Einführung: Die steuerlichen Besonderheiten eines Zweitwohnsitzes in Portugal

Der Erwerb und Besitz eines Zweitwohnsitzes in Portugal erfreut sich unter Europäern, speziell Niederländern und Deutschen, zunehmender Beliebtheit. Das milde Klima, die atemberaubende Landschaft und die Investitionsmöglichkeiten des Immobilienmarkts machen Portugal zu einer attraktiven Option für Ferienhausbesitzer und Auswanderer. Doch neben den offensichtlichen Vorteilen gibt es auch verschiedene steuerliche Aspekte und Belastungen, die beim Besitz eines zweiten Hauses in Portugal beachtet werden müssen. Diese spielen eine entscheidende Rolle sowohl beim Kauf als auch während der Nutzung und beim möglichen Verkauf Ihrer Immobilie. Im Folgenden erhalten Sie einen tiefgehenden und strukturierten Überblick über alles, was Sie über Steuern, Gebühren und Abgaben auf ein zweites Haus in Portugal wissen müssen.

Zweitwohnsitz in Portugal: Ein rechtlicher und steuerlicher Überblick

Beim Thema Zweitwohnsitz in Portugal stellt sich zunächst die Frage, wie das portugiesische Recht zwischen einem Haupt- und einem Zweitwohnsitz unterscheidet. Steuerlich macht es nämlich einen erheblichen Unterschied, ob Sie das Haus selbst dauerhaft nutzen, gelegentlich als Ferienimmobilie verwenden oder zur Vermietung anbieten.

Ein Zweitwohnsitz („segunda residência“) ist grundsätzlich eine Immobilie, die weder Ihren Hauptaufenthaltsort noch den Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen bildet. Meist handelt es sich um Ferienhäuser an der Algarve, in Lissabon, Porto oder in landschaftlich reizvollen ländlichen Gegenden. Die steuerliche Einordnung dieser Immobilie beeinflusst nicht nur die laufenden Belastungen, sondern auch die Besteuerung bei einer späteren Veräußerung.

Steuern beim Kauf eines Zweitwohnsitzes in Portugal

Bereits beim Erwerb Ihrer portugiesischen Immobilie entstehen erhebliche Steuerbelastungen, die von verschiedenen Faktoren abhängen, wie beispielsweise dem Kaufpreis und der Art der Immobilie. Die wichtigsten Steuern beim Kauf sind:

• IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis: Die Grunderwerbsteuer
• IS – Imposto do Selo: Die Stempelsteuer
• Notar- und Grundbuchgebühren: Nebenkosten für Eigentumseintragung und Vertragsabwicklung

IMT – Grunderwerbsteuer

Die IMT ist eine gestaffelte Steuer, deren Höhe vom Kaufpreis und der Art des Objekts (Eigenheim oder Zweitwohnsitz) abhängt. Während für den Hauptwohnsitz Freibeträge und niedrigere Sätze gelten, fallen für ein Ferienhaus oder eine Zweitresidenz höhere Steuersätze an. Der Steuersatz bewegt sich, abhängig vom Wert der Immobile, zwischen etwa 1% bis zu maximal 7,5%. Bei Luxusimmobilien („imóveis de luxo“) mit einem Wert über € 1.000.000 kann ein Pauschalsatz von 6% fällig werden.

Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer ist eine Stempelsteuer zu entrichten, die im Normalfall 0,8% des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommen eventuelle zusätzliche Gebühren, sollten Kredite aufgenommen werden oder spezielle Vertragsformen vereinbart sein.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Rechtsabwicklung beim Immobilienkauf, also Notar- und Grundbucheintragungen, ist in Portugal staatlich geregelt. Die Gebühren variieren je nach Wert der Immobilie, der Komplexität des Vorgangs und ob Zusatzleistungen (z.B. Anwaltsprüfung der Unterlagen) in Anspruch genommen werden.

