Einleitung: Frankreichs Immobilienmarkt und ausländische Käufer

Frankreich ist seit Jahrzehnten eines der begehrtesten Länder der Welt für den Immobilienerwerb durch ausländische Käufer. Die beeindruckende Vielfalt der Landschaften, das einzigartige kulturelle Erbe, das angenehme Klima und die Lebensqualität machen das Land zu einem Magneten sowohl für Investoren als auch für Privatpersonen, die ihren Traum vom Zweitwohnsitz oder Ruhestand im Land der Lebensart verwirklichen möchten. Doch gerade für nicht-französische Käufer ist der Erwerb einer Immobilie in Frankreich an eine Vielzahl von Regeln und gesetzlichen Rahmenbedingungen geknüpft. In diesem umfassenden Leitfaden erläutern wir Ihnen detailliert, welche Regelungen, Genehmigungen und Besonderheiten Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Frankreich beachten müssen.

Grundlagen des Immobilienerwerbs in Frankreich

Die französische Gesetzgebung unterscheidet grundsätzlich nicht zwischen französischen und ausländischen Käufern. Prinzipiell kann jede natürliche oder juristische Person, unabhängig von ihrer Herkunft, Eigentum an Immobilien in Frankreich erwerben. Dennoch gibt es einige Besonderheiten, die insbesondere für Käufer mit Wohnsitz außerhalb Frankreichs — etwa aus Deutschland, der Schweiz, Österreich oder außerhalb der Europäischen Union (EU) — beachtet werden müssen. Dazu zählen steuerrechtliche Vorschriften, spezielle Finanzierungslösungen, Visabestimmungen, Versicherungsfragen und notariell verpflichtende Auflagen.

Rechtslage für EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger

EU-Bürger genießen gemäß europäischen Recht grundsätzlich die gleichen Rechte wie französische Staatsangehörige, wenn es um den Erwerb von Immobilien geht. Anders verhält es sich jedoch bei Staatsangehörigen aus Drittländern. Zwar sind Eigentumserwerbe möglich, es können jedoch zusätzliche administrative Hürden entstehen, etwa bei der Übersendung von Beträgen ins Ausland, bei Finanzierungsfragen oder steuerlicher Behandlung. Besonders bei Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen, klassischen Anwesen oder Objekten mit besonderem kulturellen Wert können individuelle Genehmigungen erforderlich werden.

Vertragliche und notarielle Grundlagen

Der Kauf einer französischen Immobilie erfolgt ausnahmslos unter notarieller Beglaubigung. Der Notar in Frankreich übernimmt eine Schlüsselfunktion: Er ist unparteiischer Sachwalter des Staates und überwacht die korrekte Vertragserstellung, Prüfung der Eigentumsverhältnisse, beglaubigt die Zahlung und kümmert sich um die endgültige Umschreibung im Grundbuch (Bureau de Conservation des Hypothèques). Ohne Notarvertrag kann keine rechtskräftige Eigentumsübertragung stattfinden. Für ausländische Käufer empfiehlt es sich, einen unabhängigen Anwalt oder Rechtsberater mit guten Französischkenntnissen hinzuzuziehen, um Missverständnisse oder unerwartete Risiken zu vermeiden.

Wichtige Begriffe und Verfahren im französischen Immobilienkauf

Bevor auf spezifische Regeln und Genehmigungen eingegangen wird, ist es sinnvoll, mit den zentralen Begriffen und Abläufen vertraut zu sein, die den französischen Immobilienmarkt prägen. Dazu gehören der Vorvertrag (Compromis de vente), die Finanzierungszusage (Offre de prêt) und das endgültige Kaufprotokoll (Acte authentique de vente).

