Introducción al panorama fiscal de la compra de una vivienda en España en 2025
Adquirir una vivienda en España es una decisión que trasciende la simple inversión financiera; implica conocer en profundidad el entorno legal y fiscal en constante evolución. Para 2025, el marco fiscal asociado a la adquisición de propiedades en España presenta particularidades relevantes tanto para residentes como para no residentes. En este extenso análisis, exploraremos detalladamente cada tributo asociado, la legislación vigente, las posibles reformas anunciadas, e incluiremos consideraciones prácticas para quienes planean comprar una vivienda en España durante el año 2025.
Panorama general de la fiscalidad inmobiliaria en España en 2025
El sector inmobiliario en España juega un papel clave en la economía del país, y la fiscalidad relacionada con la compra de viviendas es un reflejo de las políticas estatales, autonómicas y, en ocasiones, municipales. Comprar un inmueble, ya sea una vivienda principal o una segunda residencia, implica afrontar distintas obligaciones tributarias que pueden variar en función de la naturaleza de la vivienda, la ubicación y la condición de residencia fiscal del comprador.
A continuación, desglosamos las principales figuras fiscales relevantes en la compra de una vivienda en España:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplica generalmente en viviendas de segunda mano.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplica en viviendas nuevas.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se paga en la mayoría de las adquisiciones inmobiliarias (tanto de vivienda nueva como usada, en circunstancias específicas).
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU): Tradicionalmente a cargo del vendedor, aunque hay excepciones.
- Otros costes asociados: Gastos notariales, registrales y, en algunas comunidades, tasas adicionales.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en 2025
Definición y fundamento legal
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la transmisión de bienes inmuebles de segunda mano entre particulares. En otras palabras, cuando se adquiere una vivienda que no es de nueva construcción, es el ITP el que se debe abonar.
Tipos impositivos en 2025
El ITP es un gravamen de competencia autonómica, lo que significa que cada Comunidad Autónoma fija sus propios tipos impositivos dentro de unos mínimos y máximos establecidos por el Estado. Para el año 2025, los tipos más comunes suelen oscilar entre el 6% y el 11% del valor de la vivienda, aunque en ocasiones pueden aplicarse tipos reducidos bajo determinadas circunstancias, como la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas, entre otros.
- Tipo general: Suele ser del 7% al 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- Tipo reducido: Puede oscilar entre el 3,5% y el 6%, aplicable en las adquisiciones que cumplan criterios específicos.
- Tipo incrementado: Para viviendas de gran valor, residencias de lujo o en transacciones de “carácter especulativo”, el tipo puede elevarse hasta el 11%.
Base imponible y valoración de la vivienda
La base sobre la que se aplica el ITP es el mayor valor entre el precio de compraventa, el declarado en la escritura pública y el valor de referencia publicado por la administración tributaria correspondiente, mediante sus catálogos de valores de mercado. La administración fiscal puede comprobar que el valor declarado se ajusta al “valor real” del inmueble, pudiendo exigir el pago de la diferencia en caso de infravaloración.
Obligación y procedimiento de pago
El ITP lo abona el comprador y debe presentarse el autoliquidación y abonar el impuesto ante la administración autonómica correspondiente, normalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la compraventa.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la compra de vivienda nueva
¿Cuándo se aplica el IVA y cuál es su tipo en 2025?
El IVA se aplica exclusivamente en la venta de viviendas nuevas, entendiendo como tales aquellas que se transmiten por primera vez directamente del promotor al comprador. La adquisición por parte de particulares o la reventa, en cambio, tributa por ITP.
En 2025, el tipo habitual del IVA aplicado a viviendas de uso residencial es el 10%, mientras que en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, este puede reducirse al 4%. Para locales comerciales, garajes o trasteros vendidos con la vivienda, se mantienen diferencias normativas.
Base imponible del IVA
Al igual que en el ITP, la base imponible del IVA es el precio de la compraventa fijado en la escritura. No se incluyen en la base los gastos inherentes a la compra (notaría, registro, etc.), salvo aquellos que expresamente se integren en el precio total de la operación.
AJD y su relación con el IVA
Cuando se paga IVA en la compra de una vivienda, se debe abonar además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto grava la formalización de documentos notariales necesarios para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Tipo general del AJD: Oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor declarado, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
- Excepciones y bonificaciones: Algunos colectivos pueden acceder a bonificaciones o exenciones.
Plusvalía municipal o IIVTNU
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, grava el incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos durante el periodo de tenencia del inmueble por el vendedor. En 2025, tras varias reformas legislativas, este impuesto sigue aplicándose aunque incorpora limitaciones importantes para evitar gravar transmisiones sin incremento de valor.
¿Quién lo paga y cómo se calcula?
