Spaniens Mietwohnungsmangel ist ein politisches Versagen: Hohe Übertragungs- und andere Steuern sowie komplizierte und langsame Genehmigungsengpässe blockieren den Übergang von der Miete zum Eigentum....

Zusammenfassung.

Spaniens Wohnungsnot ist nicht primär das Ergebnis „gieriger Vermieter“ oder einer „Airbnb-Invasion“. Sie ist die vorhersehbare Folge hoher Grunderwerbssteuern (insbesondere der regionalen Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, zuzüglich Stempelsteuer und Gebühren) und eines langsamen, teuren und unsicheren Baugenehmigungsverfahrens, das das Angebot begrenzt. Wenn es ungewöhnlich teuer ist, Eigentum zu erwerben, und ungewöhnlich langsam, neue Häuser zu bauen, kann der Druck nur in die Mieten fließen. Preisobergrenzen und Mietbeschränkungen verschieben die Knappheit lediglich; sie lösen sie nicht. Spanien muss die Grunderwerbssteuern senken, das Genehmigungsverfahren beschleunigen und die Regeln stabilisieren – damit Mieter ins Eigentum übergehen und Bauträger das Angebot in großem Umfang erweitern können.

1) Die „Eigentümergebühr“: Spanien verlagert die Kosten und blockiert die Mobilität der Mieter

Für einen durchschnittlichen Haushalt, der von der Miete in den Besitz einer gebrauchten Immobilie wechselt, fallen in Spanien einige der höchsten Transaktionskosten in Europa an. Den größten Anteil daran hat die regionale Übertragungssteuer (ITP), die typischerweise 6–10 % des Kaufpreises beträgt (z. B. 10 % in der Autonomen Gemeinschaft Valencia für Standardkäufe), zuzüglich Notar-, Register- und Stempelsteuer auf Hypotheken. Bei Neubauten zahlen Käufer 10 % Mehrwertsteuer (IVA) statt ITP sowie Stempelsteuer (AJD), die je nach Region üblicherweise zwischen 0,5 und 1,5 % liegt, ebenfalls zuzüglich Notar- und Registergebühren. Insgesamt belaufen sich die gesamten Transaktionskosten für einen Haushalt normalerweise auf 10–14 %, nur um vom Mieter zum Eigentümer zu werden.

Diese Kosten sind wichtig, denn Mieter rechnen mit. Ein junges Paar, das eine 200.000 Euro teure Wohnung in Valencia zum Weiterverkauf ins Auge fasst, muss allein für die Immobilienfinanzierung (10 %) rund 20.000 Euro (10 %) bezahlen, vor Notar-, Grundbuch- und anderen Gebühren – locker 25.000 bis 28.000 Euro aus eigener Tasche. Für viele Haushalte – insbesondere ohne familiäre Unterstützung – ist dies unerschwinglich und verzögert oder verhindert den Umzug ins Eigentum. Die unvermeidliche Folge: Mehr Nachfrage bleibt auf dem Mietmarkt gefangen, was das begrenzte Angebot in die Höhe treibt.

ITP-Bereich und regionale Variabilität. Spaniens ITP wird von den Autonomen Gemeinschaften festgelegt und liegt für normale Käufer typischerweise zwischen 6 % und 10 %. Ermäßigte Sätze gibt es nur in wenigen Fällen (z. B. für Großfamilien, Käufer mit Behinderung, Sozialwohnungen oder bestimmte Einkommensklassen). Für Neubauten fallen landesweit 10 % Mehrwertsteuer an, zusätzlich wird eine regional festgelegte AJD erhoben.
Die Gesamtkosten übersteigen regelmäßig 10 %. Branchen- und Rechtsleitfäden beziffern die Gesamtkosten des Erwerbs (Steuern + Notar + Grundbuch + Rechtskosten + Hypothekengebühren) für viele Käufer je nach Region und Finanzierungsstruktur stets auf 10–14 %.

