Wprowadzenie do inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii przez holenderską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (B.V.)

Inwestowanie w nieruchomości poza granicami kraju od dawna stanowi atrakcyjną strategię dywersyfikacji portfela dla przedsiębiorców i inwestorów poszukujących nowych rynków zbytu i możliwości wzrostu kapitału. W ostatnich latach Hiszpania stała się jednym z najważniejszych celów inwestycyjnych na europejskiej scenie nieruchomości, szczególnie dla firm pochodzących z Holandii, chcących wykorzystać korzystne warunki rynkowe i wysoką jakość życia w tym regionie. Jako solidny partner na rynku nieruchomości, IMMO ABROAD oferuje szerokie wsparcie podczas całego procesu, pomagając klientom efektywnie wejść na rynek hiszpański.

W niniejszym artykule przyjrzymy się szczegółowo zagadnieniom związanym z inwestowaniem w hiszpańskie nieruchomości za pośrednictwem holenderskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (B.V.). Omówimy kroki prawne, podatkowe i administracyjne, wyjaśnimy najbardziej opłacalne strategie działania oraz odpowiemy na kluczowe pytania dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej w tej formie. Poznasz wszelkie istotne niuanse i aspekt polityczno-gospodarczy, który warto mieć na uwadze, planując ekspansję swojej firmy na hiszpański rynek nieruchomości.

Dlaczego holenderska B.V. inwestuje w hiszpańskie nieruchomości?

Holenderska prywatna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, potocznie znana jako B.V. (Besloten Vennootschap), cieszy się olbrzymią popularnością jako wehikuł inwestycyjny dzięki elastycznym przepisom prawa handlowego i korzystnemu systemowi podatkowemu. Inwestowanie przez B.V. niesie ze sobą szereg korzyści, takich jak ograniczenie ryzyka osobistego udziałowców, przejrzystość finansowa i uproszczone zarządzanie strukturą właścicielską.

Hiszpania natomiast, jako dynamiczny i dochodowy rynek nieruchomości, przyciąga zagranicznych inwestorów kilkoma kluczowymi argumentami:

• Stabilność rynku: Hiszpański rynek nieruchomości stale rośnie, a nieruchomości są atrakcyjne nie tylko ze względu na turystykę, ale również ze względu na napływ nowych mieszkańców z całego świata.
• Korzyści podatkowe: Obowiązujące umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Holandią a Hiszpanią pozwalają zoptymalizować opodatkowanie zysków przedsiębiorstwa.
• Różnorodność rynku: Od nieruchomości mieszkaniowych, przez apartamenty wakacyjne, po obiekty komercyjne i luksusowe wille, hiszpański rynek oferuje szeroką gamę opcji inwestycyjnych.
• Poziom życia i infrastruktura: Nowoczesna infrastruktura, stabilne otoczenie polityczne i atrakcyjny klimat sprzyjają długofalowym inwestycjom.

Z tych powodów coraz więcej przedsiębiorców korzysta z możliwości inwestowania za pośrednictwem holenderskiej B.V. Otwiera to drzwi do korzystania z elastycznych struktur prawnych i podatkowych oraz gwarantuje bezpieczeństwo na międzynarodowym rynku.

Rejestracja i przygotowanie holenderskiej B.V. do inwestycji w Hiszpanii

Przystępując do inwestycji zagranicznej, kluczowe znacznie ma odpowiednie przygotowanie firmy do realizacji transakcji w innym kraju. Przedstawiamy etapy, jakie należy przejść, aby B.V. mogła prawnie i efektywnie działać jako inwestor na rynku hiszpańskim.

1. Sprawdzenie i dostosowanie statutu spółki

Analiza obecnych dokumentów założycielskich oraz statutu spółki jest podstawowym krokiem. Należy upewnić się, że działania polegające na inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne są wpisane w zakres działalności przedsiębiorstwa. W razie potrzeby, statut można zmodyfikować i dokonać stosownego wpisu w holenderskim rejestrze handlowym (Kamer van Koophandel).

