Introducción: El panorama fiscal de la compra de propiedades en España
La adquisición de una propiedad en España es una decisión trascendental, tanto desde el punto de vista emocional como financiero. La atractiva combinación de clima mediterráneo, rica cultura, paisajes espectaculares y una vibrante economía convierte a España en un destino predilecto tanto para quienes buscan una residencia como para inversionistas internacionales. Sin embargo, la compra de un bien inmueble conlleva inevitablemente el cumplimiento de ciertas obligaciones fiscales, las cuales evolucionan a medida que cambian los escenarios económicos y legislativos. De cara a 2025, se prevén modificaciones relevantes en la fiscalidad inmobiliaria que afectan tanto a compradores locales como extranjeros.
En este artículo, desglosaremos en profundidad todos los aspectos tributarios vinculados a la compra de una vivienda en España, con especial atención a las novedades previstas para 2025. Nuestra meta es que esté completamente informado y pueda tomar decisiones basadas en un conocimiento exhaustivo de sus derechos y deberes fiscales.
Panorama general de la fiscalidad en la compraventa inmobiliaria
España posee un complejo ecosistema fiscal que incide directamente en las operaciones inmobiliarias. Los impuestos a pagar pueden variar sustancialmente dependiendo de factores como la ubicación de la propiedad, el tipo de inmueble (nuevo o de segunda mano), la residencia fiscal del comprador y si la transacción implica personas físicas o jurídicas.
- Impuestos estatales: Impuestos que recaen en toda España, como el IVA, aunque en muchos casos la gestión o recaudación es transferida a las comunidades autónomas.
- Impuestos autonómicos: Cada comunidad autónoma tiene la potestad de regular y modificar ciertas tasas, especialmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Impuestos locales: Los ayuntamientos aplican tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la llamada "plusvalía municipal".
Antes de analizar los cambios previstos para 2025, es fundamental conocer en detalle el funcionamiento de cada uno de estos impuestos.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando la compra recae sobre un inmueble de segunda mano, el comprador está obligado a abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El ITP grava la transmisión onerosa de bienes y derechos que no están sujetos a IVA—es decir, bienes usados. Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas y su tipo impositivo varía significativamente de una región a otra, normalmente oscilando entre el 6% y el 11% del valor escriturado o del valor de referencia catastral.
Cómo se calcula el ITP
- Base Imponible: El valor escriturado de la vivienda o, en ciertos casos, el valor de referencia catastral si éste es superior.
- Tipo impositivo: Depende de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Andalucía y Cataluña suele ser del 10%, en Madrid del 6%, pero hay bonificaciones para menores de 35 años, familias numerosas y otros colectivos.
- Excepciones: En operaciones entre empresas o sujetos pasivos de IVA, no se aplica el ITP, sino el IVA.
Posibles cambios en el ITP para 2025
Para 2025, se han anticipado revisiones en los tipos aplicables y, en algunos casos, reformas para armonizar parcialmente la base imponible entre regiones, a fin de reducir el fraude fiscal y establecer una mayor transparencia en la tasación de inmuebles. Además, se estudia una posible digitalización y automatización del proceso de declaración y liquidación del ITP, haciendo el procedimiento más ágil y menos susceptible a errores.
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la compra de viviendas
El IVA se aplica exclusivamente a la adquisición de viviendas nuevas, es decir, aquellas que se adquieren directamente del promotor o constructor y nunca han sido previamente habitadas. En 2024, la tasa general es del 10% para viviendas residenciales y del 21% para plazas de garaje adicionales (a partir de la segunda) y locales comerciales.
- Viviendas nuevas: IVA del 10% sobre el precio de compra.
- Locales comerciales y garajes adicionales: IVA del 21%.
- Viviendas de protección oficial (VPO): En ciertos casos, IVA reducido del 4%.
Novedades en el IVA inmobiliario para 2025
Las propuestas normativas para 2025 contemplan la posible introducción de mecanismos antifraude y controles más estrictos sobre las facturas que amparan estas operaciones. Asimismo, en determinadas zonas donde el acceso a la vivienda es especialmente crítico, se estudia la aplicación de un IVA reducido del 4% para fomentar la compra de vivienda habitual por colectivos vulnerables.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD grava la formalización de ciertos documentos notariales, mercantiles y administrativos. Al comprar una vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador debe pagar, además, el AJD, que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado dependiendo de la comunidad autónoma.