- Obligación tributaria: Normalmente corresponde al vendedor, aunque puede pactarse lo contrario en el contrato de compraventa. Si el vendedor es no residente, a veces lo abona el comprador como responsable subsidiario para evitar posibles reclamaciones por parte del ayuntamiento.
- Método de cálculo: Depende de cada ayuntamiento, pero usa la base catastral del terreno y unos coeficientes publicados anualmente.
Costes notariales, registrales y otros gastos asociados
Gastos de notaría
La intervención de un notario es imprescindible para garantizar la legalidad de la compraventa. Los costes notariales varían en función del precio de la vivienda y de la complejidad de la operación, con aranceles regulados por el Estado. Para 2025, éstos oscilan normalmente entre los 600€ y 1.500€, aunque pueden verse incrementados por la inclusión de documentos adicionales o por complejidad en la titularidad de la propiedad.
Gastos del registro de la propiedad
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también es obligatoria para garantizar la plena seguridad jurídica. Los costes registrales también están arancelados por ley y oscilan normalmente entre los 250€ y 750€, variando en función del valor del inmueble.
Otros costes habituales
- Gestoría: En caso de contratar un gestor para tramitar impuestos y registros, los honorarios pueden situarse entre 300€ y 500€.
- Traducciones juradas: En operaciones con compradores no hispanohablantes, puede ser preciso presentar documentación traducida oficialmente.
- Tasas bancarias y transferencias: Se recomienda considerar los gastos derivados de transferencias internacionales y comisiones bancarias.
Diferencias fiscales por tipología de comprador: residentes y no residentes
Residencia fiscal y su impacto en la tributación
En España, el concepto de residencia fiscal es central para determinar la obligación tributaria. Un residente fiscal tributa por su renta mundial y su patrimonio global, mientras que el no residente tributa únicamente por sus rentas y patrimonio de fuente española. La residencia fiscal se define en función de los días de permanencia en el país (más de 183 días, salvo excepciones y tratados).
Obligaciones para compradores no residentes en 2025
Los no residentes que adquieran una vivienda deben cumplir una serie de obligaciones fiscales adicionales, incluyendo la designación de un representante fiscal si no residen en la UE, así como la declaración anual de la imputación de rentas inmobiliarias (aun cuando la vivienda esté vacía).
- Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): El propietario debe declarar anualmente las rentas imputadas o explotar el inmueble de forma turística.
- Impuesto sobre el patrimonio: En las comunidades donde aplica, también es de aplicación al inmueble de no residentes, superando ciertos umbrales de exención.
Bonificaciones y exenciones fiscales a tener en cuenta en 2025
Bonificaciones autonómicas
Muchas Comunidades Autónomas regulan beneficios fiscales para impulsar determinadas adquisiciones, como las de vivienda habitual, para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. Estas bonificaciones afectan tanto al ITP como al AJD y son de aplicación previa solicitud y acreditación documental.
Exenciones específicas
En circunstancias muy concretas, diversas figuras tributarias pueden no aplicarse, como en daciones en pago de vivienda habitual en situaciones de vulnerabilidad, herencias o donaciones entre determinados familiares, siguiendo criterios autonómicos y estatales.
Impacto del valor de referencia catastral y comprobaciones fiscales
¿Qué es el valor de referencia catastral?
Desde 2022, la Agencia Tributaria establece un valor de referencia catastral que suele tomarse como base para la liquidación de impuestos en las compraventas inmobiliarias. Este valor se determina a partir de estadísticas y análisis de mercado, y se publica anualmente.
Consecuencias prácticas para el comprador en 2025
En caso de que el valor escriturado sea inferior al valor de referencia, las autoridades fiscales exigirán tributar sobre el más alto de los dos. Por tanto, es aconsejable conocer este valor antes de formalizar la compra y evitar sorpresas en la liquidación de impuestos o en posibles inspecciones futuras.
Aspectos fiscales a considerar en la financiación hipotecaria
Tributación de la hipoteca
Obtener una hipoteca para financiar la compra de la vivienda también conlleva obligaciones fiscales indirectas. El préstamo hipotecario suele formalizarse en escritura pública e inscribirse en el registro, lo que está sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Paga el banco: Desde 2019, la ley obliga a que el banco, y no el comprador, asuma el pago del AJD derivado de la hipoteca.
- Otros gastos: Tasación, gestoría (si deseada), notaría y registro.
Incentivos fiscales a la adquisición de vivienda habitual
Actualmente, las deducciones por adquisición de vivienda habitual se mantienen sólo para quienes compraron antes de 2013. No obstante, algunos programas autonómicos ofrecen deducciones para jóvenes o colectivos vulnerables.
Fiscalidad posterior a la compra: impuestos anuales y posibles rendimientos
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Una vez adquirida la vivienda, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava la titularidad del inmueble de forma anual y depende del valor catastral y del coeficiente aprobado por el ayuntamiento correspondiente. El recibo es de cargo habitual y constituye uno de los principales impuestos de “posesión” de la vivienda.
