Niedobór mieszkań na wynajem w Hiszpanii jest porażką polityki: wysokie podatki od nieruchomości i inne podatki, a także skomplikowane i powolne procedury uzyskiwania pozwoleń blokują przejście od wynajmu do posiadania...

Streszczenie.

Problemy mieszkaniowe w Hiszpanii nie wynikają przede wszystkim z „chciwych właścicieli” ani „inwazji Airbnb”. Jest to przewidywalny rezultat wysokich podatków od zakupu nieruchomości (zwłaszcza regionalnego podatku od transakcji własnościowych (ITP), plus opłaty skarbowe i inne opłaty) oraz powolnego, kosztownego i niepewnego procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę, który ogranicza podaż nowych nieruchomości. Kiedy uzyskanie prawa własności jest niezwykle kosztowne, a budowa kolejnych domów niezwykle powolna, presja nie może skierować się w stronę czynszów. Limity cen i ograniczenia dotyczące wynajmu jedynie przesuwają problem niedoboru, ale go nie rozwiązują. Hiszpania musi obniżyć podatki od transakcji, przyspieszyć proces wydawania pozwoleń i ustabilizować przepisy – aby najemcy mogli stopniowo nabywać nieruchomości, a deweloperzy mogli zwiększać podaż na dużą skalę.

1) „Opłata za posiadanie”: Hiszpania obciąża koszty z góry i blokuje mobilność najemców

W przypadku przeciętnego gospodarstwa domowego przenoszącego się z wynajmu do własności domu z rynku wtórnego, Hiszpania pobiera jedne z najwyższych w Europie kosztów transakcyjnych, na które składa się regionalny podatek od przeniesienia własności (ITP), wynoszący zazwyczaj 6–10% ceny (np. 10% we Wspólnocie Walenckiej w przypadku standardowych zakupów), a także opłata notarialna, rejestrowa i skarbowa od kredytów hipotecznych. W przypadku nowych nieruchomości nabywcy płacą 10% podatku VAT (IVA) zamiast ITP, plus opłatę skarbową (AJD), która zazwyczaj wynosi ~0,5–1,5% w zależności od regionu, a także opłaty notarialne i rejestrowe. Łącznie, przeciętne gospodarstwo domowe musi ponieść 10–14% całkowitych kosztów transakcyjnych, aby przejść od najemcy do właściciela.

Koszty te mają znaczenie, ponieważ to najemcy sami je kalkulują. Młoda para, która szuka mieszkania z drugiej ręki za 200 000 euro w Walencji, musi liczyć się z kosztami rzędu 20 000 euro z tytułu podatku od nieruchomości (10%), przed notariuszem, rejestracją i innymi opłatami – co daje łącznie 25 000–28 000 euro z własnej kieszeni. Dla wielu gospodarstw domowych – zwłaszcza bez wsparcia rodziny – jest to zbyt wysokie i opóźnia lub uniemożliwia przeprowadzkę. Nieuniknionym skutkiem jest utrzymujący się na rynku najmu popyt, który podbija ograniczoną podaż.

• Zakres podatku ITP i zmienność regionalna. W Hiszpanii podatek ITP jest ustalany przez wspólnoty autonomiczne i zazwyczaj wynosi od 6% do 10% dla zwykłych nabywców, a stawki obniżone obowiązują tylko w nielicznych przypadkach (np. dla rodzin wielodzietnych, osób niepełnosprawnych, w przypadku mieszkań socjalnych lub w określonych grupach dochodowych). W przypadku nowych inwestycji obowiązuje 10% podatek VAT w całym kraju, a dodatkowa stawka AJD jest ustalana regionalnie.
  
  
• Całkowite koszty zazwyczaj przekraczają 10%. Przewodniki branżowe i prawne konsekwentnie podają całkowite koszty nabycia (podatki + notariusz + rejestr + opłaty prawne + opłaty hipoteczne) w przedziale 10–14% dla wielu nabywców, w zależności od regionu i struktury finansowania.
  