Cómo afecta el AJD en la práctica
- Se aplica a escrituras de compraventa, hipoteca y otros actos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
- Varía según la comunidad autónoma; algunas ofrecen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad.
Previsiones sobre el AJD en 2025
Algunas comunidades autónomas han anunciado que revisarán los tipos del AJD para operaciones relacionadas con la vivienda habitual y viviendas protegidas, considerándose rebajas o exenciones en ciertas circunstancias para facilitar el acceso a la vivienda.
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Este impuesto local lo paga el vendedor en la compraventa de inmuebles urbanos y grava la revalorización del terreno durante el tiempo de tenencia del bien. Su cálculo ha sido objeto de múltiples modificaciones tras sentencias del Tribunal Constitucional que han determinado su inconstitucionalidad en determinados supuestos.
Sistema actual del cálculo de la plusvalía
- Se puede calcular según el método objetivo o el método real (plusvalía efectiva).
- El contribuyente puede optar por el sistema que le resulte más favorable.
- Se tienen en cuenta factores como el valor catastral, años de posesión y coeficientes aprobados por cada ayuntamiento.
Previsiones de reforma en 2025
Se prevé una mayor armonización y digitalización, con herramientas para el cálculo automático y transparente del impuesto, así como ajustes legislativos para adaptarse a los fallos judiciales más recientes. Además, algunos ayuntamientos podrían modificar los coeficientes y tipos para ajustarlos a las realidades del mercado inmobiliario local.
Impuestos recurrentes tras la adquisición de una propiedad
Una vez superado el proceso de compra, los propietarios de viviendas en España deben asumir una serie de obligaciones fiscales anuales y recurrentes.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Tributo municipal calculado sobre el valor catastral del inmueble.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): Si el propietario reside en el extranjero.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): En el caso de residentes fiscales.
- Tasas de basura y otras tasas municipales.
Novedades para 2025 en los impuestos recurrentes
Para 2025, el Ministerio de Hacienda estudia revisar los criterios de actualización de los valores catastrales, lo que podría incidir en el importe del IBI y otras tasas asociadas. Además, se espera que se incrementen los controles sobre el IRNR, especialmente en el caso de no residentes que arriendan sus propiedades o no declaran correctamente el uso o disfrute de las mismas.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y su relevancia para compradores extranjeros
Los no residentes que adquieren una propiedad en España están sujetos al IRNR. Este impuesto grava la imputación de una renta presunta por tenencia de inmuebles, incluso si la vivienda no se alquila ni genera ingresos.
- Base imponible: Se calcula generalmente como el 1,1% (o 2% si el valor catastral no ha sido revisado) del valor catastral del inmueble.
- Tipo impositivo: 19% para residentes en la UE/Espacio Económico Europeo; 24% para el resto de no residentes.
¿Qué cambiará en 2025 para el IRNR?
Se estudia implementar sistemas automáticos de cruce de datos entre catastros, registros de la propiedad y la agencia tributaria para reforzar el control sobre la declaración y el pago de este impuesto. Además, podría ajustarse el tipo impositivo aplicable a residentes de terceros países (no UE) en función de acuerdos bilaterales.
Impuesto sobre el Patrimonio y otras implicaciones fiscales
España mantiene el Impuesto sobre el Patrimonio, aplicado a las personas físicas titulares de activos que superan ciertos umbrales, dependiendo de cada comunidad autónoma. Aunque en muchas regiones existe un mínimo exento significativo, en autonomías como Cataluña, Comunidad Valenciana o Andalucía este impuesto puede resultar relevante para los titulares de grandes patrimonios.
- Base imponible: Valor total del patrimonio neto (viviendas, cuentas, inversiones, etc.).
- Tipos y mínimos exentos: Varían según la comunidad. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 100%; en otras, los tipos oscilan entre el 0,2% y el 2,5%.
Previsiones para 2025 en el Impuesto sobre el Patrimonio
Se prevé un debate político sobre su mantenimiento, armonización estatal o posible sustitución por impuestos similares a nivel nacional. Además, algunas comunidades podrían modificar los mínimos exentos o los tipos marginales para equilibrar sus presupuestos.
