Einführung: Woningkauf in Portugal als Ausländer

Der Kauf einer Immobilie im Ausland, insbesondere in Portugal, stellt für viele Investoren und Privatpersonen eine attraktive Perspektive dar. Portugal hat sich als einer der beliebtesten Märkte innerhalb Europas etabliert – vor allem für ausländische Käufer, die von den einzigartigen Landschaften, dem angenehmen Klima, der stabilen Wirtschaft und der offenen Gesellschaft profitieren möchten. Dieses umfangreiche Handbuch beleuchtet detailliert alle relevanten Aspekte rund um den Hauskauf in Portugal als Ausländer – von gesetzlichen Rahmenbedingungen über steuerliche Aspekte bis hin zu möglichen Risiken. Ziel ist es, potenziellen Käufern Sicherheit und Orientierung zu vermitteln, damit der Traum von der eigenen Immobilie in Portugal Wirklichkeit werden kann.

Motivation: Warum ein Hauskauf in Portugal?

Portugal zieht seit vielen Jahren Menschen aus der ganzen Welt an. Das geschieht nicht ohne Grund:

• Lebensqualität: Gutes Wetter, exzellente Gastronomie, ein entspanntes Lebensgefühl und eine reiche Kultur machen Portugal zu einem bevorzugten Ziel.
• Investitionsmöglichkeiten: Der Immobilienmarkt bietet interessante Renditen, vor allem in Metropolen wie Lissabon, Porto oder auch an der Algarve.
• Stabile politische Lage: Portugal ist ein sicheres Land mit stabilen politischen und wirtschaftlichen Verhältnissen.
• Günstige Steuerregelungen: Spezielle Steuerprogramme wie das „Non-Habitual Resident“-Regime bieten ausländischen Käufern steuerliche Vorteile.
• Attraktive Visaprogramme: Das Golden Visa-Programm erlaubt Nicht-EU-Bürgern die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestitionen.

Die Entscheidung für einen Kauf in Portugal sollte jedoch auf einer fundierten Kenntnis der lokalen Besonderheiten und Vorschriften basieren – dieser Leitfaden liefert Ihnen das notwendige Wissen.

Rechtlicher Rahmen: Wer darf in Portugal Immobilien erwerben?

Portugal verfolgt eine sehr liberale Politik beim Immobilienerwerb. Grundsätzlich dürfen sowohl EU-Bürger als auch staatsangehörige Drittländer uneingeschränkt Grundeigentum erwerben. Unabhängig von der Nationalität gelten dabei dieselben gesetzlichen Vorschriften.

• EU-Bürger: Sie genießen vollständige Gleichstellung mit portugiesischen Staatsangehörigen und können ohne Beschränkungen Immobilien in Portugal kaufen oder verkaufen.
• Nicht-EU-Bürger: Auch Käufer aus Drittländern dürfen Eigentum erwerben. Sie profitieren zudem von attraktiven Regelungen wie dem Golden Visa.

Eine Einschränkung kann es in besonders geschützten Zonen, etwa in Naturschutzgebieten, geben. In solchen Fällen sind spezielle Genehmigungen einzuholen.

Schritt-für-Schritt: Der Kaufprozess im Überblick

1. Vorbereitung und Budgetplanung:

   Eine sorgfältige Finanzplanung ist essenziell. Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis alle Nebenkosten wie Steuern, notarielle Gebühren und Maklerprovisionen.

2. Objektsuche:

   Mit klaren Kriterien hinsichtlich Lage, Größe, Nutzung und Preisspanne starten Sie Ihre Immobiliensuche. Ein persönlicher Besuch vor Ort ist empfehlenswert.

3. Kaufabsichtserklärung und Reservierungsvereinbarung:

   Ist die Wunschimmobilie gefunden, wird eine Reservierungsvereinbarung geschlossen. Eine Anzahlung sichert das Objekt für einen begrenzten Zeitraum.

4. Prüfung der Dokumente und rechtlichen Voraussetzungen:

   Alle Eigentums- und Grundbuchdaten müssen sorgfältig geprüft werden. Dies umfasst etwa Grundschuld, Baurechte und etwaige Belastungen.

