Invertir en bienes raíces españoles a través de su sociedad de inversión holandesa: Guía completa sobre beneficios y desventajas fiscales

Cada vez más empresarios e inversores holandeses se fijan en el mercado inmobiliario español. España ofrece un clima atractivo, una economía dinámica y una creciente demanda de viviendas, tanto para residencia permanente como para uso recreativo. Pero, ¿cómo abordar esto eficazmente si desea invertir a través de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) holandesa? En este completo artículo, descubrirá todo sobre las ventajas fiscales y los riesgos que debe tener en cuenta. Le guiaremos paso a paso a través de los aspectos legales, fiscales y prácticos de invertir en bienes raíces españoles a través de su SRL holandesa.

1. ¿Por qué invertir en el sector inmobiliario español a través de su BV?

La inversión en bienes raíces extranjeros, especialmente en España, ha aumentado significativamente en los últimos años. Muchos empresarios holandeses optan por comprar a través de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) en lugar de hacerlo de forma privada. ¿Cuáles son los motivos de esta decisión?

• Profesionalización de la propiedad inmobiliaria: Al invertir a través de su BV, separa sus activos personales de los activos de su empresa. Esto le ofrece protección y claridad.
• Optimización fiscal: La estructura BV puede, si está diseñada adecuadamente, ofrecer ventajas fiscales, como la distribución del impuesto sobre la renta corporativa y el uso de deducciones por inversiones.
• Creación de provisiones para pensiones: los inmuebles españoles pueden servir como un pilar estable dentro de la cartera de pensiones de un empresario.
• Crecimiento y rentabilidad del capital: El mercado inmobiliario español ofrece rentabilidades atractivas, no sólo a través de la apreciación del capital, sino también a través de los ingresos por alquiler.
• Flexibilidad de transferencia: con la propiedad empresarial, es más fácil transferir bienes inmuebles a la siguiente generación o socios.

Si bien los beneficios son numerosos, esta opción requiere una preparación exhaustiva. La normativa fiscal y legal, tanto en los Países Bajos como en España, es compleja y requiere un enfoque personalizado. Profundizaremos en este tema en las siguientes secciones.

2. La estructura legal: ¿Cómo comprar una propiedad española a través de su BV holandesa?

El primer paso es determinar la estructura legal. La compra de una propiedad en España se puede realizar de varias maneras:

1. Compra directa por parte de la BV holandesa: Su BV se convierte en propietaria del inmueble español. Esta es la vía más común para emprendedores con una BV ya existente.
2. Establecimiento de una filial española: Su BV neerlandesa establece una Sociedad Limitada (SL) española, que posteriormente adquiere la propiedad. Esto puede ser beneficioso para inversiones a gran escala o si desea gestionar varias propiedades.
3. Compra a través de una estructura holding: si tiene varias compañías privadas de responsabilidad limitada o subsidiarias, una estructura holding puede ofrecer ventajas fiscales y legales.

Cada estructura tiene sus propias ventajas y desventajas en cuanto a impuestos, responsabilidad y flexibilidad. Es fundamental consultar previamente con un especialista familiarizado con estructuras transfronterizas.

Aspectos notariales a la hora de comprar en España

En España, la compraventa de inmuebles siempre se realiza ante notario. Si su sociedad limitada (SRL) es la compradora, deberá estar representada por un administrador cualificado. Deberá presentar un extracto oficial de la Cámara de Comercio, así como un poder notarial si no puede firmar en persona. El notario español revisará todos los documentos para garantizar que la SRL esté efectivamente autorizada para la compra.

Registro y comprobante de propiedad

Tras la firma de la escritura de compraventa, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad español. Este proceso difiere del sistema neerlandés y requiere documentación precisa. Asegúrese de que todos los datos de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) sean correctos y completos.

3. Beneficios fiscales de invertir a través de su BV holandesa

Invertir a través de una sociedad de valores no solo ofrece protección legal, sino que también puede generar importantes beneficios fiscales. A continuación, analizamos los más importantes.