Jährliche Steuern: Die laufenden Fixkosten Ihres Zweitwohnsitzes

Nach dem Kauf fallen für Immobilieneigentümer regelmäßige Steuern und Abgaben an. Die bedeutendste ist die „Imposto Municipal sobre Imóveis“ (IMI), eine jährlich zu entrichtende Grundsteuer. Darüber hinaus können je nach Lage und Nutzung zusätzliche Kommunalabgaben anfallen.

• IMI – Grundsteuer: Berechnung und Höhe
• AIMI – Zusätzliche Grundsteuer für Luxusimmobilien
• Kommunalabgaben und Müllgebühren

IMI – Grundsteuer

Die „Imposto Municipal sobre Imóveis“ (IMI) wird jährlich von der Kommune auf alle Immobilien erhoben. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert (Valor Patrimonial Tributário – VPT). Die Sätze liegen zwischen 0,3% und 0,45% für neu bewertete, städtische Immobilien und können leicht variieren, je nach Gemeinde. Für ländliche Immobilien kann er bei 0,8% liegen. Der Katasterwert – nicht der Marktwert – dient dabei als Bemessungsgrundlage.

AIMI – Adicional ao IMI für Luxusimmobilien

Seit 2017 gibt es die zusätzliche Grundsteuer „Adicional ao IMI“ (AIMI) auf Immobilienbesitz ab einem bestimmten Wert (aktuell ab € 600.000 für Einzelpersonen). Die AIMI beträgt 0,7% auf den Wert zwischen € 600.000 und € 1 Million, darüber hinaus 1%, wobei für Unternehmen und andere juristische Personen höhere Sätze gelten. Auch hier wird auf den Katasterwert abgestellt.

Kommunalabgaben und Müllgebühren

Zusätzlich zur IMI können weitere Kommunalabgaben anfallen, z.B. für Müllentsorgung, Straßenbeleuchtung oder lokale Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Abgaben variieren, abhängig von Ort und Gemeinde.

Steuern bei Vermietung Ihres Zweitwohnsitzes

Immer mehr Zweitwohnsitze dienen nicht nur der privaten Nutzung, sondern werden auch als Ferienobjekt vermietet. Wer Einkünfte aus Vermietung erzielt, unterliegt sowohl in Portugal als auch im Herkunftsland steuerlichen Melde- und Zahlungspflichten.

• Einkommensteuer (IRS): Besteuerungsgrundlagen
• Mehrwertsteuer (IVA): Anwendung
• Anmeldung als „Alojamento Local“ (AL): Notwendigkeit bei Ferienvermietung

Einkommensteuer (IRS) auf Mieteinnahmen

In Portugal ansässige und nicht-ansässige Eigentümer müssen Einkünfte aus Vermietung versteuern. Die Einkünfte werden auf Basis des Nettoertrags, also nach Abzug bestimmter Werbungskosten, dem portugiesischen Finanzamt gemeldet. Der Steuersatz für nicht-ansässige Eigentümer beträgt pauschal 28% auf den zu versteuernden Nettogewinn.

Als Werbungskosten abzugsfähig sind u.a. Immobiliensteuern, Versicherungen, Wartungskosten sowie Vermittlungsprovisionen. Es ist zwingend erforderlich, jede Vermietung korrekt zu deklarieren, andernfalls drohen empfindliche Strafen.

Mehrwertsteuer (IVA) und deren Anwendung

Für kurzfristige Ferienvermietungen (Alojamento Local) unterliegt die Mieteinnahme ab einem Schwellenwert von aktuell € 10.000/jährlich der Mehrwertsteuer (IVA) von 6% bis 23%. Diese Steuerpflicht entsteht auch für nicht-portugiesische Eigentümer, weshalb eine genaue Buchführung unerlässlich ist.

Anmeldung als „Alojamento Local“

Ferienvermietungen sind seit 2014 registrierungspflichtig. Wer sein Haus als Ferienunterkunft (Alojamento Local) anbieten möchte, muss sich bei der lokalen Stadtverwaltung anmelden. Nur dann darf die Unterkunft offiziell vermietet werden. Die Anmeldung bringt zusätzliche Pflichten u.a. im Bereich Sicherheit, Hygiene sowie monatliche Steuererklärungen mit sich.

