Einführung: Der Traum vom Zweitwohnsitz in Italien

Italien besitzt eine unwiderstehliche Anziehungskraft. Die perfekte Mischung aus Geschichte, Kultur, kulinarischer Tradition und zauberhafter Landschaft lässt viele den Traum vom eigenen zweiten Zuhause in Italien hegen. Doch wer plant, eine Immobilie in diesem Land zu erwerben, steht vor einer Vielzahl an finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Fragen – allen voran: Welche Belastungen kommen beim Kauf eines zweiten Hauses in Italien auf Sie zu? Im Folgenden geben wir Ihnen einen umfassenden, strukturierten Überblick über alle relevanten Aspekte rund um Steuern, Gebühren, Abgaben und Kosten, die mit dem Kauf eines Zweitwohnsitzes in Italien einhergehen.

Wesentliche Unterschiede: Erst- und Zweitwohnsitz beim Immobilienerwerb

Der italienische Staat unterscheidet klar zwischen dem Erstwohnsitz (prima casa) und dem Zweitwohnsitz (seconda casa). Diese Unterscheidung hat tiefgreifende steuerliche und rechtliche Folgen, die sich direkt auf Ihre Investition auswirken. Während beim Erwerb einer Erstwohnung Steuervergünstigungen und zahlreiche Vorteile gelten, sind beim Kauf eines Zweitwohnsitzes höhere Steuersätze und zusätzliche Kosten zu berücksichtigen.

• Erstwohnung: Nur für italienische Staatsbürger und Einwohner, bestimmte Voraussetzungen wie Wohnsitznahme innerhalb von 18 Monaten.
• Zweitwohnsitz: Für alle sonstigen Immobilienkäufe, sowohl von Inländern mit bereits bestehendem Hauptwohnsitz als auch von Ausländern, die ein Feriendomizil oder eine Investition suchen.

Die Unterscheidung zwischen prima casa und seconda casa ist der Schlüsselfaktor bei der Besteuerung und den laufenden Kosten. Wer ein Zweithaus in Italien kauft, sollte sich daher umfassend informieren und beraten lassen.

Die wichtigsten Steuern beim Erwerb eines zweiten Hauses

Der Kauf eines Zweitwohnsitzes in Italien führt zur Zahlung mehrerer Steuerarten und Gebühren. Im Detail sind dies:

Kauf über Privatperson (nicht als Bauunternehmen)

1. Registrosteuer (Imposta di registro): Diese wichtigste Steuer beträgt 9% des Katasterwerts (valore catastale) der Immobilie. Der Katasterwert liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert und wird amtlich festgelegt, ist aber je nach Region und Immobilie unterschiedlich hoch.
2. Hypothekensteuer (Imposta ipotecaria): Festbetrag von 50 Euro.
3. Katastersteuer (Imposta catastale): Ebenfalls ein Festbetrag von 50 Euro.

Diese 9% Registrosteuer ist der zentrale Punkt: Sie macht den Löwenanteil der Einmalkosten beim Kauf aus. Sie wird immer auf den Katasterwert, nicht auf den gezahlten Kaufpreis berechnet. Dennoch muss der deklarierte Preis mindestens dem offiziellen Katasterwert entsprechen, ansonsten drohen Sanktionen.

Kauf vom Bauträger/Unternehmen («neues» Objekt)

1. Mehrwertsteuer (IVA): Statt der Registrosteuer fällt bei Neubau oder Kauf vom Bauträger die Mehrwertsteuer von 10% auf den Kaufpreis an (22% bei Luxusimmobilien und Auslandsgeschäften).
2. Hypothekensteuer: 200 Euro (Festbetrag).
3. Katastersteuer: 200 Euro (Festbetrag).

Bei Neubauten gelten somit höhere Fixkosten bei den Nebengebühren. Während die 10% IVA statt der 9% Registrosteuer anfallen, sind die Hypotheken- und Katastersteuern jeweils deutlich höher als beim Privatkauf.

Berechnungsgrundlagen: Verkehrswert und Katasterwert

Beim Immobilienkauf in Italien ist es wichtig, den Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Katasterwert zu kennen. Während der Kaufpreis oft deutlich über dem Katasterwert liegt, dient dieser als Berechnungsbasis für zentrale Steuern:

• Verkehrswert (valore di mercato): Tatsächlicher marktüblicher Kaufpreis.
• Katasterwert (valore catastale): Bürokratisch festgelegter Wert für Steuerzwecke, oft 30-60% des Verkehrswerts.