Politische Konsequenzen. Will der Staat Mieter zum Kauf bewegen, muss der erste Hebel preislich und unmittelbar wirken: die Kürzung der ITP (oder die Einführung umfassender Kredite für Erstkäufer) und die Kürzung der AJD (Alternative Home Ownership) für typische Käufer. Bis dahin bleibt die „Leiter“ vom Mieten zum Eigentum an der ersten Sprosse abgesägt.

2) Der Genehmigungsengpass: Langsame, kostspielige und unsichere Genehmigungen ersticken das Angebot

Spaniens Baugenehmigungsverfahren sind nach wie vor zu langsam und fragmentiert. Schon vor den neuesten Regelwerken (Bebauungspläne, Umweltberichte, Denkmalschutzprüfungen) haben internationale Analysen die Komplexität und den Zeitaufwand bei der Bearbeitung von Baugenehmigungen deutlich gemacht. Das frühere Doing-Business-Rahmenwerk der Weltbank (zuletzt vollständig veröffentlicht für 2020) verzeichnete rund 13 Verfahren und einen monatelangen Zeitaufwand für die Erlangung einer einfachen gewerblichen Baugenehmigung in Spanien (stadtspezifisch, im Standardfall jedoch etwa sechs bis zwölf Monate). Unabhängig von der genauen Zahl für eine bestimmte Gemeinde bleibt der Kernpunkt bestehen: Lange, unvorhersehbare Zeiträume mit mehreren Behörden und aufeinanderfolgenden Schritten sind die Regel.

Daraus ergeben sich zwei praktische Folgeeffekte:

Weniger Eigenheime werden begonnen und ausgeliefert. Wenn sich die Warteschlange verlängert und die Vorschriften mittendrin ändern, geraten Projekte ins Stocken. Private Bauträger bauen rational weniger, und kleine Bauunternehmen steigen aus. Die nationalen und Maklerdaten für 2024–2025 zeigen eine robuste Nachfrage, aber ein knappes Angebot – genau das, was lange Pipelines mit sich bringen. CBRE beispielsweise meldete für 2024 ein starkes Umsatz- und Preiswachstum, wobei die „Angebotsknappheit“ als zentrale Herausforderung herausgestellt wurde.
Höhere Kosten schlagen sich in Mieten und Preisen nieder. Jeder zusätzliche Monat in der Genehmigungswarteschlange erhöht die Finanzierungskosten, die Gemeinkosten und die Risikoprämien – die sich letztlich in den Mieten (für neue Mietwohnungen) und den Verkaufspreisen (für Bauvorhaben mit Verkaufsabsicht) niederschlagen. Dabei sind die regionalen Unterschiede der Vorschriften, die die Rechtskosten erhöhen und Investitionen abschrecken, noch gar nicht berücksichtigt.

Fairerweise muss man sagen, dass sich das Genehmigungsvolumen (als Fluss) auch inmitten bürokratischer Hürden erholen kann. Der Baugenehmigungsindex von Eurostat zeigte, dass Spanien 2023 zu den Ländern mit dem größten Zuwachs in der EU gehört (+25,3 % bezogen auf die Grundfläche). Doch eine Erholung der Genehmigungen nach einem pandemiebedingten Einbruch ist nicht dasselbe wie ein leistungsstarker, vorhersehbarer Baustrom. Die Genehmigungen können von einem niedrigen Niveau aus steigen und dennoch zu wenige und zu langsam sein, um die Knappheit in großen städtischen Gebieten zu verringern.

Politische Konsequenzen: Spanien braucht gesetzliche Fristen, einheitliche digitale Einreichungswege und „Genehmigungsfakten“, damit eine Verwaltung, die nicht rechtzeitig entscheidet, Projekte nicht auf unbestimmte Zeit blockieren kann. Ohne Verfahrenssicherheit – und nicht nur durch mehr Subventionen – bleibt die Versorgungslücke bestehen.

3) Was passiert, wenn man Eigentum besteuert und das Angebot drosselt? Die Mieten steigen.

