La escasez de viviendas en alquiler en España es un fracaso de la política pública

Resumen ejecutivo

La crisis de vivienda en España no es fruto de “propietarios codiciosos” ni de una supuesta “invasión de Airbnb”. El problema tiene una raíz mucho más clara y estructural: impuestos de compraventa desproporcionados que bloquean el acceso de los inquilinos a la propiedad, y un sistema de licencias urbanísticas lento, costoso y burocrático que frena la construcción de nuevas viviendas.

Cuando resulta inusualmente caro convertirse en propietario y inusualmente lento construir más casas, la presión del mercado no desaparece: se traslada al alquiler. Y cuando, ante esa tensión, la respuesta política se centra en limitar precios con controles y topes, lo único que se consigue es repartir la escasez, no resolverla.

Si España quiere de verdad estabilizar los precios, mejorar la accesibilidad y permitir que los inquilinos pasen a ser propietarios, necesita reducir la fiscalidad de acceso a la compra, acelerar y simplificar la concesión de licencias, y dar seguridad jurídica al sector inmobiliario.

1. El “peaje de acceso a la propiedad”: impuestos que frenan la movilidad

España grava la compraventa de viviendas con algunos de los impuestos de transmisión más altos de Europa. Esto impide que los inquilinos puedan dar el salto hacia la propiedad.

  • En la vivienda usada, la carga principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma (por ejemplo, 10% en la Comunidad Valenciana). A esto se suman los gastos de notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando hay hipoteca.

  • En la vivienda nueva, se paga el IVA del 10% en lugar del ITP, más el AJD, notaría y registro.

En conjunto, los costes de adquisición suelen situarse entre un 10% y un 14% del precio de la vivienda.

Ejemplo práctico

Una pareja que quiera comprar un piso de segunda mano en Valencia por 200.000 € se enfrenta a:

  • 20.000 € de ITP (10%).

  • 2.000–3.000 € en notaría, registro y gestoría.

En total, 25.000–28.000 € al contado, antes incluso de la entrada hipotecaria. Para muchos hogares, especialmente los jóvenes, esta cifra es inasumible sin ayuda familiar.

Consecuencia

Miles de inquilinos que podrían acceder a una hipoteca se quedan atrapados en el alquiler, alimentando la presión sobre un mercado con poca oferta.

Política pública

Si el Estado quiere que los inquilinos se conviertan en propietarios, la primera medida obvia es:

  • Reducir el ITP en la compra de primera vivienda.

  • Aliviar o eliminar el AJD en hipotecas estándar.

Hasta que esto no ocurra, la “escalera” hacia la propiedad seguirá cortada en el primer peldaño.

2. El cuello de botella de las licencias: lentitud, costes e incertidumbre

El segundo gran obstáculo es la burocracia urbanística. Obtener una licencia de obra en España es un proceso lento, fragmentado y poco previsible.

Según el Banco Mundial (Doing Business 2020), en España se necesitaban alrededor de 13 trámites y un plazo que podía superar los 6–12 meses para obtener una licencia básica. En la práctica, cada municipio añade pasos y requisitos, y los plazos pueden alargarse aún más.

Consecuencias directas

  1. Menos viviendas iniciadas. Los proyectos se retrasan, algunos se cancelan, y muchos pequeños promotores abandonan.

  2. Costes añadidos. Cada mes extra en la cola de licencias implica intereses financieros, gastos generales y riesgos jurídicos. Estos costes acaban repercutiendo en el precio final, tanto en ventas como en alquileres.

Matiz

Es cierto que en 2023 Eurostat registró un repunte del 25% en superficie autorizada, pero esto fue solo una recuperación tras la pandemia, no una señal de eficiencia estructural.

Propuesta

España necesita:

  • Plazos legales máximos (90–180 días).

  • Silencio administrativo positivo: si la Administración no resuelve, la licencia queda aprobada.

  • Ventanas únicas digitales con trámites en paralelo.

  • Modelos comunes entre comunidades autónomas para reducir la inseguridad jurídica.

3. El resultado de impuestos altos y licencias lentas: alquileres disparados

La consecuencia de este doble bloqueo es evidente: subida de los alquileres.

  • Los precios han alcanzado récords en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. Según Idealista, varias capitales registraron en 2024 y 2025 aumentos de doble dígito en las rentas.

  • El stock de viviendas en venta ha caído desde 2019: un 39% menos a nivel nacional, y entre un 47% y un 53% menos en grandes ciudades.

La combinación es explosiva: menos gente que puede comprar y menos viviendas disponibles empujan a más demandantes al mercado de alquiler, donde compiten por un stock limitado.