La importancia del valor de referencia catastral en la determinación de impuestos
Desde 2022, la agencia tributaria utiliza el valor de referencia catastral como base imponible para el ITP y el AJD, entre otros impuestos. Este valor se actualiza anualmente y debe reflejar el precio de mercado de las transacciones inmobiliarias según los datos suministrados por notarios y registradores.
Ventajas y retos del valor de referencia
- Transparencia: Reduce el margen de discrecionalidad y evita la infradeclaración de precios.
- Imparcialidad: Base objetiva para todas las operaciones.
- Desafíos: En zonas menos dinámicas o rurales, el valor de referencia puede no ajustarse plenamente a la realidad de mercado, lo que ha suscitado controversias.
Cambios previstos para 2025
Está prevista la mejora de los algoritmos de valoración y la integración de nuevas fuentes de datos para que el valor de referencia sea aún más representativo y justo. También se introducirán mecanismos de reclamación más ágiles en caso de discrepancias manifiestas.
Bonificaciones, reducciones y exenciones: cómo ahorrar en la compra de vivienda en 2025
La ley española contempla numerosas vías para rebajar la factura fiscal al comprar una vivienda, algunas de las cuales se prevé que sean ampliadas o modificadas en 2025. Atención especial merecen las bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y viviendas de protección oficial (VPO).
- Menores de 35 años: Reducción del ITP y/o AJD en numerosas comunidades autónomas.
- Familias numerosas: Bonificaciones en ITP, AJD e incluso en el IBI.
- Personas con discapacidad: Aplicación de tipos reducidos y exenciones parciales.
- Viviendas de protección oficial: IVA reducido al 4%, tipos más bajos en los impuestos autonómicos y municipales.
Nuevas medidas para 2025
El Gobierno central y diversas comunidades autónomas estudian ampliar los colectivos beneficiarios, incrementar los límites de renta o patrimonio para acceder a beneficios fiscales y agilizar los procedimientos para solicitar y acreditar estas bonificaciones.
Fiscalidad de la compra de vivienda por extranjeros en 2025
España sigue siendo un destino de referencia para compradores internacionales, especialmente británicos, franceses, alemanes, belgas y suecos. Tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea (Brexit), se han ajustado ciertos procedimientos, pero España continúa facilitando la inversión extranjera en su sector inmobiliario.
Obligaciones fiscales de los no residentes
- Declarar y pagar el IRNR por la tenencia y, en su caso, el alquiler de la vivienda.
- Liquidar correctamente el ITP/IVA, AJD y la plusvalía municipal en el acto de la compra.
- Posibilidad de estar sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio si el valor total de los bienes supera los umbrales establecidos.
Ventajas para compradores internacionales
- Golden Visa: Por la adquisición de inmuebles superiores a 500.000 €, acceso directo al visado de residencia para el inversor y su familia.
- Clima favorable para la inversión: Normativas claras y procedimientos ágiles.
- Acuerdos de doble imposición: España ha firmado convenios con la mayoría de países para evitar la doble imposición y garantizar que los impuestos pagados en España puedan ser deducidos o compensados en el país de residencia fiscal del comprador.
Cambios legales y fiscales en 2025
Se prevén controles más exhaustivos sobre la prevención de blanqueo de capitales, la identificación del origen de los fondos y el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los no residentes. Además, existe debate sobre la posibilidad de introducir incentivos específicos para la rehabilitación de viviendas y la inversión en zonas rurales o menos saturadas, con el objetivo de descentralizar la inversión internacional.
Compromisos medioambientales y fiscalidad verde en la compra de inmuebles
La sostenibilidad y la eficiencia energética son temas centrales en la agenda económica y legislativa nacional y europea. Así, desde 2023 ha habido un impulso a las deducciones y bonificaciones fiscales para quienes adquieren viviendas energéticamente eficientes o acometen obras de rehabilitación sostenible.
- Deducciones en IRPF: Por inversión en instalaciones de energía renovable, mejoras de aislamiento, etc.
- Bonificaciones municipales: Reducciones en IBI y tasas municipales por calificación energética excelente.
- Líneas de ayudas públicas: Subvenciones y créditos ventajosos para reformas sostenibles.
Evolución para 2025
El próximo año, se espera la consolidación de un “marco verde” tributario, con la introducción de nuevas deducciones por la compra de viviendas con certificación energética A o superior y la ampliación de las bonificaciones aceptadas por los ayuntamientos para inmuebles eficientes.