Implikacje polityczne. Jeśli państwo chce, aby najemcy kupowali, pierwsza dźwignia jest wrażliwa na cenę i natychmiastowa: obniżyć ITP (lub zaoferować szerokie kredyty hipoteczne na pierwsze mieszkanie) i obniżyć AJD dla typowych nabywców. Dopóki to się nie stanie, „drabina” prowadząca od wynajmu do posiadania pozostaje podcięta na pierwszym szczeblu.

2) Wąskie gardło w wydawaniu pozwoleń: powolne, kosztowne i niepewne zatwierdzanie ogranicza podaż

Proces wydawania pozwoleń na budowę w Hiszpanii pozostaje zbyt powolny i rozdrobniony. Jeszcze przed wprowadzeniem najnowszych przepisów (nakładek na plany zagospodarowania przestrzennego, raportów środowiskowych, kontroli dziedzictwa), międzynarodowe analizy od dawna wskazywały na złożoność i czasochłonność „pozwoleń na budowę”. Poprzednie ramy Banku Światowego Doing Business (ostatnio w pełni opublikowane w 2020 r.) odnotowały około 13 procedur i miesięcy upływającego czasu na uzyskanie podstawowego pozwolenia na budowę komercyjną w Hiszpanii (w zależności od miasta, ale w przypadku standardowym wynosi to około sześciu do dwunastu miesięcy). Niezależnie od dokładnej liczby dla danej gminy, ogólny wniosek pozostaje niezmienny: długie, nieprzewidywalne harmonogramy są normą, z udziałem wielu agencji i kolejnymi etapami.

Poniżej przedstawiono dwa praktyczne skutki uboczne:

1. Mniej mieszkań rozpoczynanych i oddawanych do użytku. Gdy kolejka się wydłuża, a przepisy zmieniają się w trakcie realizacji, projekty stoją w miejscu. Prywatni deweloperzy racjonalnie budują mniej, a mali deweloperzy wycofują się z inwestycji. Dane krajowe i dane pośredników za lata 2024–2025 pokazują silny popyt, ale niedobór podaży – dokładnie to, co produkują długie plany budowy. Na przykład CBRE odnotowało silny wzrost sprzedaży i cen w 2024 roku, a „niedobór podaży” został wskazany jako główne wyzwanie.
   
   
2. Wyższe koszty wliczone w czynsze i ceny. Każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania w kolejce po pozwolenia zwiększa koszty finansowania, narzuty i premie za ryzyko – które ostatecznie są uwzględniane w czynszach (w przypadku nowych nieruchomości na wynajem) i cenach sprzedaży (w przypadku budowy na sprzedaż). A to jeszcze nie licząc regionalnej heterogeniczności przepisów, która podnosi koszty prawne i zniechęca do inwestycji.
   
   

Uczciwie rzecz biorąc, liczba pozwoleń (jako przepływ) może wzrosnąć nawet w obliczu biurokracji; indeks pozwoleń na budowę Eurostatu pokazał, że Hiszpania będzie jednym z krajów o największym wzroście w UE w 2023 r. (+25,3% w przeliczeniu na powierzchnię użytkową) – ale odbicie liczby pozwoleń po kryzysie pandemicznym to nie to samo, co wydajny i przewidywalny system. Liczba pozwoleń może rosnąć z niskiego poziomu, a mimo to być zbyt mała i zbyt wolna, aby zniwelować niedobory w dużych obszarach miejskich.

Implikacje polityczne. Hiszpania potrzebuje ustawowych limitów czasowych, elektronicznego składania wniosków w jednym okienku oraz zasad „uznania za zatwierdzone”, zgodnie z którymi administracja, która nie podejmie decyzji w terminie, nie będzie mogła blokować projektów w nieskończoność. Bez pewności proceduralnej – a nie tylko zwiększenia dotacji – luka w podaży będzie się utrzymywać.

3) Co się stanie, gdy opodatkuje się własność i ograniczy podaż? Czynsze wzrosną.

