Einführung: Der Traum vom Zweitwohnsitz in Frankreich und steuerliche Herausforderungen

Frankreich zieht seit Jahrzehnten ausländische Immobilienkäufer an, insbesondere aus den Niederlanden, Deutschland, Belgien, der Schweiz und Großbritannien. Die Gründe liegen auf der Hand: Die landschaftliche Vielfalt, die hohe Lebensqualität, die exzellente Gastronomie und die günstige Verkehrsanbindung machen Frankreich zu einer der begehrtesten Destinationen für Zweitwohnsitze in Europa. Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Haus – sei es ein uriges Landhaus in der Provence, eine elegante Stadtwohnung in Paris oder eine Strandvilla an der Côte d’Azur.

Doch mit dem Erwerb einer Immobilie in Frankreich sind nicht nur romantische Vorstellungen, sondern auch steuerliche – insbesondere vermögenssteuerrechtliche – Aspekte verbunden. Dies ist ein komplexes Thema, das Käufer und Eigentümer lückenlos verstehen sollten. Im Zentrum steht die französische Vermögenssteuer, die sogenannte "Impôt sur la Fortune Immobilière" (IFI). Dieser umfassende Leitfaden beleuchtet für Sie alle denkbaren Aspekte rund um den Besitz eines zweiten Hauses in Frankreich – von der rechtlichen Ausgangslage, steuerlichen Pflichten, Strategie zur Steueroptimierung bis hin zu häufigen Fallstricken und relevanten Informationen für eine langfristig erfolgreiche Investmentstrategie.

Die französische Vermögenssteuer (IFI) im Überblick

Die Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ist die wichtigste Steuer, wenn es um das Vermögen in Immobilien in Frankreich geht. Sie wurde 2018 als Nachfolgerin der Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) eingeführt. Während die ISF das weltweite Vermögen von Steuerpflichtigen umfasste, bezieht sich die IFI explizit auf in- und ausländisches Immobilienvermögen. Sobald der Verkehrswert der Immobilien in Frankreich eine bestimmte Schwelle übersteigt, kommt die Steuer zum Tragen. Im Detail ergeben sich daraus verschiedene Verpflichtungen und Möglichkeiten für ausländische Eigentümer.

Was genau ist die IFI?

Die IFI wird jährlich auf das Nettovermögen erhoben, das in Immobilien in Frankreich (ohne Schulden) investiert ist. Dies betrifft sowohl Immobilienbesitzer mit Wohnsitz in Frankreich als auch ausländische Immobilieneigentümer – beispielsweise aus Deutschland, den Niederlanden oder Belgien –, die in Frankreich ein Ferienhaus, eine Villa oder eine Stadtwohnung besitzen. Die IFI greift ab einem Immobilienvermögen von 1,3 Millionen Euro (gemeinsamer Besitz bei verheirateten Paaren).

Abgrenzung zur Einkommensteuer

Die französische Einkommensteuer unterscheidet sich klar von der IFI. Während die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen oder einen Verkaufsgewinn greift, betrifft die Vermögenssteuer ausschließlich den Besitz von Immobilienwerten.

Wer muss die französische Vermögenssteuer bezahlen?

Wesentlich ist die Frage nach der Steuerpflicht. Sie hängt sowohl vom Wohnsitz als auch von der Struktur des Immobilienbesitzes ab.

Wohnsitz im Ausland, Haus in Frankreich

Wer seinen Wohnsitz außerhalb Frankreichs hat, aber ein Haus, eine Wohnung oder ein anderes Wohnobjekt in Frankreich besitzt, unterliegt mit dem französischen Immobilienvermögen der IFI. Das bedeutet: Das Vermögen in der Heimat – zum Beispiel ein Haus in Amsterdam oder München – bleibt außen vor.

Wohnsitz in Frankreich, Vermögen im In- und Ausland

Anders sieht es bei Personen mit Wohnsitz in Frankreich aus: Sie müssen ihr gesamtes weltweites Immobilienvermögen bei der IFI deklarieren.

