als het Spaanse fiscaal nummer.

Financieringsmogelijkheden voor Spaans Vastgoed via uw Nederlandse B.V.

Spaans vastgoed kan door uw Nederlandse B.V. aangekocht worden met eigen middelen, met externe financiering, of een combinatie daarvan. Spaanse banken zijn over het algemeen huiveriger om aan buitenlandse vennootschappen te lenen, maar het is mogelijk mits vooraf aan alle documentatievereisten wordt voldaan.

Financiering via een Nederlandse bank

• Voordeel: Bekendheid met de structuur, soepelere communicatie, mogelijk scherpere tarieven.
• Nadeel: Vaak beperkte bereidheid om Spaans vastgoed als zekerheid te accepteren. Meestal met aanvullende zekerheden in Nederland.

Financiering via een Spaanse bank

• Voordeel: Lokale kennis van het vastgoedobject, betrokkenheid ter plaatse.
• Nadeel: Strenge documentatieplicht, tal van controles op de herkomst van geld, soms hogere rentes.

Samenwerkingsverbanden

• Joint ventures: Deelname met andere kapitaalkrachtige partijen.
• Private equity: Investeringsfondsen die graag internationaal zakendoen.

Let erop dat elke vorm van financiering fiscaal en juridisch correct wordt gedocumenteerd, om problemen met transfer pricing en zakelijkheid van leningsovereenkomsten te voorkomen.

Het Verhuren van Spaans Vastgoed: Vergunningen, Regels en Fiscale Aspecten

Als u met uw Nederlandse B.V. vastgoed aankoopt voor verhuur in Spanje, gelden er strikte regels, zeker bij korte termijn verhuur aan toeristen. Spaanse autonome regio's handhaven hun eigen regels.

Vergunning verhuur op korte termijn

• Costa Blanca, Costa del Sol en andere populaire gebieden: Vereisen een licencia turística of VT-nummer voorafgaand aan aanbieding bij platforms als Airbnb.
• Boetes: Het overtreden van deze regels kan fikse boetes opleveren en intrekking van reeds verleende vergunningen.

Fiscale aangifte bij verhuur

De behaalde huuropbrengsten zijn in Spanje altijd belast, en verplicht om periodiek aangifte te doen, meestal per kwartaal. Ook Nederlandse rapportageverplichtingen blijven gewoon gelden.

• Aftrekbare kosten: Onderhouden, verzekeringen, afschrijvingen, gemeentelijke lasten en beheerkosten.
• BTW (IVA): Soms btw-plichtig bij aanbieden van hotelmatige diensten.

Due Diligence: Waardevastheid en Risico’s van Spaans Vastgoed

Een zorgvuldig due diligence onderzoek is onmisbaar. De Spaanse vastgoedmarkt kent zijn eigen dynamiek en risico’s, waarbij een grondige toetsing van bouwkundige, juridische en financiële aspecten vereist is.

Bouwkundige Keuring

Laat altijd een onafhankelijke bouwkundige inspectie uitvoeren. Zeker bij oudere panden of renovatieprojecten kunnen verborgen gebreken op de loer liggen.

Eigendomstitel en Belastingen

Controleer of de verkoper gerechtigd is om te verkopen, of er geen openstaande schulden zijn, en of het pand voldoet aan alle bestemmingsplannen en vergunningen. In Spanje gaan schulden op het onroerend goed vaak automatisch over op de koper!

Milieuwetgeving en Energielabel

• Energielabel (Certificado de Eficiencia Energética): Verplicht bij overdracht en verhuur.
• Controle op gemeentelijke lasten: Zijn alle lokale heffingen en boetes voldaan?

De Rol van Advisors en Specialisten

Bij zakelijk investeren in het buitenland is de juiste professionele bijstand essentieel. Denk aan een deskundige makelaar, lokale jurist, fiscalist en eventueel een onafhankelijke bouwkundige.