Dowodem pierwszego rzędu są dane z szeregu cen najmu i wskaźników podaży. Wskaźniki rynku wielokrotnie pokazują rekordowe lub bliskie rekordowym czynsze w wielu miastach, co wyraźnie wskazuje na przewagę popytu nad podażą:

• Seria raportów Idealisty na temat wynajmu odnotowała rekordowe lub bliskie rekordowym poziom czynszów w całej Hiszpanii w latach 2023–2025, przy czym w niektórych przypadkach odnotowano dwucyfrowe roczne wzrosty, a potencjał wzrostu jest nadal napięty.
  
  
• Zapasy mieszkań na sprzedaż maleją w wielu prowincjach i stolicach; najnowsze raporty z portali wskazują na gwałtowny spadek podaży mieszkań na sprzedaż od 2019 roku (np. średni spadek podaży mieszkań na sprzedaż w skali kraju wyniósł około 39%, a w dużych miastach spadek wyniósł około 47–53%), co potwierdza napiętą sytuację na rynku. Mniejsza liczba mieszkań do wynajęcia oznacza, że więcej najemców pozostaje w wynajmie.
  
  

A reakcja polityczna Hiszpanii? Skupienie się na limitach i ograniczeniach czynszów, a nie na dwóch dźwigniach, które faktycznie uwalniają najemców – obniżając opłaty za posiadanie i przyspieszając nową podaż.

4) Limity czynszów i „obszary napięte”: optyka jest silna, przepustowość słaba

Hiszpańska ustawa mieszkaniowa z 2023 roku (Ley por el Derecho a la Vivienda) zezwala na wprowadzenie limitów aktualizacji czynszów na szczeblu krajowym i upoważnia regiony do wyznaczania „obszarów mieszkalnych o wysokiej presji” z pułapami cenowymi, zwłaszcza dla dużych właścicieli. W latach 2022–2024 rząd wprowadził również krajowe limity corocznych aktualizacji czynszów (2% w latach 2022–2023; 3% w 2024 r.). Katalonia poszła dalej: od marca 2024 r. wprowadziła limity czynszów powiązane ze wskaźnikiem referencyjnym w kilkudziesięciu gminach, z nielicznymi wyjątkami (np. niektóre remonty, umowy długoterminowe do 10 lat).

Ta rodzina polityk jest popularna, ale ma dwie słabości strukturalne:

• Likwiduje objawy, a nie przyczyny. Limity mogą tymczasowo spowolnić wzrost czynszów za lokale objęte ochroną, ale nie tworzą nowych mieszkań. Bez odblokowania przepływu pozwoleń i obniżenia podatków od zakupu, aby najemcy mogli przejść na własność, reorganizujesz niedobór, a nie go eliminujesz.
  
  
• Może to zmniejszyć przyszłą podaż. Globalne dowody i podstawowa matematyka projektów wskazują, że gdy potencjalne zyski z wynajmu są administracyjnie ograniczone, a hiszpańskie podatki i opłaty z góry pozostają wysokie, mniej projektów jest realizowanych. Rezultatem jest mniejsza liczba nowych nieruchomości na wynajem lub przejście na nieregulowane segmenty (średnioterminowy wynajem korporacyjny, wspólne mieszkanie dla studentów z usługami itp.), a czasem po prostu brak projektu.
  
  

Implikacje polityczne. Jeśli kontrola cen zostanie utrzymana, musi być ona połączona z działaniami kompensacyjnymi, które obniżą koszty produkcji regulowanych jednostek – np. wakacje ITP/AJD dla nabywców nowo wybudowanych domów na start, premie za gęstość zabudowy i gwarantowane terminy wydawania pozwoleń na projekty o przystępnych cenach, a także przewidywalne zasady indeksacji w celu zachowania rentowności finansowania.

5) Przykłady praktyczne: w jaki sposób wybory polityczne ograniczają popyt na wynajem

Przykład A: Nabywca odsprzedaży w Walencji kontra ITP.

• Dom docelowy: mieszkanie na sprzedaż za 220 000 euro w dzielnicy L'Horta.
  