Limitar la carga del impuesto sobre la renta

Las ganancias que su empresa de seguros genera por el alquiler o la venta de inmuebles españoles generalmente están sujetas al impuesto de sociedades. En los Países Bajos, este tipo es del 19 % hasta 200.000 € y del 25,8 % por encima de esa cifra (datos de 2024). Este tipo suele ser inferior al tipo impositivo máximo del impuesto sobre la renta indicado en las casillas 1 o 2.

No hay impuesto al patrimonio en la casilla 3

En los Países Bajos, las personas físicas pagan el impuesto sobre el patrimonio en la casilla 3 sobre sus activos en todo el mundo, incluidos los bienes inmuebles en el extranjero. Si los bienes inmuebles pertenecen a su sociedad de responsabilidad limitada (SRL), no se incluyen en la casilla 3. Esto puede reducir significativamente sus gastos anuales.

Prevención de la doble imposición: el convenio fiscal entre los Países Bajos y España

Gracias al convenio fiscal entre los Países Bajos y España, se evita al máximo la doble imposición. La principal autoridad fiscal para bienes inmuebles recae en el país donde se ubican: España. Los Países Bajos conceden una reducción para evitar la doble imposición. En la práctica, esto significa que, a menudo, en España solo se tributa por las rentas de la propiedad, mientras que en los Países Bajos solo se tributa de forma limitada o no se tributa en absoluto.

Uso de la exención de participación

Si su BV invierte a través de una filial española, podría aplicarse la exención de participación. Esto significa que los beneficios de la filial española (como los ingresos por alquileres o las plusvalías) quedan exentos de impuestos en los Países Bajos bajo ciertas condiciones. Esto resulta especialmente beneficioso para inversiones de mayor cuantía.

Optimización de las estructuras de financiación

Al financiar bienes inmuebles dentro de la BV con capital prestado (préstamos), los intereses pueden deducirse de la utilidad imponible. Esto reduce la carga fiscal efectiva.

Nota: Se aplican normas estrictas a la deducción de intereses, tanto en los Países Bajos como en España. Consulte siempre con un asesor fiscal antes de obtener financiación.

4. Impuestos españoles: ¿Qué gravámenes tendrá que afrontar su BV?

Aunque su BV sea una entidad legal neerlandesa, está sujeta a diversos impuestos españoles al operar con bienes inmuebles en España. A continuación, se presenta un resumen de los gravámenes más importantes.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Como no residente, su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) tributa en España por la renta inmobiliaria a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Esto aplica tanto a las rentas regulares por alquiler como a una cantidad a tanto alzado si la propiedad no se alquila. El tipo impositivo general para empresas es del 25 %.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este es el impuesto sobre bienes inmuebles español, comparable al impuesto sobre bienes inmuebles neerlandés (OZB). Su importe depende del valor de la propiedad y del municipio donde se ubica. El IBI se aplica anualmente.

Impuesto sobre el Patrimonio

España cuenta con un impuesto sobre el patrimonio que también puede aplicarse a empresas extranjeras que superen ciertos umbrales de activos. Los tipos y exenciones varían según la región. Infórmese bien para evitar sorpresas desagradables.

Impuesto sobre la Renta de Sociedades (impuesto corporativo España)

Si su BV neerlandesa establece una filial española, esta estará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español sobre beneficios mundiales. El tipo básico es del 25 %.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Al adquirir un inmueble existente, su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) paga el impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo varía según la región, generalmente entre el 6 % y el 10 % del precio de compra. Nota: Para las construcciones nuevas, se aplican el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

5. Riesgos y trampas fiscales al invertir en bienes raíces españoles a través de su BV

Invertir a través de una sociedad de valores holandesa ofrece muchas ventajas, pero también presenta riesgos importantes que pueden afectar negativamente su rentabilidad. Analizamos los riesgos más comunes.