• Makelaars: Specialistisch in het begeleiden van buitenlanders in het Spaans onroerend goed.
• Advocaat: Cruciaal voor review van contracten, statuten, vergunningen en afhandeling bij notaris.
• Accountant/fiscalist: Zorgt voor compliant rapportages en belastingaangiften in Nederland én Spanje.

Goede afstemming voorkomt misverstanden en beschermt uw belangen, zowel tijdens aankoop, exploitatie als verkoop.

Verkoop van Spaans Vastgoed vanuit de B.V.

Bij de verkoop van Spaans vastgoed door de Nederlandse B.V. zijn er specifieke regels betrokken. U krijgt te maken met Spaanse belastingheffing op de gerealiseerde meerwaarde, af te dragen middels Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) en vennootschapsbelasting.

• Plusvalía municipal: Gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond.
• Gerealiseerde winst: Winst bij verkoop belast tegen 25% (vennootschapsbelasting, mogelijk subject tot verrekening).

Ook bij verkoop geldt meldingsplicht in Nederland, afhankelijk van de structuur van uw B.V. en de verwerking van de boekwinst.

Internationaal Ondernemen: Vaste Inrichting en Substance

Een belangrijk begrip is dat van de “vaste inrichting” (establecimiento permanente) in Spanje. Wanneer uw B.V. substantiële bedrijfsactiviteiten in Spanje ontwikkelt, kan deze door Spaanse autoriteiten als lokale onderneming worden aangemerkt, met alle fiscale en administratieve gevolgen van dien.

• Substance eisen: Bij veel activiteit in Spanje eisen autoriteiten dat er voldoende lokale aanwezigheid (personeel, kantoor, leiding) is.
• Risico dubbele belastingplicht: Niet alleen op rendement uit vastgoed, maar ook uit operationele activiteiten.

Voor pure beleggingsactiviteiten zal een vaste inrichting zelden snel aangenomen worden. Toch is het verstandig voortdurend te monitoren of de feitelijke activiteiten en besluitvorming in lijn zijn met de afgesproken structuur en fiscale verwachtingen.

Overdracht en Erfopvolging van Spaans Vastgoed binnen uw B.V.

Naast aankoop, verhuur en verkoop speelt in veel familiebedrijven en investeringsvehikels ook het onderwerp “opvolgingsregelingen”. Wordt de B.V. overgedragen of verandert de aandeelhoudersstructuur, dan heeft dit ook in Spanje fiscale gevolgen.

Erfbelasting of schenkbelasting

• Spaanse regelgeving: In beginsel geldt in Spanje erf- en schenkbelasting, maar de heffing is afhankelijk van de verblijfplaats van erfgenamen en de wijze van juridische structurering.
• Nederlandse regelgeving: Ook in Nederland kan bij overdacht van aandelen in een vermogens-B.V. erf- en schenkbelasting verschuldigd zijn.

Het loont om specialistisch advies in te winnen omtrent internationale estate planning ter voorkoming van onverwachte fiscale claims.

Duurzaam en Innovatief Investeren: Nieuwe Kansen

De vastgoedmarkt in Spanje verandert constant. Innovatie en duurzaamheid spelen een steeds belangrijkere rol, bijvoorbeeld bij het (ver)bouwen van duurzame woningen, gebruik van groene energie of investeren in smart homes. Europese en lokale subsidies kunnen ondersteuning bieden bij “greening” van uw vastgoedportefeuille.

• Duurzaam renoveren: Subsidies voor energiebesparing, zonnepanelen, isolatie en warmtepompen.
• Smart homes: Toevoeging van huisautomatisering maakt woningen aantrekkelijker voor verhuur en verkoop.
• Nieuwbouw met A-labels: Nieuwere projecten voldoen standaard aan strengere eisen en bieden hogere waardeontwikkeling.

Een duurzame strategie verhoogt niet alleen het rendement maar beperkt ook juridische en fiscale risico’s, en verbetert het imago van uw onderneming.

Case Studies: Praktische Voorbeelden van Nederlanders die Investeren in Spaans Vastgoed met hun B.V.

Hieronder volgen illustratieve praktijkvoorbeelden (geanonimiseerd ter waarborg van privacy) van ondernemers die met hun Nederlandse B.V. succesvol hebben geïnvesteerd in Spaans vastgoed.