Unterschiede bei Einzel- oder Gemeinschaftsbesitz

Ob die Immobilie allein oder gemeinsam mit Partnern/Partnerinnen beziehungsweise mit Kindern, Eltern oder anderen Dritten gehalten wird, beeinflusst die Ermittlung des steuerpflichtigen Vermögens. Bei gemeinsamen Eheleuten gelten bestimmte Freibetragsgrenzen.

Welche Vermögenswerte unterliegen der IFI?

Die Steuerpflicht erfasst bei Ausländern ausschließlich das französische Immobilienvermögen. Dazu zählen insbesondere:

• Häuser, Villen, Apartments, Eigentumswohnungen, Chalets
• Bauländereien in Frankreich
• Anteile an Gesellschaften, die Immobilienbesitz in Frankreich halten
• Bestimmte Rechte, z. B. Nießbrauch, Nutzungsrechte oder Wohnrechte

Nicht erfasst sind vor allem:

• Giro- oder Sparkontoguthaben
• Aktien, Anleihen oder Fondsanlagen ohne Immobilienbezug
• Fahrzeuge, Sammlungen, Luxusgegenstände

Beispiel: Ferienhaus mit Wertsteigerung

Stellen wir uns vor, ein niederländisches Ehepaar erwirbt 2024 ein Landhaus in der Provence. Kaufpreis: 900.000 Euro. Im Jahr 2028 beträgt der Marktwert 1,35 Millionen Euro. Durch das Überschreiten der Schwelle sind sie ab diesem Zeitpunkt deklarations- und steuerpflichtig.

Bestimmung des steuerpflichtigen Immobilienvermögens

Für die genaue Steuerberechnung müssen Sie Ihr steuerpflichtiges Immobilienvermögen zum 1. Januar eines jeden Jahres bewerten. Dabei sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen.

Immobilienbewertung: Maßgeblicher Verkehrswert

Der IFI unterliegt der Verkehrswert (Marktwert) zum Stichtag. Der Wert sollte realistisch an den aktuellen Bedingungen des französischen Immobilienmarktes orientiert sein. Preissteigerungen oder Wertminderungen sind zu berücksichtigen.

Zulässige Abschläge und Besonderheiten

Je nach Nutzung und Zustand der Immobilie können Abschläge vorgenommen werden. Typische Beispiele sind:

• Abschlag bei vermieteten Objekten (zwischen 10 und 20 Prozent, abhängig vom Mietvertrag)
• Abschlag für gemeinschaftliches Eigentum
• Berücksichtigung von Nießbrauch- oder Wohnrechten Dritter

Schuldenabzug: Welche Verbindlichkeiten sind abziehbar?

Von dem Verkehrswert der Immobilie können bestimmte noch offene Schulden abgezogen werden, z. B.:

• Hypothekenschulden, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden
• Renovierungsdarlehen
• Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung

Nicht abziehbar sind jedoch Schulden, die aus anderen Gründen bestehen und nicht direkt mit der französischen Immobilie zusammenhängen.

Berechnung der IFI: Steuersätze und Schwellenwerte

Die IFI ist eine progressive Steuer. Das bedeutet: Je höher das steuerpflichtige Immobilienvermögen, desto höher der Steuersatz.

Freibeträge und Schwellen

Die kritische Schwelle liegt bei 1.300.000 Euro Nettovermögen. Erst wenn das französische Immobilienvermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten diesen Wert übersteigt, wird IFI fällig.

• 1.300.000 bis 2.570.000 Euro: 0,5 %
• 2.570.000 bis 5.000.000 Euro: 0,7 %
• 5.000.000 bis 10.000.000 Euro: 1,0 %
• über 10.000.000 Euro: bis zu 1,5 %

Beispielrechnung für Ferienhausbesitzer

Angenommen, Ihr Haus in Frankreich hat einen Wert von 1,5 Millionen Euro, Sie haben noch eine Hypothek über 300.000 Euro. Steuerpflichtig ist der Differenzbetrag: 1,2 Millionen Euro. Da dieser Wert unterhalb des Schwellenwerts bleibt, fällt keine IFI an. Erst ab dem Überschreiten von 1,3 Millionen Euro – nach Abzug aller abziehbaren Schulden – beginnt die Steuerpflicht.