Steuern beim Verkauf Ihres Zweitwohnsitzes

Sollten Sie sich eines Tages entscheiden, Ihr Haus in Portugal zu verkaufen, fallen unterschiedlichste Steuern an. Hier ist insbesondere die portugiesische Kapitalertragsteuer („Mais-valias“) von Bedeutung.

• „Mais-valias“ – die Kapitalertragsteuer
• Bemessungsgrundlage und Sätze
• Absetzbare Kosten und Optimierungsstrategien
• Doppelbesteuerungsabkommen

Mais-valias: Die Kapitalertragsteuer auf Immobiliengewinne

Beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes wird die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und aktuellem Verkaufspreis abzüglich bestimmter abzugsfähiger Kosten als Gewinn versteuert. Für Nicht-Residenten gilt ein Steuersatz von 28%, für in Portugal Steuerpflichtige werden 50% des Gewinns dem progressiven Einkommensteuersatz unterworfen.

Absetzbare Kosten und Optimierungsstrategien

Abzugsfähig sind alle nachweisbaren Kosten, die mit Erwerb, Verkauf und Werterhaltung der Immobilie zusammenhängen: Notar- und Maklergebühren, Reparaturen (innerhalb von fünf Jahren vor dem Verkauf), Steuern beim Kauf, Modernisierungsaufwendungen, etc. Eine sorgfältige Belegsammlung ist daher entscheidend, um die Steuerlast zu minimieren.

Doppelbesteuerungsabkommen und Besteuerung im Herkunftsland

Dank bestehender Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten EU-Ländern können Doppelbesteuerungen in der Regel vermieden werden. Dennoch sollte stets geklärt werden, in welchem Land welcher Gewinn besteuert wird und wie die Erträge zu deklarieren sind.

Zweitwohnsitz & Hauptwohnsitz: Steuerliche Unterschiede

Ob Sie Ihre portugiesische Immobilie als Zweitwohnsitz oder als Lebensmittelpunkt nutzen, hat tiefgreifende steuerliche Konsequenzen. Nur auf den Hauptwohnsitz gibt es bei Verkauf z.B. die Möglichkeit, Kapitalgewinne steuerfrei einzusetzen, sofern eine neue permanente Eigenheim-Immobilie in Portugal oder innerhalb der EU erworben wird. Auch bei der Grundsteuer (IMI) gibt es für ständigen Hauptwohnsitz zusätzliche Freibeträge und Vergünstigungen für Familien mit Kindern.

Zweitwohnsitze profitieren von diesen Vorteilen meist nicht, weshalb sowohl beim Erwerb als auch bei Veräußerung eine genaue Prüfung der eigenen Pläne und Bedürfnisse ratsam ist.

Erbschaftsteuer & Schenkungssteuer in Portugal

Für viele Besitzer eines Zweitwohnsitzes ist die Nachfolgeplanung ein zentrales Thema. In Portugal wurde die klassische Erbschaftssteuer („Imposto de Sucessão“) 2004 abgeschafft und durch die Stempelsteuer ersetzt. Diese beträgt derzeit 10% auf Immobilien, die an Personen außerhalb der direkten Linie (Kinder, Eltern, Ehepartner) vererbt oder geschenkt werden.

Für direkte Nachkommen existiert keine Erbschaftsteuer auf Immobilien. Zuwendungen an Geschwister, entfernte Verwandte oder Dritte sind jedoch stempelsteuerpflichtig.

Die Übertragung einer Zweitimmobilie zu Lebzeiten (Schenkung) kann ebenfalls der Stempelsteuer unterliegen, weshalb ein rechtzeitiger Dialog mit Experten für portugiesisches und internationales Steuerrecht dringend zu empfehlen ist.

Wichtige steuerliche Meldepflichten für nicht-residente Eigentümer

Auch wenn Sie in Portugal keinen ständigen Wohnsitz haben, gilt: Wer eine portugiesische Immobilie besitzt, ist verpflichtet, dem Finanzamt eine portugiesische Steueridentifikationsnummer („Número de Identificação Fiscal“, NIF) zu melden und ggf. einen lokalen steuerlichen Vertreter zu beauftragen.