Die Registrosteuer wird auf Basis des Katasterwerts berechnet, es sei denn, der offizielle Kaufpreis liegt darunter; dann wird dieser angesetzt. Der Katasterwert wiederum berechnet sich nach einer gesetzlich geregelten Formel und hängt von Faktoren wie Immobilientyp, Baujahr, Fläche und Lage ab.

Zusätzliche Gebühren und Kosten beim Erwerb

Neben den Steuern fallen beim Hauskauf weitere einmalige und wiederkehrende Kosten an, darunter:

Notargebühren

Der Kauf eines Hauses in Italien muss notariell beurkundet werden. Notargebühren (inklusive Registereintrag, Grundbuch, Urkunden etc.) belaufen sich auf etwa 1-2 % des Kaufpreises. Je nach Komplexität und Wert der Immobilie können sie variieren.

Maklerprovision

Beim Kauf über einen Makler beträgt die Provision üblich 3–5 % des Kaufpreises (zuzüglich Mehrwertsteuer, meist 22 %). Üblich ist in Italien, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer eine eigene Provision zahlen.

Übersetzungs- und Dolmetscherkosten

Gerade für internationale Käufer sind Übersetzungen von Verträgen, Dokumenten und Dolmetscher bei Notarterminen vorgeschrieben. Die Kosten können sich – abhängig vom Dienstleister und Umfang – auf 500–2.000 Euro belaufen.

Mögliche Anwaltskosten

Es ist ratsam, vor Ort einen unabhängigen Anwalt einzuschalten, der die Verträge und Grundbuchauszüge prüft. Die Kosten variieren nach Umfang, liegen aber meist bei 1.500–3.000 Euro.

Laufende Steuern und Abgaben als Eigentümer eines zweiten Hauses

Nach dem erfolgreichen Kauf werden als Eigentümer eines Zweitwohnsitzes in Italien folgende regelmäßige Steuern fällig:

Gemeindesteuer: IMU (Imposta Municipale Unica)

Die IMU ist eine der wichtigsten laufenden Steuern für Immobilienbesitzer ohne Erstwohnsitz in Italien:

• Beträgt zwischen 0,46–1,06 % des Katasterwerts pro Jahr (Gemeinde legt den genauen Satz fest).
• Wird in zwei Raten, jeweils im Juni und Dezember, gezahlt.
• Luxusobjekte (categorie catastali A/1, A/8, A/9) zahlen einen Aufschlag. Auch Grundstücke, Garagen und landwirtschaftliche Flächen können unterschiedlich besteuert werden.

Für Zweitwohnsitze gibt es keine Befreiung oder Reduzierung – Wohnen Sie nicht dauerhaft dort, zahlen Sie IMU in voller Höhe.

Müllabfuhrgebühr: TARI (Tassa sui Rifiuti)

• Berechnet auf Basis der Fläche (metri quadri) und Anzahl der gemeldeten Bewohner.
• Zwischen 1–4 Euro pro Quadratmeter, Betrag variiert nach Gemeinde.

Auch als ausländischer Eigentümer sind Sie grundsätzlich verpflichtet, die TARI abzuführen, auch wenn das Haus nur selten oder saisonal genutzt wird.

Kommunale Serviceleistungen: TASI

• Wurde bis 2019 zusätzlich zur Müllabfuhrgebühr erhoben, mittlerweile teils in der IMU aufgegangen.
• Kleine Gemeinden und bestimmte Regionen könnten eigene Abgaben erheben.

Zusätzliche und indirekte Kosten rund um den Zweitwohnsitz

Eine realistische Kalkulation muss auch diese Faktoren berücksichtigen:

Versicherungsschutz

Eine Versicherung gegen Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- sowie Haftpflichtschäden ist – gerade bei Abwesenheit – ratsam. Versicherungsprämien sind von Lage, Größe, Inventar und Baujahr abhängig, stehen aber grundsätzlich im Rahmen ähnlicher westeuropäischer Länder.

Instandhaltung und laufende Verwaltung

• Regelmäßige Wartung (Heizung, Dach etc.), Garten-, Poolpflege, kleinere Reparaturen.
• Falls das Haus vermietet wird: Kosten für Verwaltung und ggf. lokale Agenturen.
• Jährliche Gesamtkosten: realistisch mit 2–5 % des Immobilienwerts kalkulieren.

Energie und Versorgung

• Italienische Energiepreise sind, insbesondere in ländlichen Regionen, vergleichsweise hoch.
• Wasser, Strom, Gas, Internet.