Die wichtigsten Belege dafür finden sich in den Mietpreisreihen und den Angebotskennzahlen. Marktbeobachter zeigen in vielen Städten immer wieder Rekordmieten oder Mieten nahe dem Rekordniveau – ein klares Zeichen dafür, dass die Nachfrage größer ist als das Angebot:

Die Mietpreisserie von Idealista hat in den Jahren 2023 bis 2025 in ganz Spanien mehrfach Rekord- oder nahezu Rekordmieten verzeichnet, wobei es in einigen Momentaufnahmen zu zweistelligen jährlichen Steigerungen kam und die Pipeline weiterhin knapp ist.
In vielen Provinzen und Hauptstädten schrumpft das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien. Aktuelle Berichte über Portaldaten zeigen einen starken Rückgang des Angebots seit 2019 (z. B. sank das landesweite Angebot im Durchschnitt um ca. 39 %, in Großstädten um ca. 47–53 %), was die Anspannung des Marktes unterstreicht. Weniger „Aufsteiger“-Angebote bedeuten, dass mehr Mieter in der Miete festsitzen.

Und die politische Reaktion Spaniens? Sie konzentriert sich auf Mietobergrenzen und -beschränkungen statt auf die beiden Hebel, die Mieter tatsächlich befreien: die Senkung der Eigentumsgebühren und die Beschleunigung des Angebots an neuen Wohnungen.

4) Mietendeckel und „Stressgebiete“: Die Optik ist stark, der Durchsatz schwach

Das spanische Wohnungsbaugesetz (Ley por el Derecho a la Vivienda) von 2023 sieht landesweite Mietpreisobergrenzen vor und ermächtigt Regionen, „belastete Wohngebiete“ mit Preisobergrenzen, insbesondere für Großvermieter, auszuweisen. Für den Zeitraum 2022–2024 führte die Regierung zudem landesweite Obergrenzen für jährliche Mietpreisanpassungen ein (2 % in den Jahren 2022–2023; 3 % in 2024). Katalonien ging noch weiter: Ab März 2024 wurden in Dutzenden von Gemeinden Mietpreisobergrenzen eingeführt, die an einen Referenzindex gekoppelt waren, mit wenigen Ausnahmen (z. B. bestimmte Sanierungen, langfristige Verträge mit einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren).

Diese Politikfamilie ist beliebt, weist jedoch zwei strukturelle Schwächen auf:

Es bekämpft Symptome, nicht Ursachen. Mietobergrenzen können das Mietwachstum für gedeckte Einheiten vorübergehend bremsen, aber sie schaffen keinen Wohnraum. Ohne die Genehmigungsvergabe zu beschleunigen und die Grunderwerbssteuer zu senken, damit Mieter in Eigentum wechseln können, verschiebt man die Knappheit, anstatt sie zu beseitigen.
Dies kann das zukünftige Angebot verringern. Globale Daten und grundlegende Projektberechnungen zeigen, dass sich weniger Projekte rentieren, wenn die voraussichtlichen Mietrenditen administrativ gedeckelt werden und gleichzeitig die spanischen Steuern und Gebühren hoch bleiben. Die Folge ist ein Rückgang des Mietangebots, eine Verlagerung in unregulierte Segmente (mittelfristige Firmenmieten, studentisches Wohnen mit Serviceleistungen usw.) oder einfach gar kein Projekt.

Politische Auswirkungen: Wenn die Preiskontrollen beibehalten werden, müssen sie mit Ausgleichsmaßnahmen einhergehen, die die Kosten für die Produktion regulierter Einheiten senken – beispielsweise ITP/AJD-Ferien für Käufer von neu gebauten Einsteigerhäusern, Dichteboni und garantierte Fristen für Genehmigungen bei erschwinglichen Bauvorhaben sowie vorhersehbare Indexierungsregeln zur Wahrung der Finanzierungsfähigkeit.