Ebenfalls zu beachten sind folgende Meldepflichten:

• Jährliche Steuererklärungen (IRS)
• Anmeldung von Vermietung und Mieteinnahmen
• Mitteilung sonstiger relevanter Einnahmen

Verstöße gegen diese Pflichten werden mit empfindlichen Geldbußen geahndet. Daher ist eine Zusammenarbeit mit orts- und fachkundigen Experten empfehlenswert.

Non-Habitual Resident (NHR): Steuerliche Sonderregelungen nutzen

Portugal bietet mit dem Status des „Non-Habitual Resident“ (NHR) ein besonderes Besteuerungsmodell für ausländische Steuerzahler. Wer sich neu in Portugal niederlässt und bestimmte Voraussetzungen erfüllt, profitiert für die ersten zehn Jahre von einem besonders günstigen Steuertarif auf ausländische Einkommen und Renten. Für Einkünfte aus Vermietung des Zweitwohnsitzes in Portugal oder andere nationale Einnahmen kann dies erhebliche Steuervorteile bringen.

Wesentliche Vorteile des NHR-Status:

• Sondersteuersätze auf bestimmte Einkünfte (u.a. Vermietung, Kapitalgewinne)
• Keine Besteuerung bestimmter internationaler Einkünfte in Portugal
• Keine Erbschafts- und Schenkungssteuer auf direkte Nachkommen

Eine professionelle steuerliche Beratung ist jedoch unbedingt erforderlich, da die rechtlichen Rahmenbedingungen für den NHR-Status vielfältig und die Regelungen komplex sind.

Gemeinsame steuerliche Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Viele ausländische Immobilienkäufer und Ferienhausbesitzer vernachlässigen wichtige steuerliche Details, die später zu erheblichen Mehrbelastungen oder rechtlichen Problemen führen können. Zu den häufigsten Fehlern zählen:

• Nichtanmeldung der Vermietungstätigkeit („Alojamento Local“)
• Falsche oder lückenhafte Steuererklärungen bei Mieteinnahmen
• Unzureichende Dokumentation von Anschaffungs- und Renovierungskosten
• Vernachlässigung der Meldepflichten beim Finanzamt
• Fehlerhafte Deklaration bei der Immobilienübertragung innerhalb der Familie

Durch frühzeitige Beratung und konsequente Einhaltung der Vorschriften lassen sich diese Stolpersteine vermeiden.

Fallbeispiele und Berechnungen: Belastungen im Überblick

Um die steuerliche Belastung beim Erwerb, während der Nutzung und beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes in Portugal noch greifbarer zu machen, folgen exemplarische Berechnungen für verschiedene Szenarien:

Beispiel: Erwerb einer Immobilie im Wert von 375.000 Euro an der Algarve

• IMT (Grunderwerbsteuer): etwa 7% auf den Kaufpreis ca. € 26.250
• Stempelsteuer: 0,8% = € 3.000
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. € 1.200
• Kosten insgesamt: ca. € 30.450 exkl. Maklergebühren und Beratungskosten

Laufende Kosten pro Jahr

• IMI (Grundsteuer, z.B. Katasterwert € 180.000, Satz von 0,35%): € 630
• AIMI: nur bei Immobilienwert über € 600.000
• Müllgebühren je nach Lage: variiert (€ 100 – 300)
• Versicherung: ab € 200 jährlich

Fiktive Vermietungserlöse und Steuern

• Jahreseinnahmen: € 15.000
• Abzugsfähige Kosten: € 3.000
• Zu versteuerndes Einkommen: € 12.000
• Steuer (28%): € 3.360

Beispiel: Verkauf nach zehn Jahren (Kapitaleinkünfte)

• Kaufpreis: € 375.000
• Verkaufspreis: € 495.000
• Gewinn: € 120.000
• Abzugsfähige Kosten (z.B. Renovierung, Verkaufskosten): € 15.000
• Taxierter Gewinn: € 105.000
• Kapitalertragsteuer (28% für Nicht-Residenten): ca. € 29.400

Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Steuerbelastung respektive die Optimierungsmöglichkeiten von der individuellen Situation sowie einer klugen Planung abhängen.