Welche Immobilientypen sind unterschiedlich betroffen?

Nicht jede Immobilie wird steuerlich gleich behandelt. Unterschiede bestehen insbesondere zwischen privater Nutzung, Vermietung und Gewerbeobjekten.

Privat genutzte Ferienhäuser und Villen

Diese Objekte werden stets mit dem vollen Verkehrswert angesetzt – abzüglich schulden- und nutzungsbedingter Abschläge. Es empfiehlt sich, bei wesentlichen Veränderungen der Marktbedingungen und Preise regelmäßig neue Bewertungen vorzunehmen.

Vermietete Wohnungen

Bei Mietobjekten kann der Wert aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit für den Eigentümer um einen Prozentsatz (ca. 10–20 %) korrigiert werden. Dies ist besonders interessant für Eigentümer, die ihr Ferienhaus regelmäßig zeitweise vermieten.

Gewerbeimmobilien und Spezialfälle

Immobilien, die betrieblichen Zwecken dienen, sind weitgehend von der IFI ausgenommen, sofern sie tatsächlich und nachweislich für gewerbliche Zwecke genutzt werden (z. B. Hotels, Gastronomiebetriebe mit aktiver Geschäftsführung).

Erklärungspflichten und Fristen für die IFI

Die korrekte und rechtzeitige Steuererklärung ist das A und O für ausländische Immobilieneigentümer. Versäumnisse sind mit erheblichen Konsequenzen verbunden.

Wann und wie muss erklärt werden?

Die Erklärung zur IFI erfolgt gemeinsam mit der Einkommensteuererklärung der französischen Steuerbehörde (l’Administration fiscale). Für Personen mit Steuerwohnsitz im Ausland gelten abweichende Fristen (meist Mai/Juni) und Formulare. Die elektronische Abgabe ist in vielen Fällen verpflichtend.

Welche Dokumente sollten bereitgehalten werden?

• Kaufvertrag, Grundbuchauszug (Nachweis des Eigentums)
• Aktueller Marktwert, ggf. Schätzung durch Sachverständige
• Nachweise zu laufenden Hypotheken, Renovierungsdarlehen
• Existierende Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
• Belege über bereits gezahlte Grundsteuer (Taxe foncière)

Haftung, Kontrolle und Sanktionen

Das französische Finanzamt prüft regelmäßig Angaben zur IFI. Bei zu niedrig angesetzten Immobilienwerten können Nachzahlungen, Zuschläge und Bußgelder drohen. Absichtliches Verschweigen oder fehlerhafte Deklarationen werden hart sanktioniert.

Optimierungsmöglichkeiten und steuerliche Gestaltungsspielräume

Zahlreiche Strategien erlauben es ausländischen Eigentümern, die IFI-Belastung legal und sinnvoll zu optimieren. Entscheidend ist eine frühzeitige, professionelle Planung.

Wahl der optimalen Besitzstruktur

Viele Kaufinteressenten prüfen die Gründung einer französischen Immobiliengesellschaft (z. B. Société Civile Immobilière, kurz SCI). Eine solche Gesellschaft ermöglicht

• flexiblere Nachfolgeplanung
• eindeutige Verteilung von Rechten und Pflichten unter Miteigentümern
• bessere Chancen zur Reduzierung des zu versteuernden Vermögenswerts durch Aufteilung auf mehrere Gesellschafter

Strategischer Schuldenaufbau

Das gezielte Eingehen von Hypotheken oder Modernisierungskrediten führt zu einem Nettowertabzug und kann dazu beitragen, unter der Steuerfreigrenze zu bleiben. Es sei jedoch betont, dass künstlich konstruierte Schuldverhältnisse nicht akzeptiert werden.