5. Kaufvertragsvorbereitung (Contrato de Promessa de Compra e Venda):

   Der Vorvertrag wird meist in Anwesenheit eines Notars abgeschlossen und regelt alle Einzelheiten des Geschäfts, inklusive Fristen und Konditionen.

6. Notarielle Beurkundung und Zahlung:

   Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Escritura Pública de Compra e Venda) erfolgt die offiziell gültige Übertragung des Eigentums.

7. Grundbuchantrag und Eintragung:

   Nach Vertragsabschluss wird der neue Eigentümer im Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) eingetragen.

8. Schlüsselübergabe:

   Anschließend erfolgt die Schlüsselübergabe und der Käufer übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten als Eigentümer.

Wichtige Dokumente für den Immobilienkauf in Portugal

• Steuernummer (Número de Identificação Fiscal, NIF):

  Jeder Immobilienkäufer benötigt eine portugiesische Steuernummer, die beim örtlichen Finanzamt oder Online beantragt werden kann.

• Bürgerausweis oder Reisepass:

  Zur Identifikation sind gültige Ausweisdokumente zwingend erforderlich.

• Grundbuchauszug (Certidão do Registo Predial):

  Hieraus ergeben sich sämtliche Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen des Objekts.

• Energetisches Zertifikat:

  Seit 2013 ist ein Energiezertifikat für jede Immobilientransaktion vorgeschrieben.

• Lagepläne und Bauzulassung:

  Wichtige Dokumente sind unter anderem die Baupläne, Nachweise über ordnungsgemäße Genehmigungen und gegebenenfalls Bestehende Mietverträge.

Steuern und Gebühren rund um den Immobilienkauf

Überblick der wichtigsten Abgaben

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis):

  Diese Erwerbssteuer wird je nach Wert und Typ der Immobilie progressiv berechnet und variiert von 0% bis 8% des Kaufpreises.

• IS Stamp Duty (Imposto do Selo):

  Die Stempelsteuer beträgt in der Regel 0,8% des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchgebühren:

  Hier fallen durchschnittlich ca. 1%-2% des Transaktionswertes an.

• Laufende Steuer (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis):

  Dies ist die jährliche Grundsteuer, sie variiert je nach Wert, Alter und Typ der Immobilie (i.d.R. zwischen 0,3% und 0,8% der Bemessungsgrundlage).

Steuerliche Sonderregelungen

Portugal bietet sowohl Residenten als auch Nichtresidenten zahlreiche steuerliche Vergünstigungen, unter anderem:

• Non-Habitual Resident Program: Besonders vorteilhaft für Ruheständler und vermögende Privatpersonen.
• Relevanz für Golden-Visa-Investoren: Dank der regelmäßigen Einreise und Investition erhalten Investoren steuerliche Erleichterungen.

Finanzierung einer Immobilie als Ausländer

Möglichkeiten für Finanzierungen

Auch als Ausländer besteht die Möglichkeit, eine portugiesische Hypothek aufzunehmen. Viele Banken finanzieren bis zu 70% des Objektwerts. Voraussetzung hierfür sind Nachweise über Einkommen, Vermögen sowie eine gute Bonität.

• Hypotheken werden i.d.R. mit festen oder variablen Zinssätzen angeboten.
• Die Laufzeiten erstrecken sich, ähnlich wie im Heimatland, oft über mehrere Jahrzehnte.
• Eine Vorprüfung und Beratung ist empfehlenswert, um spätere Risiken zu minimieren.

Eigenkapital und Sicherheiten

Der Eigenkapitaleinsatz ist als ausländischer Käufer üblicherweise höher, da Banken zur Risikominimierung teils eine größere Anzahlung verlangen. Neben der Einkommenssituation spielen Sicherheiten und das persönliche Verhältnis zur Bank eine zentrale Rolle.

Spezielle Programme für ausländische Käufer

Das Golden-Visa-Programm

Das Golden-Visa-Programm ist besonders attraktiv für Nicht-EU-Bürger. Mit einem Immobilieninvestment ab 500.000 € (in strukturschwachen Regionen auch geringer) besteht die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erlangen.