5) Ausgearbeitete Beispiele: Wie politische Entscheidungen die Nachfrage im Mietsektor bremsen

Beispiel A: Wiederverkaufskäufer aus Valencia vs. ITP.

Zielhaus: Wiederverkaufswohnung für 220.000 € im Viertel L'Horta.
ITP bei 10 %: 22.000 €.
Notar + Register + Rechtsanwalt (beispielhaft): 1.500–2.000 €.
Bei einer Finanzierung kommen noch die Hypotheken-AJD- und Bankkosten hinzu.

Dieser Haushalt muss zusätzlich zur Anzahlung 25.000 bis 30.000 Euro sparen. Viele können das nicht – also bleiben sie Mieter und konkurrieren um die begrenzten Immobilien.

Beispiel B: Neubau-Starterwohnung vs. MwSt. + AJD.

Zielhaus: 210.000 € Neubau im Korridor Murcia–Alicante.
MwSt. (10 %): 21.000 € (anstelle von ITP).
AJD (sagen wir 1,0 %) auf Urkunden-/Hypothekenelemente: ~2.100 € (beispielhaft; regionsspezifisch).

Käufer müssen mit über 23.000 € Steuern vor Gebühren rechnen – auch das stellt eine erhebliche Hürde dar.

Beispiel C: Kleiner Bauträger in einer mittelgroßen Stadt.

Grundstück gesichert, Projekt ist bescheiden (20 Einheiten).
Zeitrisiko: Viele Monate Genehmigungsverfahren in mehreren Büros.
Finanzierung: Jeder zusätzliche Monat verursacht Zinsen und Gemeinkosten; Regelanpassungen während des Prozesses bergen das Risiko von Nacharbeiten.
Angesichts verschärfter Mietpreiskontrollen und steigender Baukosten sinken die Renditeerwartungen. Die rationale Folge sind Verzögerung, Verkleinerung oder Stornierung. Führt man dieses Verhalten bei Dutzenden kleiner und mittelgroßer Projektträger zusammen, ergibt sich eine strukturelle Untererfüllung.

6) Die eigenen Ziele der Regierung werden durch ihre fiskalische und administrative Gestaltung untergraben

Spanien will (i) Mieter zu Eigentümern machen; (ii) ein günstigeres Angebot; (iii) stabile Mieten; (iv) lebenswerte, nachhaltige Städte. Doch seine Instrumente – hohe Grunderwerbssteuern und langsame Baugenehmigungen – erreichen das Gegenteil:

Hohe Grunderwerbssteuern verhindern, dass Mieter zu Eigentümern werden, und konzentrieren die Nachfrage auf Mietwohnungen.
Der langsame Genehmigungsprozess begrenzt das neue Angebot, sodass die Knappheit sowohl die Preise als auch die Mieten in die Höhe treibt.
Reaktive Mietpreiskontrollen führen dann zu geringeren Investitionen in neue Mietwohnungen und führen zu einer Verknappung.

Zwar gibt es neue Subventionsvorschläge (z. B. eine Förderlinie für Mietkaufimmobilien für Jugendliche und ein erweitertes „Bono Joven“-Konzept), doch Geldtransfers auf der Nachfrageseite ohne Angebotsreformen bergen die Gefahr, die Preise in die Höhe zu treiben. Selbst einige Verbündete warnen, dass Subventionen in angespannten Märkten inflationär wirken können, wenn sie nicht mit angebotsseitigen Reformen einhergehen.

7) Wie würde ein mobilitäts- und versorgungsfreundliches spanisches Wohnungspaket aussehen?

A. Reduzieren Sie die Eigentumsgebühren.

Reduzieren Sie den ITP für Erstwohnungs- und Mittelpreistranchen (z. B. auf 3–5 % für die ersten 200.000–250.000 € überall) und senken Sie den AJD für typische Hypotheken schrittweise.
Zeitlich begrenzte ITP/AJD-Feiertage für Käufer, die innerhalb von beispielsweise 24 Monaten von einer regulierten Mietwohnung ins Eigenheim wechseln.
Übertragbare Steuergutschriften für Haushalte, die in „Problemvierteln“ seit über drei Jahren zur Miete wohnen und in derselben Gegend kaufen – finanziert von der Zentralregierung, um regionale Einnahmelöcher zu vermeiden.