  
• ITP przy 10%: 22 000 euro.
  
  
• Notariusz + rejestr + usługi prawne (przykład): 1500–2000 euro.
  
  
• W przypadku finansowania, AJD kredytu hipotecznego i koszty bankowe są wyższe.
  
  To gospodarstwo domowe musi zaoszczędzić 25 000–30 000 euro na ewentualny wkład własny. Wiele osób nie może, więc wynajmują i walczą o ograniczoną liczbę mieszkań.
  
  

Przykład B: Nowo wybudowane mieszkanie startowe a VAT + AJD.

• Dom docelowy: nowy budynek o wartości 210 000 euro na korytarzu Murcia–Alicante.
  
  
• VAT (10%): 21 000 euro (zamiast ITP).
  
  
• AJD (np. 1,0%) od elementów aktu własności/hipoteki: ~2100 EUR (przykładowo, w zależności od regionu).
  
  Kupujący muszą liczyć się z koniecznością zapłaty ponad 23 000 euro podatku przed uiszczeniem opłat, co ponownie stanowi poważną barierę.
  
  

Przykład C: Mały deweloper w średniej wielkości mieście.

• Grunt zabezpieczony, projekt skromny (20 jednostek).
  
  
• Ryzyko związane z harmonogramem: wiele miesięcy uzyskiwania pozwoleń w wielu biurach.
  
  
• Finansowanie: każdy dodatkowy miesiąc to wyższe odsetki i koszty ogólne; zmiany zasad w trakcie procesu powodują konieczność ponownego opracowania ryzyka.
  
  
• Wraz ze wzrostem kontroli czynszów i kosztów budowy, oczekiwane zyski maleją. Racjonalnym rozwiązaniem jest opóźnienie, zmniejszenie skali lub anulowanie projektu. Agregacja tego zachowania u dziesiątek małych i średnich deweloperów prowadzi do strukturalnego niedotrzymania terminów.
  

6) Własne cele rządu są podważane przez jego konstrukcję fiskalną i administracyjną

Hiszpania twierdzi, że chce: (i) aby najemcy stali się właścicielami; (ii) bardziej przystępnej cenowo podaży; (iii) stabilnych czynszów; (iv) miast przyjaznych mieszkańcom i zrównoważonych. Jednak jej instrumenty – wysokie podatki od zakupu i powolne wydawanie pozwoleń – przynoszą odwrotny skutek:

• Wysokie podatki od zakupu uniemożliwiają najemcom zostanie właścicielami nieruchomości, co powoduje koncentrację popytu na wynajem.
  
  
• Powolne maszyny do wydawania pozwoleń ograniczają podaż nowych produktów, więc niedobór podnosi zarówno ceny, jak i czynsze.
  
  
• Reaktywne kontrole czynszów ograniczają nowe inwestycje w wynajem, utrwalając niedobory.
  
  

Owszem, pojawiają się nowe propozycje subsydiów (np. linia pomocowa dla młodzieży w wynajmie z opcją kupna i rozszerzona koncepcja „bono joven”), ale transfery gotówkowe po stronie popytu bez reform podaży grożą wzrostem cen. Nawet niektórzy sojusznicy ostrzegają, że subsydia mogą powodować inflację na napiętych rynkach, jeśli nie zostaną połączone z reformami po stronie podaży.

7) Jak wyglądałby pakiet mieszkaniowy w Hiszpanii, który sprzyjałby mobilności i podaży?

A. Zmniejszyć opłatę za posiadanie.

1. Obniżyć stawkę ITP dla pierwszego domu i transz o umiarkowanej cenie (np. do 3–5% dla pierwszych 200 tys.–250 tys. euro wszędzie) i stopniowo zmniejszać AJD dla typowych kredytów hipotecznych.
   
   
2. Ograniczone czasowo ulgi ITP/AJD dla nabywców, którzy w ciągu, powiedzmy, 24 miesięcy przenoszą się z wynajmowanego mieszkania do własności domu.
   