Vorvertrag: Compromis oder Promesse de vente

Sobald sich Käufer und Verkäufer über das Objekt und den Kaufpreis einig geworden sind, wird ein Vorvertrag abgeschlossen. Dabei kann es sich entweder um ein Compromis de vente (beidseitig bindend) oder eine Promesse de vente (nur für den Verkäufer bindend) handeln. In beiden Fällen werden alle grundlegenden Modalitäten des Kaufabschlusses verbindlich festgehalten: Preis, Beschreibung der Immobilie, eventuelle Bedingungen (“conditions suspensives”), Fristen und Zahlungsmodalitäten. Mit Unterzeichnung dieses Vorvertrags ist in der Regel eine Anzahlung (“dépôt de garantie”) zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises zu leisten.

Rücktrittsrecht für Käufer

Ein wichtiger Schutzmechanismus im französischen Immobilienrecht ist das zehntägige Rücktrittsrecht für Privatkäufer. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags hat der Käufer eine Frist von zehn Kalendertagen, innerhalb derer er ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten kann. Dieses Recht besteht unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Nach Ablauf dieser Frist ist der Rücktritt grundsätzlich nicht mehr möglich, es sei denn, eine vorher definierte aufschiebende Bedingung tritt ein (etwa die Nichtgenehmigung einer Finanzierung).

Finanzierung und Kreditgenehmigungen

Soll die Immobilie ganz oder teilweise über eine Bank finanziert werden, ist die “condition suspensive” der Finanzierungszusage eine der häufigsten vertraglichen Bedingungen. Innerhalb einer individuell festgelegten Frist (meist 45 bis 60 Tage) hat der Käufer die Möglichkeit, von Banken eine Finanzierungsbestätigung einzuholen. Sollte keine Bankkreditgenehmigung erteilt werden, kann aufgrund dieser Bedingung der Vertrag aufgehoben werden, ohne dass die Anzahlung verloren geht.

Abschluss: Acte authentique de vente

Dies ist die rechtskräftige Übertragung des Eigentums. Der Notar liest sämtliche Vertragsbedingungen vor und stellt sicher, dass alle Parteien die rechtlichen Konsequenzen verstanden haben. Nach Leistung der restlichen Zahlungssumme und Unterschrift findet die Umschreibung statt – der Käufer ist nun rechtlicher Eigentümer und erhält den notariell beglaubigten Grundbuchauszug (Attestation de propriété).

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf durch Ausländer

Zu den elementarsten Fragen ausländischer Immobilienkäufer gehören die steuerlichen Pflichten und Belastungen. Frankreich verfügt über eine komplexe Steuerstruktur, die sowohl beim Erwerb als auch bei Besitz und späterem Verkauf einer Immobilie zum Tragen kommt.

Kaufnebenkosten und Steuern

• Grunderwerbssteuer (droits de mutation): Diese Steuer variiert je nach Département, liegt jedoch meist zwischen 5 und 7 % des Kaufpreises. Sie ist neben den Notargebühren im Kaufprozess fällig.
• Notargebühren: Diese machen weitere circa 1 bis 2 % des Kaufpreises aus und sind gesetzlich geregelt.
• Maklerprovisionen: Falls ein Immobilienmakler eingeschaltet wurde, beträgt die Provision üblicherweise 5 bis 8 % des Verkaufspreises und wird entweder vom Käufer, Verkäufer oder beiden nach Vereinbarung gezahlt.

Laufende Steuern auf Immobilienbesitz

• Grundsteuer (taxe foncière): Diese vom Eigentümer zu tragende Steuer variiert je nach Region, Grundstücksschutz und Größe.
• Wohnsteuer (taxe d’habitation): Sie wird auf den Bewohner der Immobilie erhoben, unabhängig davon, ob es sich um den Eigentümer, einen Mieter oder einen Feriengast handelt (für Hauptwohnsitze auslaufend, für Zweitwohnsitze teils sehr hoch).
• Vermögenssteuer (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière): Wer in Frankreich Immobilienvermögen im Wert ab 1,3 Millionen Euro (Weltweitvermögen) hält, ist grundsätzlich IFI-pflichtig.