(In Spanien wird die Mehrwertsteuer auf neue Wohnimmobilien bereits zentral auf 10 % festgelegt; der Handlungsspielraum liegt bei ITP/AJD auf regionaler Ebene.)

B. Die Genehmigungszeit auf eine Uhr setzen.

Gesetzliche Entscheidungsfristen (z. B. 90/120/180 Tage je nach Projektebene) mit fiktiver Genehmigung, wenn eine Verwaltung keine Entscheidung trifft.
Digitale Genehmigungen mit einer zentralen Anlaufstelle und paralleler Verarbeitung technischer Berichte; Schluss mit der erzwungenen sequenziellen Papierjagd.
Einheitliche Checklisten und Musterverordnungen, die von den autonomen Gemeinschaften vereinbart wurden, sollen rechtliche Unklarheiten beseitigen.

(Spaniens ungleichmäßige Zeitpläne sind gut dokumentiert; ein Neustart der Regeln und Prozesse ist der schnellste Weg, um Versorgungsjahre ohne neue Subventionen zu erreichen.)

C. Mietregeln an der Machbarkeit ausrichten.

Wenn Preisobergrenzen politisch nicht verhandelbar sind, sollten sie mit Ausgleichsmaßnahmen kombiniert werden: beschleunigte Genehmigungsverfahren, Dichteboni, Mehrwertsteuer-/ITP-Ermäßigungen für bezahlbare Einheiten und stabile Indexierung für langfristige Verträge.
Nehmen Sie grundlegend renovierte Einheiten (Energie-/Zugänglichkeitsverbesserungen) für einen bestimmten Zeitraum von den Obergrenzen aus, um qualitätsverbessernde Investitionen freizugeben – dies ist im Rahmen Kataloniens bereits durch Ausnahmen von bis zu +10 % in begründeten Fällen vorgesehen.

D. Messen Sie, was wichtig ist.

Veröffentlichen Sie vierteljährlich Dashboards zur Genehmigungspipeline (Anträge, Genehmigungen, durchschnittliche Entscheidungstage nach Gemeinde und Projekttyp).
Verfolgen Sie den Übergang vom Mieter zum Eigentümer zusammen mit den ITP/AJD-Einnahmen, um die Mobilitätsgewinne durch Steuersenkungen nachzuweisen.

8) Widerlegung der üblichen Gegenargumente

„Aber Spaniens Wohnungsbestand ist riesig – über 27 Millionen Wohnungen!“

Ja – und dazu gehören auch leerstehende, veraltete, Zweitwohnungen und unpassende Standorte. Bestand ≠ Angebot dort, wo die Menschen es brauchen. Der Meilenstein 2024 konnte den Mietanstieg in wichtigen Metropolen nicht stoppen, da neue, gut gelegene und gesetzeskonforme Wohnungen dort, wo die Nachfrage konzentriert ist, nach wie vor rar sind.

„Die Genehmigungen verbessern sich; Eurostat zeigt Zuwächse im Jahr 2023.“

Bei den Baugenehmigungen für Wohnflächen ist nach der Pandemie eine gewisse Erholung erkennbar, doch eine Verbesserung von einem niedrigen Niveau aus bedeutet nicht, dass sie schnell genug erfolgt, um die heutige Nachfrage und Haushaltsbildung zu befriedigen, und sie löst auch nicht die Unvorhersehbarkeit der Gemeinden.

„Mietpreisdeckel sind in der Krise notwendig.“

Sie können die Kurve für bestehende Mieter kurzfristig abflachen, aber sie führen Mieter nicht ins Eigentum und können genau die Investitionen verhindern, die die Knappheit lindern würden. Ohne Kürzungen bei ITP/AJD und ohne Genehmigungsreform werden die Obergrenzen die Belastungen größtenteils umverteilen.