2. Pozwolenia i zgody korporacyjne

Kolejnym etapem jest pozyskanie wymaganych uchwał zarządu i/lub zgody udziałowców spółki. W niektórych przypadkach konieczne może być sporządzenie dodatkowych dokumentów, takich jak pełnomocnictwa dla reprezentantów spółki działających na terenie Hiszpanii.

3. Identyfikacja podatkowa w Hiszpanii

B.V. jako podmiot zagraniczny zobligowana jest do uzyskania w Hiszpanii specjalnego numeru identyfikacji podatkowej (N.I.E. – Número de Identificación de Extranjero lub N.I.F. – Número de Identificación Fiscal). Jest to niezbędne do zrealizowania transakcji zakupu nieruchomości, płacenia podatków i prowadzenia dalszych rozliczeń.

4. Utworzenie hiszpańskiego konta bankowego

Transakcje na rynku hiszpańskim, w szczególności zakup nieruchomości, wymagają posiadania rachunku w hiszpańskim banku. Konto będzie służyło zarówno do realizacji płatności, jak i rozliczania opłat lokalnych, rachunków komunalnych oraz potencjalnych przychodów z wynajmu.

Prawo nieruchomości w Hiszpanii – podstawowe przepisy dla zagranicznych inwestorów korporacyjnych

Prawo hiszpańskie szczegółowo reguluje kwestie nabywania i posiadania nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, zarówno osoby fizyczne, jak i spółki kapitałowe. W niniejszej sekcji omówimy najważniejsze aspekty, na które powinna zwrócić uwagę holenderska B.V. wchodząc na ten rynek.

Mogące wystąpić różnice regionalne

Hiszpania podzielona jest na wspólnoty autonomiczne, z których każda posiada określone uprawnienia w zakresie gospodarki nieruchomościami. Oznacza to, że w zależności od regionu (np. Katalonia, Andaluzja, Walencja, Madryt) mogą występować dodatkowe wymagania formalne, inne podatki lub warunki związane z nabyciem nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.

Formy własności nieruchomości

W hiszpańskim prawie rozróżnia się dwie podstawowe formy własności nieruchomości:

• Własność wyłączna (plena propiedad): Najbardziej pełna forma własności, w której nabywca uzyskuje pełne prawo do gruntu i wzniesionych na nim budynków.
• Użytkowanie wieczyste (usufructo): Forma prawa do korzystania i pobierania pożytków z nieruchomości przez określony czas bez prawa do sprzedaży gruntu.

Rejestracja transakcji

Nabycie nieruchomości przez holenderską B.V. wymaga zawarcia aktu notarialnego przed notariuszem hiszpańskim, a następnie wpisu do Registro de la Propiedad (Rejestru Własności Nieruchomości). Rejestracja zapewnia ochronę prawną i potwierdza oficjalnie zmianę właściciela nieruchomości.

Ograniczenia dla zagranicznych inwestorów

W Hiszpanii nie istnieją ogólne ograniczenia dotyczące zakupu nieruchomości przez zagraniczne spółki kapitałowe. Pewne restrykcje mogą dotyczyć zakupu gruntów rolnych lub terenów strategicznych (np. w pobliżu stref wojskowych). Poza tym, holenderska B.V. jest uprawniona do nabywania, wynajmu i sprzedaży nieruchomości na równych prawach z hiszpańskimi podmiotami prawnymi.

Procedura zakupu nieruchomości przez B.V. w Hiszpanii – krok po kroku

Proces nabycia nieruchomości na rynku hiszpańskim obejmuje szereg starannie określonych etapów wymagających dobrej znajomości lokalnych przepisów i praktyk. Oto szczegółowy przewodnik po najważniejszych krokach:

1. Wybór nieruchomości i sprawdzenie jej stanu prawnego

Po określeniu kryteriów inwestycyjnych oraz budżetu, kolejnym krokiem jest wybór odpowiedniej nieruchomości. Na tym etapie warto przeprowadzić Due Diligence, czyli analizę prawną i techniczną, obejmującą:

• Weryfikację właściciela i zapisów w Rejestrze Własności
• Sprawdzenie ewentualnych obciążeń hipotecznych
• Audyt techniczny nieruchomości (stan techniczny, pozwolenia na budowę, zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego)
• Analizę aktualnych umów najmu (jeśli nieruchomość generuje przychody)

2. Zawarcie umowy przedwstępnej

W przypadku pozytywnej weryfikacji wybranej nieruchomości, standardową praktyką jest podpisanie umowy przedwstępnej (contrato de arras). Umowa ta obejmuje zwykle ustalenie ceny, warunków finansowania oraz wpłatę zaliczki (od 5 do 10% wartości nieruchomości). Zaliczka przepada na rzecz sprzedającego w przypadku rezygnacji przez kupującego bez uzasadnionej przyczyny.

3. Finalizacja transakcji u notariusza

Ostateczna umowa kupna (Escritura Pública de Compraventa) wymaga aktu notarialnego i obecności przedstawiciela B.V. z odpowiednimi pełnomocnictwami. Notariusz weryfikuje dokumenty, a następnie podpisuje akt, który stanowi podstawę do dokonania wpisu w Rejestrze Własności.

4. Rejestracja i rozliczenia transakcji

Po podpisaniu aktu zakupu następuje oficjalny wpis do Rejestru Własności oraz uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Transakcja zostaje rozliczona na podstawie faktury i pokwitowań przelewów.

5. Przejęcie zarządzania nieruchomością

Po sfinalizowaniu wszystkich formalności B.V. przejmuje zarządzanie nieruchomością. Warto skorzystać z usług wyspecjalizowanego partnera, który zadba o rozliczenia lokalnych podatków, opłaty za media oraz profesjonalny serwis zarządzania najmem lub bieżącą konserwacją nieruchomości.

Podatki związane z inwestycją w hiszpańskie nieruchomości przez holenderską B.V.

Podatki stanowią jedną z kluczowych kwestii podczas planowania inwestycji zagranicznych. W przypadku zakupu nieruchomości przez holenderską B.V. konieczne jest rozważenie zarówno podatków hiszpańskich, jak i wpływu umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania na relację z systemem podatkowym w Holandii.

Podatek od nabycia nieruchomości

W Hiszpanii kupujący płaci podatek od przeniesienia własności nieruchomości używanej – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Stawka podatku różni się w zależności od regionu i wynosi średnio od 6% do 10% wartości nieruchomości. Jeżeli inwestycja dotyczy nowo wybudowanej nieruchomości, pobierany jest podatek VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) w wysokości 10%, a także opłata skarbowa (actos jurídicos documentados).

Roczne podatki od nieruchomości

Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z obowiązkiem płacenia podatków lokalnych:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Coroczny podatek od nieruchomości płacony na rzecz gminy, obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości.
• Podatek od odpadów, opłat za wodę i energię: W zależności od lokalizacji i charakteru nieruchomości.

Podatek dochodowy od przychodów z wynajmu

W przypadku generowania przychodów z wynajmu nieruchomości przez B.V., podlega ona hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades). Standardowa stawka podatku wynosi 25%. Jednakże, umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Holandią a Hiszpanią daje możliwość odliczenia podatku zapłaconego w Hiszpanii podczas rozliczenia podatku w Holandii.

Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości

Zysk ze sprzedaży nieruchomości (różnica pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży, pomniejszona o koszty inwestycji i prowizje) podlega opodatkowaniu stawką podatkową od zysków kapitałowych. B.V. ma prawny obowiązek zapłaty podatku zarówno w Hiszpanii, jak i w Holandii, z zastosowaniem mechanizmu unikającego podwójnego opodatkowania.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Hiszpania nakłada również podatek majątkowy na wartość posiadanych nieruchomości. Stawki i progi podatkowe różnią się w zależności od regionu, przy czym niektóre wspólnoty oferują zwolnienia dla przedsiębiorstw inwestujących na terenie Hiszpanii.

Strukturyzacja inwestycji i optymalizacja podatkowa

Odpowiednie ustrukturyzowanie inwestycji pozwala na efektywne zarządzanie zobowiązaniami podatkowymi oraz minimalizację ryzyka operacyjnego. Przed zaangażowaniem się w inwestycję warto przeanalizować kluczowe aspekty związane z zarządzaniem portfelem, finansowaniem oraz rozliczeniami podatkowymi.