Steuern beim Verkauf

Beim Wiederverkauf einer Immobilie in Frankreich unterliegen ausländische Eigentümer potentiellen Spekulationssteuern (Impot sur les plus-values immobilières) auf Wertzuwächse. Die Steuer wird nach einer Staffel berechnet: Je länger das Objekt gehalten wurde, desto höher sind Steuervergünstigungen. Nach 22 Jahren sind Gewinne für Privatpersonen komplett von der Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne befreit, für Sozialabgaben (Prélèvements sociaux) gilt eine Grenze von 30 Jahren.

Erwerbsformen und Gesellschaftsstrukturen

Viele ausländische Käufer wählen aus strategischen, erb- oder haftungsrechtlichen Gründen den Erwerb über spezielle Gesellschaftsformen. Dies kann steuerliche Vorteile bringen und die Erbfolge vereinfachen.

Direkter Immobilienkauf als Privatperson

Der direkte Eigentumserwerb durch eine Einzelperson ist der häufigste Weg. Dabei wird die Immobilie unmittelbar auf den Namen der natürlichen Person ins Grundbuch eingetragen. Die steuerlichen Verpflichtungen sind überschaubar, bei Erbfolge gelten allerdings französische Gesetze wie das Pflichtteilsrecht (“réserve héréditaire”), die zu Abweichungen von deutschen Regelungen führen können.

Kauf über eine SCI – Société Civile Immobilière

Die SCI stellt eine französische Immobiliengesellschaft privatrechtlichen Charakters dar, die eigens zum Zweck der Verwaltung von Immobilien gegründet wird. Gesellschafter können auch Ausländer sein. Die Gründung einer SCI kann insbesondere aus Gründen der Nachlassplanung sinnvoll sein, da Gesellschaftsanteile gezielt an Nachkommen übertragen werden können. Der Erwerb und die Finanzierung über eine SCI ist jedoch mit höheren administrativen und steuerlichen Aufwänden verbunden.

Spezielle Gesellschaftsformen für Immobilien-Investments

Für größere Investments oder Projekte mit mehreren Anlegern werden gelegentlich andere Gesellschaftsformen gewählt, darunter SARL (GmbH) und SAS (vereinfachte Aktiengesellschaft). Diese Strukturen finden jedoch eher bei gewerblichen Immobilienprojekten Anwendung.

Visumspflichten, Aufenthalts- und Meldeauflagen

Der Immobilienkauf in Frankreich berechtigt nicht automatisch zum dauerhaften Aufenthalt, insbesondere für Nicht-EU-Bürger. Je nachdem, wie lange und zu welchem Zweck Sie sich in Frankreich aufhalten möchten, müssen bestimmte Visabestimmungen und Meldepflichten beachtet werden.

Aufenthaltsregelungen für EU-/EWR-Bürger und Schweizer

Als EU-/EWR-Bürger oder Schweizer benötigen Sie für den Immobilienkauf kein spezielles Visum. Aufenthalte von bis zu 90 Tagen sind visumsfrei möglich. Bei längerem Aufenthalt müssen Sie sich bei der zuständigen Mairie anmelden und ggf. einen Wohnsitznachweis (“Attestation d’accueil”) erbringen.

Besondere Auflagen für Nicht-EU-Bürger

Für Staatsbürger aus Drittstaaten gilt, dass ein Aufenthalt von bis zu 90 Tagen visumsfrei möglich ist (je nach Herkunftsland und Schengener Abkommen). Wer längerfristig in Frankreich wohnen möchte – etwa zur Eigennutzung des Ferienhauses – benötigt ein Langzeitvisum (“Visa long séjour”), welches bei der französischen Botschaft im Heimatland beantragt werden muss. Das Immobilienobjekt allein dient jedoch nicht als Garant für ein Aufenthaltsrecht.