Declaración de rentas imputadas y de patrimonios
Aunque se use la vivienda como residencia secundaria o esté vacía, hay que declarar una imputación de renta inmobiliaria en la declaración de la renta de los propietarios, ya sean residentes o no residentes. Así mismo, quienes posean una cartera inmobiliaria relevante pueden estar sujetos al impuesto sobre el patrimonio.
- Rentas por alquiler: Si se alquila la vivienda, las rentas obtenidas deben declararse y tributar según corresponda (IRPF o IRNR).
- Impuesto sobre el patrimonio: Variable según la Comunidad Autónoma y los umbrales de exención.
Novedades y previsiones legislativas para 2025
Cambios en los tipos impositivos autonómicos
Varias comunidades autónomas han anunciado o debatido ajustes en los tipos de ITP y AJD para el año 2025 con el objetivo de adecuar la fiscalidad a la situación económica y promover el acceso a la vivienda. Se prevé una ligera tendencia al alza en zonas de alta demanda y posibles bonificaciones para facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y residentes.
Digitalización de los trámites y fiscalidad automática
En 2025 la administración pública española persigue una mayor digitalización y simplificación de los trámites de liquidación y pago de impuestos asociados a la adquisición de viviendas. Esto implica la interoperabilidad entre registros, notarías y administraciones tributarias, para minimizar errores y agilizar la comprobación de valores.
Estrategias de optimización fiscal en la compra de vivienda
Planificación previa a la adquisición
Una de las mejores estrategias para minimizar la carga fiscal en la compra de una vivienda en España es la planificación fiscal previa. Antes de formalizar la operación, es recomendable analizar en detalle las implicaciones fiscales según la tipología del inmueble, la Comunidad Autónoma y la condición de residencia.
- Valorar la posibilidad de acceder a bonificaciones o tipos reducidos.
- Comprobar el valor de referencia catastral para evitar ajustes fiscales a posteriori.
- En caso de compra conjunta con pareja o familiares, evaluar la mejor proporción de titularidad.
Post-compra: optimización y cumplimiento continuado
Tras la adquisición, resulta esencial mantener las obligaciones fiscales al día, incluida la declaración anual de la imputación de rentas, la gestión del IBI, la actualización del domicilio fiscal y la declaración en el país de residencia si se trata de un no residente. Si se alquila la propiedad, gestionar los contratos de forma transparente y tributar conforme a la legislación vigente permite maximizar la rentabilidad y evitar sanciones.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar vivienda en España (2025)
¿Qué impuestos paga el comprador de vivienda usada?
El principal impuesto es el ITP, cuyo tipo depende de la Comunidad Autónoma y la situación personal del comprador.
¿Y si la vivienda es de nueva construcción?
Se paga el IVA al promotor y el AJD, además de los gastos de notaría, registro y otros costes asociados.
¿Puede variar la fiscalidad según la Comunidad Autónoma?
Sí, tanto el ITP como el AJD y algunas bonificaciones son competencia autonómica y presentan diferencias significativas entre regiones.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable para garantizar la propiedad plena y proteger ante reclamaciones de terceros.
¿Qué riesgos fiscales existen si se subdeclara el precio de compraventa?
La administración puede exigir el pago de la diferencia más sanciones si comprueba que el valor real es superior al declarado.
¿Pueden los no residentes comprar y recibir financiación en España?
Sí, bajo las mismas condiciones generales, aunque la banca puede exigir garantías adicionales y la fiscalidad varía en cuanto a impuestos posteriores.
¿Qué impuestos se pagan cuando se vende la propiedad?
El vendedor abona la plusvalía municipal y tributa por la ganancia patrimonial en su IRPF (residentes) o IRNR (no residentes).
¿Cuándo se pagan los impuestos tras comprar una vivienda?
En general, el plazo es de 30 días hábiles tras la firma de la escritura pública. El IBI y otros impuestos periódicos se abonan anualmente.
Conclusión: claves para una compra inmobiliaria segura y optimizada en 2025
El futuro comprador de vivienda en España en 2025 debe afrontar no solo una inversión significativa, sino también un entorno legal y fiscal en constante cambio. Conocer en profundidad los impuestos y tasas –ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal, gastos registrales y notariales, entre otros–, así como las diferencias regionales y los requisitos para no residentes, es fundamental para garantizar una operación segura, eficiente y libre de sorpresas desagradables.
La anticipación, el asesoramiento experto y la minuciosa planificación fiscal son las mejores herramientas para proteger la inversión inmobiliaria. Bien asesorado, el comprador podrá aprovechar las oportunidades legales para reducir la carga tributaria y evitar complicaciones en posteriores inspecciones fiscales, garantizando así que la adquisición de una vivienda en España constituya una experiencia satisfactoria y rentable, sea cual sea el origen o el objetivo del comprador.