Holding i spółki celowe (SPV)

Częstą praktyką jest tworzenie przez B.V. dedykowanej spółki celowej typu Special Purpose Vehicle (SPV) zarejestrowanej w Hiszpanii lub w Holandii. Pozwala to oddzielić ryzyka poszczególnych projektów inwestycyjnych oraz zoptymalizować sposób rozliczania przychodów i kosztów. Spółka-matka (holding) zarządza zyskiem z dywidend, a ewentualne ryzyka pozostają w obrębie SPV.

Finansowanie inwestycji – własne czy kredyt?

B.V. może sfinansować zakup nieruchomości ze środków własnych lub przy wsparciu kredytu hipotecznego. Oferty hiszpańskich banków dla zagranicznych spółek różnią się od standardowych produktów dla osób fizycznych – wymagają szczegółowej analizy zdolności kredytowej, historii finansowej B.V. oraz dokumentacji spółki. Często korzystniejsze jest pozyskanie finansowania w Holandii, jednak należy uwzględnić efekty kursowe oraz wpływ na rozliczenia podatkowe.

Koszty operacyjne i optymalizacyjne

Podstawowe koszty związane z inwestowaniem przez B.V. w hiszpańskie nieruchomości to:

• Podatki od nieruchomości
• Koszty obsługi wynajmu i zarządzania
• Utrzymanie techniczne i administracyjne nieruchomości
• Opłaty notarialne i koszty rejestracyjne

Optymalizując wydatki, warto skorzystać z doświadczonych, lokalnych zarządców nieruchomości, którzy dbają zarówno o budżet, jak i jakość obsługi najemców.

Zarządzanie nieruchomościami inwestycyjnymi – kluczowe wyzwania i najlepsze praktyki

Profesjonalne zarządzanie zakupionymi nieruchomościami wpływa znacząco na rentowność inwestycji i długoterminowy wzrost ich wartości. Wśród wyzwań, przed którymi stają zagraniczni inwestorzy, należy wymienić:

• Lokalna obsługa najemców: Utrzymywanie wysokiego standardu obsługi klientów, szybkie reagowanie na usterki, prowadzenie dokumentacji w języku hiszpańskim i angielskim.
• Optymalizacja przychodów: Dobór strategii najmu (długoterminowy, krótkoterminowy, wynajem sezonowy), analiza rynku, segmentacja klientów.
• Przejrzystość rozliczeń: Prowadzenie klarownej ewidencji wpływów i wydatków, współpraca z lokalnymi księgowymi i doradcami podatkowymi.
• Konserwacja i remonty: Regularny nadzór nad stanem technicznym nieruchomości, wykonywanie niezbędnych remontów, wdrażanie nowoczesnych rozwiązań zwiększających wartość rynkową obiektu.

IMMO ABROAD oferuje kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami dla inwestorów korporacyjnych, zapewniając pełną obsługę najmu, prowadzanie mediacji z najemcami oraz dbanie o aspekty administracyjno-prawne. Dzięki temu możesz skoncentrować się na rozwoju własnej działalności, nie martwiąc się o lokalne niuanse.

Finansowanie zakupu nieruchomości przez holenderską B.V. – opcje i wyzwania

Zakup nieruchomości za granicą przez spółkę kapitałową wymaga dokładnego zrozumienia opcji finansowania dostępnych na rynku hiszpańskim i holenderskim.

Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla zagranicznej B.V.

Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych zarówno osobom fizycznym, jak i firmom zagranicznym. Jednakże, proces oceny zdolności kredytowej jest wysoce sformalizowany i wymaga dopełnienia szeregu formalności:

• Prezentacja deklaracji finansowych B.V. (bilans, rachunek zysków i strat, zaświadczenia podatkowe)
• Rejestracja numeru podatkowego w Hiszpanii
• Przedłożenie planu inwestycyjnego i biznesowego
• Często wymagany jest udział własny w wysokości 30-40% wartości nieruchomości

Oprocentowanie kredytów dla firm bywa wyższe niż dla osób fizycznych, a okres kredytowania z reguły krótszy (do 15-20 lat).