Besteuerung von Mieteinnahmen bei Zweitwohnsitzen

Viele Käufer erwägen, das zweite Haus gelegentlich zu vermieten – beispielsweise als Ferienhaus. Dann gelten weitere steuerliche Verpflichtungen:

• Einnahmen sind in Italien steuerpflichtig, auch für ausländische Eigentümer.
• Zu versteuern als Einkünfte aus Vermietung (reddito da locazione).
• Option: Pauschalversteuerung (cedolare secca) mit 21 % auf die Mieteinnahmen oder Normalbesteuerung nach progressivem Satz.
• Zusätzlich sind Ferienvermietung und touristische Zwecke gesondert meldepflichtig und können weitere Steuern oder Kommunalabgaben auslösen.

Auch bei gelegentlicher Vermietung müssen Sie stets alle Meldungen vorschriftsmäßig vornehmen; Verstöße werden in Italien rigoros geahndet.

Vermögenssteuer im Ausland: Italienische Immobilien im internationalen Steuerrecht

Für Steuerpflichtige aus anderen Ländern ist die Besteuerung der Auslandsimmobilie im Heimatland relevant:

• Deutschland erhebt keine spezielle Grundsteuer auf Auslandsvermögen, jedoch sind Mieteinnahmen in der einheitlichen Steuererklärung anzugeben.
• Die gezahlten Steuern in Italien können meist auf die deutsche Steuerschuld angerechnet werden (Vermeidung der Doppelbesteuerung, Doppelbesteuerungsabkommen).
• Andere Länder können Abweichungen aufweisen, daher spezifisch beraten lassen!

IMMO ABROAD unterstützt Sie dabei, alle steuerlichen Verpflichtungen in Italien wie im Heimatland korrekt zu erfüllen.

Regulatorische Besonderheiten beim Kauf eines Zweitwohnsitzes

Abgesehen von Steuern und Abgaben gibt es wichtige rechtliche Vorgaben, die gerade für Ausländer gelten:

Vorvertrag (compromesso) und Anzahlung

• Mit Unterzeichnung eines Vorvertrags sichern Sie sich die Immobilie, leisten aber bereits eine Anzahlung (caparra confirmatoria) von üblicherweise 10–20 % des Kaufpreises.
• Bei Rücktritt aus Gründen des Verkäufers: Doppelte Kaution zurück, Rücktritt durch Käufer: Anzahlung verfällt.

Erwerb durch Ausländer

• EU-Bürger können wie Italiener Immobilien erwerben, einige Nicht-EU-Bürger unterliegen Restriktionen (Reziprozitätsprinzip).
• Erforderlich: Steuernummer (codice fiscale), Konto bei einer italienischen Bank (meist Pflicht bei Hauskauf).
• Identitätsnachweis, Meldung an den Notar und Grundbucheintragung.

Gesetzliche Vorschriften und Energieausweis

• Jedes Haus braucht spätestens beim Verkauf einen gültigen Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica, APE).
• Umbauten, Ausbauten oder Modernisierungen sind genehmigungspflichtig, Pläne und Baugenehmigungen müssen dem Notar/Grundbuch vorgelegt werden.

Finanzierung eines Zweitwohnsitzes in Italien

Viele Käufer ziehen es vor, eine Auslandsimmobilie zumindest teilweise zu finanzieren. Das italienische Banken- und Hypothekensystem unterscheidet sich jedoch spürbar von dem in anderen Ländern:

• Italienische Banken finanzieren gewöhnlich bis maximal 60–70 % des Kaufpreises, oft weniger bei Zweitwohnsitzen.
• Internationale Hypothekendarlehen oder Finanzierung über das Heimatland sind Alternativen, aber häufig bürokratisch aufwändig.
• Die Laufzeiten sind kürzer (meist 10–20 Jahre), Zinssätze im europäischen Durchschnitt.

Da italienische Banken strenge Anforderungen stellen (Nachweis von Einkünften, Bewertung der Immobilie, Steuernummer etc.), ist eine frühe Beratung wichtig. IMMO ABROAD koordiniert für Sie auf Wunsch die gesamte Finanzierung.

Erbrechtliche und familiäre Aspekte beim Zweitwohnsitz

Besonders für international aufgestellte Familien, Patchwork-Konstellationen oder Paare ist die Nachlassplanung ein zentrales Thema.