Meldevorschriften und Nachweispflichten

Wer sich in Frankreich länger aufhält, muss sich direkt vor Ort anmelden. Dazu gehören die Erbringung von Eigentums- oder Mietnachweisen, die Vorlage von Krankenversicherungen und ggf. Nachweise über ausreichende Finanzierungsmittel. Die Mairie, in deren Gemeinde die Immobilie liegt, ist hierfür die zentrale Anlaufstelle.

Finanzierungsmöglichkeiten und Bankwesen für Ausländer

Das französische Bankensystem zeigt sich grundsätzlich offen für Immobilienfinanzierungen an Ausländer, solange deren Bonität und Rückzahlungsfähigkeit ausreichend gesichert ist. Dennoch gibt es Besonderheiten, die speziell von nicht-französischen Antragstellern berücksichtigt werden müssen.

Kreditarten und Laufzeiten

Klassische Hypothekendarlehen (“prêt immobilier”) werden mit festen oder variablen Zinssätzen angeboten – die Kreditlaufzeiten bewegen sich typischerweise zwischen 10 und 25 Jahren. Die Beleihungswerte liegen in der Regel bei maximal 75–80 % des geschätzten Immobilienwertes; höhere Beleihungen sind nur in Ausnahmefällen möglich.

Erforderliche Unterlagen bei Kreditanträgen

• Nachweise über das Einkommen der letzten 2–3 Jahre (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide)
• Bankauszüge und Finanzübersichten
• Kopie von Reisepass oder Personalausweis
• Kaufvorvertrag der Immobilie
• Nachweis des Eigenkapitals und ggf. Bürgschaften

Herausforderungen für Nicht-Residente

Nicht in Frankreich ansässige Käufer müssen bei französischen Banken oft mit strengeren Prüfungen ihrer Bonität und zusätzlichen Sicherheiten rechnen. Auch besteht die Pflicht, ein französisches Bankkonto zu eröffnen, über das sämtliche Transaktionen abgewickelt werden. In Ausnahmefällen können spezialisierte Banken aus dem Heimatland des Käufers Fremdfinanzierungen ermöglichen, dies ist jedoch seltener.

Kaufprozess Schritt für Schritt: Ablauf und praktische Tipps

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich folgt einer klaren Chronologie, die ausländische Käufer kennen sollten.

1. Objektwahl und Preisverhandlung: Immobilienangebote werden über Makler, Online-Portale oder direkt von Privat vermittelt. Verhandlungen über den Kaufpreis sind üblich.
2. Unterzeichnung des Vorvertrags: Nach Einigung erfolgt die Erstellung des Compromis oder Promesse de vente und die Zahlung der Anzahlung.
3. Kreditbeantragung (sofern benötigt): Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und Antragstellung bei einer französischen Bank.
4. Eigentumsprüfung und “diagnostics immobiliers”: Der Notar prüft den Grundbuchstand, Hypotheken, Vorkaufsrechte und führt (bzw. überwacht) die gesetzlich vorgeschriebenen Diagnosen zu Asbest, Energieeffizienz, Blei, Termiten, Gas, Elektrizität etc. durch.
5. Finalisierung und Unterschrift des Acte authentique: Nach Eingang aller Nachweise und Finanzierungszusagen wird unter notarieller Aufsicht der Kaufvertrag abgeschlossen und der Kaufpreis gezahlt.
6. Umschreibung im Grundbuch: Der Notar veranlasst die finale Eigentumsumschreibung.
7. Eigentumsübernahme und Schlüsselübergabe: Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer rechtlich und tatsächlich Eigentümer der Immobilie.