Doble imposición por estructura incorrecta

Si la estructura fiscal no está correctamente configurada, su sociedad anónima podría estar sujeta a impuestos sobre los mismos ingresos tanto en los Países Bajos como en España. Esto genera una doble imposición. Por lo tanto, siempre consulte a un especialista para que evalúe si su estructura está diseñada de forma óptima.

Residencia fiscal y 'sustancia'

Las autoridades fiscales españolas supervisan de cerca la gestión de las empresas extranjeras que poseen y operan bienes inmuebles en España. Si se comprueba que la BV se gestiona efectivamente desde España, puede ser considerada contribuyente española. Esto implica la plena obligación tributaria en España y también puede tener consecuencias para la tributación en los Países Bajos.

Asegúrese de que su BV tenga suficiente sustancia en los Países Bajos, por ejemplo, teniendo una oficina, empleados o reuniones de junta directiva en los Países Bajos.

Liquidación de la retención fiscal española en los Países Bajos

En ocasiones, no es posible compensar íntegramente la retención en origen pagada en España con el impuesto de sociedades neerlandés. Esto puede resultar en un tipo impositivo efectivo más alto. Realice un cálculo preliminar del tipo impositivo previsto en ambos países.

Deducibilidad limitada de los costes

No todos los gastos incurridos en España son automáticamente deducibles en los Países Bajos. Las normas fiscales varían según el país y el tipo de gasto. Tenga esto en cuenta al calcular su declaración.

Subestimar los impuestos sobre la propiedad y otros gravámenes

Además de los impuestos sobre la compra y la transmisión, también deberá pagar anualmente gravámenes locales, como el IBI (Impuesto sobre la Renta), el impuesto sobre residuos y, posiblemente, el impuesto sobre el patrimonio. No subestime estos cargos al calcular su rentabilidad neta.

6. Financiación de inmuebles españoles a través de su BV holandés

La financiación es un elemento clave de su estrategia de inversión. Su sociedad de responsabilidad limitada puede adquirir la propiedad española con capital, deuda o una combinación de ambos.

Uso de equidad

Si su BV cuenta con suficientes reservas, puede adquirir el inmueble sin financiación externa. Esto ofrece máxima flexibilidad y evita el cobro de intereses. Sin embargo, tenga en cuenta la liquidez de su BV y el impacto en otras actividades comerciales.

Capital de deuda: préstamos a través del BV

Su BV puede solicitar un préstamo empresarial en un banco holandés o español. Las condiciones, los tipos de interés y las condiciones varían según el proveedor. Tenga en cuenta que los bancos españoles suelen ser más estrictos al conceder préstamos a entidades extranjeras.

Préstamos entre empresas

Como director gerente y accionista mayoritario (DGA), es posible prestar dinero a su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) para la compra de bienes inmuebles en España. Asegúrese de prestar atención a las normas fiscales sobre transacciones comerciales y tipos de interés para evitar problemas con las autoridades fiscales.

Combinación de financiación fiscalmente óptima

Al combinar capital y deuda, se optimizan los beneficios fiscales, como las deducciones de intereses. Realice siempre un cálculo detallado con antelación del impacto en el flujo de caja, la rentabilidad y la carga fiscal.

7. Arrendamiento de inmuebles españoles a través de su BV: consideraciones fiscales y legales

Alquilar una propiedad en España es una opción popular para obtener una mayor rentabilidad. Sin embargo, existen regulaciones específicas tanto en España como en los Países Bajos.

Impuesto de alquiler español

Los ingresos por alquiler de inmuebles españoles están sujetos a impuestos en España. Su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) paga el 25 % del impuesto de sociedades sobre los ingresos netos por alquiler. Los gastos directamente relacionados con el alquiler, como el mantenimiento, los impuestos municipales y los seguros, son deducibles.

Alquiler a corto plazo (alquiler vacacional)

Si alquila su propiedad a turistas por un periodo corto, se aplican normas adicionales. Muchas regiones exigen un permiso de alquiler y el pago de la tasa turística. Además, las implicaciones fiscales para los alquileres a corto plazo difieren de las de los alquileres a largo plazo.