• Das Golden Visa gewährt zunächst ein Aufenthaltsrecht für fünf Jahre.
• Nach fünf Jahren ist ein Antrag auf Daueraufenthalt oder Einbürgerung möglich.
• Das Visum erlaubt es, sich frei im Schengenraum zu bewegen.
• Aktuell (Stand 2024) gibt es Veränderungen im Programm – eine sorgfältige Prüfung der Neuregelungen ist daher unabdingbar.

Non-Habitual Resident Regime (NHR)

Das NHR-Programm lockt ausländische Kaufsinteressenten mit attraktiven Steuervorteilen:

• Bis zu zehn Jahre steuerlich begünstigte Behandlung für neue Steuerinländer.
• Attraktive Regelungen insbesondere für Ruheständler und hochqualifizierte Arbeitnehmer.
• Günstige Besteuerung von Renteneinkünften und Auslandseinkünften.

Immobilienmarkt und Regionen: Wo lohnt sich der Kauf?

Lissabon und Umgebung

Die Hauptstadt gilt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum des Landes. Hier finden sich repräsentative Altstadtwohnungen ebenso wie moderne Wohnkomplexe. Die Nachfrage ist hoch, was mittelfristig eine wertstabile Entwicklung verspricht.

Porto und der Norden

Porto hat sich als Trendstadt für Kreative und Investoren etabliert. Neben der historischen Altstadt punktet die Region mit attraktiven Preisen und einem starken Wachstumspotenzial.

Algarve

Als Paradies für Strandliebhaber und Golffreunde sind die Preise an der Algarve in den letzten Jahren gestiegen. Dennoch gibt es weiterhin Gelegenheiten für Investoren, insbesondere bei hochwertigen Villen und Ferienanlagen.

Die „Silver Coast“

Im Gegensatz zu den Hotspots lockt die „Silberküste“ mit günstigeren Preisen und abgeschiedener Ruhe. Für Selbstnutzer und Individualisten ergeben sich hier hervorragende Optionen.

Alentejo – Das authentische Portugal

Das Alentejo rückt zunehmend in den Fokus. Lange Strände, Weingüter und ursprüngliche Landschaften sprechen Käufer an, die Wert auf Authentizität und Weite legen.

Rechtlicher Schutz: Ihre Rechte als ausländischer Eigentümer

Portugal gewährt ausländischen Eigentümern umfangreiche Rechte:

• Gleichstellung mit inländischen Käufern.
• Schutz des Grundeigentums durch das Grundbuch.
• Freies Verfügungsrecht über die eigene Immobilie: Sie dürfen diese verkaufen, vermieten oder vererben.
• Volle Zugänglichkeit zu Finanz- und Sozialdienstleistungen, sofern Sie Resident werden.
• Schutz vor Enteignung. Entschädigungsregelungen greifen nur in Ausnahmefällen (z. B. öffentlicher Bedarf) und sind gesetzlich exakt geregelt.

Für einen weiteren reibungslosen Ablauf empfiehlt sich der Beizug eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts. Dieser prüft sämtliche Vertragspunkte, etwaige Lasten sowie die korrekte Eintragung ins Grundbuch.

Mietrechtliche Aspekte und Nutzungsmöglichkeiten

Eigennutzung oder Vermietung?

Viele Käufer interessieren sich nicht nur für ihre eigene Nutzung, sondern sehen ihre portugiesische Immobilie auch als Einnahmequelle. Portugals Rechtssystem ist offen für beide Nutzungsmöglichkeiten – jedoch gibt es wichtige Vorgaben und Besonderheiten:

• Ferienvermietung: Für die kurzzeitige touristische Vermietung ist eine spezielle Lizenz („Alojamento Local“) notwendig. Ohne diese Lizenz drohen hohe Bußgelder.
• Langfristige Vermietung: Der Mietvertrag kann flexibel gestaltet werden – von mindestens sechs Monaten bis zu mehreren Jahren. Das Mietrecht sogen für eine ausgewogene Balance zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen.
• Versteuerung: Einkünfte aus Vermietung sind zu deklarieren. Für Nichtresidenten gilt eine pauschale Steuer auf Mieteinnahmen, Residenten können von Abschreibungen und individuellen Steueroptionen profitieren.

Jeder Schritt sollte vorbereitet werden – insbesondere die genaue Beachtung der lokalen Genehmigungsanforderungen und steuerlichen Pflichten ist essenziell.