   
3. Przenośne ulgi podatkowe dla gospodarstw domowych, które wynajmują mieszkania na „obszarach zagrożonych” przez okres co najmniej 3 lat i kupują je w tym samym obszarze — finansowane przez rząd centralny w celu uniknięcia regionalnych luk w dochodach.
   
   (W Hiszpanii podatek VAT na nowe budynki mieszkalne został już ustalony na szczeblu centralnym na poziomie 10%; pole do działania leży w gestii ITP/AJD na szczeblu regionalnym.)
   
   

B. Umieść pozwolenie na zegarze.

1. Ustawowe terminy podjęcia decyzji (np. 90/120/180 dni w zależności od etapu projektu) uznawane za zatwierdzone, jeśli administracja nie podejmie decyzji.
   
   
2. Pojedyncze okno, cyfrowe pozwolenia z równoległym przetwarzaniem raportów technicznych; koniec z wymuszaniem sekwencyjnego przetwarzania dokumentów papierowych.
   
   
3. Jednolite listy kontrolne i przykładowe rozporządzenia uzgodnione przez wspólnoty autonomiczne w celu wyeliminowania niejasności prawnych.
   
   (Nierównomierne harmonogramy w Hiszpanii są dobrze udokumentowane; najszybszym sposobem na zapewnienie dostaw na lata bez nowych subsydiów jest nowa wersja zasad i procedur.)
   
   

C. Dostosuj zasady dotyczące czynszów do wykonalności.

1. Jeśli limity cen nie podlegają negocjacjom politycznym, należy połączyć je z rekompensatami: przyspieszonymi pozwoleniami, premiami za gęstość zabudowy, ulgami VAT/ITP dla mieszkań przystępnych cenowo oraz stabilną indeksacją dla umów długoterminowych.
   
   
2. Zwolnić gruntownie odnowione jednostki (modernizacje pod kątem energii/dostępności) z limitów na określony czas, aby odblokować inwestycje poprawiające jakość — co jest już rozważane w ramach Katalonii poprzez wyjątki do +10% w uzasadnionych przypadkach.
   
   

D. Mierz to, co ważne.

• Kwartalne publikowanie tablic zezwoleń (wnioski, zgody, mediana dni decyzji według gminy i rodzaju projektu).
  
  
• Śledź przejścia od wynajmującego do właściciela wraz z wpływami z tytułu ITP/AJD, aby udokumentować korzyści w zakresie mobilności wynikające z obniżek podatków.
  

8) Odpieranie typowych kontrargumentów

„Ale zasób mieszkaniowy Hiszpanii jest ogromny – ponad 27 milionów mieszkań!”

Tak – i dotyczy to również pustych, przestarzałych, drugich domów i niedopasowanych lokalizacji. Zapasy ≠ podaż tam, gdzie ludzie jej potrzebują. Rok 2024 nie powstrzymał wzrostu czynszów w kluczowych obszarach metropolitalnych, ponieważ nowe, dobrze zlokalizowane i zgodne z przepisami lokale wciąż są rzadkością tam, gdzie popyt jest największy.

„Liczba pozwoleń się poprawia; Eurostat przewiduje wzrost w 2023 r.”

Widoczne jest pewne odbicie w wydatkach na powierzchnie użytkowe po pandemii, jednak poprawa z niskiego poziomu nie oznacza, że sytuacja będzie wystarczająco szybka, aby sprostać dzisiejszemu zapotrzebowaniu i tworzeniu gospodarstw domowych, ani nie rozwiązuje problemu nieprzewidywalności samorządów.

„Ograniczenia czynszów są konieczne w czasie kryzysu”.

Mogą one krótkoterminowo spłaszczyć krzywą dla obecnych najemców, ale nie przenoszą najemców na własność i mogą zniechęcić do inwestycji, które mogłyby złagodzić niedobory. Bez cięć w ramach ITP/AJD i reformy pozwoleń, limity w większości realokują koszty.