Berücksichtigung von Mietverhältnissen

Die Vermietung eines Ferienhauses kann nicht nur ein zusätzliches Einkommen generieren, sondern auch – wie erläutert – zu einem steuerlichen Wertabschlag führen. Dies ist eine attraktive Option, wenn Sie Ihre Immobilie nur saisonal nutzen.

Vorsicht bei Schenkung und Nachlassplanung

Übertragungen zwischen Ehepartnern oder an Nachkommen sollten aufgrund steuerlicher und erbrechtlicher Auswirkungen sorgfältig geplant werden. Frankreich erhebt sowohl auf Schenkungen als auch auf Erbschaften zusätzlich Steuern, allerdings existieren auch hier Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten.

Weitere laufende Steuern und Abgaben für Immobilienbesitzer

Neben der IFI gibt es weitere steuerliche Verpflichtungen, die sich aus dem Besitz eines Hauses in Frankreich ergeben.

Grundsteuer (Taxe foncière)

Diese kommunale Steuer ist von allen Eigentümern zu zahlen – unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz. Die Höhe richtet sich nach Größe und Lage der Immobilie.

Wohnsteuer (Taxe d’habitation)

Die Wohnsteuer fällt auf den Nutzer der Immobilie an (Eigentümer oder Mieter) und beruht auf der Nutzung zum 1. Januar eines Jahres. Für Hauptwohnsitze wurde die Wohnsteuer in den letzten Jahren sukzessive abgeschafft. Für Zweitwohnsitze und Ferienhäuser bleibt sie jedoch weiterhin relevant.

Einkommensteuer – bei Vermietung

Mieteinnahmen aus der wiederkehrenden oder saisonalen Vermietung unterliegen in Frankreich der Einkommensteuer. Auch hier sind bestimmte Freibeträge und Vereinfachungsregelungen zu beachten.

Sonderfälle: Besondere Regelungen für ausländische Eigentümer

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und anderen Ländern

Frankreich hat mit zahlreichen Staaten, darunter Deutschland, die Niederlande und Belgien, sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Ziel ist es, eine doppelte Besteuerung von Einkommen und Vermögen zu vermeiden. Dennoch ist für in Frankreich befindliches Immobilienvermögen die IFI maßgeblich. Ergänzende steuerliche Pflichten können im Heimatland bestehen, was das Zusammenspiel beider Steuersysteme relevant macht.

Bedeutung für niederländische, deutsche und belgische Käufer

Auch wenn in den Niederlanden, Deutschland und Belgien verschiedene Regelungen für die Berücksichtigung ausländischer Immobilien bestehen, muss die IFI eigenständig und unabhängig von der Vermögenssteuer des Heimatlandes entrichtet werden. Eine direkte Anrechnung der französischen IFI auf die heimische Vermögenssteuer findet nicht zwangsläufig statt.

Häufige Fehler und Fallstricke vermeiden

Der Traum vom französischen Haus kann schnell zum Albtraum werden, wenn Steuerpflichten unterschätzt oder fahrlässig behandelt werden. Zu den typischen Fehlern gehören:

• Unzureichende Marktwertermittlung: Wertsteigerungen nicht erkannt oder zu niedrige Werte angesetzt
• Falsch berechnete oder vergessene Schuldenabzüge
• Versäumnis der fristgerechten Steuererklärung
• Nichtberücksichtigung gemeinschaftlicher Besitzstrukturen
• Unklare Grenzfälle bei Nießbrauchs-, Wohn- oder Nutzungsrechten Dritter
• Fehler bei der Nachfolgeplanung (Schenkung, Erbschaft etc.)