Besondere Genehmigungen und Einschränkungen beim Immobilienkauf

In Frankreich existieren einige spezielle Regelungen, die bestimmte Immobilientypen, geografische Zonen oder Käufergruppen betreffen. Diese müssen unbedingt vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Kauf geschützter Objekte und Denkmalschutz

Besonders bei Objekten, die unter Denkmalschutz (“Monument historique”) stehen oder sich in geschützten Sektoren (“secteur sauvegardé”) befinden, gelten strenge Auflagen. Jede bauliche Veränderung oder Sanierung bedarf einer Sondergenehmigung durch die “Architecte des Bâtiments de France” oder die zuständige Denkmalschutzbehörde. Bei Verstößen drohen empfindliche Strafen. Käufer müssen zudem mit erhöhten Instandhaltungskosten rechnen, profitieren aber auch von steuerlichen Vergünstigungen bei denkmalgerechter Renovierung.

Vorkaufsrechte der Gemeinde (Droit de préemption)

Die französischen Kommunen haben in vielen Regionen ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf Immobilien. Im Zuge des Verkaufsprozesses wird die Gemeinde über die Verkaufsabsicht informiert. Innerhalb festgelegter Fristen (in der Regel zwei Monate) kann die Gemeinde entscheiden, ob sie das Objekt zu gleichen Bedingungen selbst kauft. Dieser Schritt ist zwingend in den Kaufprozess zu integrieren, andernfalls ist der Verkauf nichtig.

Kauf von landwirtschaftlichen Flächen – SAFER-Recht

Beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist besondere Vorsicht geboten: Die französische Landwirtschaftsbehörde SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) besitzt ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Damit sollen Agrarstrukturen geschützt und Zersplitterung verhindert werden. Die Zustimmung der SAFER kann Kaufverträge verzögern oder sogar verhindern, insbesondere bei größeren zusammenhängenden Flächen.

Kauf von Immobilien in grenznahen Gebieten oder auf Inseln

In bestimmten Regionen nahe der Landesgrenzen, in militärischen Schutzgebieten oder auf bestimmten Inseln (etwa Korsika) sind weitere Einschränkungen möglich. Diese können zusätzliche Genehmigungen erfordern. Zudem bestehen in einigen Fällen Handelsbeschränkungen für Nicht-EU-Käufer, die aus Sicherheitsinteressen des Landes resultieren.

Energieeffizienz, Umweltvorgaben und gesetzliche Diagnosen

Frankreich hat im Rahmen seiner Klimaschutzziele zahlreiche neue Vorgaben für Eigentümer und Käufer eingeführt. Der sogenannte “Dossier de Diagnostic Technique” (DDT) ist für jeden Immobilienverkauf zwingend erforderlich.

Pflichtdiagnosen vor Vertragsabschluss

• Energieeffizienz-Zertifikat (DPE): Gibt Auskunft über den Energieverbrauch des Gebäudes und verpflichtet bei schlechten Ratings unter Umständen zu energetischen Sanierungen.
• Asbest- und Bleidiagnose: Obligatorisch für alle vor 1997 errichteten Gebäude (Asbest) und vor 1949 errichteten Häuser (Blei).
• Termiten- und Schimmelprüfung: In besonders gefährdeten Regionen sind spezielle Termiten- und Schimmelprüfungen durchzuführen.
• Prüfungen von Gas- und Elektroinstallationen: Gesetzlich vorgeschrieben, wenn die jeweilige Anlage älter als 15 Jahre ist.
• Abwasser-Inspektion: Bei Immobilien mit nicht an das öffentliche Netz angeschlossenen Kläranlagen (fausse septique) ist ein Gutachten zum Zustand und zur Konformität vorzulegen.

Verantwortung und Risiken für Käufer

Die Verantwortung zur Bereitstellung dieser Diagnosen trägt der Verkäufer. Als Käufer ist es unabdingbar, sämtliche Berichte sorgfältig zu prüfen und zu verlangen. Werden relevante Mängel nicht rechtzeitig offenbart, kann dies zu Rücktrittsrechten oder Nachbesserungsansprüchen führen.