Aspectos del IVA del alquiler

Dependiendo de la naturaleza del alquiler, podría estar sujeto al IVA en España. Los alquileres de corta estancia pueden estar sujetos al IVA en ocasiones, mientras que los de larga estancia generalmente no. Consulte con las autoridades fiscales locales para evitar cargos adicionales.

Alquiler a través de plataformas de mediación

Si utiliza plataformas de alquiler, debe asegurarse de declarar correctamente todos sus ingresos en España. La Agencia Tributaria española recibe cada vez más información de las plataformas y verifica activamente si existen ingresos por alquiler no declarados.

8. Transmisión, venta o donación de bienes inmuebles españoles dentro de la estructura de BV

Llega el momento en que deseas vender, transferir o donar tu inmueble. La estructura de la sociedad de valores (BV) también juega un papel importante en esto.

Venta de inmuebles españoles por parte de la BV

Cuando su sociedad de responsabilidad limitada vende la propiedad, el beneficio tributa en España al 25% del impuesto de sociedades. También debe considerar los impuestos locales, como la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del terreno).

Transferencia dentro de la estructura holding

Si su BV forma parte de un holding, la transferencia de los bienes inmuebles dentro del grupo es relativamente sencilla. Esto ofrece flexibilidad en la sucesión o reestructuración empresarial.

Donación o cesión a particulares

Si tiene intención de transferir la propiedad a su nombre o donarla a sus nietos en el futuro, estará sujeto al impuesto sobre donaciones y transmisiones patrimoniales. Los tipos y exenciones varían considerablemente entre los Países Bajos y España.

Planificación patrimonial y sucesión

Es prudente considerar transferir su propiedad en vida. Con una planificación patrimonial sólida, puede evitar cargas fiscales innecesarias y complicaciones legales tras su fallecimiento.

9. Consideraciones prácticas para la compra y la gestión

La inversión comercial en el sector inmobiliario español requiere un enfoque profesional. A continuación, se presentan algunas consideraciones prácticas.

• Representación local: asegúrese de tener un contacto o administrador local confiable que supervise la propiedad y pueda actuar de inmediato en caso de emergencia.
• Mantenimiento y seguros: Contrate un buen seguro y garantice un mantenimiento regular para evitar la depreciación.
• Obligaciones de declaración anual: Su BV debe presentar una declaración de impuestos anual en España para el IRNR y posiblemente el IBI o impuesto sobre el patrimonio.
• Administración transparente: Mantenga un registro completo de todos los ingresos y gastos, tanto para las autoridades fiscales españolas como holandesas.
• Gestión del riesgo cambiario: Las fluctuaciones del euro pueden afectar su rentabilidad. Considere utilizar cuentas de divisas o instrumentos de cobertura cuando corresponda.

La importancia de la debida diligencia

Antes de comprar, realice una diligencia debida exhaustiva. Verifique el estado legal de la propiedad, las hipotecas existentes, las normas de zonificación y cualquier impuesto o cargo por servicio pendiente.

10. Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria en España a través de una sociedad anónima holandesa

¿Es posible hacer uso privado de los inmuebles propiedad de la BV?

Sí, pero esto tiene implicaciones fiscales. Si usted, como director o accionista, utiliza la propiedad de forma privada, se tendrá en cuenta una renta a precio de mercado o un beneficio determinable. Esto se considera un beneficio en especie y está sujeto a impuestos en los Países Bajos.

¿Puedo comprar una propiedad española con múltiples accionistas?

Es posible. Su sociedad anónima puede constituirse con varios accionistas. La participación inmobiliaria se distribuirá a través de la estructura accionarial. Asegúrese de que los acuerdos en el pacto de accionistas sean claros.

¿Qué pasa cuando muere el director general?

Las acciones de la sociedad anónima pertenecen al patrimonio y se transmiten a los herederos. Dependiendo de la estructura, los herederos pueden conservar la propiedad, venderla o liquidar la sociedad anónima. La planificación patrimonial evita impuestos innecesarios.