Costes notariales, registrales y otros gastos asociados a la compra
Además de los impuestos, la compra de una propiedad comporta otros gastos imprescindibles, tales como aranceles notariales, gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de gestoría y, en su caso, gastos de hipoteca.
- Notaría: El coste depende del valor de la vivienda; suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor escriturado.
- Registro de la Propiedad: Pago obligatorio para garantizar la seguridad jurídica de la adquisición.
- Gestoría: Recomendada especialmente en operaciones con hipoteca o para compradores extranjeros no familiarizados con el sistema español.
- Otros gastos: Tasación hipotecaria, seguros, costes bancarios, etc.
Cambios para 2025
Se prevé una digitalización de la tramitación notarial y registral, con aranceles más transparentes y, posiblemente, revisiones a la baja en determinados gastos asociados para viviendas de protección oficial o adquiridas por colectivos prioritarios.
Aspectos legales clave: comprobaciones, plazos y nuevas obligaciones
La correcta adquisición de una propiedad en España no solo requiere la satisfacción de los impuestos e ingresos fiscales, sino también el cumplimiento de una serie de pasos legales cuyo objetivo es garantizar la validez y seguridad de la operación.
- Obtención del NIE: El Número de Identificación de Extranjero es obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria.
- Comprobación de cargas: Vital investigar en el Registro de la Propiedad la ausencia de hipotecas o gravámenes.
- Revisión urbanística: Es conveniente verificar la situación urbanística del inmueble para evitar sorpresas.
- Plazos impositivos: El pago de los impuestos tras la firma de la escritura suele estar sujeto a plazos estrictos, normalmente 30 días hábiles.
Novedades legales para 2025
Está en estudio la obligación de aportar documentación adicional sobre eficiencia energética, mejoras estructurales e historial de reformas en todas las transacciones, lo cual será gestionado digitalmente. Asimismo, se prevé la introducción de procedimientos más ágiles de inscripción y validación documental.
La compra de viviendas sobre plano y sus peculiaridades fiscales
Comprar una vivienda sobre plano -es decir, antes de que esté construida- es habitual en los mercados urbanos en expansión. En estas operaciones, el comprador se subroga a determinados riesgos y beneficios, en especial desde el punto de vista fiscal.
- Sujeción a IVA: El comprador paga el IVA correspondiente directamente al promotor a medida que abona los plazos.
- Obligación de AJD: Liquidación obligada en el momento de la entrega de llaves y firma de la escritura.
- Garantías legales: Los promotores han de ofrecer garantías bancarias o de seguro por las cantidades entregadas a cuenta.
Adaptaciones previstas para 2025
Habrá una actualización de la normativa para incrementar la protección del consumidor, con especial atención a la información precontractual y al control de la solvencia y garantías de los promotores inmobiliarios.
Fiscalidad de la inversión inmobiliaria para alquiler
Muchos adquirentes compran vivienda como inversión destinada al alquiler turístico o de larga duración. La tributación de los rentas obtenidas varía según la residencia fiscal del propietario y el tipo de alquiler.
- Alquiler de vivienda habitual: Tributación en IRPF o IRNR, con posibilidad de deducirse gastos de conservación, intereses y otros costes.
- Alquiler turístico: Posible sujeción al IVA en determinados casos; regulación y fiscalización especial en comunidades con alta presión turística.
- Tasas turísticas: En áreas como Cataluña y Baleares, existe una tasa específica para alquiler vacacional.
Cambios sugeridos para 2025
Se anuncia la revisión de la deducción del 60% por alquiler de vivienda habitual en IRPF, nuevos límites y requisitos para operaciones de alquiler turístico, y mayor coordinación autonómica en la fiscalidad sobre apartamentos turísticos.
La compra a través de sociedades: implicaciones y modificaciones de cara a 2025
Adquirir inmuebles a través de sociedades mercantiles es común entre grandes inversores e instituciones, pero también puede resultar interesante en determinadas situaciones para optimizar la tributación, aunque implica una compleja normativa y mayor fiscalización.
- Sujeción a IVA o ITP: Dependerá de si la sociedad es sujeto pasivo de IVA o no.
- Impuesto de Sociedades: Las rentas generadas y las plusvalías se declaran y tributan en el Impuesto sobre Sociedades.
- Control anti-elusión: Aumentarán los controles sobre el uso de sociedades interpuestas y la declaración real de los titulares (beneficiario efectivo).