Die Rolle des Maklers: Unterstützung beim Hauskauf

Seriöse Maklerbüros, insbesondere solche mit internationaler Erfahrung, bieten umfassende Unterstützung für ausländische Käufer an. Sie übernehmen folgende Aufgaben:

• Umfassende Marktanalyse und Empfehlung passender Objekte.
• Organisation von Besichtigungsterminen und Übersetzungsdiensten.
• Koordination mit Anwälten, Notaren und Banken.
• Klärung von Detailfragen zur Umgebung, Infrastruktur und rechtlichen Situation.
• Unterstützung bei Verhandlungen und der Abwicklungslogistik.

Gerade beim ersten Kauf im Ausland ist eine professionelle Betreuung sinnvoll, um Sprachbarrieren, kulturelle Unterschiede und rechtliche Feinheiten zu meistern.

Risiken beim Immobilienkauf in Portugal – und wie Sie sie vermeiden

Typische Stolpersteine

• Mangelhafte Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Ohne Prüfung des Grundbuchs besteht das Risiko, auf Altlasten oder Streitigkeiten zu stoßen.
• Unzureichende Baugenehmigungen: Umbauten oder Erweiterungen sind oft ohne offizielle Genehmigung realisiert worden – bei Verkauf oder Vermietung kommt dies oft erst ans Licht.
• Unvorhergesehene Steuerforderungen: Besonders im Erbfall oder bei Umnutzung drohen unerwartete Abgaben.
• Probleme mit der Bauqualität oder deren Sanierung: Gerade in Altbauten empfiehlt sich eine bautechnische Prüfung durch einen Gutachter.

Präventive Maßnahmen

• Immer eine detaillierte rechtliche und technische Due Diligence durchführen lassen.
• Regelmäßige Rücksprache mit einem portugiesischen Anwalt und/oder Steuerberater.
• Niemals unbesehen Verträge unterzeichnen oder Zahlungen leisten.
• Den vollständigen Zahlungsverkehr dokumentieren und ausschließlich über offizielle Konten abwickeln.

Sicherheitsorientiertes Handeln zahlt sich besonders im Ausland aus und schützt vor teuren Fehlern.

Die Zukunft des portugiesischen Immobilienmarkts

Der portugiesische Immobilienmarkt befindet sich weiterhin im Aufwind. In Städten wie Lissabon, Porto oder beliebten Ferienregionen ist die Nachfrage trotz leicht steigender Preise ungebrochen hoch. Prognosen gehen davon aus, dass Portugal auch in den kommenden Jahren ein Investoren-Magnet bleibt, günstige Bedingungen für Steuerausländer bietet und ein sicherer Anlagehafen innerhalb Europas ist.

Gleichzeitig entwickelt sich das Angebot laufend weiter – innovative Bauprojekte, nachhaltige Architektur und hochwertige Sanierungen tragen zu einem diversifizierten Markt bei.

Käufer profitieren also nicht nur von der aktuellen Marktlage, sondern sichern sich langfristig die Möglichkeit, an der Entwicklung eines der dynamischsten Märkte Europas teilzuhaben.

Praktische Tipps für einen erfolgreichen Hauskauf in Portugal

1. Frühzeitig informieren und planen: Nutzen Sie seriöse Informationsquellen und erstellen Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten.
2. Budget realistisch kalkulieren: Berücksichtigen Sie alle Nebenkosten und Bau-/Sanierungsaufwände.
3. Persönliche Besichtigungen durchführen: Nichts ersetzt den eigenen Eindruck vor Ort.
4. Spezialisierte Anwälte und Steuerberater beiziehen: Lokale Experten verhindern teure Fehler.
5. Vertragsinhalte genau prüfen: Insbesondere im Vorvertrag sind die Rechte und Pflichten klar zu regeln.
6. Auf die Qualität der Bausubstanz achten: Lassen Sie das Objekt von einem Sachverständigen begutachten.
7. Laufende Kosten im Blick behalten: Neben Erwerbsnebenkosten auch Versicherungen, Instandhaltung und Steuern einkalkulieren.
8. Vermietung und Nutzung genau planen: Informieren Sie sich über rechtliche Anforderungen für die gewünschte Nutzung.