¿Es conveniente constituir un holding español?

Para inversiones mayores o una cartera inmobiliaria, un holding español puede ser fiscalmente eficiente. Esto ofrece flexibilidad en ventas y transmisiones, y puede reducir la carga fiscal gracias a la exención de participación. Consulte con su médico al respecto.

11. Documentos y obligaciones legales importantes

A la hora de comprar y gestionar inmuebles españoles a través de su BV, hay que disponer de una serie de documentos esenciales.

• Escritura de compraventa: El documento oficial de propiedad, redactado por un notario español.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Comprobante de inscripción de la propiedad a nombre de su BV.
• Número NIE: Su BV debe solicitar un número fiscal español para no residentes (Número de Identificación de Extranjero).
• Declaración de impuestos española: Cada año, su BV debe presentar una declaración del impuesto de sociedades español o IRNR.
• Permisos locales: Es posible que se requieran permisos adicionales para alquilar o renovar.

Asegúrese de que todos los documentos se conserven cuidadosamente y se extiendan o renueven a tiempo.

12. Tendencias y desarrollos en el mercado inmobiliario español

El mercado inmobiliario español ha experimentado cambios significativos en los últimos años. Estas tendencias influyen en su estrategia de inversión como sociedad de responsabilidad limitada holandesa.

Creciente demanda de propiedades en alquiler

El crecimiento económico, la inversión extranjera y el creciente número de expatriados y turistas impulsan una mayor demanda de propiedades en alquiler. Esto crea oportunidades para alquilar su propiedad a través de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL).

Evolución de precios y rentabilidad

En zonas populares como la Costa Blanca, la Costa del Sol y grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los precios de las propiedades han subido. Esto conlleva un aumento de valor, pero también exige una estrategia de compra más precisa y una gestión de riesgos más eficaz.

Sostenibilidad y etiquetas energéticas

España está implementando requisitos cada vez más estrictos de eficiencia energética y sostenibilidad. Las propiedades sin etiqueta energética válida o con una puntuación baja pueden ser más difíciles de alquilar. Tenga esto en cuenta al comprar.

Digitalización de transacciones inmobiliarias

Cada vez más procesos relacionados con compras, gestión y arrendamiento se gestionan digitalmente. Esto ofrece ventajas en eficiencia, pero también exige atención a la ciberseguridad y la protección de datos.

13. Casos prácticos: Ejemplos prácticos de inversión a través de una BV

Caso 1: Inversión empresarial en un apartamento vacacional en la Costa del Sol

Un empresario holandés adquiere un apartamento en Marbella a través de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL) existente, con la intención de alquilarlo a turistas. Al comprar a través de la SRL, minimiza su carga fiscal y se beneficia de deducciones de intereses sobre la financiación. Gracias a un administrador de propiedades local, el proceso de alquiler se desarrolla sin problemas y todas las declaraciones de impuestos españolas se presentan a tiempo.

Caso 2: Creación de una filial española para una cartera inmobiliaria

Una sociedad de inversión constituye una sociedad de responsabilidad limitada (SL) española como filial de la sociedad de responsabilidad limitada (BV) neerlandesa. Mediante esta estructura, se adquieren, alquilan y, finalmente, venden múltiples propiedades como cartera. Al aplicar la exención de participación, el beneficio de la venta queda exento de impuestos en los Países Bajos.

Caso 3: Transferencia de bienes inmuebles españoles a la siguiente generación

Una empresa familiar adquiere una villa en España a través de su sociedad de responsabilidad limitada (SRL). Mediante una planificación patrimonial sólida desde el principio, la propiedad puede transferirse posteriormente a los hijos de forma fiscalmente ventajosa, sin elevados impuestos sobre donaciones ni sucesiones.