Langfristige Strategie für ausländische Eigentümer

Wer ein Haus in Frankreich nicht bloß als Feriendomizil, sondern als dauerhaften Wertbaustein versteht, sollte von Anfang an ein strategisches Konzept verfolgen. Hierzu gehört:

• Laufende Beobachtung des Immobilienmarktes (Preisentwicklung, Nachfrage, Standortfaktoren)
• Regelmäßige Aktualisierung der Steuererklärungen und Marktwertbewertungen
• Bewusste Integration der französischen Immobilie in die Gesamtvermögensplanung
• Vorausschauende Gestaltung zu Fragen der Nachfolge und Vermögensübertragung
• Enger Austausch mit spezialisierten Steuerberatern und Rechtsanwälten

Bedeutung der professionellen Beratung

Ein international erfahrener Immobilienberater und ein Steuerexperte gewährleisten nicht nur die Einhaltung aller steuerlichen Pflichten, sondern unterstützen Sie dabei, Ihr Investment nach Ihren persönlichen Zielen und familiären Bedürfnissen zu strukturieren.

Praxisbeispiele und typische Käuferprofile

Um die Vielschichtigkeit des Themas zu verdeutlichen, betrachten wir einige Beispiele und Profile von ausländischen Immobilienerwerbern in Frankreich.

Beispiel 1: Niederländisches Ehepaar mit Ferienhaus an der Côte d’Azur

Herr und Frau van Dijk erwerben 2023 eine Villa in Nizza für 1,1 Millionen Euro. Nach vier Jahren ist der Wert der Villa auf 1,5 Millionen Euro gestiegen. Sie haben noch 200.000 Euro Hypothek. Ihr steuerpflichtiges Vermögen beträgt demnach 1,3 Millionen Euro. Ab dem folgenden Jahr müssen sie eine IFI-Erklärung abgeben. Dank der Vermietung an Freunde während der Sommermonate können sie einen Vermietungsabschlag geltend machen und reduzieren so die Steuerlast.

Beispiel 2: Deutscher Single mit Apartment in Paris

Frau Müller, alleinstehend, investiert 2022 in ein Apartment in Paris im Wert von 950.000 Euro. Sie nutzt das Apartment ausschließlich privat. Obwohl der Marktwert bis 2028 auf 1,2 Millionen Euro steigt, bleibt Frau Müller unterhalb der IFI-Schwelle und ist nicht steuerpflichtig.

Beispiel 3: Belgische Familie mit Mietobjekten auf dem Land

Familie Legrand erwirbt mehrere kleine Häuser in Südfrankreich, die sie größtenteils vermieten. Der addierte Marktwert übersteigt 1,3 Millionen Euro, aber durch die Mieterdiskonte und laufende Kredite bleiben sie, nach Bewertung durch einen Steuerexperten, im jährlichen Wechsel mal knapp unter, mal knapp über der Steuerpflicht. Die Familie hält daher regelmäßige Bewertungen und eine laufende Optimierung vor.

Erwerb, Verkauf, Nachfolge und Vererbung einer französischen Immobilie

Erwerbsprozesse und finanzielle Planung

Wer ein Haus in Frankreich kaufen möchte, sollte von Anfang an eine sorgfältige Budget- und Steuerplanung aufstellen. Neben dem Kaufpreis und Notarkosten sind die fortlaufenden Steuer- und Abgabenlasten fest einzuplanen.

Verkauf einer Immobilie: Steuerliche Konsequenzen

Beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Die Besteuerung richtet sich nach der Haltedauer, etwaige Investitionen sowie persönliche Steuersituation. Nach 22 Jahren Haltedauer entfällt die Steuerpflicht auf Veräußerungsgewinne.

Nachfolgegestaltung im Familienverbund

Viele Eigentümer überlegen frühzeitig, wie das Haus in Frankreich an Kinder oder Enkelkinder übergehen kann. Im französischen Steuerrecht ist die Übertragung von Immobilienvermögen an Nachkommen mit spezifischen Freibeträgen und Steuersätzen verbunden. Fachliche Beratung empfiehlt sich, um unnötige Belastungen oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Aktuelle Entwicklungen und politische Perspektiven

Das Themenfeld der Immobilienbesteuerung ist in Frankreich im ständigen Wandel. Diskussionen um Steuererhöhungen, Einführung alternativer Modelle oder Anpassung von Steuersätzen bestimmen immer wieder die politische Debatte. Ausländische Eigentümer sollten daher aktuelle Entwicklungen beobachten, um frühzeitig auf geänderte Rahmenbedingungen reagieren zu können.

