Einleitung: Die Komplexität des französischen Immobilienkaufs verstehen

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich ist ein bedeutender Schritt, der nicht nur die Erfüllung eines Lebenstraums repräsentieren kann, sondern auch zahlreiche finanzielle, rechtliche und steuerliche Herausforderungen mit sich bringt. Frankreichs Immobilienmarkt ist attraktiv – ob als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder Investitionsobjekt – doch potenzielle Käufer müssen sich einer Vielzahl von Kosten und Belastungen bewusst sein, die weit über den reinen Immobilienpreis hinausgehen. In diesem umfassenden Beitrag beleuchten wir alle Aspekte rund um das Thema "Kosten und Steuern beim Kauf von französischem Immobilienbesitz", damit Sie als Käufer optimal informiert und vorbereitet sind.

Die verschiedenen Immobilientypen: Auswahl und Einfluss auf die Gesamtkosten

Frankreich bietet eine breite Palette an Immobilien: von modernen Apartments in pulsierenden Städten über pittoreske Landhäuser bis hin zu luxuriösen Anwesen an der Côte d’Azur. Die Art der Immobilie hat direkten Einfluss auf die Erwerbskosten, die laufenden Steuern und die langfristigen Finanzverpflichtungen. Es ist wichtig, zu Beginn eine genaue Analyse der individuellen Bedürfnisse und der gewünschten Nutzung (als Eigenheim, Ferienimmobilie oder Investment) anzustellen, um die realen Kosten besser einschätzen und budgetieren zu können.

Eigentum: Altbau versus Neubau

• Altbau: Meist günstiger in der Anschaffung, aber höhere Notarkosten und Transaktionssteuern.
• Neubau: Häufig teurer, dafür reduzierte Erwerbsnebenkosten und oft aktuelle Energie- und Baustandards.

Die Wahl des Immobilientyps sollte auch steuerliche Überlegungen berücksichtigen, da bestimmte staatliche Förderungen oder Steuervorteile für bestimmte Objekte gelten können.

Der Kaufprozess in Frankreich: Beteiligte Parteien und Abläufe

Der Immobilienkauf in Frankreich ist ein strukturierter Vorgang mit klar definierten rechtlichen Schritten. Verschiedene Parteien sind involviert, darunter Maklerinnen, der/die Notar/in ("notaire"), Verkäufer, gegebenenfalls Sachverständige oder Gutachter sowie teils Übersetzer für internationale Käufer.

Zentrale Etappen des Immobilienkaufs

1. Vorvertrag (Compromis de vente/CPCV): Juristisch bindender Vorvertrag beider Parteien.
2. Due Diligence: Überprüfung rechtlicher, finanzieller und technischer Dokumente.
3. Endgültiger Kaufvertrag (Acte de vente): In Anwesenheit des Notars unterzeichnet; hier erfolgt die Eigentumsübertragung.
4. Grundbuch-Eintrag: Der Notar veranlasst die Änderung der Eintragung im französischen Grundbuch (Cadastre).

Die Beauftragung eines renommierten Notars, der unabhängig agiert und die Transaktion absichert, ist unerlässlich. Der genaue Ablauf kann je nach Komplexität der Immobilie oder finanziellen Besonderheiten variieren, doch die erwähnten Schritte sind standardisiert und rechtlich vorgeschrieben.

Erwerbskosten: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Zu den Erwerbskosten zählen weit mehr als nur der eigentliche Kaufpreis der Immobilie. Kaufinteressenten müssen mit zusätzlichen Kosten in Höhe von rund 7–10 % des Kaufpreises rechnen. Diese ergeben sich aus verschiedenen Positionen:

Notarkosten ("Frais de Notaire")

Die Notarkosten betragen für Bestandsimmobilien ca. 7–8 % des Kaufpreises; bei Neubauten meist etwa 2–3 %. Sie umfassen die Vergütung des Notars (etwa 1 %), Steuern und Abgaben an den Staat, sowie diverse Registrierungs- und Verwaltungsgebühren.

• Tarif des Notars: Vom Staat festgelegt, degressiv nach Höhe des Kaufpreises.
• Steuern & Abgaben: Der größte Teil der "Frais de Notaire" sind Steuern, die an die öffentlichen Kassen abgeführt werden.
• Unvermeidlich: Notare sind für Immobilienkäufe in Frankreich obligatorisch.