14. Colaboración con IMMO ABROAD: Su socio en el sector inmobiliario comercial español

Invertir en bienes raíces españoles a través de su sociedad de inversión holandesa (BV) requiere asesoramiento experto y un profundo conocimiento de la normativa neerlandesa y española. IMMO ABROAD cuenta con años de experiencia ayudando a inversores empresariales en la compra, el alquiler y la gestión de bienes raíces españoles. Desde la consulta inicial hasta la transferencia final y todo lo demás, nuestros especialistas están listos para ayudarle.

• Asesoramiento a medida: Analizamos tu situación y te asesoramos sobre la estructura fiscal y legal óptima.
• Experiencia local: Nuestros equipos en España conocen el mercado y organizan todos los asuntos prácticos in situ.
• Asesoramiento en compras y gestión: Desde la debida diligencia hasta la gestión del alquiler, nos encargamos de todo por usted.
• Asesoramiento fiscal y legal: Trabajamos con especialistas fiscales y abogados especializados para optimizar su inversión.

Con IMMO ABROAD, usted elige un enfoque profesional, confiable y personalizado. Su éxito es nuestro punto de partida.

15. Plan paso a paso: Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario español a través de su BV

1. Identifique sus necesidades y objetivos: determine el tipo de propiedad, la ubicación deseada y el monto de inversión.
2. Asesórese sobre la estructura óptima: elija la compra directa a través de la BV o a través de una filial española.
3. Organice el financiamiento: elija capital, deuda o una combinación.
4. Realizar la debida diligencia: hacer que la propiedad sea examinada legal y técnicamente.
5. Completar la compra en el notario español: Reunir todos los documentos necesarios, incluido el número NIE y los estatutos de la sociedad de responsabilidad limitada.
6. Registrar la propiedad en el registro de la propiedad: Asegurarse de la correcta inscripción a nombre de la BV.
7. Organizar la gestión y el alquiler: nombrar un administrador local y solicitar permisos cuando sea necesario.
8. Cuida tu declaración de impuestos: presenta tu declaración de impuestos anual en España y tramita los resultados en tu administración BV holandesa.
9. Supervise su rendimiento y revise su estrategia: evalúe los resultados periódicamente y optimícelos donde sea necesario.
10. Piense en la transferencia o venta a tiempo: planifique cuidadosamente la estrategia de salida y la planificación patrimonial.

16. Perspectivas de futuro: ¿Por qué el sector inmobiliario español sigue siendo atractivo para las sociedades de responsabilidad limitada holandesas?

El mercado inmobiliario español ofrece atractivas perspectivas a largo plazo para los inversores empresariales. Gracias al crecimiento económico, la estabilidad política y la creciente demanda de propiedades en alquiler, la rentabilidad de las propiedades españolas sigue siendo atractiva. Al invertir a través de su sociedad de responsabilidad limitada (BV) holandesa, combina beneficios fiscales con protección profesional. Es la manera ideal de generar patrimonio internacional, siempre que tome las medidas adecuadas a tiempo y evite obstáculos.

17. Conclusión: Invertir con éxito en el sector inmobiliario español a través de su sociedad de inversión holandesa

Invertir en bienes raíces españoles a través de su sociedad de inversión holandesa ofrece importantes oportunidades de rentabilidad, crecimiento del capital y optimización fiscal. Sin embargo, también requiere preparación y asesoramiento profesional. Al elegir la estructura adecuada con antelación, comprender las normas fiscales y colaborar con especialistas con experiencia, puede evitar riesgos inesperados y maximizar su inversión.

Ya sea que desee alquilar un apartamento vacacional, crear una cartera inmobiliaria o incluir bienes inmuebles en su plan de pensiones, el mercado español ofrece amplias oportunidades para las sociedades de responsabilidad limitada neerlandesas. Con el conocimiento y los socios adecuados, puede construir una sólida cartera inmobiliaria internacional.

¿Está planeando invertir en el sector inmobiliario español a través de su BV?

Contacte con IMMO ABROAD para una consulta personalizada. Nuestros especialistas estarán encantados de asesorarle y apoyarle para que pueda invertir en España con tranquilidad y éxito.