Kredyt w Holandii oraz międzynarodowe rozwiązania finansowe

Część inwestorów korzysta z możliwości pozyskania finansowania w holenderskich instytucjach finansowych, zabezpieczając kredyt majątkiem B.V. lub innymi aktywami. Takie rozwiązanie wymaga koordynacji podatkowej i finansowej pomiędzy obiema jurysdykcjami, a także uwzględnienia przepisów dotyczących transferu środków za granicę.

Leasing i inne alternatywne formy finansowania

Leasing nieruchomości lub komercyjne produkty finansowe to coraz częściej wykorzystywane rozwiązania, zwłaszcza w przypadku lokali komercyjnych czy nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy.

Ryzyka i wyzwania związane z inwestowaniem przez B.V. na rynku hiszpańskim

Choć inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości jest atrakcyjne, należy pamiętać o istniejących ryzykach i wyzwaniach operacyjnych:

• Zmiany przepisów prawnych i podatkowych: Jeszcze niedawno powstały nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego i ograniczeń dla podmiotów zagranicznych w niektórych regionach.
• Ryzyko walutowe: Chociaż oba kraje stosują euro, mogą wystąpić różnice kursowe przy przelewach i rozliczeniach transgranicznych.
• Różnice kulturowe i językowe: Efektywna komunikacja z hiszpańskimi partnerami, urzędami i najemcami wymaga lokalnej znajomości procedur.
• Stosunki z hiszpańskimi władzami lokalnymi: Niektóre regiony mają własne specyficzne uwarunkowania dotyczące gospodarki nieruchomości, które mogą wpłynąć na rentowność inwestycji.

Doświadczony partner, taki jak IMMO ABROAD, minimalizuje te ryzyka poprzez profesjonalne wsparcie na każdym etapie inwestycji – od analizy due diligence, przez prowadzenie formalności po zarządzanie portfelem nieruchomości.

Aspekty prawne związane z działalnością operacyjną B.V. w Hiszpanii

Działalność holenderskiej B.V. na rynku hiszpańskim niesie za sobą konieczność dostosowania się do miejscowych przepisów operacyjnych i prawnych. Oto najważniejsze kwestie:

Zakład podatkowy (Permanent Establishment)

Prowadzenie działalności operacyjnej w Hiszpanii przez B.V., szczególnie gdy firma zatrudnia pracowników na miejscu lub prowadzi aktywną działalność zarządczą, może skutkować powstaniem zakładu podatkowego. Oznacza to obowiązek rozliczania podatków od całości działalności na terenie Hiszpanii.

Obowiązek prowadzenia księgowości

Wszelkie transakcje i przychody uzyskane na terytorium Hiszpanii muszą być właściwie udokumentowane w księgach rachunkowych zgodnie z hiszpańskimi standardami rachunkowości. Szczególna uwaga powinna zostać zwrócona na rozliczanie podatku VAT, podatku dochodowego oraz prowadzenie rejestru przychodów z najmu.

Delegowanie pracowników i zarządzanie kadrami

Jeśli B.V. zdecyduje się na zatrudnienie pracowników w Hiszpanii, powinna dopełnić formalności dotyczących rejestracji w hiszpańskim systemie ubezpieczeń społecznych, zawarcia umów zgodnych z lokalnym prawem pracy oraz przestrzegania przepisów BHP.