Eine detaillierte Kostenaufstellung erhält der Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Notar.

Maklergebühren

Wenn eine Immobilienagentur eingeschaltet wird, entstehen Maklerprovisionen von typischerweise 5–6 % des Kaufpreises. Diese Provision ist in Frankreich üblicherweise im Verkaufspreis enthalten, sodass Käufer und Verkäufer gemeinsam transparent über die Kostenstruktur informiert sind.

Sonstige Erwerbsnebenkosten

• Gutachtergebühren: Bei Bedarf für technische Überprüfungen (z.B. Bausubstanz, Energieausweis, Schädlingsbefall).
• Vermittlungsgebühren: Falls internationale Dienstleister beteiligt sind.
• Übersetzungskosten: Für ausländische Käufer mit unzureichenden Sprachkenntnissen.

Diese Nebenkosten variieren je nach Einzelfall und sollten frühzeitig im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Finanzierung: Hypotheken und deren Nebenkosten

Die Finanzierung des Immobilienerwerbs kann in Frankreich über verschiedene Wege erfolgen. Neben Eigenkapital ist für viele Käufer eine Hypothek (prêt immobilier) erforderlich. Dabei fallen auch hier spezifische Kosten an, die den Gesamtaufwand erhöhen:

Kreditabschlussgebühren ("Frais de dossier")

Banken erheben üblicherweise Verwaltungsgebühren für die Bearbeitung des Hypothekenantrags. Diese betragen oft zwischen 0,5–1 % des Darlehensbetrags, mindestens aber einen Festbetrag.

Schätzgebühren ("Frais d’expertise")

Die kreditgebende Bank beauftragt einen unabhängigen Gutachter zur Bestimmung des Immobilienwerts – oft Voraussetzung für die Kreditbewilligung. Die Kosten hierfür werden dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt.

Absicherungskosten

• Hypothekenversicherung: Obligatorisch in Frankreich; sichert Banken gegen Zahlungsausfälle infolge von Tod, Arbeitslosigkeit oder Invalidität ab.
• Hypothekengebühr: Eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit, für die ebenfalls Gebühren beim Notar anfallen.

Eine sorgfältige Kalkulation dieser Kosten ist für die Gesamtplanung unerlässlich. Der französische Hypothekarmarkt ist für Nicht-Residenten zugänglich, jedoch sind die Anforderungen strenger und die Bearbeitungszeiten tendenziell länger.

Steuern beim Erwerb von Immobilien

Beim Immobilienkauf in Frankreich fallen mehrere steuerliche Abgaben an – sowohl einmalig beim Erwerb als auch laufend während des Besitzes. Es ist essenziell, die Steuerbelastung präzise zu kalkulieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Grunderwerbsteuer ("Droite de mutation à titre onéreux")

Dies ist die wichtigste einmalige Steuer beim Immobilienerwerb. Die Höhe variiert je nach Standort und Art der Immobilie, beträgt aber bei Altbauten durchschnittlich 5,8 % des Kaufpreises. Bei Neubauten ist die Grunderwerbsteuer geringer (circa 0,7 %).

Umsatzsteuer (“TVA”)

Wird der Kaufpreis für eine neu errichtete Immobilie (Baujahr jünger als fünf Jahre) fällig, greift die französische Mehrwertsteuer in Höhe von 20 %. Diese ist im Angebotspreis meist bereits enthalten.

Lokale Steuern bei Eigentum

• Grundsteuer ("Taxe foncière")
• Wohnsteuer ("Taxe d’habitation") (seit 2023 für Hauptwohnsitze weitgehend abgeschafft; für Zweitwohnungen weiterhin relevant)

Die jährliche Höhe der lokalen Steuern hängt vom Einheitswert der Immobilie und dem Steuersatz der jeweiligen Kommune ab.

Laufende Kosten als Eigentümer

Nach dem Erwerb einer Immobilie sind Eigentümer mit diversen laufenden Kosten konfrontiert. Diese sollten in die langfristige Finanzplanung einbezogen werden, um die Rentabilität der Investition transparent zu machen.