Erbschafts- und Nachlassregelungen für ausländische Eigentümer

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich bringt zwingend auch die Auseinandersetzung mit den lokalen Erbgesetzen mit sich. Das französische Recht sieht beim Tod eines Eigentümers eine Pflichtteilsregelung (“réserve héréditaire”) zu Gunsten direkter Nachkommen vor. Dies bedeutet, dass ein bestimmter Mindestteil des Vermögens nicht beliebig im Testament verteilt werden kann.

EU-Erbrechtsverordnung (“Brüssel IV”)

Seit August 2015 können ausländische Eigentümer mit Wohnsitz innerhalb der EU ein Testament verfassen, in dem sie das Recht ihres Herkunftslandes auf die Erbfolge ihrer in Frankreich befindlichen Immobilien anwenden. Dies bietet insbesondere deutschen, österreichischen oder schweizerischen Käufern Planungssicherheit. Voraussetzung: Dies muss ausdrücklich im Testament bestimmt werden – ansonsten greift automatisch das französische Recht.

Erbschaftssteuer in Frankreich

Frankreich erhebt je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterschiedliche Sätze der Erbschaftssteuer (“droits de succession”). Für direkte Nachkommen gibt es hohe Freibeträge und moderate Sätze; bei entfernteren Verwandten und Nicht-Verwandten steigen die Sätze oft deutlich an. Daher empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerexperten.

Haftpflicht, Versicherungen und laufende Verpflichtungen

Der Besitz einer Immobilie in Frankreich verpflichtet zu verschiedenen laufenden Versicherungen und Sicherheitsvorkehrungen.

Gebäude- und Hausratversicherung

Eine Gebäudeversicherung (“assurance habitation”) ist in Frankreich für Eigentümer von bewohnten Immobilien faktisch obligatorisch. Sie schützt gegen Risiken wie Feuer, Wasser, Einbruch, Sturmschäden und weitere Elementarschäden. In Miteigentümergemeinschaften (Copropriétés) ist die Grundversicherung verpflichtend, zusätzliche Policen decken Hausrat und Extras ab.

Haftpflicht (“Responsabilité civile propriétaire”)

Als Besitzer einer Immobilie haften Sie in Frankreich für alle Schäden, die durch Ihre Immobilie an Dritten entstehen können. Eine entsprechende Haftpflichtversicherung ist dringend anzuraten und wird von Banken sowie Notaren regelmäßig geprüft.

Laufende Verwaltung, Renovierung und steuerliche Pflichten

Wer als Ausländer in Frankreich Immobilienbesitz hält, ist auch nach dem Kauf gehalten, alle laufenden Verpflichtungen zu erfüllen. Dazu zählt nicht nur die Zahlung der Steuern, sondern auch die Einhaltung lokaler Bauordnungen und Vorschriften im Rahmen von Renovierungen.

Verwalter für Zweitwohnungen

Für Ferienhäuser oder Zweitwohnungen wird oftmals ein lokaler Verwalter (“gestionnaire”) engagiert, der sich temporär um praktische Belange kümmert – etwa Betreuung, Wartung, Zahlungsabwicklung, Kontrolle handwerklicher Arbeiten oder Vertretung bei Eigentümerversammlungen.

Renovierungen und Bauanzeigen

Jegliche wesentliche bauliche Veränderungen wie Anbauten, Dachausbauten oder Fassadensanierungen bedürfen einer Genehmigung (“permis de construire” bzw. “déclaration préalable”). Insbesondere bei Altbauten und in Orten mit Erhaltungs- oder Denkmalschutzstatus dürfen Maßnahmen erst nach ausführlicher Prüfung und nach Freigabe der Behörden begonnen werden. Verstöße können zu Baustopps, Rückbauverpflichtungen und erheblichen Bußgeldern führen.

Steuererklärungen und Steuerberater

Als ausländischer Immobilienbesitzer müssen Sie im Rahmen der Einkommensteuererklärung (“déclaration de revenus fonciers”) regelmäßig Ihr in Frankreich erzieltes Einkommen, etwa durch Vermietung, deklarieren. Die entsprechenden Formulare sind jährlich beim französischen Finanzamt einzureichen. Es empfiehlt sich, einen auf grenzüberschreitende Sachverhalte spezialisierten Steuerberater zu mandatieren.