Najczęściej wybierane strategie inwestycyjne dla B.V. w Hiszpanii

Wśród przedsiębiorców stosujących model inwestycji przez B.V. wyróżnić można kilka szczególnie efektywnych strategii:

1. Zakup nieruchomości pod wynajem długoterminowy: Stabilny, powtarzalny przychód – szczególnie polecane w dużych miastach i regionach turystycznych.
2. Flip inwestycyjny (kupno – remont – sprzedaż): Szybka sprzedaż nieruchomości po podniesieniu jej wartości przez remont i modernizację. Wymaga dobrej znajomości rynku i sprawnej realizacji projektów budowlanych.
3. Inwestycje w nieruchomości wakacyjne: Wynajem krótkoterminowy, w szczególności na wybrzeżu Costa del Sol, Costa Blanca czy na Balearach. Możliwy wyższy zwrot z inwestycji, ale większy nakład pracy i wyższe ryzyko sezonowości.
4. Budowa i sprzedaż nieruchomości komercyjnych lub luksusowych: Przeznaczone dla bardziej zaawansowanych inwestorów szukających wysokiej wartości dodanej oraz ciekawego zróżnicowania portfela inwestycyjnego.

Analiza rynku hiszpańskiego – perspektywy i trendy

Hiszpański rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą dynamiką i odpornością na wahania gospodarcze. Ostatnie lata przyniosły wzrost cen nieruchomości, szczególnie w największych miastach i na wybrzeżach.

Podział geograficzny rynku

• Duże metropolie: Madryt, Barcelona – duży popyt na najem długoterminowy i komercyjny.
• Wybrzeża: Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Brava – dominują inwestycje w apartamenty i domy wakacyjne.
• Wyspy: Wyspy Kanaryjskie, Baleary – atrakcyjny rynek sezonowego najmu krótkoterminowego.
• Provinces wewnętrzne: Regiony takie jak Kastylia-La Mancha czy Aragonia oferują niższe ceny i wysoką stopę zwrotu w niszowych segmentach.

Najnowsze trendy inwestycyjne

• Wzrost zainteresowania inwestycjami ekologicznymi – zielone budownictwo, certyfikaty energetyczne, modernizacje w kierunku zeroemisyjności.
• Nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego i ograniczenia liczby licencji w atrakcyjnych turystycznie regionach.
• Digitalizacja i automatyzacja procesu zarządzania nieruchomościami.

Najczęstsze błędy inwestorów zagranicznych i wskazówki jak ich uniknąć

Mimo wsparcia doświadczonych doradców, zagraniczni inwestorzy niekiedy popełniają powtarzające się błędy. Oto najważniejsze z nich wraz z rekomendacjami, jak ich uniknąć:

• Pominięcie due diligence: Niezrealizowanie pełnej analizy prawnej i technicznej nieruchomości przed zakupem może prowadzić do kosztownych komplikacji.
• Brak analizy regionalnych przepisów: Różnice między wspólnotami autonomicznymi mogą wpłynąć na rentowność inwestycji.
• Niedoszacowanie kosztów operacyjnych: Regularne opłaty, podatki, ubezpieczenia i koszty remontów mogą obniżyć realną stopę zwrotu.
• Brak profesjonalnego wsparcia lokalnego: Niezbędne jest współdziałanie z ekspertami znającymi lokalną specyfikę rynku.
• Błędy w rozliczeniach podatkowych: Należy prowadzić przejrzystą księgowość i regularnie konsultować się z doradcą podatkowym.

IMMO ABROAD doradza klientom na każdym kroku, pomagając ominąć wszelkie pułapki i efektywnie budować portfel inwestycyjny na bazie szczegółowej wiedzy i wieloletniego doświadczenia.

Specyfika rozliczeń podatkowych pomiędzy Holandią a Hiszpanią

Obowiązująca umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Holandią a Hiszpanią szczegółowo określa zasady rozliczenia dochodów uzyskanych z inwestycji nieruchomościowych przez holenderską B.V. Kluczowe postanowienia obejmują:

• Dochody z najmu i sprzedaży rozliczane są według zasad rezydencji podatkowej, przy czym główny ciężar podatkowy przypada na kraj, w którym położona jest nieruchomość.
• B.V. odprowadza w Hiszpanii podatek dochodowy od zysków z najmu oraz zysku kapitałowego, przy czym poświadczenie wpłaty (certyfikat podatkowy) umożliwia odliczenie tego podatku podczas corocznego rozliczenia w Holandii.
• Transgraniczne rozliczenia VAT wymagają właściwego oznaczenia transakcji oraz współpracy z hiszpańskim doradcą podatkowym.
• Od 1 lipca 2021 roku wprowadzono mechanizmy ścisłej kontroli cyfrowej transakcji (mechanizm prewencyjny przed podwójnym odliczaniem lub nieuprawnionym zwolnieniem).