Regelmäßige Eigentumskosten

• Wartung und Instandhaltung: Regelmäßige Ausgaben für Pflege, Reparaturen und (bei gemeinschaftlichem Eigentum) Instandhaltungsrücklagen.
• Versicherung (“Assurance habitation”): Obligatorisch für Sach- und Haftpflicht.
• Gebühren für Gemeinschaftseinrichtungen (bei Wohneigentum): Kosten für Aufzüge, Gärten, Schwimmbäder, Hausmeisterdienste etc.

Weitere laufende Zahlungsverpflichtungen

• Versorgungskosten: Wasser, Strom, Gas, Abfallentsorgung.
• Beiträge zu Eigentümergemeinschaften (“Charges de copropriété”): Proportionale Umlagen für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen.
• Managementgebühren: Bei Vermietung oder Verwaltung durch Dritte.

Spezielle Verträge und Versicherungen können ratsam oder sogar vorgeschrieben sein, etwa bei abschließbarer Garage, Swimmingpool, oder bei Risiken wie Erdbeben.

Immobilienerwerb durch Ausländer: Spezifische Anforderungen

Frankreich zeigt sich gegenüber internationalen Investoren offen, doch ausländische Käufer müssen sich auf besonderen bürokratischen Aufwand einstellen – insbesondere bei Finanzierung oder steuerlichen Meldepflichten.

Bürokratische Besonderheiten

• Beantragung einer französischen Steuernummer (“Numéro fiscal”): Notwendig, auch bei Nicht-Residenten.
• Geldwäscheprüfung (“Loi Tracfin”): Notare sind verpflichtet, die Herkunft der Mittel zu überprüfen.
• Sprachliche Hürden: Offizielle Vertragsdokumente werden ausschließlich auf Französisch erstellt.

Notarielle Vollmachten

Käufer, die nicht regelmäßig in Frankreich sind, können einem Dritten eine notariell beglaubigte Vollmacht (“procuration”) zur Vertragsunterzeichnung erteilen. Dies erleichtert den Erwerb erheblich, insbesondere bei Terminkonflikten oder Auslandsaufenthalten.

Steuerliche Behandlung während des Besitzes

Der französische Staat erhebt verschiedene laufende Steuern aus dem Immobilienbesitz – unabhängig davon, ob die Immobilie als Hauptsitz, Zweitwohnsitz oder zur Vermietung genutzt wird.

Grundsteuer ("Taxe foncière")

Diese Steuer wird jährlich vom Eigentümer an die lokale Behörde gezahlt. Sie setzt sich zusammen aus dem "Valeur locative cadastrale", also dem potenziellen Mietertrag, multipliziert mit dem kommunalen Steuersatz. Neubauten sind in den ersten beiden Jahren häufig befreit.

Wohnsteuer ("Taxe d’habitation")

Für Hauptwohnsitze entfällt diese Steuer seit 2023 weitgehend, bleibt jedoch bei Zweit- oder Ferienwohnungen bestehen. Die Steuerhöhe variiert nach Lage und Wohnfläche.

Vermögenssteuer ("Impôt sur la fortune immobilière", IFI)

Liegt der Wert des in Frankreich gehaltenen Immobilienvermögens über 1.300.000 Euro, so greift die IFI. Bemessungsgrundlage ist der Nettovermögenswert abzüglich Verbindlichkeiten.

Weitere lokale Abgaben

• Abfallgebühren
• Beiträge zu Sondereinrichtungen (z.B. für Hochwasserschutzmaßnahmen)

Die Steuergesetze sind komplex und sollten von einem auf französisches Steuerrecht spezialisierten Experten erläutert werden, um Optimierungspotenziale zu nutzen und Risiken zu minimieren.

Steuern und Abgaben bei Vermietung von Immobilien

Die Vermietung französischer Immobilien – unabhängig ob als klassisches Dauermietverhältnis (“location nue”) oder als möblierte Ferienvermietung (“location meublée”) – ist steuerpflichtig. Frankreich unterscheidet zwischen mehreren Vermietungsarten, die unterschiedliche fiskalische Implikationen haben.

Direkte Ertragssteuern

• Einkommensteuer (Impôt sur le Revenu): Mieteinkünfte müssen in Frankreich versteuert werden, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.
• Doppelbesteuerungsabkommen: Diese stellen sicher, dass Einkünfte nicht zweimal besteuert werden.