Fallstricke bei der Verwaltung der portugiesischen Immobilie

Laufende Verwaltung und Instandhaltung

Nach dem Kauf stellt die professionelle Verwaltung der Immobilie eine Herausforderung dar, insbesondere für ausländische Eigentümer, die nicht ständig vor Ort sind. Zu den wichtigsten Aufgaben zählen:

• Regelmäßige Kontrolle des Zustands (vor allem bei Zweitwohnsitzen).
• Zuverlässige Bezahlung von Grundsteuer („IMI“) und den kommunalen Wasser-, Strom- und Gasgebühren.
• Wartung von haustechnischen Anlagen, Gärten oder Pools.
• Organisation von Reparaturen oder Sanierungen mit lokalen Dienstleistern.
• Ggf. Verwaltung der Vermietung und Abrechnung mit Gästen/mietern.

Property Management Services

Professionelle Dienstleistungsunternehmen übernehmen all diese Aufgaben gegen Gebühr, was vor allem bei exklusiven oder vermieteten Objekten sinnvoll ist. Die Transparenz der Abrechnung und Referenzen der Anbieter sollten vorab sorgfältig geprüft werden.

Erbschaft und Nachfolge bei portugiesischem Grundeigentum

Auch das Thema Nachlassplanung sollte frühzeitig bedacht werden. Die portugiesische Gesetzgebung sieht eine grundsätzliche Erbfolge für Immobilienbesitz vor, die sich von anderen europäischen Ländern unterscheiden kann.

• Erben müssen ihren Erwerb im Grundbuch eintragen lassen.
• Für Ausländer gelten teils andere Steuerregelungen als für Inländer.
• Eine frühzeitige Nachfolgeregelung – etwa durch ein Testament, ggf. nach portugiesischem Recht – schafft Klarheit für die Familie und verhindert langwierige Prozesse.

Die Bestimmungen zur Erbschaftsteuer sind in Portugal aktuell (Stand 2024) äußerst günstig: Ehepartner, Kinder und Eltern sind befreit, für sonstige Erben fällt ein symbolischer Steuersatz an.

Versicherungslösungen für Eigentum in Portugal

Der Abschluss entsprechender Versicherungen ist ratsam, um sich gegen Schadens- und Haftungsrisiken abzusichern. Zu den wichtigsten Policen zählen:

• Wohngebäudeversicherung: Deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm- und Elementarschäden ab.
• Hausratversicherung: Versicherung beweglicher Güter gegen Diebstahl, Einbruch oder Vandalismus.
• Haftpflichtversicherung: Für Eigentümer besonders wichtig, um sich gegen Ansprüche Dritter zu schützen.
• Spezialversicherungen: Besonders für Ferienhäuser empfiehlt sich eine Versicherung für Vermietungsrisiken oder unbewohnte Zeiträume.

Lokale Versicherungsberater helfen, den optimalen Schutz für Ihre portugiesische Immobilie zu finden.

Fazit: Chancen und Herausforderungen beim Hauskauf in Portugal

Portugal besticht als Immobilienstandort durch seine Offenheit für Investoren, attraktive steuerliche Rahmenbedingungen und vielfältige Einsatzmöglichkeiten der Objekte. Der Erwerb einer Immobilie als Ausländer ist rechtlich unkompliziert und bietet auch abseits der touristischen Zentren spannende Wachstumsperspektiven. Dennoch gilt es, sich der lokalen Besonderheiten bewusst zu sein – sei es bei der Prüfung bestehender Rechte, der Kalkulation laufender Kosten oder dem Umgang mit spezifischen Steuergesetzen.

Intensive Vorbereitung, die Einbindung erfahrener Experten und ein strukturiertes Vorgehen sind der Schlüssel für einen erfolgreichen und rechtssicheren Immobilienkauf in Portugal. Wer die Chancen klug zu nutzen weiß, leistet einen Beitrag zur Diversifikation des eigenen Immobilienportfolios – und erfüllt sich oft einen Lebenstraum unter südlicher Sonne.

Mit diesem Handbuch sind Sie hervorragend informiert, um den Schritt auf den portugiesischen Immobilienmarkt zu wagen. IMMO ABROAD steht Ihnen dabei gerne als professioneller Partner mit Erfahrung und Expertise zur Seite.