• Italien kennt ein strenges Pflichtteilsrecht: Ehepartner und Kinder müssen im Erbfall Mindestanteile erhalten, frei verfügbare Anteile sind kleiner als nach deutschem Recht.
• Die Europäische Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO) erlaubt seit 2015 die Geltung des Heimatrechts im Erbfall für in Italien ansässige Ausländer – sofern rechtzeitig geregelt. Ansonsten gilt italienisches Recht.
• Empfehlenswert: Testament, notarielle Beratung und frühzeitige Regelung.
• Erbschaftssteuer in Italien: Freibeträge und Sätze, je nach Verwandtschaftsgrad. Für Ehepartner und Kinder gibt es hohe Freibeträge von 1 Million Euro, Steuersätze ab 4 %.

Eine vorausdenkende Abstimmung mit dem Heimatland und italienischen Spezialisten bewahrt vor Überraschungen und sorgt für reibungslosen Vermögensübergang.

Praktische Tipps zur Kostenoptimierung beim Zweithaus in Italien

Erfahrung und Fachkenntnis helfen, Kostenfallen beim Kauf und Unterhalt des Zweitwohnsitzes zu umgehen:

1. Sorgfältige Objektwahl: Immobilien mit gutem Katasterwert, moderner Technik und geringen Renovierungserfordernissen minimieren laufende Kosten.
2. Vorab-Check aller Unterlagen: Prüfen Sie Titel, Katasterauszug, Baupläne und Energieausweis vor Vertragsschluss.
3. Nutzen Sie italienische Bankkonten: Pflicht zur Zahlung vieler laufender Kosten, Lastschriftenverfahren für Steuern und Gebühren.
4. Detaillierte Planung des Eigennutzungsgrads: Je nachdem, ob Sie das Haus hauptsächlich privat oder als Investitionsobjekt nutzen, ergeben sich abweichende steuerliche Pflichten.
5. Beratung durch Experten: Engagieren Sie lokale Anwälte, Dolmetscher, Steuerberater – IMMO ABROAD stellt für Sie das erforderliche Netzwerk bereit.
6. Timing der Anschaffung: Ggf. lassen sich steuerliche Vorteile je nach Kalenderjahr, Gesetzesänderungen oder persönlicher Lebenssituation nutzen.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf vermeiden

Ein Auslandsimmobilienkauf birgt immer Risiken. Die häufigsten Fehler lassen sich gut vermeiden:

• Unvollständige Prüfung der Eigentumsverhältnisse: Informieren Sie sich vorab gründlich im Kataster und beim Grundbuchamt.
• Ignorieren regionaler Auflagen: Insbesondere in Küsten-, Natur- oder Altstadtlagen gelten spezielle Denkmal- und Umweltschutzregelungen.
• Mangelnde Budgetplanung: Viele unterschätzen die Nebenkosten und laufenden Abgaben.
• Falsche Angaben zu Nutzungsart: Wer eine Feriennutzung als Erstwohnsitz deklariert, begeht Steuerhinterziehung mit hohen Strafen.
• Nicht vorschriftsmäßige Anmeldung: Anmeldung des Hauseigentums, Hausanschrift bei Kommune und Polizei ist Pflicht.

Eine eingehende Begleitung durch IMMO ABROAD bewahrt Sie vor diesen Fallstricken.

Regionale Unterschiede: Immobilienbesteuerung von Sizilien bis Südtirol

Italien ist kein zentral regiertes Land, sondern weist starke regionale Selbstverwaltung auf. Das betrifft nicht nur die Lebensart, sondern auch Steuersätze und Abgabenniveau:

• Insbesondere die IMU, TARI und weitere Kommunalabgaben variieren signifikant zwischen Nord und Süd, Küste und Inland, Großstadt und ländlicher Gemeinde.
• Südtirol, das Aostatal, die nördlichen Provinzen und Inselregionen definieren zudem eigene Wohnbaurichtlinien für Ausländer.
• Vor allem in Metropolen wie Rom, Mailand oder Florenz sind Katasternotarisation, Steuersätze und Zusatzabgaben meist am höchsten.

Eine gründliche regionale Recherche und Beratung ist daher unverzichtbar.

Praktische Musterrechnung für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes

Um Ihnen eine realistische Vorstellung der anfallenden Kosten zu geben, finden Sie im Folgenden ein Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 EUR in Mittelitalien:

• Katasterwert: Angenommen 150.000 EUR

1. Registrosteuer (9% vom Katasterwert): 13.500 EUR
2. Hypothekensteuer: 50 EUR
3. Katastersteuer: 50 EUR
4. Notargebühren: ca. 4.000 EUR
5. Maklerprovision: 4 % von 300.000 EUR = 12.000 EUR (zzgl. Mehrwertsteuer)
6. Dolmetscher, Übersetzungen, Anwalt: ca. 2.500 EUR

• Gesamte Erwerbskosten: ca. 32.100 EUR + Maklerprovision / Nebenkosten

Hinzu kommen jährliche laufende Steuern und Gebühren (z.B. IMU ca. 1.000-1.600 EUR/Jahr, TARI ca. 600 EUR/Jahr), Energie, Wartung, Versicherungen etc. – Eine Gesamtkalkulation offenbart so die tatsächlichen Budgetanforderungen.