Vermietungsarten und Steuerregime

• “Micro-foncier”: Für Gesamteinnahmen (unmöbliert) bis 15.000 € pro Jahr gilt eine Pauschalbesteuerung. Ein Pauschalbetrag von 30 % der Einnahmen wird steuerfrei abgezogen.
• “Régime réel”: Bei höheren Einnahmen oder freiwilliger Entscheidung werden sämtliche realen Kosten gegengerechnet.
• “Location meublée”: Für möblierte Vermietung gelten gesonderte Regelungen (“BIC”), ggf. mit weiteren Pauschalvorteilen für Kleinvermieter.

Sozialabgaben ("Prélèvements sociaux")

Auf Mieteinnahmen werden zusätzlich zu den Ertragssteuern Sozialabgaben in Höhe von derzeit knapp 17,2 % fällig. Für EU-Ausländer, die nicht in Frankreich krankenversichert sind, gibt es spezifische Sonderregelungen.

Kapitalertragsteuer und Spekulationssteuer bei Veräußerung

Beim Verkauf einer französischen Immobilie fällt, je nach Nutzung und Haltedauer, eine Kapitalertragsteuer (“plus-value immobilière”) an. Ausgenommen ist dabei grundsätzlich der Erstwohnsitz.

Grundlagen der Besteuerung

• Steuerpflichtig ist die Differenz zwischen Kaufpreis (zuzüglich nachweisbarer Investitionen und Erwerbsnebenkosten) und Verkaufspreis.
• Die Steuer beträgt für Privatpersonen insgesamt 36,2 % der Verkaufsmarge (19 % Einkommensteuer + 17,2 % Sozialabgaben).
• Eine Abschmelzung ("abatement") reduziert die Steuerlast pro vollem Besitzjahr; nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben.
• Kosten für Makler, Notare und bestimmte Renovierungen lassen sich steuermindernd ansetzen.

Sonderregeln für Nicht-Residenten

Nicht in Frankreich ansässige Eigentümer unterliegen beim Verkauf ihrer Immobilie denselben Regelungen, wobei bei höheren Verkaufserlösen (über 150.000 Euro) ein Steuerbevollmächtigter (“représentant fiscal”) eingesetzt werden muss.

Erbschaft, Schenkung und Nachlasssteuer

Frankreich unterliegt im Bereich der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung speziellen Vorschriften. Immobilien werden nach dem Belegenheitsprinzip stets in Frankreich versteuert, unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz des Erben, was internationale Nachfolgeplanungen verkomplizieren kann.

Steuersätze und Freibeträge

• Steuersätze reichen von 5 % bis 60 %, abhängig vom Verwandtschaftsgrad.
• Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt grundsätzlich Steuerbefreiung.
• Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad und weiteren Voraussetzungen.

Tipps zur Nachfolgeplanung

Durch kluge Gestaltung von Schenkungen, gleichzeitigen Nießbrauchsrechten oder die notarielle Gestaltung einer "SCI" (Société Civile Immobilière) lassen sich steuerliche Belastungen reduzieren und Streitigkeiten zwischen Erben im Vorfeld vermeiden.

Besonderheiten beim Eigentum über eine Gesellschaft (SCI)

Die französische Immobiliengesellschaft ("Société Civile Immobilière" – SCI) ist eine beliebte Struktur zur Verwaltung von Immobilienvermögen, besonders bei mehreren Eigentümern oder zur Nachlassplanung.

Vorteile der SCI

• Flexiblere Verwaltung, insbesondere für Familienimmobilien.
• Erleichterte Übertragung von Anteilen (als Alternative zur klassischen Erbschaft).
• Optimierungsmöglichkeiten bei Steuer und Nachfolge.

Kosten und Pflichten einer SCI

Die Gründung und laufende Verwaltung einer SCI ist mit Notarkosten, Verwaltungsgebühren und ggf. Buchhaltungskosten verbunden. Die steuerliche Behandlung der Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne richtet sich nach den Anteilsverhältnissen der Gesellschafter.

Fazit: Sorgfältige Planung verhindert unerwartete Kostenfallen

Der Erwerb von französischen Immobilien bietet zahlreiche Chancen – zugleich sind die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen komplex und facettenreich. Wer sich umfassend vorbereitet, sämtliche Kosten und Steuern transparent kalkuliert und professionelle Unterstützung in Anspruch nimmt, kann jedoch mit Sicherheit und Freude in sein neues Eigentum investieren. Die Erfahrung zeigt: Ein Gespräch mit Expertinnen für Notariat, Steuern und französisches Immobilienrecht ist in jedem Fall anzuraten, um individuelle Fallstricke zu identifizieren und zu vermeiden.