Vermietung und Nutzung durch Dritte

Viele ausländische Käufer erwerben Immobilien in Frankreich nicht zur ausschließlichen Eigennutzung, sondern möchten diese temporär oder dauerhaft vermieten. Damit einher gehen besondere Pflichten und Rechte.

Kurzzeitvermietung an Feriengäste

Die Vermietung privater Unterkünfte an Feriengäste ist weit verbreitet. Städte wie Paris, Nizza oder Bordeaux unterliegen dabei inzwischen strengen Regulierungen. In Ballungsgebieten ist häufig eine spezielle Registrierung bei der Gemeinde erforderlich. Die maximale Mietdauer pro Jahr ist häufig begrenzt (z. B. 120 Tage in Paris). Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder.

Dauervermietung und Mieterschutz

Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt dem französischen Mieterschutzrecht (“loi de 1989”). Kündigungsfristen, Mietpreisbegrenzungen und Pflichten zur Instandhaltung sind gesetzlich geregelt. Privatvermieter müssen zudem alle gesetzlich vorgeschriebenen Diagnosen und Dokumente (z. B. Energieausweis, Sicherheitsnachweise) bereitstellen.

Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus in Frankreich gelegenen Immobilien sind dort steuerpflichtig. Es existieren je nach Umfang der Vermietung unterschiedliche Steuerregime – vom pauschalen Abzug (“micro-foncier”) bis zur kompletten Abrechnung sämtlicher Kosten (“régime réel”). Auf ausländische Eigentümer kommen auch Sozialversicherungsabgaben auf Mieteinnahmen zu, sofern diese nicht unter anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen fallen.

Herausforderungen und Tipps für einen erfolgreichen Immobilienerwerb in Frankreich

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich bietet große Chancen, ist aber mit Herausforderungen verbunden. Wer frühzeitig plant, sich professionell beraten lässt und alle administrativen Hürden kennt, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Juristische und sprachliche Beratung

Französische Immobilienverträge und rechtliche Erklärungen sind komplex und erfordern ausgezeichnete Sprachkenntnisse. Es empfiehlt sich dringend, einen kompetenten Übersetzer oder zweisprachigen Anwalt zur Seite zu ziehen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass alle Klauseln und Bedingunge verstanden werden und eigenständig verhandelt werden kann.

Sorgfältige Objektprüfung

Neben den Diagnosen durch Verkäufer und Notar sollten Käufer, insbesondere bei Altbauten und Landhäusern, einen Bausachverständigen hinzuziehen. Viele Regionen Frankreichs sind von spezifischen Risiken wie Termitenbefall, Feuchtigkeit oder maroden Bausubstanzen betroffen. Nur eine unabhängige Expertise verhindert böse Überraschungen.

Banken- und Finanzierungsberatung

Die Finanzierungslandschaft in Frankreich unterscheidet sich in manchen Punkten erheblich von der in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Ein erfahrener Finanzierungspartner mit Kenntnis sowohl des Heimatlandes als auch des französischen Marktes hilft dabei, Angebote realistisch zu vergleichen und Kosten zu optimieren.

Zahlungsmodalitäten und Geldtransfer

Der Transfer größerer Geldsummen über Ländergrenzen hinweg kann aus steuerlichen oder banktechnischen Gründen Überprüfungen und Genehmigungspflichten unterliegen. Wer rechtzeitig mit seiner Hausbank und dem Käufernotar kommuniziert, kann Verzögerungen vermeiden.

Lokale Besonderheiten beachten

Frankreich ist ein Land mit ausgeprägten regionalen Unterschieden – nicht nur im Klima, sondern auch in Steuerlast, Verwaltungsverhalten und Immobilienpreisen. Eine solide Vorab-Recherche zum Zielgebiet vermeidet Missverständnisse und hilft, die individuellen Vorteile der jeweiligen Region bestmöglich zu nutzen.