Sonderfälle: Steuerliche Behandlung von Grundstücken, Rohbauten oder Luxury Properties

Der Kauf von unbebauten Grundstücken, landwirtschaftlichen Flächen, Baugrundstücken oder besonders exklusiven Immobilien (categoria A/1, A/8, A/9) bringt teils abweichende Besteuerungen mit sich:

• Kauf von Grundstücken: Einkommensteuerpflicht bei Weiterverkauf, IMU wird nach gesonderten Sätzen erhoben.
• Kauf von Rohbauten: Steuer je nach Baufertigstellungsgrad.
• Kauf von Luxusimmobilien (A/1, A/8, A/9): Mehrwertsteuer von 22 % beim Kauf vom Bauträger, erhöhte IMU, keine Steuervergünstigung.

In jedem speziellen Fall lohnt sich ein Gespräch mit Fachanwälten und Steuerberatern – IMMO ABROAD steht Ihnen als erfahrene Unterstützung zur Seite.

Resümee: Übersicht und Handlungsempfehlungen für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes

Der Immobilienerwerb in Italien birgt zahlreiche steuerliche Besonderheiten, laufende Verpflichtungen sowie regionale Unterschiede:

• Einmalkosten: Hohe Steuern auf den Katasterwert, Notar- und Maklergebühren, Übersetzungen, Anwalt.
• Laufende Kosten: Kommunalabgaben, Imu, TARI, Energie, Wartung, Versicherung.
• Steuerliche Behandlung: Einnahmen aus Vermietung, internationale Steuerpflichten, Erbrecht.

Wer sich dieser komplexen Thematik mit Planung, Expertenrat und Budgetdisziplin nähert, kann seinen italienischen Zweitwohnsitz unbeschwert genießen und nachhaltig Wert schaffen:

1. Führen Sie eine sorgfältige Kaufnebenkostenplanung durch.
2. Nutzen Sie regionale Expertise und einen erfahrenen Partner vor Ort wie IMMO ABROAD.
3. Beachten Sie alle steuerlichen und rechtlichen Verpflichtungen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Mit Wissen, Vorbereitung und verlässlicher Beratung wird der Traum vom Haus in Italien Realität – und bleibt es auch langfristig.

Glossar: Wichtige Begriffe rund um Steuern und Recht in Italien

• IMU: Immobiliensteuer («Imposta Municipale Unica»), jährlich für Zweitwohnsitze.
• Katasterwert: Behördliche Wertermittlung, Grundlage für die Steuerberechnung.
• Registrosteuer / Imposta di registro: Steuer auf Eigentumsübertragung (bei Privatkauf).
• IVA: Italienische Mehrwertsteuer (bei Neubau/Eigentumserwerb vom Bauträger).
• Hypothekensteuer / Imposta ipotecaria: Steuer auf Grundbucheintrag.
• TARI: Haushaltsabgabe/Müllabfuhrgebühr.
• Compromesso: Vorvertrag beim Immobilienkauf.
• Caparra: Anzahlung/Kaution, rechtlich bindender Bestandteil des Kaufprozesses.
• Energieausweis (APE): Pflichtdokument für jede zu verkaufende Immobilie.

Fazit: Sicher zum Zweitwohnsitz in Italien mit IMMO ABROAD

Der Erwerb eines zweiten Hauses in Italien ist eine reizvolle, aber komplexe Angelegenheit – finanziell, steuerlich und rechtlich. Mit einer strukturierten Vorbereitung, Beratung durch Experten vor Ort und einer gründlichen Planung der Einmalsowie laufenden Abgaben lassen sich Risiken minimieren. IMMO ABROAD bietet Ihnen hierfür von der ersten Beratung, über den Kaufvertrag bis zu laufenden Verpflichtungen und Verwaltung die professionelle Gesamtlösung, damit Sie den italienischen Lebensstil sorgenfrei genießen können.

So steht Ihrem italienischen Traum als Zweitwohnsitz, Renditeobjekt oder Ferienhaus nichts mehr im Wege.

Für weitere individuelle Fragen und Beratung wenden Sie sich vertrauensvoll an IMMO ABROAD. Wir begleiten Sie gerne auf dem Weg zu Ihrer Immobilie in Italien!