Checkliste: Die wichtigsten Kosten- und Steuerpositionen beim französischen Immobilienkauf

1. Kaufpreis der Immobilie
2. Notarkosten ("frais de notaire")
3. Maklerprovision (sofern zutreffend)
4. Grunderwerbsteuer ("droits de mutation")
5. Eventuelle Mehrwertsteuer (TVA) bei Neubauten
6. Gutachter-, Übersetzungs- und Verwaltungsgebühren
7. Kreditabschlussgebühren und Sicherheiten (bei Finanzierung)
8. Laufende Steuern: Grundsteuer ("taxe foncière") und ggf. Wohnsteuer
9. Versicherungen und laufende Unterhaltskosten
10. Sozialabgaben und Einkommensteuer bei Vermietung
11. Kapitalertragsteuer bei Verkauf
12. Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer im Erbfall

Mit dieser Übersicht sind Sie bestens vorbereitet auf den Erwerb von französischem Immobilienbesitz und die damit verbundenen finanziellen und steuerlichen Verpflichtungen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Kosten und Steuern beim französischen Immobilienkauf

Wie hoch sind die gesamten Nebenkosten beim Kauf von Immobilien in Frankreich?

Insgesamt sollten Sie mit zusätzlichen Kosten von etwa 7–10 % des Kaufpreises für Notar, Steuern und Gebühren rechnen. Bei einem Neubau fällt durch reduzierte Notarkosten und Steuern oft etwas weniger an.

Muss ich als Ausländer Steuern in Frankreich zahlen?

Ja, sämtliche Immobiliensteuern gelten für alle Eigentümer – unabhängig von Nationalität oder Wohnort. Bei Vermietung sind zudem Mieteinkünfte in Frankreich steuerpflichtig. Durch Doppelbesteuerungsabkommen wird Doppelbesteuerung vermieden.

Wie kann ich Steuern beim Immobilienkauf optimieren?

Die Gründung einer SCI oder die Nutzung von Steuerbefreiungen (z.B. bei Erstwohnsitz) sowie die sorgfältige Dokumentation von Investitionen können Ihre Steuerlast senken. Ein Fachberater sollte individuell prüfen, welche Optimierungen in Ihrem Fall infrage kommen.

Gibt es bei Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitzen spezielle Steuern?

Ja, Zweitwohnsitze unterliegen weiterhin der Wohnsteuer ("taxe d’habitation") sowie ggf. erhöhten lokalen Steuersätzen, insbesondere in begehrten Ferienregionen.

Was passiert im Todesfall oder bei Schenkung?

Das Erben französischer Immobilien löst automatisch Erbschaftssteuerpflichten in Frankreich aus. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und ggf. Wertfreibeträgen ab.

Künftige Entwicklungen im französischen Steuer- und Immobilienrecht

Die französische Gesetzgebung im Steuer- und Immobilienbereich unterliegt regelmäßigen Änderungen. Beispielsweise wurden in den letzten Jahren die Regelungen zur Wohnsteuer reformiert sowie neue Initiativen für nachhaltiges Bauen und Energieeffizienz (z.B. Mindeststandards für Energieausweise) eingeführt.

Wer in französisches Immobilieneigentum investiert, sollte sich deshalb regelmäßig über aktuelle Änderungen informieren – und steigende Kosten durch strengere Energieauflagen oder steuerliche Anpassungen einkalkulieren.

Schlusswort: Mit IMMO ABROAD zum sicheren Immobilienkauf in Frankreich

Der französische Immobilienmarkt bietet einzigartige Möglichkeiten, erfordert aber stets sorgfältige Planung und eine fundierte Kenntnis der nationalen Kosten- und Steuerstrukturen. Mit einer gut informierten Vorgehensweise und unter Einbeziehung professioneller Beratung können Sie Ihre Investition nachhaltig und steueroptimiert gestalten. Verlassen Sie sich dabei auf die Expertise und Unterstützung von IMMO ABROAD – Ihrem Partner für exklusive Immobilienerwerbe in Frankreich.