Szczegółowe planowanie podatkowe, z wykorzystaniem wiedzy lokalnych i holenderskich ekspertów, pozwala skutecznie optymalizować zobowiązania i chronić interesy przedsiębiorstwa.

Aspekty związane z dziedziczeniem i przekazaniem własności nieruchomości przez B.V.

Hiszpańskie i holenderskie przepisy przewidują różne uwarunkowania dotyczące dziedziczenia nieruchomości należących do spółek kapitałowych. W odróżnieniu od własności osobistej, dziedziczeniu podlega udział w spółce, a nie sama nieruchomość.

• W przypadku śmierci udziałowca wszystkie prawa i obowiązki związane z nieruchomościami przechodzą na spadkobierców na zasadach ustanowionych w holenderskim statucie spółki i zgodnie z jego postanowieniami.
• Możliwa jest sukcesja wielopokoleniowa lub przekazanie udziałów w drodze darowizny w ramach optymalizacji podatkowej.
• Bardzo ważne jest wcześniejsze zaplanowanie tej struktury w porozumieniu z holenderskim notariuszem oraz przy wsparciu hiszpańskiego partnera prawnego.

Proces audytu i compliance – gwarancja bezpieczeństwa inwestycyjnego

Każda transakcja przeprowadzana na rynku hiszpańskim przez B.V. powinna być poprzedzona profesjonalnym audytem prawnym i biznesowym. Zakres audytu obejmuje:

• Analizę zgodności dokumentacji spółki z wymaganiami w Hiszpanii
• Due diligence wybranej nieruchomości
• Ocenę bezpieczeństwa inwestycyjnego i ryzyka prawnego
• Wdrożenie procedur AML (anti-money laundering) i compliance zgodnych z wytycznymi UE

IMMO ABROAD kładzie szczególny nacisk na przejrzystość procesów, pełną legalność działań oraz zgodność z lokalnym i międzynarodowym prawem, dbając o bezpieczeństwo swoich klientów.

Najczęściej zadawane pytania przez inwestorów – FAQ

Czy B.V. może posiadać kilka nieruchomości w różnych regionach Hiszpanii?

Tak, istnieje możliwość rozbudowy portfela inwestycyjnego na terenie całej Hiszpanii. W zależności od preferencji zarządczych i optymalizacji podatkowej warto rozważyć utworzenie oddzielnych spółek celowych (SPV) dla równych regionów lub typów nieruchomości.

Jak długo trwa proces zakupu nieruchomości przez B.V.?

Typowy czas trwania procesu zakupowego w Hiszpanii wynosi od 4 do 12 tygodni, w zależności od kompletności dokumentacji, procedur bankowych oraz sprawności lokalnego notariatu i rejestru własności nieruchomości.

Czy B.V. może sprzedać hiszpańską nieruchomość bezpośrednio osobie fizycznej?

Tak, sprzedaż bezpośrednia jest możliwa. Warto natomiast szczegółowo skonsultować jej konsekwencje prawne i podatkowe, zwłaszcza pod kątem opodatkowania zysków kapitałowych i rozliczeń transgranicznych.

Jak wygląda kwestia podwójnego opodatkowania podatkiem majątkowym?

Podatek majątkowy jest pobierany w Hiszpanii, ale zgodnie z międzynarodowym prawem podatkowym istnieje możliwość jego uwzględnienia podczas rozliczeń w Holandii (o ile podatek ten jest również tam wymagany).

Rola profesjonalnego doradcy nieruchomości – przewaga IMMO ABROAD

Korzystając z usług wyspecjalizowanego partnera doświadczonego w inwestycjach transgranicznych, inwestorzy holenderscy zyskują:

• Dostęp do szerokiej bazy ofert nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w całej Hiszpanii
• Wsparcie w analizie prawnej i due diligence
• Pomoc przy kompletowaniu dokumentacji i formalności urzędowych
• Kompleksową obsługę procesu zakupu i rejestracji nieruchomości
• Pełną obsługę zarządzania nieruchomościami, księgowości i wynajmu
• Doradztwo podatkowe i planowanie struktury inwestycyjnej

Dzięki takiemu wszechstronnemu wsparciu inwestor zyskuje pewność bezpieczeństwa prawnego oraz maksymalizuje swoje szanse na osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu w jednym z najbardziej atrakcyjnych regionów Europy.