Reformas legislativas proyectadas para 2025
El gobierno planea endurecer el régimen de transparencia fiscal y los requisitos de sustancia (actividad efectiva) de las sociedades propietarias de inmuebles. Además, podrían establecerse limitaciones adicionales a las deducciones y bonificaciones fiscales aplicables a personas jurídicas en la compra de inmuebles residenciales.
Innovaciones tecnológicas, digitalización y su impacto en la fiscalidad inmobiliaria
La evolución tecnológica está transformando la forma en que se formalizan, controlan y fiscalizan las operaciones inmobiliarias.
- Presentación telemática: Prácticamente todos los impuestos pueden declararse y liquidarse online.
- Registros digitales: Los registros de la propiedad están en proceso de digitalización total, lo que permitirá agilizar trámites y aumentar la seguridad jurídica.
- Herramientas de cálculo automático: La administración tributaria ofrece simuladores y asistentes virtuales para el cálculo de impuestos y presentación de documentación.
- Blockchain y smart contracts: A medio plazo, la compraventa inmobiliaria podría beneficiarse de contratos inteligentes que automaticen ciertos pasos legales y fiscales.
Qué se espera en 2025
Un salto significativo hacia la digitalización integral del ecosistema inmobiliario: desde la reserva y compra online hasta la liquidación inmediata y automática de impuestos, pasando por la inscripción telemática y la gestión integrable con bancos y organismos públicos.
Documentación y pasos administrativos ante los cambios fiscales
Para cumplir con las obligaciones y beneficiarse de las bonificaciones o deducciones futuras, será fundamental contar con una documentación impecable. La tecnología permitirá que los expedientes digitales agilicen las comprobaciones.
- Escritura pública de compraventa: Redactada y firmada ante notario.
- Liquidaciones de impuestos: Con sus correspondientes justificantes de pago.
- Certificado catastral: Reflejo fiel de la realidad física y jurídica del inmueble.
- Certificados energéticos y de eficiencia: Requisitos cada vez más valorados y, en ciertos casos, obligatorios.
- Documentos de identificación: NIE, pasaporte, y, si corresponde, visados o autorizaciones especiales.
Errores comunes al adquirir una propiedad y cómo evitarlos en el nuevo marco fiscal
El proceso de compra de una propiedad, si bien puede gestionarse fácilmente con la ayuda de profesionales expertos, está plagado de posibles errores que pueden tener consecuencias fiscales y legales severas.
- No comprobar la situación registral o urbanística de la vivienda.
- Calcular incorrectamente los plazos para la liquidación de impuestos, lo que puede acarrear recargos y sanciones.
- No identificar correctamente los beneficios, exenciones o bonificaciones que podrían aplicarse al caso concreto.
- Desconocer las variaciones autonómicas de los tipos impositivos y de las bases imponibles.
- Incumplir con las obligaciones de información y documentación ante la administración.
Recomendaciones prácticas ante el nuevo escenario fiscal
Para 2025, la mejor protección ante la complejidad y novedad del marco fiscal es la actualización constante, el asesoramiento profesional integral, y la tramitación meticulosa de todos los pasos legales y tributarios asociados a la compraventa.
Conclusión: Adaptación y estrategia fiscal ante los cambios de 2025
El entorno fiscal que rige la adquisición de inmuebles en España está en continuo proceso de transformación. La entrada en vigor de nuevas normativas y la adaptación obligada a la realidad económica y social harán que 2025 sea un año clave para quienes quieran comprar o invertir en vivienda en el país.
El conocimiento de los impuestos aplicables —ITP, IVA, AJD, plusvalía, IBI, IRNR, Impuesto sobre el Patrimonio, entre otros—, así como las novedades previstas y los incentivos a los que se puede acceder, resultan fundamentales para evitar errores costosos y optimizar la operación desde el punto de vista financiero y fiscal.
La digitalización, la modernización del catastro, y la apuesta por la vivienda sostenible marcarán la fiscalidad de la vivienda en los próximos años. Sea usted residente, extranjero, inversor o simplemente un comprador particular, planificar con antelación y apoyarse en expertos será su mayor garantía de éxito.
En definitiva, mantenerse informado y actuar diligentemente ante los cambios legales y fiscales previstos para 2025 es la mejor forma de asegurar que el proceso de adquisición de una propiedad en España sea seguro, transparente y ventajoso.