4. Los controles de alquiler: imagen política, poca eficacia

En 2023 entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, que introdujo topes a la actualización de rentas (2% en 2022–2023, 3% en 2024) y permitió declarar “zonas tensionadas” con límites de precio. Cataluña fue más allá, aplicando un índice de referencia en decenas de municipios en 2024.

Problemas de este enfoque

  • No resuelve las causas. Los topes no crean viviendas nuevas ni ayudan a los inquilinos a comprar.

  • Reduce la inversión futura. Cuando la rentabilidad se limita mientras los costes iniciales (impuestos + licencias) siguen siendo altos, muchos proyectos dejan de ser viables.

En la práctica, los promotores se desvían hacia otros segmentos (alquiler temporal, corporativo, turístico) o directamente no construyen.

5. Ejemplos prácticos: cómo las políticas atrapan a la demanda en el alquiler

  • Ejemplo A: piso de 220.000 € en Valencia (segunda mano).

    • ITP 10% = 22.000 €.

    • Notaría y registro = 2.000 €.

    • Total = 24.000–28.000 € en gastos iniciales.
      Resultado: la familia sigue alquilando.

  • Ejemplo B: vivienda nueva de 210.000 € en Alicante–Murcia.

    • IVA 10% = 21.000 €.

    • AJD ~1% = 2.100 €.

    • Total = 23.000 € antes de otros gastos.
      Resultado: de nuevo, barrera de entrada altísima.

  • Ejemplo C: pequeño promotor con 20 viviendas.

    • Meses de espera para licencia.

    • Normas que cambian a mitad del proceso.

    • Rentabilidad reducida por topes de alquiler.
      Resultado: se retrasa o cancela el proyecto → menos oferta.

6. Políticas que se contradicen con los objetivos oficiales

El Gobierno declara que quiere:

  • Que los inquilinos se conviertan en propietarios.

  • Más oferta asequible.

  • Estabilidad en los precios.

Pero sus instrumentos logran lo contrario:

  • Altos impuestos de compra → bloquean el acceso a la propiedad.

  • Licencias lentas → frenan la construcción.

  • Controles de alquiler → reducen la inversión en vivienda en renta.

Incluso las ayudas directas (bono joven, subvenciones al alquiler) pueden ser inflacionarias si no se acompañan de más oferta.

7. ¿Qué debería hacer España para desbloquear el mercado?

A. Reducir el peaje fiscal

  • Bajar el ITP en primeras viviendas hasta un 3–5%.

  • Reducción del AJD en hipotecas.

  • Bonificaciones temporales para inquilinos que pasen a ser propietarios en un plazo de 24 meses.

B. Poner las licencias a contrarreloj

  • Plazos máximos con silencio positivo.

  • Ventanas únicas digitales.

  • Procedimientos uniformes en todas las comunidades.

C. Alinear controles con viabilidad

  • Si los topes se mantienen, compensarlos con beneficios: mayor edificabilidad, bonificaciones fiscales y plazos garantizados para proyectos asequibles.

  • Excepciones claras para viviendas rehabilitadas con mejoras energéticas.

D. Medir y publicar resultados

  • Informes trimestrales sobre plazos de licencias por municipio.

  • Datos de transición de inquilinos a propietarios vinculados a recaudación de ITP/AJD.

8. Respuesta a los contraargumentos habituales

  • “España ya tiene 27 millones de viviendas.”
    Cierto, pero muchas son vacías, segundas residencias u obsoletas. El problema es la falta de oferta donde realmente se concentra la demanda.

  • “Los permisos están aumentando.”
    Sí, pero desde una base muy baja y con plazos aún excesivos. No es suficiente.

  • “Los topes son necesarios en una crisis.”
    Pueden dar alivio a corto plazo, pero no solucionan el acceso a la propiedad ni incentivan nueva construcción.

9. Un plan práctico a 12–24 meses

  1. Pacto nacional y autonómico para reducir ITP y AJD en primeras viviendas.

  2. Real decreto de simplificación administrativa: plazos fijos y tramitación digital.

  3. Aceleradores de oferta asequible: más edificabilidad y bonificaciones fiscales en proyectos con rentas moderadas.

  4. Transparencia: ranking público de plazos de licencias por municipio.

10. Conclusión: dejar de culpar al alquiler y empezar a reformar impuestos y burocracia

La escasez de vivienda en alquiler en España no es un problema moral de los propietarios, sino el resultado directo de decisiones fiscales y administrativas erróneas.

  • Altos impuestos de compra impiden que los inquilinos accedan a la propiedad.

  • Licencias lentas limitan la construcción de nuevas viviendas.

  • Los controles de alquiler solo reparten la escasez.

Si España quiere más movilidad, más oferta y precios estables, debe reducir los impuestos de acceso y acelerar los permisos de construcción. Todo lo demás es puro teatro político.