Erhöhung der Steuerfreigrenzen oder Steuersätze?

Regelmäßig wird in Frankreich darüber diskutiert, ob die Steuerfreigrenzen für die IFI angepasst – sprich erhöht – oder die Steuersätze verschärft werden sollen. Auch Verschärfungen der Kontrollmechanismen durch die Steuerbehörden sind zu beobachten, insbesondere gegenüber ausländischen Eigentümern.

Neue Bewertungskriterien und digitale Verfahren

Insbesondere die Digitalisierung im französischen Verwaltungswesen führt zu neuen Bewertungs- und Kontrollansätzen – etwa durch zentrale Datenbanken über Immobilienverkäufe und Marktpreise. So kann das Finanzamt steuerliche Angaben leichter überprüfen und gegebenenfalls nachfordern.

Nachhaltigkeit, Klimaschutz und staatliche Fördermöglichkeiten

Frankreich legt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltige Gebäudesanierung und Energieeffizienz. Förderprogramme für Wärmedämmung, Heizungserneuerungen oder die Installation von Photovoltaikanlagen stehen auch ausländischen Eigentümern offen. In vielen Kommunen gibt es zudem Zuschüsse für denkmalgeschützte Bauten und energetische Modernisierungen.

Relevanz für die Vermögenssteuer

Energetische Investitionen können den Marktwert der Immobilie steigern – was wiederum Auswirkungen auf die Höhe der IFI haben kann. Es empfiehlt sich, bei Modernisierungsmaßnahmen sowohl auf den steuerlichen Effekt als auch auf eine vorausschauende Marktwertbewertung zu achten.

Tipps und Checkliste für den Einstieg und dauerhaften Erfolg

1. Sorgfältige Immobilienwahl: Berücksichtigen Sie Lage, Werthaltigkeit und Nutzungsmöglichkeiten (privat/vermietet)
2. Professionelle Bewertung: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie regelmäßig einschätzen
3. Optimale Besitzstruktur: Prüfen Sie individuelle Lösungen wie Immobiliengesellschaft (SCI) für Verwaltung und Nachfolge
4. Schuldenmanagement: Nutzen Sie Kredite strategisch zur Reduzierung des steuerpflichtigen Nettovermögens
5. Rechtzeitige Steuererklärungen: Halten Sie alle Fristen und Dokumentationspflichten ein
6. Ganzheitliche Finanzplanung: Betrachten Sie französisches Immobilienvermögen als Bestandteil Ihres Gesamtportfolios
7. Vermietung erwägen: Periodische Vermietung kann steuerliche Vorteile bringen
8. Familiennachfolge früh klären: Bereiten Sie Schenkungen oder Vererbungen professionell vor
9. Veränderungen am Markt beobachten: Bleiben Sie auf dem Laufenden hinsichtlich Steuerreform und Bewertungsverfahren
10. Beratung suchen: Ziehen Sie spezialisierte Immobilien- und Steuerexperten hinzu

Fazit: Erfolgreich und sicher ins französische Immobilienglück investieren

Der Kauf und Besitz eines Zweitwohnsitzes in Frankreich ist mehr als nur eine emotionale Entscheidung. Es erfordert einen professionellen Umgang mit steuerlichen und rechtlichen Herausforderungen – allen voran der französischen Vermögenssteuer IFI. Mit einer frühzeitigen, ganzheitlichen Planung, laufender steuerlicher und finanzieller Kontrolle sowie einer vorausschauenden Strategie setzen Sie den Grundstein für eine erfolgreiche und nachhaltige Nutzung Ihres französischen Traumhauses.

Wenden Sie sich für die individuelle Planung, den Erwerb und die Verwaltung Ihrer französischen Immobilie sowie für sämtliche steuerlichen Fragen vertrauensvoll an die Experten von IMMO ABROAD. So genießen Sie alle Vorteile Frankreichs als Ferienland und Investmentmarkt – sicher, transparent und in Ihrem besten Interesse.