Die steuerliche Zukunft portugiesischer Zweitimmobilien: Trends und Gesetzesänderungen

Das Steuerrecht in Portugal ist wie in vielen anderen europäischen Ländern in ständiger Bewegung. In den letzten Jahren gab es insbesondere im Bereich der Ferienvermietung und der Luxusimmobilien zahlreiche Anpassungen.

Neue Gesetze sehen u.a. eine Verschärfung der Regeln zur Anmeldung als „Alojamento Local“, zusätzliche Berichts- und Transparenzpflichten sowie regelmäßig steigende Grundsteuer- und AIMI-Bemessungsgrundlagen vor. Den Trend hin zu einer stärkeren Besteuerung hochpreisiger Immobilien und temporärer Ferienvermietung sollten Eigentümer unbedingt im Blick behalten.

Auch die politische Debatte um die Rückkehr einer allgemeinen Erbschaftsteuer oder die Anpassung von Doppelbesteuerungsabkommen zeigt, dass die steuerrechtliche Situation mittelfristig dynamisch bleibt, weshalb ständige Information und Anpassung der eigenen Strategie anzuraten sind.

Die Rolle professioneller Beratung: Fehler vermeiden, Potenziale nutzen

Angesichts der Komplexität des portugiesischen Steuerwesens ist professionelle Begleitung bei der Planung, dem Erwerb und der laufenden Verwaltung eines Zweitwohnsitzes unerlässlich. IMMO ABROAD bietet Ihnen erfahrene Fachleute, die mit den landesspezifischen Details ebenso vertraut sind wie mit den europäischen Melde- und Deklarationsvorschriften.

Dies umfasst:

• Prüfung und Optimierung Ihrer persönlichen Steuerstrategie
• Begleitung bei der Anmeldung und offiziellen Registrierung Ihrer Immobilie
• Bewertung und Dokumentation von Anschaffungsnebenkosten
• Regelmäßige steuerliche Updates
• Unterstützung bei der Nachlassplanung

Mit einem kompetenten Partner an Ihrer Seite können Sie Fehler effektiv vermeiden und Ihre Rendite optimieren.

Praxistipps: So sichern Sie Ihre Steuerkonformität bei einer Zweitimmobilie in Portugal

• Beantragen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF) rechtzeitig
• Deklarieren Sie alle Einnahmen aus Vermietung regelmäßig und vollständig
• Sammeln und bewahren Sie sämtliche Belege für Renovierungen, Dienstleistungen und Steuern
• Beachten Sie die Meldepflichten sowohl in Portugal als auch im Herkunftsland
• Registrieren Sie Ihre Immobilie korrekt als „Alojamento Local“, falls Sie Feriengäste beherbergen
• Prüfen Sie jährlich die Änderungen der Steuersätze und -vorschriften für Ihre Region
• Nutzen Sie steuerliche Sonderregelungen (z.B. NHR), wenn Sie diese in Anspruch nehmen können
• Erstellen Sie eine vorausschauende Nachlassplanung und befragen Sie dazu Experten

Fazit: Bewusster Immobilienbesitz durch umfassende Information und Planung

Der Besitz eines Zweitwohnsitzes in Portugal bietet zahlreiche Möglichkeiten, erfordert aber ebenso umfassendes steuerliches Wissen und strategische Vorbereitung. Von den einmaligen Erwerbssteuern über jährliche Fixkosten bis zu den Steuern beim Verkauf und bei der Vermietung reicht das Spektrum der fiskalischen Verpflichtungen. Durch gezielte Vorbereitung, kontinuierliche Aktualisierung des eigenen Wissensstands und die Einbindung erfahrener Berater profitieren Sie nicht nur von einem sorgenfreien Besitz, sondern sichern auch die Rentabilität und Rechtskonformität Ihrer Ferienimmobilie langfristig.

IMMO ABROAD steht Ihnen als erfahrener Partner zur Verfügung und unterstützt Sie bei allen steuerlichen und rechtlichen Fragen rund um Ihren Zweitwohnsitz in Portugal.