Case 1: Zakelijk investeren in de Costa Blanca

Een Nederlandse ondernemer koopt via zijn B.V. vijf appartementen in Benidorm. Na due diligence en goede voorbereidingen komen de appartementen met een korte termijn verhuurlicentie op de markt. De B.V. betaalt jaarlijkse vennootschapsbelasting in Spanje en Nederland, waarbij dubbele heffing door toepassing van het verdrag wordt voorkomen. Door lokale samenwerking met een Spaanse beheermaatschappij is het rendement maximaal en compliance volledig gegarandeerd.

Case 2: Residentieel projectontwikkeling via een B.V.-structuur

Een groep investeerders koopt, via hun gezamenlijke B.V., een landelijk gelegen villa die wordt gerenoveerd tot een boetiekhotel. Zij werken samen met lokale architecten en bouwbedrijven, en maken daarbij gebruik van Spaanse duurzame subsidies. De Nederlandse B.V. is enig aandeelhouder van een Spaanse dochter-vennootschap die het pand exploiteert. Dit zorgt voor praktische fiscaliteit, eenvoudig management en duidelijke rapportagelijnen.

Case 3: Commerciële belegging met gemengde financiering

Een Nederlands vastgoedbedrijf investeert in winkelruimtes in Barcelona. De aankoop wordt deels gefinancierd uit eigen middelen, deels via een Spaanse bank, en deels via een private equity fonds. Door de aankoop en exploitatie in de Nederlandse B.V. te laten lopen, is er volledige controle over het asset management, terwijl lokale fiscale en juridische noden zijn geborgd via partnerschappen met betrouwbare adviseurs.

Checklist voor de Succesvolle Vastgoedinvesteerder in Spanje

• Laat een haalbaarheidsstudie uitvoeren: risico’s, rendementen, regelgeving.
• Kies een structuur die past bij uw zakelijke en fiscale strategie.
• Regel tijdig het Spaanse fiscale nummer (CIF) voor uw B.V.
• Verzamel álle benodigde documentatie: statuten, volmachten, gelegaliseerde uittreksels.
• Werk met een betrouwbare lokale notaris, fiscalist en/of advocaat.
• Controleer de juridische status van het vastgoed: eigendomsbewijs, schulden, vergunningen.
• Vraag benodigde (verhuur)vergunningen tijdig aan.
• Zorg voor correcte fiscale aangiften in Spanje én Nederland.
• Stel vooraf een helder exit-plan op (verkoopstrategie of overdracht binnen de B.V.).
• Blijf bij met regelgeving, fiscale ontwikkelingen en marktkansen, onder andere door periodiek overleg met uw adviseurs en lokale partners.

Conclusie: Uw Nederlandse B.V. als Sleutel tot Spaans Vastgoedsucces

Het investeren in Spaans vastgoed met uw Nederlandse B.V. biedt aanzienlijke kansen, maar vereist gedegen voorbereidingen, grondige kennis van wet- en regelgeving aan beide zijden van de grens, en een netwerk van betrouwbare specialisten. Door bewust te kiezen voor de juiste juridische en fiscale structuur, goed te anticiperen op lokale regelgeving en te investeren in kwaliteit, ligt de weg naar duurzaam en rendabel zakelijk succes open. Uw B.V. is uw toegangsticket tot een aantrekkelijke markt en biedt volop mogelijkheden voor innovatie, groei en optimalisatie van vermogen in de Europese context.

Laat u professioneel bijstaan, wees proactief in compliance en administratie, en leg de basis voor een bestendige vastgoedportefeuille onder de Spaanse zon. Met de juiste aanpak en begeleiding creëert u waarde, zekerheid en rendement op de lange termijn.

IMMO ABROAD staat voor u klaar om ieder aspect van uw internationale vastgoedstrategie te begeleiden – van aankoop tot beheer, en van fiscale planning tot opvolging. Uw succes begint bij een zorgvuldige voorbereiding!