Podsumowanie – kluczowe kroki do sukcesu inwestycyjnego holenderskiej B.V. w Hiszpanii

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii przez holenderską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością otwiera przed przedsiębiorcami szerokie perspektywy zwiększenia wartości kapitału i dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Proces ten wymaga jednak starannych przygotowań – zarówno w zakresie formalnoprawnym, jak i podatkowym.

1. Starannie przeanalizuj strukturę korporacyjną i przygotuj dokumentację B.V.
2. Zapoznaj się z przepisami regionalnymi w Hiszpanii dotyczącymi nieruchomości inwestycyjnych.
3. Współpracuj z doświadczonymi partnerami przy wyborze i analizie nieruchomości.
4. Dokładnie kalkuluj koszty transakcji, podatki i przyszłe opłaty eksploatacyjne.
5. Optymalizuj strukturę własności i zarządzanie ryzykiem poprzez korzystanie ze spółek celowych.
6. Stale monitoruj zmiany przepisów prawa i podatków w Hiszpanii i Holandii.
7. Opieraj się na wsparciu lokalnych i międzynarodowych ekspertów, by bezpieczeństwo Twojej inwestycji było gwarantowane na każdym etapie.

Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu, merytorycznemu wsparciu oraz ścisłej współpracy z IMMO ABROAD, Twoja holenderska B.V. może skutecznie realizować cele inwestycyjne na najbardziej atrakcyjnych rynkach nieruchomości w Hiszpanii.

Załącznik: Lista wymaganych dokumentów dla B.V. inwestującej w Hiszpanii

• Akt założycielski i aktualne statutory spółki
• Wyciąg z holenderskiego rejestru handlowego
• Kopie dokumentów tożsamości przedstawicieli i udziałowców
• Pełnomocnictwo do reprezentowania B.V. na terytorium Hiszpanii
• Numer identyfikacji podatkowej w Hiszpanii (NIE/NIF)
• Wycena nieruchomości i raport due diligence
• Rachunek bankowy otwarty w hiszpańskim banku
• Potwierdzenie wpłaty zaliczki i środków na zakup nieruchomości
• Zaświadczenie o niekaralności spółki (jeśli wymagane)
• Zaświadczenie o braku długów podatkowych i zaległości finansowych

Przygotowanie kompletnej dokumentacji oraz przestrzeganie lokalnych procedur administracyjnych zapewnia płynność i bezpieczeństwo inwestycji.

Ostateczne rekomendacje – Twoja droga do sukcesu z IMMO ABROAD w Hiszpanii

Jeżeli planujesz wykorzystać możliwości, jakie oferuje hiszpański rynek nieruchomości jako przedsiębiorca posiadający holenderską B.V., kluczowe znaczenie ma właściwe przygotowanie strategiczne i proceduralne. Współpracując z doświadczonym partnerem, takim jak IMMO ABROAD, zapewniasz sobie dostęp do merytorycznego doradztwa, profesjonalnej obsługi oraz skutecznej realizacji założonych celów inwestycyjnych.

Pamiętaj, że takie przedsięwzięcie wymaga nie tylko wiedzy o rynku, ale również wnikliwej analizy prawnej, podatkowej i biznesowej. Dzięki wszechstronnemu wsparciu specjalistów masz szansę bezpiecznie i efektywnie budować portfel wartościowych nieruchomości oraz zyskać pozycję lidera na arenie międzynarodowych inwestycji.

Nie zwlekaj z podjęciem decyzji – każda udana inwestycja zaczyna się od pierwszego kroku, którym może być kontakt z ekspertami IMMO ABROAD, gotowymi wysłuchać Twoich potrzeb i skutecznie je zrealizować.