Glossar der wichtigsten Steuerbegriffe

• IMT: Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
• IMI: Jährliche Grundsteuer für Immobilienbesitzer
• AIMI: Zusatzsteuer auf Luxusimmobilien
• IS (Imposto do Selo): Stempelsteuer, einmalig beim Erwerb sowie bei bestimmten Schenkungen/Erbschaften
• Mais-valias: Kapitalertragsteuer auf den Verkaufsgewinn einer Immobilie
• NIF: Steueridentifikationsnummer, zwingend für alle Immobilieneigentümer
• Alojamento Local (AL): Zulassung und Registrierung für Ferienimmobilienvermietung
• Non-Habitual Resident (NHR): Steuerliches Sonderregime für Neuzuzügler nach Portugal

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema "Steuern auf ein zweites Haus in Portugal"

1. Wie hoch sind die Erwerbssteuern beim Kauf eines Ferienhauses?

   Erwerbssteuern bestehen im Wesentlichen aus der IMT (zwischen 1% und 7,5% des Kaufpreises, je nach Objektwert) sowie der Stempelsteuer von 0,8%. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.

2. Muss ich auch als Nicht-Resident in Portugal Steuern zahlen?

   Ja, alle Immobilieneigentümer in Portugal müssen zumindest die Grundsteuer (IMI) entrichten; bei Vermietung sind auch Mietgewinne in Portugal steuerpflichtig.

3. Was ist "Alojamento Local"?

   Das ist die Zulassung und Registrierung für die legale Ferienhausvermietung. Ohne diese ist die kurzfristige Vermietung strafbar.

4. Was passiert, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

   Der Gewinn aus dem Verkauf („mais-valias“) ist steuerpflichtig. Für Nicht-Residenten liegt der Steuersatz derzeit bei 28%.

5. Kann ich Kosten für Renovierung oder Instandhaltung steuerlich geltend machen?

   Ja, alle belegbaren Ausgaben zur Werterhaltung der Immobilie sind in der Regel abzugsfähig.

6. Wie hoch sind die laufenden Steuern jährlich?

   Die IMI variiert je nach Katasterwert meist zwischen 0,3% und 0,45%. Bei Immobilienwerten über € 600.000 fällt ggf. zusätzlich AIMI an.

7. Wie kann ich Doppelbesteuerung vermeiden?

   Durch Anwendung der europäischen Doppelbesteuerungsabkommen vermeiden Sie eine Doppelbesteuerung; dennoch bestehen Meldepflichten sowohl in Portugal als auch im Wohnsitzland.

8. Welche steuerlichen Vorteile bietet der NHR-Status?

   Nicht dauerhaft ansässige Personen genießen zahlreiche Vorteile, darunter Sondersteuersätze und Steuerfreiheit für bestimmte internationale Einkünfte.

9. Muss ich einen steuerlichen Vertreter benennen?

   Nicht ansässige Immobilienbesitzer sind verpflichtet, einen Vertreter für steuerliche Angelegenheiten zu ernennen.

10. Wird eine Erbschaftsteuer auf Immobilien erhoben?

    Für direkte Nachkommen besteht keine Erbschaftsteuer, aber für andere wird eine Stempelsteuer von 10% erhoben.

Schlusswort: Ihre portugiesische Zweitimmobilie – ein Gewinn, wenn Sie steuerlich optimal planen

Ein Zweitwohnsitz in Portugal kann sowohl privat ein großer Gewinn als auch finanziell lukrativ sein – vorausgesetzt, Sie kennen die geltenden steuerlichen Spielregeln und setzen sie konsequent um. Eine kompetente Unterstützung durch IMMO ABROAD in allen steuerlichen, rechtlichen und administrativen Fragen gibt Sicherheit und schafft die Grundlage für eine sorgenfreie und rentable Investition.

Mit dem richtigen Know-how und der nötigen Weitsicht genießen Sie Portugal und Ihre Immobilie in vollen Zügen – und zwar steuerlich optimal abgesichert.