9) Praktyczna, krótkoterminowa mapa drogowa (12–24 miesiące)

1. Krajowo-regionalna umowa na rzecz mobilności: współfinansowane obniżki podatku ITP przy zakupie pierwszego domu do wysokości limitu cenowego ustalonego na daną prowincję; ulga AJD przy kredytach hipotecznych na pierwsze mieszkanie; proste kryteria kwalifikowalności (zamieszkanie + pierwszy zakup).
   
   
2. Królewski dekret w sprawie uproszczenia administracyjnego: wprowadzenie jednolitych terminów wydawania pozwoleń i cyfrowego przetwarzania w jednym miejscu z zabezpieczeniami w postaci domniemanego zatwierdzenia dla określonych klas projektów.
   
   
3. Przyspieszacze podaży w przystępnej cenie: premie za gęstość zabudowy i przyspieszone wydawanie pozwoleń dla projektów, które zobowiązują się do utrzymywania czynszów poniżej wskaźnika przez 15 lat, w połączeniu z rekompensatami VAT/ITP, które utrzymują wewnętrzną stopę zwrotu na opłacalnym poziomie nawet przy umiarkowanych czynszach.
   
   
4. Przejrzystość: kwartalne tabele rankingowe dotyczące terminów wydawania pozwoleń mające na celu wywieranie konstruktywnej presji na gminy pozostające w tyle; publiczne wskaźniki czasu potrzebnego na wydanie pozwolenia (od wydania do dostarczenia).
   

10) Wniosek: Przestańcie obwiniać wynajem. Zacznijcie naprawiać podatki i biurokrację.

Niedobór czynszów w Hiszpanii nie jest moralnym upadkiem właścicieli, lecz mechanicznym rezultatem polityki fiskalnej i administracyjnej. Wysokie podatki od zakupu nieruchomości zniechęcają najemców do kupowania; powolne wydawanie pozwoleń uniemożliwia budowę nowych domów; limity próbują więc racjonować statyczny tort. Jeśli Hiszpania chce prawdziwej mobilności – najemcy stają się właścicielami, podaż nadrabia zaległości, czynsze stabilizują się – musi obniżyć opłaty za posiadanie i przyspieszyć proces. Wszystko inne to teatr polityczny.

Źródła i dalsza lektura (wybór)

• Podatki i koszty zakupu (ITP 6%–10% według regionu; 10% VAT od nowych budynków; zakresy AJD; typowe stawki notarialne/rejestrowe): Wise (przegląd), Lawants (przedziały kosztów), Taxadora (przewodnik po ITP 2025), Terreta Spain/przewodniki branżowe dotyczące całkowitych kosztów w wysokości 10%–14%.
  
  
• Dopuszczając złożoność i harmonogram (procedury; miesiące upływu czasu w standardowych przypadkach): Bank Światowy Doing Business (profil gospodarki Hiszpanii; wyciąg z banku danych).
  
  
• Podaż/popyt i ceny (czynsze bliskie rekordowych poziomów; odnotowano niedobory; spadek podaży): seria artykułów o wynajmie Idealista; notatka rynkowa CBRE; relacje prasowe o spadku podaży w sprzedaży w porównaniu ze szczytami z 2019 r.
  
  
• Prawo mieszkaniowe z 2023 r. i limity czynszów (krajowe limity aktualizacji 2%/3%; obszary zagrożone; indeks Katalonii i wyjątki): opracowanie Clifford Chance; przewodnik SPI; notatki Ashursta; podsumowania wdrożenia w Katalonii.
  
  
• Kontekst (kamień milowy w zasobach mieszkaniowych; zastrzeżenie dotyczące odbicia wskaźnika pozwoleń na budowę): Spanish Property Insight na temat 27 mln mieszkań; wskaźnik pozwoleń na budowę Eurostatu.
  
  
• Ostatnie ogłoszenia dotyczące polityki (pomoc dla młodych w wynajmie mieszkań z możliwością wykupu, rozszerzone dopłaty do wynajmu): relacja El País z ogłoszeń z września 2025 r.