9) Ein praktischer, kurzfristiger Fahrplan (12–24 Monate)

National-regionaler Pakt zur Mobilität: kofinanzierte ITP-Ermäßigungen beim Kauf eines Erstwohnsitzes bis zu einer Preisobergrenze pro Provinz; AJD-Ermäßigung bei Hypotheken für Erstkäufer; einfache Anspruchsvoraussetzung (Wohnsitz + Erstkauf).
Königlicher Erlass zur Verwaltungsvereinfachung: Einführung einheitlicher Genehmigungsfristen und einer digitalen zentralen Bearbeitung mit einer Genehmigungsfiktion für bestimmte Projektklassen.
Beschleuniger für ein erschwingliches Angebot: Dichteboni und Schnellgenehmigungsverfahren für Projekte, die 15 Jahre lang Mieten unter dem Indexwert versprechen, gekoppelt mit Mehrwertsteuer-/ITP-Ausgleichszahlungen, die den IRR auch bei moderaten Mieten rentabel halten.
Transparenz: Vierteljährliche Ranglisten für Genehmigungszeitpunkte, um konstruktiven Druck auf säumige Kommunen auszuüben; öffentliche Kennzahlen zur Zeit bis zur Schlüsselerteilung (von der Genehmigung bis zur Erteilung).

10) Fazit: Hören Sie auf, die Schuld auf die Miete zu schieben. Beginnen Sie mit der Bereinigung von Steuern und Bürokratie.

Spaniens Mietwohnungsmangel ist kein moralisches Versagen der Vermieter, sondern ein mechanisches Ergebnis fiskalischer und administrativer Maßnahmen. Hohe Grunderwerbssteuern halten Mieter vom Kauf ab; langsame Baugenehmigungen verhindern den Bau neuer Wohnungen; Deckelungen versuchen dann, einen statischen Kuchen zu rationieren. Wenn Spanien echte Mobilität will – Mieter werden zu Eigentümern, das Angebot steigt, die Mieten stabilisieren –, muss es die Eigentumsquote senken und die Pipeline beschleunigen. Alles andere ist politisches Theater.

Quellen & weiterführende Literatur (Auswahl)

Kaufsteuern und -kosten (ITP 6 %–10 % je nach Region; 10 % Mehrwertsteuer auf Neubauten; AJD-Bereiche; Notar-/Registerstandards): Wise (Übersicht), Lawants (Kostenspannen), Taxadora (ITP-Leitfaden 2025), Terreta Spain / Branchenleitfäden zu 10 %–14 % Gesamtkosten.
Genehmigungskomplexität und Zeitrahmen (Verfahren; verstrichene Zeit in Monaten in standardisierten Fällen): World Bank Doing Business (Wirtschaftsprofil Spaniens; Datenbankauszug).
Angebot/Nachfrage und Preise (Mieten nahe Rekordhöhen; Knappheit erkennbar; Bestandsrückgang): Mietserie von Idealista; Marktnotiz von CBRE; Presseberichte über Bestandsrückgänge bei Verkäufen im Vergleich zu den Höchstwerten von 2019.
Wohnungsbaugesetz 2023 und Mietobergrenzen (nationale Aktualisierung der Obergrenzen von 2 %/3 %; Problemgebiete; Katalonien-Index und Ausnahmen): Clifford Chance-Bericht; SPI-Leitfaden; Ashurst-Notizen; Zusammenfassungen der Umsetzung in Katalonien.
Kontext (Meilenstein beim Wohnungsbestand; Vorbehalt hinsichtlich der Erholung des Genehmigungsindex): Spanish Property Insight zu 27 Millionen Wohnungen; Eurostat-Index für Baugenehmigungen.
Aktuelle politische Ankündigungen (Mietkaufhilfe für Jugendliche, erweiterte Mietzuschüsse): Berichterstattung von El País über Ankündigungen vom September 2025.