Fazit: Worauf kommt es für ausländische Immobilienkäufer in Frankreich an?

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich ist für Ausländer zwar grundsätzlich ohne größere Hindernisse möglich, setzt jedoch eine sorgfältige Planung, Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie die konsequente Einhaltung aller Vorschriften voraus. Die französische Immobilienwelt kennt kaum Toleranz für Regelverstöße – umso wichtiger ist es, sich auf die Expertise erfahrener Notare, Anwälte, Steuerberater und Immobilienexperten zu stützen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Mit vorausschauender Planung, klaren Zielvorstellungen und der Begleitung durch bewährte Spezialisten wie IMMO ABROAD wird der Traum vom eigenen Haus in Frankreich zur greifbaren Realität.

Glossar: Zentrale Begriffe rund um den Immobilienkauf in Frankreich

• Compromis de vente: Vorvertrag, der Käufer und Verkäufer vorläufig an den Immobilienkauf bindet.
• Acte authentique: Notariell beurkundeter Vertragsabschluss, bei dem die Eigentumsübertragung stattfindet.
• Notaire: Öffentlicher Notar, der die Vertragsabwicklung und Grundbuchumschreibung prüft und beglaubigt.
• Condition suspensive: Bedingung im Vorvertrag, deren Erfüllung Voraussetzung für die endgültige Kaufabwicklung ist.
• Diagnostics immobiliers: Gesetzlich vorgeschriebene Diagnosen, wie Energieausweis, Asbestprüfung, Termiten-Check, etc.
• SCI: Französische Immobiliengesellschaft (Société Civile Immobilière), mit der mehrere Eigentümer gemeinsam Immobilien halten können.
• Taxe foncière / Taxe d’habitation: Laufende Grund- bzw. Wohnsteuer auf Immobilienbesitz in Frankreich.
• Droit de préemption: Recht der Kommune, ein zum Verkauf stehendes Objekt vorrangig zu erwerben.
• SAFER: Organisation zum Schutz landwirtschaftlicher Flächen, mit Vorkaufsrecht für Agrarimmobilien.
• IFI (“Impôt sur la Fortune Immobilière”): Vermögenssteuer auf Immobilienbesitz ab 1,3 Millionen Euro.

Checkliste für ausländische Huizenkopers in Frankreich

1. Genauen Verwendungszweck und Wunschregion vorab klären
2. Finanzierungssituation bewerten & frühzeitig Kontakt zu Banken und Finanzierungspartnern aufnehmen
3. Alle relevanten Unterlagen zusammentragen (Pass, Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Bevollmächtigungen falls erforderlich)
4. Sorgfältige Prüfung aller Objektunterlagen und Diagnosen
5. Vorvertrag inklusive Rücktritts- und Finanzierungsbedingungen abschließen
6. Kampf dem Bürokratiedschungel: Notarielle und steuerliche Beratung einholen
7. Laufende Kosten und Steuerpflichten einkalkulieren
8. Immobilie nach Erwerb ausreichend versichern
9. Bei Vermietungsabsicht lokale Mietrechtsvorgaben beachten
10. Erb- und Nachfolgeplanung rechtzeitig angehen

Warum professionelle Begleitung durch IMMO ABROAD entscheidend ist

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich ist für Ausländer eine attraktive, aber herausfordernde Aufgabe. Die professionelle Begleitung durch die Experten von IMMO ABROAD bietet den Vorteil, alle lokalen, rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten fachgerecht zu berücksichtigen und einen reibungslosen, rechtssicheren und effizienten Ablauf zu gewährleisten. Von der ersten Objektbesichtigung über Kaufverhandlungen und Finanzierungsplanung bis hin zum Vertragsabschluss und zur Nachbetreuung stehen Sie mit IMMO ABROAD an Ihrer Seite.

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